本评估报告共 册
本册为第一册
威海华东数控股份有限公司核实
威海华东重型装备有限公司
净资产价值资产评估报告
中天华资评报字[2014]第1361号
北京中天华资产评估有限责任公司
2014年11月26日
威海华东重型装备有限公司净资产价值资产评估报告
资产评估报告目录
声 明 ................................................................ 1
摘 要 ................................................................... 2
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ............ 3
二、 评估目的 ............................................................. 6
三、 评估对象和评估范围 .................................................... 6
四、 价值类型及其定义 ...................................................... 7
五、 评估基准日............................................................ 8
六、 评估依据 ............................................................. 8
七、 评估方法 ............................................................ 11
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................... 16
九、 评估假设 ............................................................ 17
十、 评估结论 ............................................................ 18
十一、 特别事项说明 ...................................................... 19
十二、 评估报告使用限制说明 .............................................. 20
十三、 评估报告日 ........................................................ 21
附件
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威海华东重型装备有限公司净资产价值资产评估报告
声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；
二、 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、
合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参
考依据。本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载
明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。
七、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
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威海华东重型装备有限公司净资产价值资产评估报告
威海华东数控股份有限公司核实
威海华东重型装备有限公司
净资产价值资产评估报告
摘 要
中天华资评报字（2014）第1361号
北京中天华资产评估有限责任公司接受威海华东数控股份有限公司的委托，对
威海华东重型装备有限公司净资产价值进行了评估。
根据评估目的，本次评估对象为威海华东重型装备有限公司的净资产价值，评
估范围是威海华东重型装备有限公司于评估基准日的全部资产和负债，具体评估范
围以威海华东重型装备有限公司提供的资产负债表和资产评估申报表为基础。
评估基准日为2014年10月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑
各种影响因素，采用资产基础法对威海华东重型装备有限公司进行整体评估，并最
后确定评估结论。
在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履
行了必要的评估程序，具体包括：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估
算等评估程序。
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估
结论:
威海华东重型装备有限公司总资产账面值为46,605.35万元，总负债账面值为
12,295.04万元，净资产账面值为34,310.31万元；总资产评估值为54,547.69 万元，
增值额为7,942.34万元，增值率为17.04%；总负债评估值为12,295.04万元；净资产
评估值为42,252.65万元，增值额为7,942.34万元，增值率为23.15%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特
殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2015年10月30日。超过
一年，需重新进行评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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威海华东数控股份有限公司核实
威海华东重型装备有限公司
净资产价值资产评估报告
中天华资评报字（2014）第1361号
威海华东数控股份有限公司：
北京中天华资产评估有限责任公司接受威海华东数控股份有限公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的
评估程序，对威海华东重型装备有限公司净资产价值在2014年10月31日的市场价值
进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本项目委托方为威海华东数控股份有限公司，被评估单位为威海华东重型装备
有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为按照资产管理相关规定报送备
案的相关监管机构。除上述之外，任何得到报告的第三方都不应被视为评估报告使
用者，评估机构和注册资产评估师也不对该等第三方因误用评估报告而产生的损失
承担任何责任。
（一）委托方简介
1．名称：威海华东数控股份有限公司（简称：华东数控）
2．法定住所：威海经济技术开发区环山路698号
3．法定代表人：汤世贤
4．注册资本：贰亿伍仟柒佰肆拾玖万伍仟陆佰元
5．公司类型：股份有限公司（上市）
6.经营范围：前置许可经营项目：无。一般经营项目：数控系统、数控机床、
切削工具、手工具、金属切削机床、机床附件、液压件、气动元件、电动工具、电
动机、电器元器件、工业自动化仪表的生产、销售；量具量仪的销售；经营本企业
自产产品及技术的出口业务（国家统一联合经营的商品除外）；经营本企业生产、
科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家实行
核定公司经营的进口商品除外）；经营本企业的进料加工和“三来一补”业务（需
经许可经营的，须凭许可证生产经营）。
（二）被评估单位简介
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1．名称：威海华东重型装备有限公司（简称：华东重装）
2．法定住所：乳山经济开发区山海大道西
3．法定代表人：汤世贤
4．注册资本：肆亿伍仟贰佰叁拾贰万元
5．公司类型：其他有限责任公司
6.经营范围：前置许可经营项目：无。一般经营项目：核电、石油、化工、海
