2015 年公司债券信用评级报告
预收款项的资产负债率分别为 65.31%、58.50%，负债水平适中；同时，公司长期
借款占有息负债的比例由 2011 年的 16.69%上升至 2014 年 9 月末的 68.47%。综上，
公司财务结构较为稳健。
关注：
受宏观经济与调控政策等因素影响，近年我国房地产行业波动较大。受宏观经济
形势与信贷、财税调控政策等因素影响，近年我国房地产行业波动较大，2014 年
商品房销售面积与 70 个大中城市新建住宅价格指数有所下滑。
2014 年公司结转收入将有所下滑，且未来商品房项目销售存在不确定性。受项目
开发周期等因素影响，2014 年 1-9 月公司商品房项目结转收入为 5.91 亿元，同比
下滑幅度约为 64%，预计全年结转收入将有所下滑；同时，受房地产行业波动较
大等因素影响，公司未来商品房项目销售存在不确定性。
在建与拟建项目尚需投入较大，公司面临较大资金压力。截至 2014 年 9 月末，公
司主要在建项目尚需投入开发资金合计 254,530.98 万元，广州荔湾区地块尚需支
付土地价款 101,500 万元，随着在建与拟建项目的后续开发投入，公司面临较大资
金压力。
部分房地产开发项目销售相对缓慢。完工产品惠阳振业城二期 GH 组团、D 组团
分别于 2011 年、2013 年竣工，因别墅类产品销售周期较长及周边同类产品的供给
较多等原因销售相对缓慢，截至 2014 年 9 月末合计存货余额 24,358.91 万元，占
完工开发产品的比例为 36.91%。
近年公司经营活动现金净流量波动较大，且未来两年面临一定的偿债压力。受商
品房项目销售情况与开发周期的影响，近年公司经营活动现金净流量波动较大，
2011-2013 年及 2014 年 1-9 月分别为 119,856.53 万元、218,161.03 万元、-89,029.19
万元和-94,125.50 万元；同时，公司 2015、2016 年需分别偿付借款本金 11.72 亿元、
13.02 亿元，未来两年面临一定的偿债压力。
主要财务指标：
项目 2014 年 9 月 2013 年 2012 年 2011 年
总资产（万元） 1,155,734.15 996,816.00 934,343.03 832,197.41
归属于母公司所有者权益合计（万元） 391,814.21 409,295.83 345,561.98 279,864.23
资产负债率 65.31% 58.00% 62.02% 65.29%
有息负债比率 50.00% 53.59% 21.61% 38.66%
流动比率 1.95 2.50 1.71 1.39
速动比率 0.53 0.71 0.43 0.16
营业收入（万元） 64,985.44 461,085.50 307,624.51 258,927.53
营业利润（万元） 30,002.75 92,382.03 84,311.18 56,357.49
利润总额（万元） 31,403.68 92,627.52 84,518.47 56,425.50
综合毛利率 41.63% 33.21% 44.16% 52.37%
总资产回报率 - 10.21% 9.71% 7.43%
EBITDA（万元） - 101,729.24 87,886.44 64,506.62
EBITDA 利息保障倍数 - 6.33 7.28 3.86
经营活动现金流净额（万元） -94,125.50 -89,029.19 218,161.03 119,856.53
注：有息负债比率=（短期借款+一年到期的非流动负债+长期借款）/总负债。
资料来源：公司 2011-2013 年审计报告及未经审计的 2014 年三季报，鹏元整理
一、发行主体概况
公司经深圳市人民政府“深府办（1989）360 号”文批准，由深圳市建设（集团）公
司等作为发起人，于 1989 年 5 月 25 日以募集方式设立，公司首次发行人民币普通股 69
万股，初始注册资本 690 万元。1992 年 4 月，经中国人民银行深圳分行“深银复字(1992)
第 059 号”文批准，公司于深圳证券交易所上市。此后经多次增资及股权变更，截至 2014
年 9 月 30 日，公司注册资本与实收资本均为 134,999.50 万元。其中，深圳市人民政府国
有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）及其一致行动人深圳市远致投资有
限公司合计持有公司股份 44,549.83 万股，占比 33%，为公司实际控制人，公司股权控制
关系如图 1 所示。
图1 截至 2014 年 9 月末公司股权及控制关系图
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100.00%
深圳市特区建设发展集团有限公司
100.00% 21.93%
深圳市远致投资有限公司
