西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧西藏
山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房
产、1007 平方米土地市场价格评估
{本报告使用提示}
我公司受西藏山发工贸有限公司与曲松县方圆投资公司的
委托，接受了本次评估工作。本报告是根据委托方（西藏山发工贸
有限公司）提供的房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924
号复印件、国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号复印
件得出其评估结果。本评估报告其估价目的仅为委托方西藏山发工
贸有限责任公司所属的房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月
二十日的市场价格提供参考依据，不得用于抵押、司法、投资入股、
交税估价目的。
在实地勘察、对周边区域调查及分析现有资料的基础上，结合
估价对象评估范围为西藏山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米
房产、1007 平方米土地，根据估价对象所处于同一区域内的房地产市
场发育较完全，销售活跃，故本报告房地产采用市场比较法与收益法
得出其评估结果。如以后当事人提供的法定资料、委托评估内容与
委估资料不符的，本报告估价结果相应无效。
西藏荣通房地产评估有限公司
二 0 一四年十月十七日
（1）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
房地产估价报告
一、估价项目名称: 位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧西藏山发
工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房产、1007 平方米土地市场价格评估
二、委托方:西藏山发工贸有限责任公司、曲松县方圆投资有限公司
住所：曲松县旦路 1 号、曲松县卓康路 1 号
联系电话：18208035555
三、估价方:西藏荣通房地产评估有限公司
资质等级:房地产价格评估二级资质
资质证号:P540101201302-2
资质等级:土地价格评估 B 级资质
资质证号:B201354001
地址:拉萨市宇拓路 26 号(物资总公司院内 1 楼)
拉萨市金珠西路格桑林卡 E 区 11 栋 6 号
电话:0891-6996678 13908986960
四、估价人员:李浩 汪洋 虞泽明 刘建 王文川
五、作业日期:2014 年 9 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日
六、估价报告编号:西藏荣通房地产〔2014〕估字第 9-86 号
（2）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
目 录
一、 致委托估价方函
二、 估价师声明
三、 估价的假设和限制条件
四、 估价报告结果
五、 附件
地址:拉萨市宇拓路 26 号（物资总公司院内 1 楼）
拉萨市金珠西路格桑林卡 E 区 11 栋 6 号
电话:0891-6996678
（3）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
致委托方函
西藏山发工贸有限责任公司、曲松县方圆投资有限公司:承蒙委托，
本公司估价人员对贵方委托的位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧
西藏山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房产、1007 平方米土地之现
时市场价格进行了评估，其估价目的仅为委托方欲了解估价对象于估价时
点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依据，不得用于抵押、司法、
投资入股、交税估价目的。
估价目的:仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的房地产对
外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依据，不
得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的。
估价时点:依据委托方的要求，本报告的估价时点为二 0 一四年九
月二十日。
估价结果:本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、
法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调
查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估
价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基
础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格进行估算和判定，完成了
估价工作，最终得出委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市
场评估价格如下表：
委估对象 委估 实际 房屋所 建筑面积 评估平均单 评估总价
结构
坐落 性质 用途 在层数 （㎡） 价（元/㎡） （元）
泽当镇康珠特 房地 框架 门市 1 508.21 9750 4955048
色街东侧、建设
房地 框架 茶楼 2-3 592.74 4860 2880716
局南侧
合 计 取百位整
委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市场评估总价
为:7835800 元,人民币大写:柒佰捌拾叁万伍仟捌佰元整。
此致
报告签发人（签章）
西藏荣通房地产评估有限公司
二 0 一四年十月十七日
（4）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有利
害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，
形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。我们对估价对象
的查勘，仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对
象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难
于接触到的部分进行检查的责任。
6、本估价报告评估结果应与本估价报告的“本估价报告使用提示”“致
委托方函”、“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”
和“附件”作为一个整体使用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。
否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。
估价人员：
李 浩 中国注册房地产估价师 注册号：5120020146 （签章）
汪 洋 中国注册房地产估价师 注册号：5420070003 （签章）
（5）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
估价的假设和限制条件
1、本报告评估结果仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的
房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考
依据，不得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的，如此假设限制
条件不成立，本报告结果相应无效。
2、委托方应对其提供资料的真实性、合法性、准确性以及产生的
后果负责。对于估价对象的权属属性和其它有关争议均与本公司无关。
估价对象的权属属性及真实性由委托方保证其合法性，估价方未到有关
部门进行核实。
3、本次评估是以估价对象能够继续使用为假设前提。
4、本次评估是以估价对象可以合理分享外部环境的各项配套设施
为假设前提。
5、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行
政机关依法裁决查封或者以其他形式限制该资产权利的情形。
6、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债
务的限制，也未考虑委托方的资信情况。
7、本评估报告中估价对象的估价结果为公开市场价值，它依据了
如下假设：
（1）有自愿的买、卖双方；
（2）买、卖双方都有一段充分了解物业现状及市场供求状况行情的
时间，并且有一段合理的推广、洽谈及促成交易的时间；
（3）交易完成期间的市场状况、价格水平及其它情况，与评估
基准日市场状态和价值水平是稳定的；
（6）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
（4） 不考虑具有特殊利益买家追加出价；
（5） 交易双方均在市场信息充分、理性及非强制情况下进行交易。
8、本报告其估价目的仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属
的房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参
考依据，如果改变评估条件及目的，本报告所评定的价格应作相应调整，
甚至重估。在本报告有效应用期内，因宏观经济自然灾害或评估房地产
的因素发生重大变化，并对评估结果有较大影响时，评估结果应作适当
