公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券
交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
总资产 7,200,748,351.29 8,021,662,047.87 -10.23 7,152,918,403.31
归属于上市公司股东的净资产 3,615,412,822.21 2,657,894,466.66 36.03 2,500,410,208.95
本期比上年
2014年 2013年 2012年
同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29 166,578,566.68
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09 1,202,738,375.36
归属于上市公司股东的净利润 400,494,296.23 226,690,651.77 76.67 111,051,398.96
归属于上市公司股东的扣除非 147,166,677.95 196,293,678.71 -25.03 109,194,636.68
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 12.10 8.77 增加3.33个 4.50
百分点
基本每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
稀释每股收益（元／股） 0.4968 0.2812 76.67 0.1378
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 68,121
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 66,924
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数
（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 售条件的
例(%) 数量 量
股份数量
三林万业(上海)企业集团 境内非国有 50.54 407,469,756 0 质押 407,460,000
有限公司 法人
广发银行股份有限公司－ 其他 1.61 13,009,828 0 未知
中欧盛世成长分级股票型
证券投资基金
孟庆祥 境内自然人 0.37 3,000,000 0 未知
陈建新 境内自然人 0.19 1,494,300 0 未知
陈能依 境内自然人 0.18 1,450,002 0 未知
何国朝 境内自然人 0.17 1,406,266 0 未知
林泽贤 境内自然人 0.14 1,151,240 0 未知
肖俊标 境内自然人 0.14 1,128,006 0 未知
罗志岳 境内自然人 0.12 950,000 0 未知
姚涛 境内自然人 0.10 842,600 0 未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为
公司控股股东，与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，
也不存在《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定
的一致行动人。公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在
关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人的情况。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，面对经济持续下行的压力，新一届中央政府延续“稳中求进”的政策基调，继续创
新调控思路和方式。宏观经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间，GDP 增速稳中放缓的同时，
经济结构更加优化。
2014 年，“史上最严房地产调控政策”执行到第五个年头，房地产市场调整开始由局部向全
国蔓延。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅
下滑，70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2014 年 1-12 月，
全国商品房销售面积 12.06 亿平方米，同比下降 7.6%；全国商品房销售额 7.63 万亿元，同比下
降 6.3%；全国房屋新开工面积 17.96 亿平方米，同比下降 10.7%。在此背景下，房地产调控出现
新的变化，调控方式由强力行政干预逐渐向市场化转变。在年初两会提出“分类调控”的原则指
导下，各地纷纷出台政策放松房地产调控，而“930 新政”放宽首套房认定标准及央行连续的降
息降准，也加速了市场的筑底企稳。
受房地产市场整体回落影响，2014 年公司主营业绩较上年有所下滑。报告期内，公司实现营
业收入 18.26 亿元，同比减少 0.09%；实现归属于上市公司股东的净利润 4 亿元，同比增加 76.67%，
主要由于转让子公司新加坡银利有限公司、新加坡春石有限公司和南京吉庆房地产有限公司股权
所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 1.47 亿元，同比减少 25.03%。
围绕年初制定的战略目标和经营计划，公司主要开展了以下工作：
1、强化营销推广，加快项目去化。公司现有项目主要集中于上海及周边的长三角地区，产
品结构以满足刚性需求和改善性需求的中小户型为主。在房地产市场整体回落的情况下，公司加
大了营销策划和推广的力度，除了利用传统的营销渠道，公司还加大了网络营销的力度，同时借
助第三方专业机构，拓宽了营销渠道。报告期内，公司共完成签约销售面积 8.95 万平方米，结转
销售收入 18.15 亿元。截至 2014 年底，主要项目销售情况如下：
总建筑面 可售面 2014 年签约 2014 年签约 累计已销售
项目名称 权益
积（㎡） 积（㎡） 销售面积（㎡） 均价（元/㎡） 面积（㎡）
上海宝山紫辰苑 100% 530,003 432,203 28,568 19,559 220,029
上海普陀万业新阶 54% 65,845 51,231 14,085 40,266 31,605
苏州湖墅金典 100% 420,904 320,748 34,636 9,951 150,384
无锡观山泓郡 100% 372,323 293,570 10,218 7,872 10,218
长沙巴厘岛 100% 690,058 576,531 502 7,050 26,135
注：可售及签约数据未包含车库。
2、根据运营计划，推进现有项目工程建设。2014 年，公司在建项目七个，当年新开工面积
14.46 万平方米，竣工面积 22.25 万平米。报告期内，宝山紫辰苑二期 A2 组团、普陀万业新阶、
无锡观山泓郡一期项目已完成竣工交付；松江万业名苑项目 5 月份取得《施工许可证》并开工，
预计 2015 年二季度预售；苏州湖墅金典二期Ⅰ标正在进行外立面和室内机电施工，计划 2015 年
底交付；无锡观山泓郡项目二期Ⅰ标正在进行主体结构施工。
3、抓住再融资开闸机会，适时推出非公开发行方案。报告期内，公司在综合考虑自身资金
需求及各种融资方式优缺点后，推出了非公开发行预案：拟向包括控股股东在内的不超过 10 名投
资者非公开发行不超过 33,700 万股，募集资金总额不超过 15 亿元，扣除发行费用后将用于上海
宝山紫辰苑三期及上海松江万业名苑项目。上述预案已经 2014 年 11 月 24 日公司第八届董事会临
时会议及 2014 年第三次临时股东大会审议通过，并于 2015 年 2 月 16 日收到中国证监会的《行政
许可受理通知书》（150295 号）。公司本次非公开发行如能顺利实施，将进一步改善公司资本结构，
夯实现有业务基础，提升公司盈利能力；同时，也有利于提高公司抗风险能力，为未来发展提供
保障。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,825,900,473.23 1,827,592,861.05 -0.09
营业成本 1,229,247,434.41 1,232,731,915.57 -0.28
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
