珠海清华科技园创业投资有限公司股东
拟转让股权涉及其股东全部权益价值项目
评估报告
万隆评报字（2014）第1119号
万隆（上海）资产评估有限公司
二〇一四年四月二十一日
珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
珠海清华科技园创业投资有限公司股东
拟转让股权涉及其股东全部权益价值项目目录
注册资产评估师声明..........................................................................................................3
评估报告..............................................................................................................................5
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者.............................. 5
二、评估目的............................................................................................................................. 14
三、 评估对象和评估范围............................................................................................................15
四、价值类型及其定义........................................................................................................... 19
五、评估基准日......................................................................................................................... 19
六、评估依据............................................................................................................................. 19
七、评估方法............................................................................................................................. 23
八、评估程序实施过程和情况............................................................................................. 35
九、评估假设............................................................................................................................. 36
十、评估结论............................................................................................................................. 37
十一、特别事项说明................................................................................................................ 40
十二、评估报告使用限制说明..............................................................................................41
十三、评估报告日.....................................................................................................................42
十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字.
..........................................................................................................................42
附件：................................................................................................................................43
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪
守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；所提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关
当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其涉及资产的法律状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实的披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目
涉及其股东全部权益价值评估报告摘要
万隆（上海）资产评估有限公司接受委托，对因珠海清华科技园创业投资
有限公司股东拟股权转让而涉及其股东全部权益价值进行了评估。
评估目的：股权转让。
评估对象和评估范围：评估对象是珠海清华科技园创业投资有限公司的股
东全部权益价值。评估范围是珠海清华科技园创业投资有限公司经审计后账面
上列示的全部资产及相关负债。
价值类型：市场价值
评估基准日：2014 年 3 月 31 日
评估方法：资产基础法。
评估结论及其使用有效期：
珠海清华科技园创业投资有限公司股东全部权益价值评估值为人民币大写
伍亿壹仟伍佰贰拾肆万贰仟捌佰元整（RMB51,524.28 万元）。
上述评估结论使用有效期自评估基准日起壹年有效，逾期无效。
对评估结论产生影响的特别事项：
详见特别事项说明。
特 别 提 示 ： 以 上 内 容 摘 自 【 万 隆 评 报 字 (2014) 第 1119 号 】
评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结 论 ， 应 认 真 阅 读 评 估 报 告 全 文 ,本 摘 要 不 得 单 独 使 用 。
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万隆评报字（2014）第 1119 号
珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目
涉及其股东全部权益价值评估报告
力合股份有限公司、深圳力合信息港投资发展有限公司：
万隆（上海）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵
公司的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采
用资产基础法，按照必要的评估程序，对珠海清华科技园创业投资
有限公司股东拟股权转让而涉及其股东全部权益价值在 2014 年 3 月
31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方
委托方1
企业名称：力合股份有限公司
成立时间：1992年10月28日
注册号：440400000289659
登记机关：珠海市工商行政管理局
珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
住所：珠海市香洲区唐家湾镇唐家大学路101号清华科技园创业
大楼第六层东楼
法定代表人：李东义
注册资本：人民币34,470.8340万元
实收资本：人民币34,470.8340万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：微电子、电力电子、环境保护产品的开发、生产及
销售；电力生产和电力开发；实业投资及管理；电子计算机及信息
技术、生物工程；新技术、新材料及其产品的开发、生产和销售。
力合股份有限公司（以下简称“力合股份”）于一九九二年三月二
十日经珠海市经济体制改革委员会以珠体改(1992)21号文批准,于一九
九二年十月十四日,经广东省企业股份制试点联审小组,广东省经济体制
改革委员会以粤股审(1992)75号文批准,由珠海经济特区前山发电厂改
组设立为社会募集公司。力合股份经广东省证券委员会于一九九三年八
月十二日以粤证委发(1993)008号文和中国证券监督管理委员会于一九
九三年九月二十一日以证券监发审字(1993)60号文批准,向社会公开发
行股票并上市交易 ,注册资本9,882万元。于一九九四年十月七日经广东
证券监督管理委员会以“粤证监发字(1994)024号文”批准, 力合股份增
资配股,配股后本公司注册资本为218,392,200.00元。于2002年10月9日经
力合股份2002年第二次临时股东大会审议通过,以资本公积金转增股本,
转增后力合股份总股本为283,909,859.00元。力合股份2003年7月30日,
经珠海市工商行政管理局批准,变更企业名称,由珠海华电股份有限公司
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
变更为力合股份有限公司。2006年6月28日, 力合股份股东大会审议并
通过《力合股份有限公司股权分置改革方案暨资本公积金转增股本的议
案》：以资本公积金向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东
每10股转增5股的股份,同时非流通股股东向股权登记日登记在册的全
体流通股股东每10股转增0.9股。2006年9月28日,已完成对价支付，力合
股份股本增至344,708,340.00元。
力合股份有限公司是一家从事多个行业的集团型企业，主要控股、
参股清华科技园（珠海）、力合环保有限公司、北京清华力合电子技术
有限公司、力合投资公司、珠海华冠电容器有限公司、珠海华冠电子科
技有限公司等十几家公司。公司主要从事微电子、电力电子、环境保护
产品开发、实业投资及管理、生物工程、新技术、新材料及其产品的开
发、生产和销售。公司营业收入主要来源于子公司，其中珠海华冠电子
科技有限公司、珠海华冠电容器有限公司主要从事片式电容器、电子产
品专用生产设备的生产经营，珠海力合环保有限公司主要从事污水处理
业务。
委托方2
企业名称：深圳力合信息港投资发展有限公司
成立时间：2002年2月20日
注册号：440301102714893
登记机关：深圳市工商行政管理局
住所：深圳市南山区高新科技园北区清华信息港研发综合楼3楼
法定代表人：贺臻
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
注册资本：人民币10,000.00万元
实收资本：人民币10,000.00万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：高新技术项目的投资，高新技术企业孵化；为高新
技术企业提供产品技术、技术支持、企业经营管理咨询服务、展示
展览、会议及其它商务服务；深圳清华信息港的建设与管理（以上
