深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014 年 12 月 31 日的公
司总股本 763,776,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.60 元（含
税），送红股 2.4 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3.6 股。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主
管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对
投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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，祥云战略落地的深服务之道
致世联行投资人：
从去年开始，中国经济进入“新常态”，这个常态是以增量增速下滑为主要标志的，房地
产新房交易量也一样。作为目前 A 股唯一的以房地产增量交易为主的服务商，世联行的压力
可想而知，但在此压力之下，2014 年我们依旧达成了既定目标，收获了成长。借此机会，我
谨代表世联行董事会特别感谢您一直以来对世联行的关注、信任和支持！
房地产交易增量增速持续下滑，即说明房地产业总体由“旧常态”进入“新常态”了吗？
什么叫“常态”？对于房地产行业而言，“常态”应该意味着：政策和金融环境已经稳定，行
业新的游戏规则已经确立，行业上下游价值链已重新分布。“三十年为一世而道更”，显然我
们尚未进入“常态”，而是“道更”，进入了变局和转型之年，或者说 2015 年的“新常态”
就是变化本身，这使得 2015 年注定是行业非同凡响的一年。
各种模式远未定型，都在探讨变化，那么什么是房地产交易永恒不变的特征呢？传统的
房地产估价教科书是这样总结的：
位置的不动性标的的唯一性价格的个别性形成交易的长周期金融属性
如果换成当下互联网的语言，我们愿意重新表述如下：
1. 非标准：指标的唯一性和价格形成个别性；
2. 地域化：指位置的不动性和客户的地域化；
3. 低频度：指单个客户买卖的次数频率几乎是所有商品中最低的；
4. 长周期：指流动性弱，交易期长；
5. 深服务：指交易背后的产权、金融、交割、物业、出租等服务。
变化正在发生，而以上就是变化的基础。也就是说，转型期表面上看是商业模式之争，
实质上是解决客户痛点之争；表面上看是流量之争，实质上是为客户降低交易成本之争。开
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发商和消费者在所谓单边上扬的“黄金时代”结束之后，在长周期的交易过程中，几乎到处
是痛点，远远谈不上“爽点”。十万亿级交易总额的深服务因此前景广阔是不言而喻的。
世联行的战略，用一句话说，就是“在房地产交易入口上扩大份额、深化服务”。三十年
为一世而道更，而“道更转型”恐怕要走三至五年，甚至更长的时间，这段时间是：
——转型之年：利用移动互联网，改造传统价值创造模式。
——布局之年：提升交易入口份额。
——投入之年：为道更为有价值的未来，高强度投入。
——创新之年：创设和运行新的服务，解决消费者的痛点。
这都需要不断迭代服务能力，不断建构系统能力，也就是加大投资的规模和力度。这是
历史性的机遇，世联行有幸可以在资本市场帮助下，取得先机，继续坚持基于“服务、入口、
开放、平台”展开代理、金融和资管服务。
2015 年，面向 C 端，世联行将以统一形象整合移动互联网服务入口，形成开放的“世联
集”系列：
涵盖国际国内世联行代理楼盘的直销平台，向公众开放。
一二手联动平台，向经纪机构开放。
金融 P2P 平台，向公众开放。
正如世联集的“小积极”形象一样。世联行的深服务之道还很稚嫩，但会积极生长，同
时也不断提醒我们要适应环境的变化。
未来的日子里，我们将不辜负时代，再接再厉，不负所托！
再次感谢大家对世联行的支持！
深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长
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释义和目录
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司
万凯华信 指 深圳万凯华信投资有限公司，世联行之股东之一
卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
青岛雅园 指 青岛雅园物业管理有限公司，世联行之控股子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
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西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，世联行之全资子公司
南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，世联行之全资子公司
天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，世联行之全资子公司
郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
世联资管 指 深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之全资子公司
海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司