洋工程的重型精密零部件及成套设备的生产、加工、销售。经营本企业自产品及技
术的出口业务（国家统一联合经营的商品除外）；经营本企业生产科研所需的原辅
材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家实行核定公司经营的
进口商品除外）；经营本企业的进料加工和“三来一补”业务。（法律、行政法规
和国务院决定禁止经营的项目除外；法律、行政法规和国务院决定限制经营的项目
取得许可证后经营）。
7、企业概况
华东重装成立于 2010 年 8 月，由威海华东数控股份有限公司出资组建，注册资
金 3 亿元，注册资本已经威海海明达会计师事务所有限公司审验并出具“威海明达
会师验字（2010）第 0348 号”《验资报告书》。
2011 年 12 月，根据股东会决议和修改后的章程，增加注册资本 1232 万元，由
威海德隆机械有限公司、威海合兴机电设备有限公司、威海承和机电有限公司一次
缴足，新增资本已经威海海明达会计师事务所有限责任公司审验并出具“威海明达
会师验字（2011）第 0547 号”《验资报告书》。变更后注册资本 31232 万元，其中
华东数控出资 30000 万元，投资比例 96.06%，威海德隆机械有限公司出资 187 万元，
投资比例 0.6%，威海合兴机电设备有限公司出资 765 万元，投资比例 2.45%，威海
承和机电有限公司出资 280 万元，投资比例 0.89%。
2012 年 1 月，根据股东会决议和修改后的章程，增加注册资本 4000 万元，由
新股东威海裕博强投资有限公司用威海武岭爆破器材有限公司的 100%股权投入，新
增资本已经威海海明达会计师事务所有限责任公司审验并出具“威海明达会师验字
（2012）第 025 号”《验资报告书》。变更后注册资本 35232 万元，其中华东数控
出资 30000 万元，投资比例 85.15%，威海德隆机械有限公司出资 187 万元，投资比
例 0.53%，威海合兴机电设备有限公司出资 765 万元，投资比例 2.17%，威海承和机
电有限公司出资 280 万元，投资比例 0.8%，威海裕博强投资有限公司出资 4000 万
元，投资比例 11.35%。
2012 年 1 月，根据股东会决议和修改后的章程，增加注册资本 10000 万元，由
山东红桥创业投资有限公司一次缴足，新增注册资本已经威海海明达会计师事务所
有限责任公司审验并出具“威海明达会师验字（2012）第 037 号”《验资报告书》。
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变更后注册资本 45232 万元，其中华东数控出资 30000 万元，投资比例 66.32%，威
海德隆机械有限公司出资 187 万元，投资比例 0.41%，威海合兴机电设备有限公司
出资 765 万元，投资比例 1.70%，威海承和机电有限公司出资 280 万元，投资比例
0.62%，威海裕博强投资有限公司出资 4000 万元，投资比例 8.84%，山东红桥创业
投资有限公司出资 10000 万元，投资比例 22.11%。
至评估基准日，华东重装资本变动事项均已办妥变更登记手续。
8．财务状况
华东重装近二年及评估基准日经审计的主要资产经营数据如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2014 年 1-10 月 2013 年度 2012 年度
资产总额 46,605.35 51,071.75 69,764.89
负债总额 12,295.04 12,963.09 25,491.63
净资产 34,310.31 38,108.66 44,273.26
营业收入 76.93 1,560.52
利润总额 -6,784.07 -6,164.60 -181.42
净利润 -6,784.07 -6,164.60 -181.42
以上财务数据来自华东重装提供的财务报表。
2012年度财务报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）济南分所（特
殊普通合伙企业分支机构）审计并出具“XYZH/2012JNA3025-5” 标准的无保留意见
审计报告。
2013年度财务报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）济南分所审计
并出具“XYZH/2013JNA3035-6”带强调事项段的审计报告， 强调事项段内容为：提
醒财务报表使用者关注，华东重装公司“高端装备特种基础零部件制造项目”整体
搬迁至乳山市，截止财务报表批准日，华东重装公司尚未在乳山市开展“高端装备
特种基础零部件制造项目”的建设工作。
评估基准日财务报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具
“XYZH/2014JNA2013-1” 标准的无保留意见审计报告。
9．评估基准日华东重装的长期股权投资情况如下：
序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值（万元）
1 威海武岭爆破器材有限公司 100 4,000.00
合计 4,000.00
10．主要会计政策
华东重装执行国家颁布的 2006 版《企业会计准则》。
11．执行的税收政策及标准
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主要税种及税率
税 种 计税依据 税率
增值税 商品销售收入 17%
营业税 租赁收入 5%
城市维护建设税 应缴纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
12．委托方和被评估单位之间的关系
委托方华东数控持有华东重装66.32%股权。
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者简介
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照
国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
根据委托方华东数控与北京中天华资产评估有限责任公司签订的《评估业务约
定书》，本次评估目的为华东数控核实华东重装的净资产价值提供参考依据。
三、 评估对象和评估范围
（一）根据评估目的，本次评估对象为华东重装的净资产价值。
（二）根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为华东重装于评估基准日
全部资产和负债。
评估基准日经审计后的总资产账面值为 46,605.35 万元，总负债为 12,295.04
万元，净资产为 34,310.31 万元。具体包括流动资产 26,511.59 万元；非流动资产
20,093.76 万元；流动负债 12,295.04 万元。
华东重装纳入评估范围的资产类型、账面构成如下：
单位：万元人民币
项 目 账面价值
流动资产 26,511.59
非流动资产 20,093.76
其中：可供出售金融资产 0.00
持有至到期投资 0.00
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项 目 账面价值
长期应收款 0.00
长期股权投资 4,000.00
投资性房地产 0.00
固定资产 10,826.54
在建工程 0.00
工程物资 0.00
固定资产清理 0.00
生产性生物资产 0.00
油气资产 0.00
无形资产 5,267.21
开发支出 0.00
商誉 0.00
长期待摊费用 0.00
递延所得税资产 0.00
其他非流动资产 0.00
资产总计 46,605.35
流动负债 12,295.04
非流动负债 0.00
负债总计 12,295.04
净 资 产 34,310.31
1.本次评估范围中的主要资产为华东重装的机器设备及房屋建筑物、土地、海
域使用权等。机器设备主要是包括厨房用设备、电子设备和车辆。华东重装至 2014
年 10 月 31 日申报评估的房屋共 38 项，建筑面积 24,723.49 平方米，均未办理房屋
所有权证，其中盘盈 25 项，建筑面积 1,606.83 平方米，华东重装已出具产权说明，
说明该部分房屋产权归华东重装所有，所有房产相关费用均已交清，产权证在办理