不含限制项目，投资项目另行申报）；高清晰度数字电视传输协议
及器件的研发。兴办实业（具体项目另行申报）。
（二）被评估企业
1、简介
企业名称：珠海清华科技园创业投资有限公司
企业法人营业执照注册号：440400000141640
成立日期： 2001年7月9日
住 所：珠海市唐家湾镇大学路101号清华科技园创业大楼东楼
10层
法定代表人姓名：贺臻
注册资本：壹亿陆仟陆佰万元人民币
实收资本：壹亿陆仟陆佰万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：风险投资；高新技术企业孵化；企业管理、投资和科技
咨询；高新技术产品的开发、推广应用；国内贸易（不含国家专控产品）；
清华科技园（珠海）项目的开发建设。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
营业期限：自2001年7月9日至2021年7月9日
2、历史沿革
珠 海 清 华 科 技 园 创 业 投 资 有 限 公 司 (以 下 简 称 “珠 海 清 华 ”)于
2001 年 7 月 9 日由力合股份有限公司（原名为珠海华电股份有限公
司，于 2003 年 7 月 30 日变更为现名称）和深圳市清华力合创业投
资有限公司（原名为深圳市清华科技开发有限公司，于 2001 年 8 月
6 日更名为深圳市清华创业投资有限公司，于 2003 年 12 月 1 日变更
为现名称）共同出资组建。注册资本为人民币 10,000 万元，其中力
合股份有限公司投资 4,500 万元，占注册资本的 45%；深圳市清华
力合创业投资有限公司投资 5,500 万元，占注册资本的 55%。
根据珠海清华 2002 年 11 月 22 日股东会议决议同意将深圳市清
华力合创业投资有限公司所持有的 1,825 万元的出资平价转让给力
合股份有限公司。变更后力合股份有限公司持有珠海清华 63.25%股
权；深圳市清华力合创业投资有限公司持有珠海清华 36.75%股权。
根据珠海清华 2003 年 12 月 21 日股东会议决议和修改后公司章
程的规定，珠海清华申请增加注册资本 5,000 万元人民币，新增资本
由原股东按照持股比例分别缴纳，即力合股份有限公司认缴新增注
册资本 3,162.50 万元；深圳市清华力合创业投资有限公司认缴新增
注册资本 1,837.50 万元，增资后注册资本为 15,000 万元人民币，其
中力合股份有限公司出资 9,487.50 万元人民币，占珠海清华 63.25%
股权；深圳市清华力合创业投资有限公司出资 5,512.50 万元人民币，
占珠海清华 36.75%股权。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
根据 2004 年 10 月 22 日 2004 年度公司第五次（临时）股东大
会决议及修改后公司章程规定，珠海清华申请增加注册资本 1,600
万元人民币，新增注册资本由清华控股有限公司以位于珠海唐家湾
镇编号为 E-1 面积为 144,585.17 平方米的土地使用权作价 1,600 万元
认缴。增资后注册资本为 16,600 万元人民币，其中力合股份有限公
司出资 9,487.50 万元人民币，占珠海清华 57.15%股权；深圳市清华
力 合 创 业 投 资 有 限 公 司 出 资 5,512.50 万 元 人 民 币 ， 占 珠 海 清 华
33.21%股权，清华控股有限公司出资 1,600 万元人民币，占珠海清
华 9.64%股权。
3、股东及持股比例
截止评估基准日，珠海清华科技园创业投资有限公司现有股东
为力合股份有限公司、深圳力合信息港投资发展有限公司、清华控
股有限公司，注册资本和实收资本均为 166,000,000.00 元。
股东及出资比例如下：
股东名称 出资额（元） 出资比例 出资方式
力合股份有限公司 94,875,000.00 57.15% 货币资金出资
深圳力合信息港投资发展有限
55,125,000.00 33.21% 货币资金出资
公司
清华控股有限公司 16,000,000.00 9.64% 无形资产出资
合计 166,000,000.00
注：上述实收资本业经利安达信隆会计师事务所珠海分所审验，分
别出具了利安达验字[2001]B-1057 号、利安达验字[2001]B-1074 号以及
利安达验字[2005]B-1003 号验资报告验证。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
4、主要业务
珠海清华主要负责对清华科技园（珠海）的建设和经营、风险
投资和高新技术企业孵化。清华科技园（珠海）是清华大学和珠海
市人民政府共同创办的高新技术成果研究开发、技术创新、人才培
养和高新技术企业孵化基地，清华科技园（珠海）占地 15.96 万平方
米，现有建筑面积 3.7 万平方米的创业大楼（包括企业孵化用房、实
验室及科研开发中心、各类教室和配套的各类会议厅）、1.1 万平方
米的综合楼和 2 万平方米的公寓楼均已投入使用。清华科技园（珠
海）依托清华大学科技及人才优势，秉承清华大学“自强不息，厚
德载物”的校训，发扬“创新、求实、严谨、勤奋”的清华精神，
通过机制创新、体制创新、功能创新、文化创新，建立有利于技术
创新人才成长的激励机制，营造吸引、凝聚、培养高素质人才和企
业家的良好环境与氛围，努力建设成为面向国际、国内全方位开放
的、世界一流的大学科技园。
珠海清华是广东珠海地区首家风险投资公司，先后参股 10 多家
科技企业，累计投资近亿元人民币。参股企业有：深圳力合华清创
业投资有限公司、深圳市拓邦电子科技有限公司、珠海华冠电容器
有限公司、珠海力合技术研究发展有限公司、珠海力合环保有限公
司、珠海华冠电子科技有限公司、深圳市力合教育有限公司、北京
数码视讯科技股份有限公司、力合科技发展有限公司、深圳力合通
信有限公司、深圳锐视清信息技术有限公司、海南东盛弘蟒业科技
股份有限公司、深圳力合信息技术有限公司。其中珠海清华作为主
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
要投资者之一的深圳拓邦电子于 2007 年 6 月在深交所中小板挂牌上