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兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................... 2
第二节 公司简介 .................................................. 10
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................... 14
第四节 董事会报告 ................................................ 15
第五节 重要事项 .................................................. 45
第六节 股份变动及股东情况 ........................................ 59
第七节 优先股相关情况 ............................................ 64
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况......................... 65
第九节 公司治理 .................................................. 71
第十节 内部控制 .................................................. 77
第十一节 财务报告 ................................................ 79
第十二节 备查文件目录 ........................................... 186
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重大风险提示
1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重
大影响。世联在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效
的应对方法，重要的是密切关注市场变化，及时调整经营策略。
2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问业务的全国
布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地
区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及
时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，
定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和结果存在不
确定性。公司认为，新业务如果结合世联现有业务的优势（例如代理业务的强大销售能力和
广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的方向延展，可以发展得更加迅速和稳健。
特别需要提到的是公司新业务中的金融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地
控制其风险。
4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能
力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，
核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。同时，人员和机
构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化
企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才
能创造卓越绩效。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 SLH 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司
公司的中文简称 世联行
公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED
公司的外文名称缩写（如有）无
公司的法定代表人 陈劲松
注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.worldunion.com.cn
电子信箱 info@worldunion.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 袁鸿昌 栾婧
联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
电话 0755-22162824 0755-22162708
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
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四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码
深圳市罗湖区人民南 企合粤深总字第 301534