过程中，无应交未交的与房屋建筑物相关的任何费用，若评估基准日后发生与以上
房屋建筑物相关的任何费用由原全体股东承担。
2、企业申报的账面记录的无形资产包括土地使用权，海域使用权，其中土地使
用权共三宗，均已取得国有土地使用证，海域使用权一宗，已取得海域使用权证。
3、本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值已经过信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并出具了“XYZH/2014JNA2013-1”标准的无保留意见审计
报告。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、 价值类型及其定义
根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、 评估基准日
根据评估目的，经委托方、被评估单位与评估机构共同商定，本项目评估基准
日为 2014 年 10 月 31 日。
选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结
果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成
较大影响。
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
六、 评估依据
（一） 经济行为依据
华东数控与北京中天华资产评估有限责任公司共同签订的《评估业务约定书》。
（二） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日修订）；
2. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
3. 《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发
[1992]36 号）；
4. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部 2001 年 12 月 31 日发布第 14
号令）；
5. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委 12 号令，2005 年 8 月 25
日）；
6. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会
第五次会议于 2007 年 3 月 16 日通过)；
7. 财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财
政部、国家税务总局，财税〔2008〕170 号）；
8. 财政部、国家税务总局《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》财税
[2009]113 号；
9. 《中华人民共和国土地管理法》；
10. 《中华人民共和国城市规划法》；
11. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
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13. 国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
14. 《中华人民共和国海域使用管理法》；
15. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三） 评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3. 《资产评估职业道德准则——独立性》；
4. 《资产评估准则——业务约定书》；
5. 《资产评估准则—评估报告》；
6. 《资产评估准则—评估程序》；
7. 《资产评估准则——企业价值》；
8. 《资产评估准则—机器设备》；
9. 《资产评估准则—不动产》；
10. 《资产评估价值类型指导意见》；
11. 《企业国有资产评估报告指南》；
12. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
（四） 权属依据
1.房屋所有权证明；
2.国有土地使用证、土地使用权出让合同；
3.海域使用权证；
4．其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
（五） 取价依据
1. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2001)；
2. 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
3. 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
4. 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格
[2002]1153 号）；
5. 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007 ]670 号）；
6. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
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7. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
8. 《2014 年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
9. 《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
10. 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
11. 山东省建设厅鲁建标字[2003]3 号文“关于发布《山东省建筑工程消耗量定
额》、《山东省安装工程消耗量定额》的通知”；
12. 山东省建设厅鲁建标字[2003]4 号文“关于发布《山东省建筑工程量计算规
则》、《山东省安装工程量计算规则》的通知”；
13. 山东省建设厅鲁建标字[2003]5 号文“关于发布《山东省建筑工程费用项目
构成及计算规则》、《山东省安装工程费用项目构成及计算规则》的通知”；
14. 威海市建筑市场材料价格；
15. 山东省工程建设标准定额站鲁标定字[2003]5 号文发布的《山东省建筑工程
价目表》；
16. 山东省工程建设标准定额站鲁标定字[2003]5 号文发布的《山东省安装工程
价目表》；
17. 交通部交水发[2004]247 号文发布的《沿海港口水工建筑工程定额》；
18. 威海市人民政府关于调整威海市区基准地价的通知（威政发〔2010〕64 号）；
19. 威海市城区土地级别与基准地价更新技术报告;
20. 关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307
号）；
21. 国家海洋局《海域评估技术指引》（2013 年 10 月）；
22. 评估人员实地勘测和对市场资料的调查分析。
（六） 其他参考资料
1. 华东重装提供的资产清查申报明细表；
2. 华东重装以前年度及评估基准日的审计报告；
3. 《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
4. 其他相关资料。
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威海华东重型装备有限公司净资产价值资产评估报告
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况
等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本
方法。
依据中国资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产
基础法三种评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可