市；公司参股的北京数码视讯科技股份有限公司于 2010 年 4 月首次
公开发行股票并在创业板上市。
5、近三年一期比较会计报表
近三年一期资产负债表如下：
单位：人民币万元
项目名称 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-3-31
流动资产 4,599.48 6,740.60 10,333.96 7,639.21
货币资金 3,910.57 6,046.37 6,976.53 4,152.57
交易性金融资产 4.68 --- --- ---
应收帐款 58.60 59.51 12.64 115.22
预付账款 --- --- --- 19.20
其他应收款 625.64 634.72 3,344.80 3,352.22
非流动资产 36,837.96 30,423.00 29,099.51 32,375.99
可供出售金融资产 17,238.77 10,821.13 8,725.20 8,168.63
长期股权投资 7,860.53 8,198.36 9,372.07 9,371.52
固定资产 10,992.26 10,676.46 10,294.54 10,174.94
在建工程 --- --- --- 63.26
无形资产 746.40 727.04 707.70 4,597.63
资产总计 41,437.44 37,163.60 39,433.47 40,015.20
流动负债 2,291.60 2,394.97 2,971.17 5,167.64
非流动负债 3,154.31 2,019.45 1,786.24 1,676.88
负债总计 5,445.91 4,414.42 4,757.41 6,844.52
实收资本 16,600.00 16,600.00 16,600.00 16,600.00
其他净资产 19,391.53 16,149.18 18,076.06 16,570.69
净资产合计 35,991.53 32,749.18 34,676.06 33,170.69
近三年一期利润表如下：
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 1-3 月份
营业收入 1,894.04 1,999.29 2,012.52 550.69
减：营业成本 694.63 773.29 690.05 126.53
营业税金及附加 354.76 402.42 453.69 100.51
销售费用 --- --- --- ---
管理费用 716.70 666.41 773.03 113.28
财务费用 -61.12 -31.94 -135.47 -9.86
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
项 目 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 1-3 月份
资产减值损失 0.38 90.41 92.00 4.40
加：公允价值变动收益 -0.06 --- --- ---
投资收益 3,732.75 4,635.15 5,581.54 957.74
营业利润 3,921.37 4,733.85 5,720.75 1,173.58
加：营业外收入 226.14 71.11 71.16 4.14
减：营业外支出 --- --- 0.34 23.66
利润总额 4,147.51 4,804.96 5,791.58 1,154.05
减：所得税 740.76 733.90 1,366.54 289.57
净利润 3,406.75 4,071.06 4,425.04 864.49
上述 2011-2013 年数据摘自大华会计师事务所深圳分所、大华
会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的大华(深)审字
[2012]625 号、大华审字[2013]010609 号、大华审字[2014]010705 号
号年度无保留意见审计报告，基准日数据摘自大华会计师事务所（特
殊普通合伙）深圳分所出具的大华审字[2014]010773 号无保留意见
审计报告。
6、执行的主要会计政策
（1）财务报表的编制基础：
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照
《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则及其他相关规定
进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
（2）会计期间：
从公历每年一月一日至十二月三十一日止。
（3）记账本位币：
以人民币为记账本位币。
（4）存货核算方法：取得时按实际成本计价。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
（5）固定资产折旧办法：
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、
预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
7、适用的主要税种和税率及税收优惠政策:
（1）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 应税收入 5%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（2）享受的税收优惠及批文
珠海清华未享受税收优惠政策。
（三）委托方及委托方以外的其他评估报告使用者
本项目的委托方是分别持有被评估企业 57.15%和 33.21%股权
的股东。
其他报告使用者：国有资产管理部门和法律、法规规定的与本
评估目的相关的政府职能部门及相关当事人。
二、评估目的
为珠海清华科技园创业投资有限公司股东拟转让珠海清华科技园
创业投资有限公司股权的需要，对珠海清华科技园创业投资有限公司股