首次注册 1993 年 04 月 13 日 440303618867554 61886755-4
路国商东座 418 室 号
深圳市罗湖区深南东
报告期末注册 2013 年 12 月 12 日 路 2028 号罗湖商务中 440301501120135 440300618867554 61886755-4
心 12 楼
2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、
房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业
公司上市以来主营业务的变化情况
务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。
（如有）
2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管
理。
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 张伟坚、潘传云
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
广东省深圳市福田区益田路
招商证券股份有限公司 万虎高、刘光虎 2009 年 8 月 28 日至今
江苏大厦 A 座 41 楼
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、回顾与展望
（一）2010-2014 年世联行发展情况回顾
1. 经营指标稳步提升，盈利结构不断优化
2009 年 8 月世联行成功在深交所上市，上市五年来，世联代理销售额和收入超过市场和开发企业增速，市场份额扩大
至 4.5%、行业影响力持续提升。2014 年世联实现代理销售额 3218 亿，在淡市中保持增长，五年复合增长率为 40%。利润方
面，归属于上市公司股东的净利润为 3.94 亿元，同比增长 23.9 个百分点。从营收结构看，资管、金融和电商等创新服务已
占营收 19.48%，同比上升 11.6 个百分点；毛利贡献度也从 8.27%上升至 24.55%。世联行基本面良好，顺利叠加创新服务，
完善服务链条，为公司构建全方位的房地产服务平台奠定基石。
2. 深化服务有序推进，增长潜力明显
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2014年，世联行基于自身主营服务规模优势，积极尝试创新服务。金融产品增势明显，其中家圆云贷放贷达19.7亿，
成为爆款单品，同时进一步提升了代理楼盘的成单率、叠加销售能力的作用得到体现。金融产品的多元化正有序推进，包括
装修贷推向市场、积极尝试尾盘基金、P2P上线试运行。资管服务方面，新增签约项目26个，落地16个城市，实际在管全委
托项目60个；成功实现创新服务的落地，包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售、运营的全链条服务，实现存量物业
的价值最大化，并通过运作上海中城国际大厦项目，为将来的REITs服务做好了准备。
3. 电商平台发挥整合营销渠道优势，盘活客户资源
2014 年 6 月份，在世联行“祥云战略”的推进下，公司整合资源打造了房地产 O2M 整合营销电商平台，截至 2014 年
12 月 31 日,顺利完成 39 个城市的服务布局，全国落地项目 154 个，营业收入 6838 万元。
基于 2014 年世联行成交客户逾 35 万、上门客户逾 300 万的强大客户资源和大数据优势，电商平台以移动互联网技术
为载体，深入挖掘终端消费者的潜在需求，提供增值服务。自会员版移动端上线后，日均关注量超过 15000 人，截至 2014
年 12 月 31 日仅两个月时间，会员人数已超 100 万。
（二）展望未来
1. 市场告别高增长，销量将在高位波动
展望未来，我们认为中国房地产市场长期需求无忧，新型城镇化将为房地产市场带来坚实的需求。根据研究机构预测，
2030 年中国城镇化率将达到 64.3%，城镇人口将达到 9.4 亿人，未来十年，年均新增城镇人口的住房刚性需求、改善性需求
及房屋更新需求分别为 4.1 亿平米、5.5 亿平米和 2.1 亿平米，三项合计年均新增住房需求约 11.7 亿平米，对比 2013 年全
国商品住宅销售面积 13.06 亿平米，长期潜在需求仍然空间巨大。
然而我们也看到，尽管房地产行业在 2014 年迎来了暖冬行情，但成交量的高位波动已是不争的事实，而 2013 年的成
交量很可能是中国房地产市场的天花板，意味着住宅成交面积已经进入了高位平台。虽然央行宽松政策延续，进一步的降准
降息有利于需求的释放，但是规模化的扩张已经走到尽头，房价快速上涨的时代已结束，中国房地产市场正式进入下半场。
2. 行业加速转型，发展机遇隐现
2014 年白银时代的开启，意味着比拼销售额的黄金时代已终结，而此后，以传统销售型服务为主导的地产格局将被重
构。相比重视规模扩张，互联网思维更强调了客户需求的重要性，在下半场，企业真正要做的是切入用户痛点、满足精细化
需求从而赢得客户。借鉴美国成熟的房地产市场，除了定位住宅开发、金融服务等综合型业务的房企，投向商办物业、酒店
物业、旅游中心、老年公寓、工业园区等细分领域的企业才是大多数。销售规模见顶并不代表这个行业失去了酝酿新商机的
土壤，相反的是，伴随竞争加剧，束缚减少，这个行业将属于那些定位差异化、精细化，提供丰富多样产品和服务的参与者，
这让我们相信未来房地产行业必然会像移动互联网一样精彩无限。
伴随着市场的转变，中国房地产服务企业的转型也在加快。借助移动互联网的发展，行业对线上线下结合的方式进行
了有益的探索，同时，服务行业的并购整合进一步加速。
3. 世联行发展战略
