合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文
合肥城建发展股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
合肥城建发展股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公
司总股本 320,100,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管
人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 23
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 28
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 33
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 33
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 34
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 40
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 46
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 48
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 128
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司
蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司
巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司
广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司
宣城新天地 指 宣城新天地置业有限公司
琥珀置业 指 合肥城建琥珀置业有限公司
东庐置业 指 合肥城建东庐置业有限公司
琥珀物业 指 安徽琥珀物业服务有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
会计师 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）
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重大风险提示
随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难
度也不断增加，如不能有效应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。国家
房产税的改革试点推进，各地限购政策、可能给公司的销售情况带来变化，最
终影响公司的销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环
节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波
动等诸多不确定性。如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业
绩和财务状况产生一定的影响。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 合肥城建 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司
公司的中文简称 合肥城建
公司的外文名称（如有） Hefei Urban Construction Development Co., Ltd
公司的外文名称缩写（如有）HUCD
公司的法定代表人 王晓毅
注册地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层
注册地址的邮政编码 230061
办公地址 安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环国际 A 座 10-14 层
办公地址的邮政编码 230031
公司网址 http://www.hucd.cn
电子信箱 hucdtf@sina.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田峰
安徽省合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀
联系地址
五环国际 A 座 11 层
电话 0551-62661906
传真 0551-62661906
电子信箱 hucdtf@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
安徽省工商行政管 地税合字
首次注册 1999 年 09 月 07 日 3400001300135 71396516-0
理局
合肥市工商行政管 地税合字
报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 340100000080325 71396516-0
理局
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19-21 层
签字会计师姓名 王静 卢珍 姚木霞
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 1,760,343,910.36 1,575,494,700.06 11.73% 1,210,642,987.00
归属于上市公司股东的净利润
172,629,880.21 157,954,448.73 9.29% 154,282,933.37
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
170,875,844.74 154,668,689.37 10.48% 147,687,157.34
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-477,304,274.95 347,502,565.23 -237.35% -6,572,159.76
（元）
基本每股收益（元/股） 0.54 0.49 10.20% 0.48
稀释每股收益（元/股） 0.54 0.49 10.20% 0.48
加权平均净资产收益率 12.20% 12.34% -0.14% 13.43%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 5,792,729,202.59 5,037,788,123.08 14.99% 3,989,327,694.33
归属于上市公司股东的净资产
1,490,200,346.37 1,349,580,466.16 10.42% 1,207,631,017.43
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 172,629,880.21 157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 172,629,880.21 157,954,448.73 1,490,200,346.37 1,349,580,466.16
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
8,796,772.00
