金融街控股股份有限公司
2014 年度报告
2015 年 03 月
目 录
第一节 重要提示 ......................................................................................................... 1
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 2
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................. 4
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 6
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 29
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 36
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况................................................... 41
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 53
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 67
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 69
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 181
重大风险提示
公司已在本年度报告中具体描述存在的政策风险、行业风险等风险因素
以及对公司发展可能产生的影响，敬请查阅第四节董事会报告。
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第一节 重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资
料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、
准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司董事长刘世春、总经理高靓、财务总监张梅华及财务部经理叶景声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的
公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.5 元（含税）。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 金融街 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金融街控股股份有限公司
公司的中文简称 金融街
公司的外文名称 FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
公司的外文名称缩写 FINANCIAL STREET
公司的法定代表人 刘世春
注册地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11 层
注册地址的邮政编码 100033
办公地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11-12 层
办公地址的邮政编码 100033
公司网址 http://www.jrjkg.com.cn
电子信箱 investors@jrjkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 吕国强
联系地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11~12 层
电话 010-66573955 010-66573088
传真 010-66573956
电子信箱 investors@jrjkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 12 层董事会办公室
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四、注册变更情况
公司首次注册登记日期 1996 年 6 月 19 日
公司最近一次变更注册登记日期 2014 年 12 月 16 日
公司最近一次变更注册登记地点 北京市工商行政管理局
公司企业法人营业执照注册号 110000002625954
公司税务登记证号码 京税证字 11010220283066X
组织机构代码 20283066-X
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为各种纸质包装箱
（盒）的生产、销售；2000 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，主
公司上市以来主营业务的变化情况
营业务变更为房地产开发和经营。2000 年 8 月 8 日，公司名称变更为金
融街控股股份有限公司。
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，控股股东为华西包装集团公