调整，或者重新委托评估。
9、本评估报告未经估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部
门之外的单位和个人提供。
10、如果委托方对本报告中采用的数据、结论等有异议，请收到报
告之日起五日内到本所申请复核，否则本报告自行生效。
（7）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
房地产估价结果报告
一、委托方:西藏山发工贸有限公司、曲松县方圆投资有限公司
二、估价方:西藏荣通房地产评估有限公司
三、估价对象法定用途、实际用途以及区位、实物、权益概况：
用途和权益状况:委估对象位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南
侧，房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924 号，幢号：1，结
构：框架，房屋总层数:3 层，所在层数：1-3 层，建筑面积为 1100.95
平方米（1 层建筑面积为：508.21 平方米，2-3 层建筑面积为：592.74
平方米），设计用途：商业营业，实际用途：一层门市，二至三层茶楼。
国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号，地号：无，图号：
无，地类用途：商业，使用权类型：出让，终止日期：2078 年 5 月 30
日，使用权面积：1007.00 平方米（其中代征地 232 平方米）。
实物状况: 委估对象外墙为喷砂，部分地面铺木地板、部分地面铺
地砖、部分地面为水泥砂浆，部分内墙为乳胶刷漆面、部分内墙为贴墙
纸，部分天棚为乳胶刷漆面、部分天棚为榉木板造型吊顶，铝合金窗、
木门、卷帘门、玻璃门，通水、电、气、闭路、电话、通风采光良好，
维护保养较好。
区位状况:估价对象位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧，临
街道：山南地区香曲东路，紧邻：山南地区住房和城乡建设局，山南地
区自来水公司，山南地区康珠园，所处区域周围商贸、办公设施较好，
交通便捷，购物方便。
（8）
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市场状况分析: 委估房地产的评估价值是根据委估对象现状及估
价时点的房地产市场状况得出。委估房地产为商业的特性，根据山南地
区房地产的市场收益状况，再结合其变现时间长短及相关费用、税金、
清偿顺序等因素，得出在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评
估的市场价值的差异度为 20%-30%。
四、估价目的:仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的房地
产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依
据，不得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的。
五、估价时点:二 0 一四年九月二十日
六、价值定义:采用公开市场价值标准，估价对象在估价时点较容
易成交的一次性付清价款的市场转让价格，且交易双方各自依法负担应
缴纳的税费。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管
理法》以及有关法规政策；
2、《房地产估价规范》（ＧＢ/Ｔ50291-1999）；
3、委估方提供的相关资料；
4、估价人员实地查勘、市场调查的相关资料；
5、本估价机构掌握和收集的有关资料。
八、估价原则:
公正、公平原则:房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个
（9）
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对各方当事人来说都是公平合理的价值。
合法原则:对于房地产的估价首先应遵循合法的原则，即必须以估
价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
最高最佳使用原则:由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方
式为权利人带来的收益量不同，且权利人都期望从其所占有的房地产获
得更多的收益，并以能满足这一目的来确定房地产利用方式的依据。所
以，房地产价格是以该房地产的最高最佳使用原则为前提的。但最高最
佳使用原则受到合法原则的约束。
替代原则:根据市场运行规律，在同一商品市场，商品或提供服务
的效用相同或大致相同时，价格最低者吸引最大需求；即有两个以上互
有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较
之后才决定的。房地产价格也同样遵循替代规律。某宗房地产的价格受
其他具有相同使用价值的房地产、即同类型具有替代可能的房地产价格
的牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间相互影
响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
估价时点原则:房地产估价结论具有很强的时间性和时效性，这主
要是考虑到资金的时间价值和房地产市场的波动性，因此估价结果是估
价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点
的价格。
反映市场供求原则:房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相
反的力量共同作用的结果。
（10）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
九、估价方法：房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、
成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等，估价方法选用按照《房
地产估价技术规范》（GR／T50291－1999）要求，根据当地房地产市场
发展情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价
方法。
根据估价目的，且与委估房地产处于同一区域内的房地产市场发育
较完全，销售活跃，故本报告房地产采用市场比较法与收益法进行估价
作业。
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似
房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修
正得出估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。
公式:估价对象价格= 较实例价格×交易情况修正系数×交易日期
修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将
其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的
方法。
收益法公式（有限年期）：
v=a/r{1-1÷（1+r）n}
v=房地产的收益价格
a:年净收益
r:资本化率
n:房地产的收益年限
（11）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
十、估价结果：经过估价人员周密、准确的测算及结合估价对象所
处区域的房地产市场情况，最终得出委估房地产在估价时点二 0 一四年
九月二十日的市场评估价格如下表：
委估对象 委估 实际 房屋所 建筑面积 评估平均单 评估总价
结构
坐落 性质 用途 在层数 （㎡） 价（元/㎡） （元）
泽当镇康珠特 房地 框架 门市 1 508.21 9750 4955048
色街东侧、建设
房地 框架 茶楼 2-3 592.74 4860 2880716
局南侧
合 计 取百位整
委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市场评估总价
为:7835800 元,人民币大写:柒佰捌拾叁万伍仟捌佰元整。
十一、估价人员:李浩 汪洋 刘建 王文川
十二、估价作业时间:2014 年 9 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日
十三、估价报告应用有效期:如房地产市场价格变化较大，则本报
告的应用有效期为自本报告出具之日起半年。如房地产市场价格波动不
大，市场较平稳，则本报告的应用有效期为自本报告出具之日起壹年。
超过估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的
估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
（12）
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附 件
一、委估对象实景照片；
二、估价机构营业执照证复印件；
三、估价机构资质证书复印件；
四、估价人员资质证书复印件；
五、委托方（西藏山发工贸有限公司、曲松县方圆投资有限公司）营业
执照、组织机构代码证、法定代表人身份复印件；
六、房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924 号复印件；
七、国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号复印件。
（13）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
委估对象实景照片
（14）
西藏荣通房地产评估公司 西藏山发工贸有限公司市场评估报告
委估对象实景照片
（15）