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,120,034.00 793,700.00
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 218,679.96 4,381,012.48 -796,103.96
减：所得税影响额 584,678.49 1,095,253.12 2,198,592.01
合计 1,754,035.47 3,285,759.36 6,595,776.03 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
一、报告期内市场总体状况和管理层对房地产行业的看法
2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新
常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。
报告期内，全国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变
进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为
主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效
机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，
并通过信贷公积金、财政补贴等多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2014年以来，库存与资金压力使房地产企业整体资金来源增速较去年明显回落，全国商
品房销售面积和销售额同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。
2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长
9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%，增速比2013
年回落10.2%。商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%。其中，住宅销售面积下
降9.1%。商品房销售额76,292亿元，下降6.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。房屋新开工面
积179,592万平方米，下降10.7%。其中，住宅新开工面积124,877万平方米，下降14.4%。房
地产开发企业到位资金121,991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业土地购置面积33,383
万平方米，比上年下降14.0%。
报告期内，安徽省房地产开发投资增速放缓，楼市销售量萎缩，企业资金趋紧，但随着
限购取消和房地产信贷放松等去行政化政策实施，房地产市场稳定发展的态势可期。2014年，
全省房地产开发投资4,339亿元，增长10%，增幅比2013年回落15.2个百分点。全省16市中，
呈现出南北差异，皖北城市增幅大，皖南城市则较为靠后。由于2013年全省楼市交易繁荣，
成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；加之2014年的市场调整，部分购房者持观望态
度，导致全省2014年全年商品房销售面积减少，交易量出现小幅下降，但总体销售形势好于
全国平均水平。2014年全省商品房销售面积6,202.2万平方米，下降1%，而2013年为增长29.7%。
其中，商品住宅销售面积5,364.9万平方米，下降3.7%；与全国下降7.6%的数据相比，我省商
品房销售形势好于全国。2014年，全省商品房销售额3,345.2亿元，增长5.1%。其中，商品住
宅销售额2,691.8亿元，增长1.1%。
综观2014年全省房地产市场，库存压力日益显现，反映出市场消化能力有所减弱。2014
年末，全省商品房待售面积1,636.7万平方米，增长21.9%。依据全年相关数据分析，安徽省统
计局预测：2015年，全省房地产市场在坚持以市场调节为主，在信贷政策支持刚性需求和改
善性需求的大背景下，或将呈现稳定发展、整体向上、分化明显的特点。
报告期内，合肥的楼市销量处于同比下跌的态势，与此相比，土地市场则相对平稳。即
使有多次延迟拍卖或拍卖转挂牌，但鲜有土地流标。据统计，2014年合肥市区出让经营性用
地79宗，共7,781.159亩，成交金额 335.295亿元，与2013年成交量7,933.815亩、成交金额312.395
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亿元相比，土地成交量同比下降1.92%，成交金额上浮7.3%。报告期内,合肥市场“量跌价涨”,
九大区住宅商品房成交91,072套，同比下降14.49%，成交面积928.59万平方米，同比下降
13.74%。九大区住宅成交均价7,716.97元/平方米，同比上涨10.97%。2014年合肥楼市成交量
虽有下行趋势，但并未出现持续性走低以及大幅的波动。上半年中除了2月受到春节影响，其
他月份均保持7,000套以上的销量，而进入7月份，销量逐步下跌，“金九银十”两个月销量更是
跌破7,000套大关，成为2014年合肥楼市销量最少月份，直到11月开始逐步回暖，并在12月销
量突破8,300套。2013年3月房价首破7千元/平米，2014年11月房价首破8千元/平米，两年房价
均保持10%的同比增长率。
究其原因：一方面，市场拥有一定的基础需求量。另一方面，品牌新盘与刚性需求项目
的入市能够持续推动成交。房价方面，由于高价位项目较大的成交占比以及房价上涨的预期
存在，房价同比涨幅再超10%。除此以外，目前合肥九大区房价跨度较大，政务区房价长期
保持在9千元/平米以上，新站区仍然是房价洼地。
2014年，蚌埠市共出让地块78宗，出让面积约为5,156亩，拍卖金额为47.59亿元。从全年
成交走势来看，蚌埠楼市整体呈年初火爆，年中下滑、年底翘尾的态势。据统计，2014年，
蚌埠市区共销售商品房21,390套，其中住宅类商品房销售17,598套,同比2013年下跌21.9%。从
全年来看，蚌埠楼市的住宅均价虽有小起伏，但销售均价基本处于稳步上涨的态势，从9月份
开始，楼市销售均价就稳步迈进5000+时代。其中，4月份和6月份的销售均价最高，达到5,460
元/平米，8月份均价达到全年最低水平，跌至为4,657元/平米。从整个2014年房价数据来看，
蚌埠楼市销售均价为5,265元/平米，同比2013年5,483元/平米的销售均价，跌幅约为4%。2014
年蚌埠楼市的去化周期一度超过15个月，今年11月份去化周期更是达到了18个月。我们认为，
高库存压力是蚌埠房价持续下行的根本原因。
2014年，宣城房地产市场呈现出开发投资放缓、交易总量回落、房价局部调整状况。据
统计，全市完成房地产开发投资202亿元，同比增长6.7%；全市新建商品房新开工面积分别为
451万平方米，同比下降16%。全年市区商品房登记销售109万平方米，同比下降27%。全年
纯商品住房均价4,870元/平米，与上年相比均价回落100元/平米左右，总体基本稳定。值得注
意的是，2014年本市市区以外户籍购买新建商品房的占比达74%，其中宣州区以外户籍购房
达15%，均高于近五年的平均水平。我们认为，有自住需求和城镇化转移需求，是宣城房地
产市场持续稳定的内在动力。
二、报告期内公司主要工作开展情况
公司在企业管理、企业营销、工程管理、项目拓展等方面均有新突破。
企业管理方面，公司主动顺应发展需要，优化企业法人治理结构，理顺公司总部与各子
公司管理关系。以集团（母子）公司模式对公司各部门设置及职能进行调整，公司总部着重