历次控股股东的变更情况 司；2000 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，控股股东变更为北京
金融街投资（集团）有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
签字会计师姓名 董旭、范晓红
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
1．主要会计数据和财务指标
本年比上年增减
2014 年 2013 年 2012 年
（%）
营业收入（元） 22,035,885,738.98 19,882,571,993.12 10.83% 17,233,868,061.31
归属于上市公司股东的净利润
2,927,455,188.84 2,891,517,256.52 1.24% 2,269,197,819.25
（元）
归属于上市公司股东的扣除非
2,067,655,335.83 2,624,847,880.20 -21.23% 1,306,368,829.68
经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-321,179,673.20 -2,905,952,632.24 -- -1,925,903,793.20
（元）
基本每股收益（元/股） 0.97 0.96 1.04% 0.75
稀释每股收益（元/股） 0.97 0.96 1.04% 0.75
加权平均净资产收益率（%） 12.61% 13.79% 下降 0.96 个百分点 11.97%
本年末比上年末
2014 年末 2013 年末 2012 年末
增减（%）
总资产（元） 87,587,439,628.34 76,070,576,432.56 15.14% 70,030,327,731.72
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有 24,217,096,726.54 22,281,537,719.89 8.69% 19,794,053,145.14
者权益）（元）
2．截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,988,929,907
3．公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、
回购等原因发生变化且影响所有者权益金额
□ 是 √ 否
4．是否存在公司债
□ 是 √ 否
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5．公司是否存在最近两年连续亏损的情形
□ 是 √ 否 □ 不适用
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
-280,647.34 49,778,689.89 44,635,659.85
销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
1,799,010.33 31,243,376.27 67,638,500.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 17,597,260.28 97,899,542.40
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
1,029,674,446.55 228,684,394.63 1,224,908,653.05
价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 101,365,891.74 -53,693,014.15 -21,006,943.67
所得税影响额 -290,518,783.34 -87,189,293.50 -329,043,967.31
少数股东权益影响额（税后） 162,674.79 -54,319.22 -24,302,912.35
合计 859,799,853.01 266,669,376.32 962,828,989.57
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）房地产行业政策变化及影响分析
1．房地产市场运行分析
根据国家统计局和Wind公告数据，2014年，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比
下降8%；全国商品房销售额为7.63万亿元，同比下降6%。2008年以来全国商品房销售首次出
现负增长。2014年，公司进入的北京、上海、天津、重庆、广州、惠州等城市商品房销售面
积、商品房销售额同比分别下降7%、10%，其中，北京商品房销售面积、销售金额同比降幅
均超20%。
2014年，全国房地产开发投资完成额为9.50万亿元，同比增长11%，增速处于2008年以来
的最低水平，其中全国商品房土地购置面积、新开工面积分别为3.34亿、17.96亿平方米，同
比分别下降14%、11%。2014年，公司进入的北京、上海、天津、重庆、广州、惠州等城市
土地购置面积、商品房新开工面积同比分别下降14%、13%。
2014年，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，同比增加26%，占当年销售面积比重为
52%，创历史新高。房地产行业面临较大去库存压力。
根据戴德梁行的市场研究报告，2014年，北京甲级写字楼租赁市场平稳发展，空置率处
于约5%的较低水平，写字楼整体租金水平和去年同比持平，金融街区域写字楼租金同比增长