在过去十年高速规模化发展的市场中，世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势，
成功地完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战，世联行依托“祥云战略”，在快速变幻的市场环境和竞争
格局中，赢得了良好的开局，利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。
下一个十年，世联行将贯彻执行祥云战略，秉承客户至上的服务精神，利用公司积累的资源优势，深化用户服务，
为客户创造价值。同时，叠加创新服务，打造移动互联网生态，以满足客户日益丰富的需求来形成竞争优势。
聚焦未来，世联将延续 O2M 商业模式，遵循移动互联网新生态下的新价值定律：P = KN × (M1M2/R) (P：企
业价值；K：价值系数；N：客户数；M：商业模式；R：客户距离)。在确立传统代理营销、顾问咨询的行业领先优势下，
继续扩大交易入口份额，切入存量市场，同时，着力于新兴领域的服务布局，深化用户服务。2015 年公司部署以下战
略规划：
第一、扩大交易入口份额：继续强化代理服务在各区域市场份额的持续领先，完成顾问服务向咨询+实施的转型，
同时通过战略合作切入存量房市场，丰富入口资源；
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第二、形成金融服务的个性化、多元化：满足客户多样化的需求、丰富金融服务的品类是核心，将多样化的产品
与服务推向市场。实现小额贷规模增长的同时，全面上线 P2P 平台，积极探索资产证券化、财富管理和投资管理等多
元服务；
第三、资管服务规模化发展：在已成功实现的创新服务基础上，积极开展与金融机构的合作，形成资产证券化的
成熟产品；通过统一运营，进一步提升存量公寓市场的资产价值。另一方面，探索更多收益性物业的创新模式，如产
业园、度假公寓；同时，通过资管服务，为企业客户提供更多的增值服务，比如行政外包、租赁交易等服务；
第四、构筑互联网新生态：基于大数据优势和移动互联技术，建立商家联盟和网上售楼处，盘活海量客户资源，
围绕终端置业者的购房、装修、贷款、理财等需求，提供一站式解决方案。
第五、布局大数据时代、服务 C 端；依托世联的上门量、成交量和经纪人平台沉淀的真实海量数据，反向倒推重
构产品设计，提升服务水平。同时通过挖掘数据价值，探索客户潜在需求及完善 C 端客户平台。
风险提示：上述发展战略陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 3,308,170,629.85 2,563,027,901.39 29.07% 1,878,031,708.00
归属于上市公司股东的净利润（元） 394,344,162.95 318,288,144.61 23.90% 211,291,633.11
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 389,922,836.29 305,036,433.54 27.83% 207,662,952.78
经营活动产生的现金流量净额（元） -921,857,612.94 463,270,771.81 -298.99% 225,335,309.27
基本每股收益（元/股） 0.52 0.42 23.81% 0.28
稀释每股收益（元/股） 0.52 0.42 23.81% 0.28
加权平均净资产收益率 21.13% 20.13% 1.00% 14.85%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 4,115,952,685.29 2,497,644,886.02 64.79% 2,338,101,496.76
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,026,145,436.48 1,708,863,807.64 18.57% 1,486,744,583.03
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -264,413.33 -202,519.77 -464,094.19
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定
4,924,495.73 7,127,020.17 5,684,015.47
量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,914,721.61 8,612,409.34 348,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -771,298.97 331,527.23 -656,762.94
减：所得税影响额 1,231,227.80 2,028,155.77 1,273,410.86
少数股东权益影响额（税后） 150,950.58 588,570.13 9,067.15
合计 4,421,326.66 13,251,711.07 3,628,680.33 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一） 市场环境和政策分析
“三十年为一世而道更”，2014年是中国房地产史上里程碑式的一年，是房地产行业实现总体均衡的一年。
“需求见顶，水入平川”，标志着中国房地产正式开启白银时代。对比过去激流勇进的黄金时代，无论是商品房销售还是
新开工面积，在2014年均出现从高增速向市场正常运行的区间回归。全年的行业表现，是过往政策不断退出、市场自发调整