比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础
法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外
各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
根据我们对华东重装经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托
的相关行业、市场的研究分析，华东重装自成立至评估基准日未进行正常生产经营，
评估人员无法对该公司在未来时期里的持续经营能力和盈利能力作出准确的预测，
不具备采用收益法评估的条件。
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成
本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价存在着内在联系和
替代，因此本次评估可采用资产基础法。
采用市场法的前提条件是存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在
公开市场上有可比的交易案例。由于公开市场上的同类公司在经营方向、资产规模、
经营规模等多个因素方面与被评估单位可以匹配一致的个体较少，且华东重装一直
未正常经营，选用一般案例进行修正时修正幅度过大，使参考案例对本项目的价值
导向失真，不能满足市场法评估条件，因此，市场法不适用于本次评估。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行，并最终确认评估值。
（二） 资产基础法介绍
资产基础法各类资产及负债的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
（1）货币资金：评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监盘并
倒推到评估基准日的方法确定评估，对于银行存款、其他货币资金以银行对账单和
银行存款余额调节表进行试算平衡。核对无误后，对于币种为人民币的货币资金，
以清查核实后账面值为评估值。
（2）应收款项(其他应收款)：评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济
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内容和账龄分析的基础上，通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析应收款项的
可收回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的评估值。
2.关于长期股权投资的评估
本次纳入评估范围的长期股权投资为对威海武岭爆破器材有限公司的股权投
资，投资比例 100%。
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投
资的真实性和完整性。
对具有控制权的长期股权投资，对被投资单位股东全部权益价值进行评估，然
后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估单位的占股比例计算确
定评估值：
长期投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制
权可能产生的溢价或者折价。
3.关于房屋建（构）筑物的评估
主要采用重置成本法。
(1)重置成本法
(1.1)重置全价的确定
(1.1.1)对于大型、价值高、重要的建筑物
重置全价＝建安造价＋前期费用及其他费用＋资金成本
根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别测算土建工程费用和各安装工
程费用，计算出建安造价。
根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用。
根据建筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本。
资金成本＝(建安总造价＋前期及其他费用)×合理工期÷2×利率
(1.1.2)对于价值量小，结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其重置单
价。
评估范围内委估建(构)筑物数量多、结构类型类似、分布较分散，评估人员按
结构类型、使用功能、分布地域对评估范围内建筑物进行系统的分类，将相同或相
近的建(构)筑物分别编组。对各类建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其
基准单方造价，该单方造价反映了该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地正常的
施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的
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个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和现场测量的工作量，进
行价格调增和调减，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重置全价的
计算依据。
根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用。根据基准日贷
款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重置全价。
(2)成新率的确定
（2.1）对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，计
算公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
其中：
年限法成新率＝(耐用年限－已使用年限)／耐用年限×100%
现场勘察：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分(基础、主
体、屋面)、装饰部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电)。通过上述建(构)
筑物造价中的 3 类影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑物各因素的标准分
值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
(2.2)对于单位价值小，结构相对简单的建(构)筑物，主要采用年限法确定成新
率。
4. 关于机器设备的评估
本次评估主要采用重置成本法。
(1)重置全价
(1.1)重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本
等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170 号）《关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自制（包括改扩
建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》
（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国
家税务总局令第 50 号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设
备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费用+前期费及其他必要费
用（如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费、环境评测费、
工程招投标代理服务费、可行新研究费）+资金成本－设备购置所发生的增值税进项
税额
评估范围内价值量较小的电子设备，不需要安装（或安装由销售商负责）以及
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