11.07%
深圳市振业（集团）股份有限公司
资料来源：公司提供
公司主要从事房地产开发、销售与物业租赁、管理业务。截至 2014 年 9 月 30 日，纳
入公司合并报表范围的子公司 11 家，其中，全资子公司 8 家，控股子公司 3 家。近年纳
入公司合并报表范围的子公司情况见表 1。
表1 近年纳入公司合并报表范围的子公司情况（单位：万元）
是否合并
注册 持股
单位名称 业务性质 2014 年 2013 2012 2011
资本 比例
1-9 月 年 年 年
广西振业房地产股份有
房地产开发 15,000 97.36% 是 是 是 是
限公司
贵州振业房地产开发有
房地产开发 3,000 100% 是 是 是 是
限公司
天津市振业资产管理有 资产经营及
28,000 100% 是 是 是 是
限公司 房地产投资
天津市振业房地产开发
房地产开发 15,000 100% 是 是 是 是
有限公司
天津振业佳元房地产开
房地产开发 10,000 100% 是 是 否 否
发有限公司
天津振业津滨房地产开发
房地产开发 10,000 100% 是 否 否 否
有限公司
惠州市惠阳区振业创新
房地产开发 26,000 82% 是 是 是 是
发展有限公司
东莞市振业房地产开发
房地产开发 10,000 100% 是 是 否 否
有限公司
西安振业房地产开发有
房地产开发 28,000 100% 是 是 是 是
限公司
房地产开发
深圳市振业房地产开发
及自有物业 30,000 100% 是 是 是 是
有限公司
租赁
湖南振业房地产开发有
房地产开发 15,000 80% 是 是 是 否
限公司
注：2014年4月30日，天津市振业房地产开发有限公司投资10,000万元成立天津振业津滨房地产开发有限
公司，并持有其100%的股权。自天津振业津滨房地产开发有限公司成立之日纳入发行人的财务报表合并
范围。
资料来源：公司提供
截 至 2013 年 末 ， 公 司 资 产 总 额 996,816.00 万 元 ， 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计
409,295.83万元，资产负债率为58.00%；2013年度，公司实现营业收入461,085.50万元，利
润总额92,627.52万元，经营活动现金净流出89,029.19万元。
截至2014年9月30日，公司资产总额1,155,734.15万元，归属于母公司所有者权益合计
391,814.21万元，资产负债率为65.31%；2014年1-9月，公司实现营业收入64,985.44万元，
利润总额31,403.68万元，经营活动现金净流出94,125.50万元。
二、本期债券概况
债券名称：深圳市振业（集团）股份有限公司 2015 年公司债券；
发行总额：不超过 15 亿元（含）；
债券期限：不超过 5 年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，具体
期限构成与各期限品种的发行规模由股东大会授权董事会在发行前确定；
债券利率：固定利率债券；
还本付息方式：存续期内每年付息一次，到期兑付本金，最后一期利息随本金的兑付
一起支付。
三、本期债券募集资金用途
本期债券拟募集资金不超过 15 亿元（含），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还银行
贷款、补充公司流动资金。
四、运营环境
近年我国房地产行业开发投资持续增长，房企资金到位情况与投资意愿总体上有所改
善，但2014年开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑
近年随着经济的持续发展及城市化的推进，我国房地产开发投资规模持续快速增长，
2003-2013年同比增速均维持在16%以上的水平。2014年，随着宏观经济增速的放缓，全国
房地产开发投资完成额95,035.61亿元，同比增长10.49%，增速较上年下滑了9.3个百分点。
图2 2003-2014年全国房地产开发投资完成额及增速
资料来源：Wind资讯
随着房地产开发投资的持续增长，2003-2013年全国房屋施工面积、竣工面积、新开
工面积总体上均有所上升。但在2014年开发投资增速放缓的情况下，全国房屋施工面积为
726,482.34万平方米，同比增长了9.15%，增速放缓；全国房屋新开工面积为179,592.49万
平方米，同比下滑了10.74%。由于竣工存在一定的滞后效应，2014年全国房屋竣工面积为
107,459.05万平方米，同比增长了5.94%，较上年增速略有上升。
图3 2003-2014年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米）
资料来源：Wind资讯
随着投资开发的持续增长，2003-2013年房地产开发企业资金到位情况良好。2013年