2.1%。北京中高端购物中心空置率约为10%，核心商圈内的成熟项目租金持续上涨。
2．房地产政策变化分析
面对房地产市场销售和投资下行的困难局面，国家房地产调控政策主要是：一是更加关
注民生保障和长效机制建设，加强棚户区改造和保障房建设；二是强化地方政府因地制宜、
分城施策，全国性限购政策逐步退出，截至2014年末仅有北京、上海、广州、深圳、三亚实
行限购；三是鼓励自住性和改善性住房需求，调整二套房认定标准、采取降息降准等货币政
策，支持居民住房消费。
（二）积极应对政策调整和市场变化，实现持续发展
面对外部环境变化和公司内部发展要求，公司重点研究并推进以下几项工作：
1．实施内部改革，促进公司内生发展。报告期内，公司新一届董事会和经理班子在依法
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合规、责权对等、风险控制的前提下简政放权，董事会扩大对经理班子授权范围，经理班子
扩大对子公司授权范围，并修编多项制度确保简政放权工作有效执行；公司筹划职业经理人
制度，根据市场对标业绩确定考核标准，提升管理团队市场竞争能力；公司实施子公司人工
成本总额分配机制改革，提高公司内生发展动力。
2．完善业务布局，促进业绩稳定发展。报告期内，公司立足一线城市，重点关注区域中
心城市，抓住土地市场机会，分别在北京、上海（新进）、广州（新进）、天津、重庆等地
获取12个项目，实现权益投资额160亿元；公司积极把握京津冀一体化发展机遇，与天津武清
区签署合作协议，正式启动京津合作示范园的工作；公司加强与房地产企业、金融机构的项
目层面股权合作，全年引入合作资金58亿元，实现公司的规模扩张。
3．调整销售策略，扭转销售下滑局面。报告期内，受进入城市市场整体下滑、部分项目
前期手续延后未达到销售条件、部分项目销售策略调整不及时等影响，公司实现销售签约额
约130亿元，同比下降42%。面对不利形势，公司通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销
售激励等措施，4季度销售有明显进展，但全年销售仍下滑较大。
4．自持业绩平稳增长，盈利有效提升。报告期内，公司自持业务实现收入12.1亿元、息
税前利润5.0亿元，同比分别增长8%、9%。写字楼板块在金融街中心改扩建减少可出租面积
背景下，增加增值服务内容，实现租金价格和出租率的稳步提升；商业板块经营面积挖潜、
优化业态结构，实现租金水平和收入利润的较快增长；酒店板块及时调整经营策略应对低迷
行业形势，在竞争组别排名中居于领先地位；慕田峪项目圆满完成APEC会议保障任务，提高
了品牌影响力，景区接待游客人数创历年最高值。
5．拓展融资渠道，降低公司融资成本。报告期内，公司加强与金融机构合作，优化债务
结构；公司通过金融机构间综合成本竞争方式融资，并完成中期票据注册工作，拓展新的融
资渠道，降低了综合融资成本。
6．加强管理创新，提升经营管理水平。报告期内，公司搭建“LIFE金融街”社区服务
APP平台、创建微信营销平台、完善客户关系体系，创新营销模式，提升客户服务；公司完
善产品定位标准和开发周期标准、编制《绿色发展规划纲要》，提高了项目开发效率，提升
产品市场竞争力；公司积极推动战略采购和集中采购、完善成本数据库、加强供应商管理，
提高生产效率，节约项目成本。
7．加强风险管控，保障公司平稳运行。报告期内，公司加强风险管理工作，以年度风险
调研评估为引领，以风险指标体系为抓手，开展重大风险督办和问责，加强风险管控；公司
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密切监控市场形势，根据市场变化和公司销售状况，主动调整项目获取和开发进度，降低经
营风险；公司针对股价跌破净资产情况，主动使用2.5亿元自有资金回购股份3,815万股，加强
了市值管理。
二、主营业务分析
（一）公司总体经营情况
单位：元
项目 营业收入 营业利润 净利润
2014年度 22,035,885,738.98 4,116,243,143.60 2,927,455,188.84
2013年度 19,882,571,993.12 4,686,752,079.37 2,891,517,256.52
增减比率 10.83% -12.17% 1.24%
（二）公司主营业收入来源及利润率
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率较去年同期
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 增减（百分点）
分行业
房产开发 20,782,542,685.44 14,848,562,238.00 28.55 10.73 23.57 下降 7.43 个百分点
物业租赁 697,265,343.58 66,581,490.18 90.45 3.60 -34.89 提高 5.64 个百分点
物业经营 511,675,069.97 337,642,896.62 34.01 18.25 12.52 提高 3.36 个百分点
其他收入 41,614,518.78 31,908,056.63 23.32 1,518.59 - 下降 76.68 个百分点
分地区
北京地区 16,935,511,269.08 11,826,135,340.56 30.17 57.97 76.89 下降 7.47 个百分点
惠州地区 693,902,716.84 432,841,964.68 37.62 -55.82 -57.36 提高 2.25 个百分点
重庆地区 1,029,733,738.83 855,463,798.12 16.92 -26.15 -17.88 下降 8.37 个百分点