的结果。中国正迎来需求探顶后的均衡阶段，2013年13.1亿平方米的成交量很可能是中国房地产市场增量销售面积的天花板。
当市场需求总量触顶，并不意味着行业规模会急剧衰减。一方面，反映居民财富水平的人均储蓄余额仍在快速增长中，2013
年该数据为32,894元，同比增11%，依然保持双位数的增长；另一方面，购房者意愿依然谨慎乐观。回顾08年金融危机最艰
难的时候，客户上门指数降至20至30的水平。而2014年即便是在一年当中最低的月份元旦、春节，客户上门指数还是在80-90
左右，全年也维持在106、表现甚至要好于2011年105的水平。自发的市场调节机制将会驱使供求逐渐向均衡回归，而不像以
往政策周期下的大起大落。
“新常态”下的房地产市场，即需求顶部的探明，正是2014年硬政策退出的逻辑。均衡之后，上半场“强调控、抑需求”
政策逐步退场，“强市场”特征将主导中国房地产市场的下半场。回顾2014年，中国房地产市场在政策调控方面，主要是借市
场调整的窗口期，一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐步退出；2014年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为
主和中长期制度建设的调控方式将取而代之，市场化的信号更加强烈。
从原来的常态到“新常态”的过渡期内，大多数身处行业变局中的房地产开发商和服务商，必然经历风雨洗礼。即便投
资和新开工量等数据仍呈正增长，对于房地产这样一个资金驱动型的行业来说，增速下滑带来的冲击依然是难以承受之重。
经历2013年大丰收的从业公司，都订立了更高的目标，但市场有其内在的规律性。2014年多数房企的业绩增速与2013年相比，
黯然失色。销售放缓、库存攀升，大部分房企采取了主动收缩规模、减少拿地的策略。市场的土地成本和融资成本居高难下，
加上房价整体向下调整，房企的净利润率下降成为“白银时代”的新常态。依靠简单规模扩张的粗放式发展，2014年走到尽头、
行业已到转折点。
认识到2014年的行业变局，公司的经营策略相应做出了调整，一方面，成功地实现代理销售额正增长（不含2014年新
并购公司）；与此同时，公司基于自身服务发展的多样性，在坚持规模化发展的基础上积极转型，积极布局金融、资管、电
商等创新服务，达到预期目标：
第一、代理持续执行大客户策略，在淡市中实现增长且跑赢大市，同时承载新服务落地的基础叠加，保证了云贷在全
国范围内的推广、实现预期目标；电商平台产品的初期研发，使得电商服务能够在2014年下半年顺利运作起来。
第二、顾问服务方面，推进针对居住类物业销售的营销顾问和针对综合体物业的招、售、营一体化服务，实现从单纯
的咨询服务向咨询+实施的链条服务转型。在完成26个地区布局的基础上，进一步优化组织结构，打破现有的公司管理边界，
采取1+N模式，复合能力强规模大的机构托管了市场腹地大但团队能力弱的机构，成单率和收款率都有明显提升。
第三、金融服务方面，以家圆云贷为核心，实现了较大规模信贷产品的开发、推广及运营管理，信贷管理能力取得突
破，为公司利润结构改善做出贡献，同时在资产证券化、财富管理、投资管理、P2P等方向进行了有益的尝试。
第四、资管服务方面，坚定不移的落实植入成功分公司战略，完成核心一二线城市的布局。新增签约项目26个，实际
在管全委托项目60个；成功实现创新服务的落地，包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售到运营的全链条服务，实现
存量物业的价值最大化，并通过运作上海中城国际大厦项目，开启了资产证券化模式。
第五、电商服务方面，顺利完成39个城市的业务布局，全国落地项目154个。12月底云掌柜会员版微信平台已成功累
积超100万会员量，同时启动了O2M整合营销平台第三期电商商家联盟网上平台。
(二)未来展望
仔细研究2014年以来出台的政策，不难看出政府稳定房地产市场的意图。一方面由于房地产投资对经济的拉动作用无
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年年度报告全文
须赘言；另一方面，即使经济调结构是未来经济工作的重心，但是制造业升级换代和淘汰落后产能并不是朝夕之事。我们也
关注政府提出的“一带一路”经济战略，具体落实到拉动经济的层面还有相当大的工作需完成。所以2015年房地产市场仍将在
稳增长中发挥作用。
2015年房地产行业被赋予了“转型元年”的期待，重服务是未来的风口。根据马斯洛需求层次理论，国人已经从追求物
质温饱的层面日益注重精神层面的享受，也意味着，对多元化服务的需求会与日俱增。2014年之前，是行业比拼销售额的时
代，而此后，以传统销售型服务为主导的地产格局将被重构，以满足精细化需求的服务业会重塑行业面貌。房地产的交易规
模足够大，决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多，也决定了服务业蓝海的广袤。
与此同时，移动互联网的飞速发展也让不少传统行业重新审视调整自己的运营模式。借助移动互联网的发展，服务行
业呈现去中心化的趋势，服务内容不再是由公司自身或者特定人群所产生，而是趋向于由全体用户共同参与、共同创造的结
果。叠加大数据分析的应用，客户与企业之间的距离大大压缩，增强用户与企业之间的信息交互，争夺入口、深化客户服务
成为未来的制胜关键。
我们也必须看到存量房市场对扩大交易入口份额的作用。过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段，新房市场
主导的服务格局将向存量房倾斜。从国外的房地产市场发展历史来看，存量房市场的崛起是必然的趋势。由于住房自有率高、
住房质量好以及人口在城际间流动，美国、英国、法国、澳大利亚的存量房交易量分别是新房成交的9倍、8.1
