评估报告目录
第一部分 注册资产评估师声明………………………………………………1
第二部分 评估报告摘要………………………………………………………2
第三部分 评估报告正文………………………………………………………7
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………7
二、评估目的 …………………………………………………………………10
三、评估对象和评估范围………………………………………………………10
四、价值类型及其定义…………………………………………………………12
五、评估基准日…………………………………………………………………13
六、评估依据……………………………………………………………………13
七、评估方法……………………………………………………………………15
八、评估过程……………………………………………………………………21
九、评估假设……………………………………………………………………22
十、评估结论……………………………………………………………………23
十一、特别事项说明……………………………………………………………24
十二、评估报告使用限制说明…………………………………………………28
十三、评估报告日………………………………………………………………29
第四部分 附件 ………………………………………………………………31
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
注册资产评估师声明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独
立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估
师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。
1 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
上海燃料有限公司
因股东股权转让行为涉及的股东全部权益价值评估报告
沪财瑞评报（2014）2045 号
摘 要
一、委托方：上海物资贸易股份有限公司
二、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及
国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。
三、被评估单位：上海燃料有限公司
四、评估目的：股权转让
五、评估基准日：2014 年 7 月 31 日
六、评估对象及评估范围：评估对象为上海燃料有限公司股东全部权益，评估范围
为上海燃料有限公司的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、在建工
程、长期待摊费用、无形资产及负债等，资产评估申报表列示的账面净资产为
-82,583,612.18 元。此外，企业账面未反映的成品油批发经营批准证、危险化学品经营
许可证也一并纳入评估范围。
七、价值类型：本次评估的价值类型为市场价值
八、评估方法：本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独
立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格
标准，采用资产基础法进行了评估。
2 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
九、评估结论：经评估，上海燃料有限公司在评估基准日 2014 年 7 月 31 日的评估
结论如下：
资产总额账面价值 810,088,862.80 元，评估价值为 927,622,469.35 元，增值率为 14.51%；
负债总额账面价值为 892,672,474.98 元，评估价值为 892,672,474.98 元，无评估增减值；股
东全部权益账面价值-82,583,612.18 元，评估价值为 34,949,994.37 元，增值率为 142.32%（股
东全部权益价值评估值大写：叁仟肆佰玖拾肆万玖仟玖佰玖拾肆元叁角柒分）。
十、评估报告使用有效期：自 2014 年 7 月 31 日至 2015 年 7 月 30 日
十一、重大特别事项：
1、固定资产—房屋建筑物中的奥纳路 185 号 1 幢已设定抵押权，抵押权人为百联
集团财务有限责任公司，最高债权限额为 7000 万元，债权发生期限为 2014 年 4 月 18
日至 2014 年 10 月 17 日止，登记证明号为浦 201414020371；该房地产现由上海燃料有
限公司出租给上海乾通投资发展有限公司使用，但双方未签署租赁合同。
州工路 158 号已设定抵押权，抵押权人为百联集团财务有限责任公司，最高债权限
额为 29000 万元，债权发生期限为 2014 年 4 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日止，登记证
明号为金 201418007098。
本次评估未考虑上述资产抵押对评估值的影响。