天津地区 3,374,554,281.46 2,171,088,491.55 35.66 -45.54 -40.99 下降 4.96 个百分点
报告期内，公司房产开发业务的毛利率较去年同期下降，物业租赁、物业经营业务的毛
利率较去年同期上升，具体情况如下：
（1）房产开发业务
2014 年，公司房产开发业务实现营业收入 207.83 亿元，毛利率为 28.55%，较去年同期
下降 7.43 个百分点。房产开发业务毛利率下滑的主要原因是受项目营业成本上升以及销售价
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格下滑影响，部分项目毛利率较低。
（2）物业租赁业务
2014 年，公司物业租赁业务实现营业收入 6.97 亿元，毛利率为 90.45%，较去年同期提
高 5.64 个百分点，主要原因为：写字楼板块采取适当市场策略、增加增值服务，商业板块通
过经营面积挖潜、业态配比优化，实现平均租金、出租率及收入的平稳增长；同时，公司加
强成本费用控制，实现了物业租赁业务毛利率的提升。
（3）物业经营业务
2014 年，公司物业经营业务实现营业收入 5.12 亿元，毛利率为 34.01%，较去年同期提
高 3.36 个百分点，主要原因为：慕田峪项目圆满完成 APEC 会议保障任务，接待能力和综合
收入均有所提升；酒店板块在行业整体低迷的背景下，采取调整经营定位、挖掘内部潜力、
严控成本支出等措施，实现物业经营业务毛利率的提升。
（三）公司销售签约情况
报告期内，公司实现房产销售签约面积约 60 万平方米，同比下降 30%；签约额约 130
亿元，同比下降 42%。公司通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施，4 季
度销售有明显进展，全年销售仍下滑较大。主要原因如下：
报告期内，商务地产销售签约额约为 73.4 亿元，同比下降 51%，主要原因是部分项目受
前期手续制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策周期较长影响销售签约；住宅销售签
约额约为 56.3 亿元，同比下降 26%，主要原因是房地产市场整体下行、公司大户型产品去化
较慢影响销售签约。
（四）公司持有物业经营情况
1．公司经营物业状况
报告期内，公司持有金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活动中心、天津瑞
吉酒店、惠州喜来登酒店、北京金融街 E2 项目 5 号院（合计总建筑面积约为 21 万平方米、
地上建筑面积约为 14.8 万平方米）以及慕田峪旅游项目等经营物业。公司经营物业实现收入
51,168 万元，同比增长 18.3%。
① 报告期内，在酒店行业整体低迷的市场环境下，酒店项目根据市场政策与客户需求变
化主动转型，调整经营定位，转型和外租低坪效部门，实现整体收入、息税前利润的稳定增
长。北京金融街丽思卡尔顿酒店、北京金融街公寓在竞争组别居于领先地位。
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② 报告期内，公司完成慕田峪项目综合服务区建设，圆满完成 APEC 会议保障任务，景
区全年接待游客人数较去年增长 9%，创历年接待纪录的最高值。
2．公司出租物业经营状况
报告期内，公司持有北京金融街中心、北京金融街月坛中心项目部分写字楼和商业（新
增）、北京德胜国际中心部分房产、北京金融街购物中心、北京西单美晟广场（商业）、北
京金融街C3四合院、北京金树街项目、北京金融街E2项目4号院、北京金融街区域的零散写
字楼和车位、天津环球金融中心等出租物业（合计总建筑面积约53万平方米），其中，写字
楼及配套面积约29.4万平方米（地上建筑面积23.6万平方米），商业及配套面积约23.2万平方
米（地上建筑面积13.7万平方米）。公司出租物业实现收入69,727万元，同比增长3.6%。
（1）主要商业项目经营情况：
报告期内，商业项目通过经营面积挖潜、加大企划营销推广、优化业态配比、主动调整
品牌和硬件改造等措施，增加项目客流量，提高商铺销售额，提升项目租金水平，实现整体
收入、息税前利润的增长。北京金融街购物中心进行系统品牌调整，调整部分租金提升约60%，
2014年客流量同比增加30%，创开业来最高纪录；北京西单美晟广场自2013年9月底开业以来，
经营情况持续增长，2014年4季度销售额较上年同期增长20%。
（2）主要写字楼项目经营情况：
报告期内，在受金融街中心项目改扩建造成可出租面积减少的背景下，写字楼项目采取
适当的市场策略，准确把握区域内金融机构办公需求，完善增值服务，提高租金价格和出租
率，增加项目收入、息税前利润。北京金融街中心出租率约100%，持续保持满租状态；天津
环球金融中心出租率约63%，出租率持续提升。
（五）公司工程进度完成情况
2014年，公司根据市场形势主动调整开复工计划，全年完成开复工面积315万平方米，较
上年减少22%，其中新开工面积115万平方米，竣工面积132万平方米。
上述开复工面积中，北京地区约占32.24%，天津地区约占33.72%，重庆地区约占21.39%，
上海地区约占7.79%，惠州地区约占4.88%，北京地区开复工面积较去年增加，天津、重庆、
惠州地区开复工面积较去年同期减少，2014年新增上海地区开复工面积。
（六）公司主要客户及供应商情况
1．主要客户情况
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前五名客户合计结算收入（万元） 1,099,527
前五名客户合计结算收入占年度营业收入比例（%） 49.90%