我国房地产开发企业到位资金122,122 亿元，比上年增长26.5%，增速比2012年提高13.8
个百分点。其中，国内贷款19,673亿元，增长33.1%，和2012年相比提升19.9个百分点；自
筹资金47,425亿元，增长21.3%，增速与2012年相比提升9.6个百分点；利用外资534亿元，
增长32.8%，与2012年相比提升81.6百分点；其他资金（包括定金及预收款、个人按揭贷
款等）54,491亿元，增长28.9%，和2012年相比提升14.2个百分点。2014年，受其他资金同
比下滑8.81%的影响，我国房企到位资金为121,991.48亿元，较上年略有下滑。
图4 2003-2014年房地产开发企业资金到位及构成情况（单位：亿元）
资料来源：Wind 资讯
受资金到位等因素影响，2013 年房地产开发企业拿地意愿有所提升，全年土地购置
面积为 38,814 万平方米，比上年增长了 8.83%；2014 年房地产开发企业拿地意愿有所下
滑，全年土地购置面积为 33,383 万平方米，比上年下降了 13.99%。
图5 2003-2014年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本
资料来源：Wind资讯
近年我国通过限购、限贷等手段调控房地产行业，受宏观经济与调控政策等因素影响，
我国房地产市场需求波动较大；2014 年以来长效机制逐步取代短期调控手段，有利于促
进房地产行业的长期稳定发展，但短期不同区域的房企将进一步分化
在我国房地产市场快速发展过程中，行业投资开发急剧膨胀﹑房价非理性上涨以及供
需矛盾日益突出等问题出现。为遏制部分城市房价过快上涨的势头，2009 年末至 2013 年
末，我国政府在差别化信贷、行政干预、财税政策、保障性住房、土地等方面陆续出台若
干房地产行业调控政策。其中，2013 年房地产调控政策整体延续了 2012 年的调控思路，
限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的
重心。2013 年 2 月的“国五条”以及地方重点城市据此纷纷出台的市场调控政策，均强
调加强房地产调控力度、坚决抑制投机投资性购房以及增加普通商品住房及用地供应。
表 2 2009-2014 年我国房地产市场主要调控政策
年度 颁布单位 主要内容
2009 国务院 个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。
2009 国家五部委 开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的 50%。
增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落
2010 国务院
实地方各级人民政府责任等五大方面共 11 条措施，简称“国十一条”。
贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基
2010 国务院 准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷
款首付款比例不得低于 30%。
2010 国务院 增加住房有效供给，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
中央和各地方
2010 对不符合条件的外地居民和二次以上本地居民购房实行限购政策。
政府相关部门
各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策的力度，完善差别化的住房信贷
2011 国家七部委 政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供
给；加大住房交易市场检查力度等，简称“新国十条”。
进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收
2011 国务院
政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合
理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，简称“新
国八条”。
上海、重庆地方
2011 在上海、重庆试点实施房产税征收工作。
政府
2011 住建部 符合五项标准的二三线城市建议限购，台州、珠海等跟进。
2013 国务院 新“国五条”，进一步完善住房限购措施，充分发挥税收政策的调节作用。
呼和浩特等城 自 6 月呼和浩特发文取消限购以来，全国已有 40 多个城市相继取消或大幅度
2014
市放开限购 松绑限购（北上广深和三亚仍执行限购政策）。