管理费用 62,187,267.82 55,163,467.68 12.73
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 18.26 亿元，其中房地产业务实现销售收入 18.15 亿元，同比增长
0.38%。
(2) 主要销售客户的情况
前五名客户营业收入金额 2,778.59 万元，占年度总营业收入金额的 1.52%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房地产行业 房地产 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
服务业 服务业 17,513,193.58 1.42 10,854,634.99 0.87 61.34
分产品情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
成本构成
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目
(%) (%) 动比例(%)
房产销售 房产销售 1,219,764,961.67 98.48 1,219,836,737.91 97.66 -0.01
贸易 贸易 1,278,459.55 0.10 18,429,256.15 1.47 -93.06
租赁 租赁 1,218,640.08 0.10 1,214,245.33 0.10 0.36
物业服务 物业服务 16,294,553.50 1.32 9,640,389.66 0.77 69.02
(2) 主要供应商情况
前五名供应商采购金额 4.72 亿元，占年度总采购金额的 56.32%。
4 费用
单位：元
本期金额较
项目名称 2014 年度 2013 年度 上年同期变 变动原因
动比例(%)
主要系子公司爱佳房产本期销售额大幅增加相关
销售费用 65,762,555.81 28,392,884.01 131.62
的的房屋销售中介费和广告宣传费随之增长所致
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而合并
财务费用 37,176,152.74 64,604,114.74 -42.46
范围减少该公司所致
主要系转让子公司银利公司、春石公司和南京吉
投资收益 331,434,127.85 39,107,170.76 747.5
庆股权取得的收益所致
主要系本公司前期收到的上海市普陀区土地发展
中心对原两湾项目中的“飞地”及“大公建”地
营业外收入 25,495,314.50 3,985,196.75 539.75
块的动拆迁补偿款本期随万业新阶项目结转收入
及成本确认收益所致
营业外支出 1,092,620.20 706,410.27 54.67 主要系罚款及滞纳金支出增加所致
所得税费用 134,632,696.83 92,444,545.34 45.64 主要系随利润总额上升当期所得税费用增加所致
5 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 639,650,199.47 455,940,840.25 40.29
投资活动产生的现金流量净额 654,700,036.94 507,064,309.44 29.12
筹资活动产生的现金流量净额 -1,565,428,387.61 -505,423,756.49 不适用
经营活动产生的现金流量净额：主要系上年同期支付 5.98 亿松江项目土地款所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期收到处置子公司股权转让款所致。
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期归还到期的“09 万业债”10 亿元所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
增加
房地产行业 1,814,889,820.00 1,219,764,961.67 32.79 0.38 -0.01
0.26 个百分点
增加
贸易 1,302,882.72 1,278,459.55 1.87 -93.10 -93.06
-0.53 个百分点
增加
服务业 19,803,452.77 17,513,193.58 11.56 48.96 61.34
-6.79 个百分点
内部抵消 10,400,346.36 9,309,180.39
主营业务分产品情况
营业成本比
营业收入比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减
上年增减（%） （%）
（%）
增加
房产销售 1,814,889,820.00 1,219,764,961.67 32.79 0.38 -0.01
0.26 个百分点
增加
贸易 1,302,882.72 1,278,459.55 1.87 -93.10 -93.06
-0.53 个百分点
增加
租赁 2,116,926.28 1,218,640.08 42.43 35.08 0.36
19.91 个百分点
增加
物业服务 17,686,526.49 16,294,553.50 7.87 50.81 69.02
-9.93 个百分点
内部抵消 10,400,346.36 9,309,180.39
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 1,343,428,296.46 16.67
安徽省 - -100.00
江苏省 465,410,544.00 -22.65
湖南省 27,157,315.03 -62.39
内部抵消 10,400,346.36
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 情况说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
应收账款 1,024,967.39 0.01 530,070.82 0.01 93.36 主要系应收一兆韦德租金增加所致。
预付款项 2,165,494.71 0.03 9,202,800.16 0.11 -76.47 主要系预付工程款结转开发成本所致。
应收利息 - - 2,104,850.00 0.03 -100.00 主要系收到年初定期存款利息所致。
一年内到期的非
54,361,299.09 0.75 35,683,818.39 0.44 52.34 主要系所持招商银行股票市价上升所致。
流动资产
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
长期应收款 9,760,039.21 0.14 21,623,114.05 0.27 -54.86
并范围减少所致。
其他流动资产 51,036,865.52 0.71 - - 100.00 主要系预缴税金增加所致.
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
固定资产 2,616,969.89 0.04 34,762,874.94 0.43 -92.47
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
在建工程 - - 95,266,368.32 1.19 -100.00
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司印中矿业全部股权，合
工程物资 - - 2,986,583.19 0.04 -100.00
并范围减少所致。
主要系本期出售子公司南京吉庆全部股权而结
商誉 - - 643,783.95 0.01 -100.00
转该商誉所致。
系根据与三林万业约定在印中矿业股权转让完
成及相关原项目贷款平移至三林万业后，由其
长期待摊费用 - - 12,155,766.02 0.15 -100.00
承担剩余的民生银行长期借款融资服务费而悉
| 上海万业企业股份有限公司年报摘要 （下载公告） |
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| 公告日期:2015-03-27 |
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| 附件：公告原文 |
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