2．主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（万元） 328,077
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 71.96%
（七）公司费用及收益项目
单位：元
项目 2014 年 2013 年 变动比例 主要变动因素
报告期内，财务费用增大的原因，一是公司积
极筹措资金，加大土地储备力度，土地投资同
财务费用 646,996,210.48 215,087,318.38 200.81% 比大幅增加，导致财务费用增加；二是报告期
内陆续有项目竣工，项目销售和回款滞后，部
分利息支出不能资本化，导致财务费用增加。
报告期内，公司新设立子公司发生了管理费
管理费用 623,126,403.88 493,520,681.60 26.26%
用，但尚未形成收入利润。
资产减值损 报告期内，公司重庆融景城项目计提存货跌价
218,018,585.27 -215,653,939.07 -
失 准备 1.75 亿元。
报告期内，公司新增金融街月坛中心部分写字
公允价值变 1,029,674,446.5 楼和商业计入投资性房地产，产生公允价值变
228,684,394.63 350.26%
动收益 5 动收益 5.36 亿元；同时，存量投资性房地产公
允价值产生变动收益 4.94 亿元。
（八）公司现金流情况
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 19,088,057,348.03 17,598,587,471.27 8.46%
经营活动现金流出小计 19,409,237,021.23 20,504,540,103.51 -5.34%
经营活动产生的现金流量净额 -321,179,673.20 -2,905,952,632.24 --
投资活动现金流入小计 4,023,507,104.81 886,267,120.85 353.98%
投资活动现金流出小计 9,854,685,149.02 86,632,784.18 11275.24%
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项目 2014 年 2013 年 同比增减（%）
投资活动产生的现金流量净额 -5,831,178,044.21 799,634,336.67 -829.23%
筹资活动现金流入小计 19,466,850,000.00 19,168,177,483.27 1.56%
筹资活动现金流出小计 15,026,567,069.48 18,668,355,498.93 -19.51%
筹资活动产生的现金流量净额 4,440,282,930.52 499,821,984.34 788.37%
现金及现金等价物净增加额 -1,712,134,797.29 -1,606,464,186.45 --
1．经营活动产生的现金流量净额
2014年度，公司经营活动产生的现金流量净额为-3.21亿元，较上年增加25.85亿元。主要
原因一是报告期内公司经营活动现金流入190.88亿元，较上年增加14.89亿元，其中销售商品、
提供劳务收到的现金较上年增加7.49亿元；二是报告期内经营活动现金流出194.09亿元，较上
年减少10.96亿元，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年减少14.21亿元。
2．投资活动产生的现金流量净额
2014年度，公司投资活动产生的现金流量净额约为-58.31亿元，较上年减少66.31亿元。
主要是由于报告期内公司通过股权收购的方式获取项目，支付股权收购价款约56.6亿元。
3．筹资活动产生的现金流量净额
2014年度，公司筹资活动产生的现金流量净额约为44.40亿元，较上年增加39.40亿元。主
要原因是报告期内公司加大项目储备力度，债务融资规模增加。
4．报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
（1）由于房地产行业的特殊性，公司项目的投资及工程支出与销售回款之间存在时间滞
后，导致公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在差异。
（2）公司利润中包括投资性房地产公允价值变动产生的收益10.30亿元，该部分收益没
有形成经营性现金流入。
三、资产、负债状况分析
（一）资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
占总资产比例变动百分点
占总资产比例 占总资产比例
金额 金额
（%） （%）
应收账款 1,679,963,076.39 1.92% 388,209,904.30 0.51% 提高 1.41 个百分点
金融街控股股份有限公司 2014 度报告全文
2014 年末 2013 年末
占总资产比例变动百分点
占总资产比例 占总资产比例
金额 金额
（%） （%）
存货 50,651,087,898.11 57.83% 42,789,821,874.73 56.25% 提高 1.58 个百分点
投资性房地产 14,119,626,459.46 16.12% 11,468,776,338.52 15.08% 提高 1.04 个百分点
1．报告期内，应收账款增加主要是公司整售写字楼项目依据合同约定的付款条件，尚未收回的项目
尾款增加所致。
2．报告期内，存货增加主要是由于当期新增项目储备所致。
3．报告期内，投资性房地产增加的主要原因是：一是公司金融街月坛中心项目部分写字楼和商业转
自持；二是存量投资性房地产所产生的公允价值变动收益