东全部权益价值进行评估，为委托方转让股权行为提供价值参考依据。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象为珠海清华科技园创业投资有限公司的股东全部权
益价值。
（二）评估范围为珠海清华科技园创业投资有限公司的全部资产与
负债，具体内容如下表：
项 目 账面金额（元）
流动资产 76,392,114.91
可供出售金融资产 81,686,330.00
长期投资 93,715,196.27
固定资产 101,749,422.51
在建工程 632,634.98
无形资产 45,976,334.50
资产总额 400,152,033.17
流动负债 51,676,364.14
长期负债 16,768,798.88
负债总额 68,445,163.02
本次纳入评估范围的全部资产与负债与经济行为涉及的评估对
象和评估范围一致。不存在珠海清华科技园创业投资有限公司提供评
估明细表范围外可能存在的资产及负债。
（三）评估范围内主要资产概况
1、流动资产
本次委估的流动资产账面值为 7,639.21 万元，包括：货币资金
4,152.57 万元，应收账款净额 115.22 万元，其中账面原值 117.61 万元，
减值准备 2.39 万元，预付账款 19.20 万元，其他应收款净额 3,352.22
万元，其中账面原值 3,357.35 万元，减值准备 5.13 万元。
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
2、可供出售金融资产
截止评估基准日，可供出售金融资产账面余额 8,168.63 万元，
具体投资情况如下：
投资额
证券代码 证券名称 持股数量 账面价值 投资日期 经营情况
（RMB 元）
002139 拓邦股份 5,691,000 7,605,796.56 52,527,930.00 2001 年12 月14 日 正常经营
300079 数码视讯 1,340,000 7,162,330.66 29,158,400.00 2009 年8 月31 日 正常经营
合计 14,768,127.22 81,686,330.00
3、长期投资
截止评估基准日，长期股权投资账面余额 9,371.52 万元，共计 11
户，具体投资情况如下：
公 司 名 称 投资成本 账面价值 投资比例 投资日期 经营情况
珠海华冠电子有限公司 20,094,727.83 21,148,435.03 11.79% 2004 正常经营
珠海华冠电容器有限公司 10,400,000.00 17,983,190.74 20.00% 2002 正常经营
珠海博佳冷源设备有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 15.00% 2013 正常经营
三亚力合高科创新园开发有限公司 8,560,000.00 8,560,000.00 10.00% 2009 正常经营
深圳力合华清创业投资有限公司 5,394,988.62 5,394,988.62 14.67% 2009 正常经营
珠海市司迈科技有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 15% 2012 正常经营
海南东盛弘蟒业科技股份有限公司 4,800,000.00 4,800,000.00 2.88% 2009 正常经营
珠海力合环保有限公司 4,000,000.00 6,189,082.49 10.00% 2002 正常经营
深圳力合通信有限公司 4,000,000.00 4,052,303.77 20.00% 股权转让中
深圳市力合教育有限公司 2,000,000.00 10,587,195.62 20.00% 2004 正常经营
深圳市力锐视清信息技术有限公司 1,800,000.00 0.00 13.00% 2008 停业状态
合计 93,715,196.27
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
4、不动产概况
（1）总体情况：
①房屋建筑物
珠海 清华科技 园创业 投资有限 公司 所属 的不动产 为房屋 建筑
物，房屋建筑物账面原值 12,853.36 万元，净值 9,581.34 万元，其中：
房屋建筑物共计 3 项，建筑面积 65,182.44 平方米，主要分布在珠海
市唐家湾镇大学路 101 号清华科技园内，建筑物分为生活区和行政
区，主要结构为混合或钢混结构。生活区建筑物为一栋宿舍楼和一
栋综合服务楼；行政区为创业大楼，分 A、B 栋办公楼；房屋建筑
物基本于 2003 年建成。目前，除创业大楼 B 栋十层用于珠海清华行
政办公外，创业大楼其余楼层以及宿舍楼、综合服务楼用于出租。
②土地使用权
为珠海清华科技园创业投资有限公司经出让取得的国有土地使
用权，用途为科研教学，共有 1 宗土地，土地面积合计 144,585.17
㎡（约折合 216.88 亩）。位于珠海市香洲区唐家湾镇大学路 101 号。
（2）权属状况
A、产权证登记情况：
①截止评估基准日，珠海清华科技园创业投资有限公司 3 项房
屋建筑物均办理了房屋所有权证，房屋所有权人均为珠海清华科技
园创业投资有限公司，具体登记情况如下表：
序号 建筑物名称 权证幢号 建筑面积
1 创业大楼 粤房地证字第 2140540 号 35,695.60
2 综合服务楼 A 区 粤房地证字第 2140541 号 10,622.99
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珠海清华科技园创业投资有限公司股权转让项目资产评估报告
序号 建筑物名称 权证幢号 建筑面积
3 综合服务楼 B 区（宿舍） 粤房地证字第 2140542 号 18,863.85
合计 65,182.44
②土地登记情况
序 使用权 使用权面积
房地产权证号 土地使用权人 用途 终止日期 坐落
号 类型 (㎡)
珠海清华科技 珠海市香洲
粤房地证字第 科研 2050 年 12 月
1 园创业投资有 出让 区唐家湾镇
2140540 号 教学 21 日
限公司 大学路 101 号
珠海清华科技 珠海市香洲
粤房地证字第 科研 2050 年 12 月