《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：对拥有 1 套住房并已结清相应
人民银行、银监 购房贷款的家庭，贷款购买二套住房可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买
2014
会 首套普通自住房的家庭，最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利
率 0.7 倍等
住建部、财政 《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》：连续缴存 6 个月（原为 12
2014
部、人民银行 个月）即可申请公积金贷款，并取消四项收费。
《不动产登记暂行条例》将于 2015 年 3 月施行，不动产登记信息将实现全面
2014 国务院
联网。
资料来源：公开资料
受宏观经济形势、货币环境与信贷、财税调控政策等因素影响，近年我国房地产市场
需求波动较大。2010-2012 年我国商品房销售面积增速持续放缓，随着人们对调控常态化
的逐步适应，被压制的购房需求得到明显释放，2013 年全国商品房销售面积 13.06 亿平方
米，同比增长 17.29%，相比 2012 年增加 15.52 个百分点。随着宏观经济的放缓，2014 年
全国商品房销售面积减少至 12.06 亿平方米，同比下滑了 7.58%。
图6 2003-2014 年商品房销售面积及其同比增速
资料来源：Wind资讯
同时，我国 70 个大城市新建住宅价格指数当月同比在 2012 年 3 月至 12 月连续 10 个
月持续下降后，自 2013 年 1 月至 2014 年 8 月持续增长，但 2014 年四季度又持续下降，
价格波动较大。其中，2014 年 9 月以来，二三线城市新建住宅价格指数当月同比下滑幅
度大于一线城市。近年货币供应规模持续快速增长、市场资金面充裕是导致我国房地产市
场量价齐升的重要原因。2014 年初至今，由于市场资金面趋于紧张、信贷缩紧、利率普
遍上浮，我国房地产成交量价则相对低迷。
图7 2011 年 1 月-2014 年 11 月我国70个大中城市新建住宅价格指数月度同比增速（单位：%）
料来源：Wind 资讯
2014 年，我国宏观经济增速持续放缓，商品房销售面积与销售价格指数相对低迷，
房地产开发投资有所下滑。受此影响，我国出台了一系列关于房地产市场发展的政策：年
初提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投
机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”；5 月央行副行长在 15 家银行负责人座
谈会上支持首套房贷（从利率和审贷流程方面）；6 月以后呼和浩特等城市相继取消或放
松限购；9 月央行及银监会联合发文支持住房金融工作，推出房贷新政（调低房贷利率下
限等）；10 月住建部、财政部、人民银行联合发文放宽公积金贷款；12 月国务院出台《不
动产登记暂行条例》，将实现不动产登记信息的全面联网。此外，央行于 2014 年 11 月下
调人民币存款与贷款基准利率，2015 年 1 月降低存款准备金率，释放宽松的货币政策信
号。从 2014 年以来的房地产行业政策来看，限购、限贷等手段逐渐退出，保障房建设、
增加中小套型住房供给、不动产登记等长效机制逐步建立，有利于促进我国房地产行业的
长期稳定发展。
但短期来看，不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供
不应求压力持续，多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城
市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城
市的三四线城市量价仍有空间。受此影响，不同区域布局的房企将进一步分化：对于布局
于一、二线城市的房企，其业绩将相对稳定；对于布局于三四线及以下城市的房企，其业
绩将面临较大的不确定性。
五、公司治理与管理
公司依据《公司法》、《公司章程》设立股东大会、董事会及监事会。公司董事会成员
9 名，其中独立董事 3 名，分别为企业经营管理、财务会计、法律方面的专业人士，可以
为公司长期发展提供支持，维护股东权益。公司监事会由非董事和高管的股东代表与职工
代表 3 名人员组成。董事会下设战略与风险管理、审计、薪酬与考核、提名四个专门委员
会及董事会办公室、审计部。专门委员会按照法定程序及约定的议事细则开展工作，对总
经理等高管人员的行为进行监督，维护股东利益，有利于降低所有权与经营权分离带来的
风险。董事会办公室负责集团公司法人治理结构维护、信息披露事务及投资者关系管理等
工作，审计部负责集团公司内部审计、控制及风险管理评价工作，协助处理审计委员会日
常事务。