加强对子公司财务、内控、质量安全、招标采购、计划管理、人力资源等方面的管理。开展
ISO9000换版、重新修订内控实施细则。完善了企业组织架构及相关制度。
企业营销方面，创新营销模式，整合优势资源，走市场化之路。突破传统营销思路，升
级创新营销手段、方法和渠道，多途径解决营销难点。2014年合肥项目以15.1万平方米的销
售面积位列合肥房企销售面积十强，也是唯一上榜的本土房企。
工程管理方面，狠抓安全、质量管理。一是成立质量安全部，建章立制，规范流程；二
是分管领导每周巡视项目现场，及时发现并解决问题；三是对设施、设备的采购从招投标抓
起，严把质量关；四是采取定期巡查和不定期抽查相结合的方式强化对各子公司安全与质量
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的指导与监督，对重大项目、关键节点和设备进行全程监控；五是建立业务部门联合验收的
方式，提高工作效能。
2014年，合肥琥珀名城和园21-25#楼获得安徽省质量安全标准化示范工地称号；琥珀五
环城和雅阁三个标段均获得了合肥市级双示范工地称号。蚌埠琥珀花园3#楼获得“华东杯”，
蚌埠琥珀新天地北苑20#楼获得蚌埠市优良奖“珍珠杯”，15#、18#、19#、21#楼获得安徽省质
量安全标准化示范工地称号。
项目拓展方面，充分研究合肥市城市发展规划，积极开展土地市场调研和测算，12月底
以总价6.396亿元竞得肥东三个地块约240亩，为公司未来两年发展提前布局、奠定基础。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入176,034.39万元，同比增长11.73%；营业利润22,969.19万元，
同比增长10.43%；利润总额23,203.07万元，同比增长9.25%；净利润17,215.94万元，同比增
长9.14%；总资产579,272.92万元,同比增长14.99%；归属于母公司的所有者权益14.90亿元，
同比增长10.37%。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照集团（母子）公司管控模式实施企业管理，突出总部整体管控地位，
管理变革取得一定成效，狠抓成本控制、产品质量和安全生产，成本管控的举措逐步落地。
2014年主营业务收入17.58亿元，比上年增长约11.83%；净利润1.72亿元；比上年增长约8.86%。
工程建设方面：公司在建项目6个，新开工建设面积86.48万平方米，比上年增长约63%；施工
面积149万平方米；竣工42万平方米，比上年增长约110%。报告期内，以拍卖方式取得肥东
三块地块约240亩。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
项目名称 2014年度营业收入 2013年度营业收入 增减变动
琥珀五环城 451,801,171.00 802,029,386.85 -43.67%
琥珀新天地 59,443,236.00 415,413,927.00 -85.69%
琥珀名城 641,209,929.00 340,308,115.00 88.42%
世纪阳光花园 13,460,000.00 13,951,000.00 -3.52%
蚌埠琥珀花园 17,183,237.00 - -
蚌埠琥珀新天地 543,871,905.00 - -
广德琥珀新天地 30,628,635.00 - -
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合 计 1,757,598,113.00 1,571,702,428.85 11.83%
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
房地产业 销售量
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 289,799,597.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 16.47%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人 126,951,775.00 7.21%
2 合肥市国有资产控股有限公司 74,209,856.00 4.22%
3 安徽白帝集团有限公司 31,436,728.00 1.79%
4 合肥市国正资产经营有限公司 30,963,240.00 1.76%
5 合肥国控建设融资担保有限公司 26,237,998.00 1.49%
合计 -- 289,799,597.00 16.47%
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89 99.97% 7.64%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 1,256,038,581.52 99.91% 1,166,940,106.89 99.97% 7.64%
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说明
报告期营业成本较上期增加7.64%，主要系报告期内营业收入有所增加导致营业成本相应上升。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 627,777,654.88
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 40.87%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
4、费用
财务费用本期发生额较上期增长134.35%，主要系非项目借款增加，利息费用相应增加所致。
5、研发支出
不适用
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,724,153,277.77 2,453,900,117.35 -29.74%
经营活动现金流出小计 2,201,457,552.72 2,106,397,552.12 4.51%
经营活动产生的现金流量净
-477,304,274.95 347,502,565.23 -237.35%
额
投资活动现金流入小计 126,885,348.59 42,830,891.70 196.25%
投资活动现金流出小计 120,538,380.00 151,199,971.00 -20.28%
投资活动产生的现金流量净
6,346,968.59 -108,369,079.30 105.86%
额
筹资活动现金流入小计 810,800,000.00 1,143,000,000.00 -29.06%
筹资活动现金流出小计 356,853,596.76 1,166,122,320.27 -69.40%
筹资活动产生的现金流量净
453,946,403.24 -23,122,320.27 2,063.24%
额
现金及现金等价物净增加额 -17,010,903.12 216,011,165.66 -107.88%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要系本期公司各地产项目建设持续投入所致
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
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□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 1,757,598,113.00 1,256,038,581.52 28.54% 11.83% 7.64% 2.79%
分产品
房地产销售 1,757,598,113.