内部控制方面，公司建立了业务部门（子公司）定期测试、内控部门日常管理及审计
综合检查等机制，制定了《振业纲领》、《内部控制手册》、《财务管控体系》、《房地产开发
产品质量管理体系》等内部控制文件，以规范公司的日常运营。信息披露方面，公司 2012
年、2013 年在深圳交易所的考核结果均为 A3，信息披露真实、完整、及时。
公司集团总部设立投资发展部、资产经营部、产品管理部、计划财务部、成本管理部
等多个职能部门及多家子公司，负责日常业务的运营管理，各部门权责相对明晰。投资发
展部主要负责公司战略规划、投资及产权管理、项目营销及策划定位、滚动开发计划等工
作；资产经营部主要负责公司自有物业的产权管理及经营等工作；产品管理部主要负责公
司房地产项目的规划设计及地区公司项目的施工质量监控管理；成本管理部主要负责公司
房地产项目的招投标管理、成本合同及预结算管理。为开拓省内外区域市场，公司以投资
设立或合并等方式，获得深圳、广西、陕西、天津、湖南等地区子公司的所有权，各子公
司负责各区域房地产项目的具体开发。在管理上，区域子公司总经理及部门总监均由公司
派任，对公司总裁、副总裁负责，关于投资开发及销售等具体业务情况需定期上报集团总
部对应的职能部门。公司组织架构如图8所示。
3
深圳交易所信息披露工作考核结果依据上市公司信息披露质量从高到低划分为 A、B、C、D 四个等级。
图8 截至 2014 年 9 月 30 日公司组织架构图
资料来源：公司提供
公司员工的受教育程度整体较高，专业结构可较好地满足公司的运营需要。截至 2013
年 12 月 31 日，公司在岗员工 296 人。从教育程度来看，本科及以上学历的员工 215 名，
占比 72.64%；大专、中专及以下学历的员工 81 名，占比 27.36%。从专业构成来看，工程
管理类 123 人，占比 41.55%；营销管理类 34 人，占比 11.49%；其他专业 139 人，占比
46.96%。
近年公司积极调整经营策略，加快推进商品房项目的开发与销售，通过并购、竞拍等
多方式多渠道加强土地资源储备。未来公司将继续整合资金、人力等方面的资源，推进广
东省内重点城市与省外区域布局，加快公司在国内重点二线城市的项目开发与销售，降低
业务区域布局的集中度。
此外，公司注重投资者回报，近年均实施了现金分红，2011-2013年每股派息（含税）
分别为0.04元、0.1元、0.16元，股利支付率分别为9.12%、20.83%、30.06%。
六、经营与竞争
公司主要从事商品房开发与销售业务，近年加快推进项目开发与销售。公司
2010-2012年拿地较谨慎，2013年以来调整经营策略，加强土地资源储备。2011-2013年公
司商品房销售收入分别为254,707.84万元、297,676.51万元、452,986.61万元，年均复合增
长率为33.36%。2014年1-9月，主要受项目开发周期影响，公司无新项目竣工，收入主要
来自项目尾盘销售，故当期结转收入为59,137.65万元，较上年同期约下滑了64%。从盈利
能力来看，近年商品房销售的毛利率波动较大，其中2011年的毛利率相对较高，主要系当
年结转项目星海名城七期（含写字楼及住宅）拿地较早，土地成本较低所致。此外，物业
出租收入近年总体上有所增长，对收入与利润形成一定补充。
表3 公司近年营业收入构成与毛利率情况（单位：万元）
2014 年 1-9 月 2013 年 2012 年 2011 年
项目
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
商品房销售 59,137.65 41.40% 452,986.61 32.93% 297,676.51 43.93% 254,707.84 52.55%
物业出租 5,847.79 43.97% 8,098.89 49.07% 9,948.00 51.23% 4,219.69 41.70%
合计 64,985.44 41.63% 461,085.50 33.21% 307,624.51 44.16% 258,927.53 52.37%
资料来源：公司提供
近年公司项目销售情况较好，2011-2013年结转收入持续提升，但2014年收入将有所
下滑；公司积极布局广东省以外的区域，有利于降低单一市场波动风险
近年来，公司积极加快开发节奏，先后开发了振业峦山谷花园一期、星海名城七期、
振业城四-五期与六-七期、惠阳振业城一期与二期、振业青秀山 1 号、西安振业泊墅一
期、天津新博园等项目。受 2011-2012 年谨慎拿地的经营策略与项目开发周期的影响，
公司 2011 年、2012 年新开工面积较高，而 2013 年与 2014 年 1-9 月新开工面积较低。同
时，公司 2011-2013 年竣工面积有所提升，但 2014 年 1-9 月无竣工项目。
在加快开发节奏的同时，公司加大项目销售力度，2011-2013 年分别实现销售面积
24.34 万平方米、33.84 万平方米、23.31 万平方米，销售金额 30.73 亿元、41.72 亿元、27.75
亿元，商品房项目整体销售情况较好。其中，2012 年销售面积与销售金额同比增长较快，
主要系天津新博园与振业城六-七期项目销售较好所致。受益于项目开发与销售的推进，
2011-2013 年公司分别实现结转面积 17.46 万平方米、27.74 万平方米、35.37 万平方米，
结转金额 25.47 亿元、29.77 亿元、45.30 亿元，年均复合增长率分别为 42.33%和 33.36%。
其中，公司 2011 年的结转金额主要来自振业城四-五期、星海名城七期、振业峦山谷花园
一期项目，2012 年的结转金额主要来自西安振业泊墅一期与振业青秀山 1 号项目，2013
年的结转金额主要来自天津新博园与振业城六-七期项目。
表4 2011-2013 年以及 2014 年 1-9 月公司商品房开发与销售业务主要经营指标
项目 2014 年 1-9 月 2013 年 2012 年 2011 年
当期新开工面积（万平方米） 23.91 13.30 53.50 35.84
当期竣工面积（万平方米） 0.00 38.96 39.00 18.19
当期销售面积（万平方米） 23.06 23.31 33.84 24.34
当期合同销售金额（亿元） 23.70 27.75 41.72 30.73
当期结转面积（万平方米） 4.20 35.37 27.74 17.46
当期结转金额（亿元） 5.91 45.30 29.77 25.47
期末已售未结转金额（亿元） 18.98 6.54 23.81 13.65
当期竞得地块面积（万平方米） 5.71 11.22 0.00 0.00
当期竞得地块总价（亿元） 25.85 12.59 0.00 0.00
注：期末已售未结转金额系期末预收款项余额，公司依据销售合同是否签订确认合同销售金额，依据销
售资金是否已到账确认当期结转金额与期末预收款项余额。
资料来源：公司提供
表5 2011-2013 年以及 2014 年 1-9 月公司结转收入项目明细（单位：万元）
项目名称 2014 年 1-9 月 2013 年 2012 年 2011 年
天津新博园 25,699.53 265,247.32 0.00 0.00
振业城六-七期 10,625.19 90,484.70 0.00 0.00
西安振业泊墅一期 13,743.60 37,923.00 102,051.88 0.00
振业峦山谷花园一期 2,306.86 24,885.75 43,221.92 52,160.34
振业青秀山 1 号 1,142.70 16,177.06 62,590.43 0.00
振业城四-五期 1,116.59 6,121.34 33,753.37 98,809.32
振业城二-三期 0.00 4,622.64 4,480.44 7,096.63
惠阳振业城二期（GH 组团） 0.00 4,549.00 12,801.35 0.00
星海名城七期 3,437.78 0.00 38,425.21 86,274.84
惠阳振业城 D 组团 1,060.00 2,026.00 0.00 0.00
惠阳振业城一期 0.00 900 158.72 9,120.39
其他项目 5.40 49.80 193.19 1,246.32
合计 59,137.65 452,986.61 297,676.51 254,707.84
资料来源：公司提供
随着西安振业泊墅二期、长沙振业城一期、振业峦山谷花园二期等项目 2013 年下
半年的新开盘，2014 年 1-9 月，公司实现商品房销售金额 23.70 亿元，较上年同期的 17.5
亿元增长了 35.43%。但因无新项目竣工，2014 年 1-9 月公司结转面积与结转金额来自尾
盘销售，分别为 4.2 万平方米与 5.91 亿元，同比下滑幅度分别约为 72%与 64%，预计公司
2014 年全年结转收入将有所下降。但截至 2014 年 9 月末公司预收房款余额合计 18.98 亿
元，随着其中部分项目四季度的结转，预计全年结转面积与结转金额的同比下滑幅度将有
所缓和。
从区域分布来看，近年来，公司通过并购、合作开发、参与土地竞拍等多方式加强土
地储备，布局广东省以外的其他区域市场。2011-2013 年以及 2014 年 1-9 月，公司在广东
省（深圳与惠州）的结转收入占比分别为 100.00%、44.69%、29.49%与 31.36%，同时，
随着振业青秀山 1 号、西安振业泊墅一期、天津新博园等项目的收入结转，公司在广
西省、陕西省以及天津市等省外市场的收入占比有所提升，业务收入的区域集中度有所下
降，有利于降低单一区域市场波动带来的系统性风险。目前长沙振业城项目顺利推进，
且公司近两年在广东省内的东莞、广州以及南宁、天津、陕西等地持续加强土地资源储备，
有利于公司未来区域布局的持续分散。
表6 近年公司商品房销售收入的区域分布（单位：万元）
2014 年 1-9 月 2013 年 2012 年 2011 年
项目
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
广东省 18,546.42 31.36% 133,588.67 29.49% 133,034.20 44.69% 254,707.84 100.00%
广西省 1,148.10 1.94% 16,227.46 3.58% 62,590.43 21.03% 0.00 0%
陕西省 13,743.60 23.24% 37,923.16 8.37% 102,051.88 34.28% - -
天津市 25,699.53 43.46% 265,247.32 58.56% - - - -
合计 59,137.65 100.00% 452,986.61 100.00% 297,676.51 100.00% 254,707.84 100.00%
资料来源：公司提供
公司在建及拟建项目较多，业务持续性较有保障；但受区域市场及宏观环境等因素影
响，项目销售存在不确定性，且随着该等项目的开发投入，公司面临较大的资金压力
截至 2014 年 9 月末，公司在建项目主要包括振业峦山谷花园二期、西安振业泊墅二
期、长沙振业城一期等已开售项目以及天津启春里、东莞松湖雅苑等未开售项目。此外，
公司积极加强项目储备，2014 年先后在天津津滨开发区、广州市荔湾区、西安市浐灞区
竞得土地 3 宗，占地面积合计 12.77 万平方米，规划建筑面积合计 32.38 万平方米，土地
价款 286,800 万元。考虑到 2014 年 9 月末公司主要在建项目规划建筑面积合计 120.38 万
平方米，主要拟建项目规划建筑面积合计 108.5 万平方米，随着在建与拟建项目的后续投
资开发，公司未来业务持续性较有保障。
从具体项目来看，振业峦山谷花园二期位于龙岗区宝荷路和沙荷路交汇处，于 2011
年 3 月开工，以中小户型住宅为主，预计将于 2014 年 11 月竣工。该项目已于 2013 年 12
月开盘，截至 2014 年 9 月末已售面积 9.56 万平方米，销售金额 128,317.05 万元。西安振
业泊墅二期位于北二环东延线广安路，户型面积大多为 90-140 平方米，分 A、B 两个组
团开发（A 组团、B 组团分别于 2012 年 8 月、2013 年 1 月开工，预计分别于 2014 年 9
月、2015 年 11 月竣工）。该项目已于 2013 年 8 月开盘，截至 2014 年 9 月末已售面积 8.14
万平方米，销售金额 56,106.88 万元。长沙振业城一期位于岳麓区枫林路与雷锋西大道交
汇处，已于 2012 年 12 月开工，以中小户型高层为主，洋房、别墅为辅，部分洋房预计将
于 2014 年 11 月竣工。该项目已于 2013 年 11 月开盘，截至 2014 年 9 月末已售面积 4.7
万平方米，销售金额 51,903.98 万元。已开工未开售的在建项目主要有天津启春里、东莞
松湖雅苑与广西振业尚府。其中，天津启春里位于红桥区双环路与佳宁道交口东北侧，
户型面积以 90 平方米以下为主，2014 年 5 月开工，预计 2015 年可开盘销售；东莞松湖
雅苑位于寮步镇松山湖北部片区，建筑类型主要系低层及别墅等；广西振业尚府位于南
宁市大学东路与鲁班路交叉口，主要系中小户型高层建筑。
考虑到近年我国商品房销售面积与 70 个大中城市销售价格受宏观经济环境及调控政
策等因素影响波动较大，且 2014 年以来国内商品房市场需求相对低迷，公司在建及拟建
项目未来的销售存在不确定性。同时，截至 2014 年 9 月末公司主要在建项目尚需投入开
发资金合计 254,530.98 万元，广州荔湾区地块尚需支付土地价款 101,500 万元，随着土地
价款的清缴以及在建与拟建项目未来的开发投入，公司面临较大的资金压力。
表7 截至 2014 年 9 月末公司主要在建项目情况
计划总投 已投资 规划建筑面 可售面积 已售面积
项目名称 开工时间
资（万元） （万元） 积（万㎡） （万㎡） （万㎡）
振业峦山谷花园
218,078.78 207,014.66 32.61 23.81 9.56 2011.03
二期
西安振业泊 墅
75,673.70 62,944.14 17.72 2012.08
二期 A 组团
30.39 8.14
西安振业泊 墅
102,205.80 32,338.91 23.91 2013.01
二期 B 组团
长沙振业城一期 98,278.42 83,486.31 13.65 11.30 4.70 2013.05
惠阳振业城 商
20,387.85 9,651.30 2.03 1.88 未开售 2008.05
务中心
天津启春里 138,108.75 87,028.27 9.93 9.