2、应收帐款中应收广东澳联玻璃有限公司货款 7,295,790.30 元，发生于 2011 年 7
月 24 日，因广东澳联玻璃有限公司以各种理由拒绝履行付款义务，上海燃料有限公司
已经上诉至广州市天河区人民法院，要求其承担付款义务及承担诉讼费用，广州市天河
区人民法院已经立案，目前案件尚在办理中。审计根据可收回性分析，对该笔款项计提
了 20%的坏账准备，计提金额为 1,459,158.06 元。
应收账款中应收舟山市浩泰石油有限公司 20,000,000.00 元，为商业承兑汇票的贴现
款。因出票人拒付，上海燃料有限公司收到中国民生银行股份有限公司杭州分行于 2014
年 4 月 18 日出具的追索通知书和逾期贷款催收通知书（杭逾催 2014163 号）。2014 年 5
月 5 日杭州市上城区人民法院出具民事裁定书（[2014]杭上立预字第 563-1 号），冻结上
海燃料有限公司账号为 1001254009004559081 工商银行账户。上海燃料有限公司于 2014
年 4 月，以舟山市浩泰石油有限公司涉嫌合同诈骗向上海市公安局报案，上海市公安局
3 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
于 2014 年 4 月 28 日正式立案，目前案件尚在办理中。审计根据可收回性分析，对该笔
款项全额计提坏账准备。
应收账款中应收中山市长虹石油贸易有限公司余额为 128,411,385.34 元。2013 年 12
月 30 日，中山市长虹石油贸易有限公司、中山市小榄镇菊城商业有限公司、上海燃料
有限公司三方达成了协议书，约定中山市小榄镇菊城商业有限公司以其所拥有的位于中
山市小榄镇新市路 108 号房产作抵押为中山市长虹石油贸易有限公司所欠应收账款提供
担保，抵押担保期限至 2017 年 5 月 30 日止，同时约定中山市长虹石油贸易有限公司从 2014
年 1 月 1 日起每个年度还款不低于 3000 万元，每月还款 200-400 万元，于每月 25 日前支
付。截止 2014 年 8 月，中山市长虹石油贸易有限公司并未按照约定还款，累计共还款 1100
万元。审计根据可收回性分析，对该笔应收款项计提 29,205,692.67 元坏账准备。
评估人员考虑到上述应收款项涉及到诉讼、刑事案件及履约情况，其发生坏账的可
能性较大，故本次评估以经过审计个别认定的坏账比例确认为评估风险损失。
3、存货库存商品中 93#汽油（国四）账面数量为 498.321 吨，为被评估单位于 2010
年 4 月 15 日与供货方上海高华实业有限公司签订采购合同，合同约定向供货方采购 93#
汽油 2000 吨，并已支付货款且取得发票及提货单，上海燃料有限公司凭借提货单陆续
提货，但自 2011 年 8 月 25 日起，供货方停止发货导致至今尚有 498.321 吨油品无法提
取。上海燃料有限公司已就此案向法院提起诉讼，2014 年 4 月上海市浦东新区人民法院
判决上海燃料有限公司胜诉（[2013]浦民二（商）初字第 2139 号）；2014 年 5 月上海高
华实业有限公司向上海市第一中级人民法院提交上诉，2014 年 8 月上海市第一中级人民
法院出具民事裁定书（[2014]沪一中民四（商）终字第 1309 号），认为原判决基本事实
认定不清，撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第 2139 号民事判
决，发回上海市浦东新区人民法院重审。案件目前尚未审理结果。根据谨慎原则，本次
评估按实际数量零吨评估。
4、上海燃料有限公司与中山市粤强能源有限公司在相关业务对账过程中，发现 2012
年度少结转 1000 吨价值 6,000,000 元的存货及成本，该存货已交付中山粤强公司，实际
已无实物，审计对其全额计提跌价准备。根据谨慎原则，本次评估按实际数量零吨评估。
5、固定资产—房屋建筑物中无证建筑物的面积均为企业自行实地测量所得；位于
州工路 158 号内的车发平台钢结构棚、自行车棚、停车棚为盘盈建筑物，纳入本次评估
范围。
6、企业计划在金山区漕泾镇 913 街坊 2/18 丘土地上建造油库二期工程，但工程尚
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未开工，土地暂时处于闲臵状态。
7、上海燃料有限公司银行存款中，工商银行账户（基本户）1001254009004559081，
由于涉诉，已被杭州市上城区人民法院冻结；工商银行上海市分行
1001244319010000612，上海浦东发展银行黄浦支行 97080155300003858，上海银行虹口
支行 316735-03001268798，汇丰银行上海分行 088-581681-011，由于与南京银行股份有
限公司上海分行纠纷被冻结。
8、在途物资燃料油（序号 2）账面数量为 6000.5 吨，系上海燃料公司 6 月份从上
海贤达燃料油有限公司采购，由于该批油品质量未达到合同约定指标，只能按船用燃料
油出售，故本次评估按照处臵价确认。
9、在途物资燃料油（序号 3）账面数量为 2701.00 吨，系公司 6 月份从上海油汇实
业（集团）有限公司采购，由于该批油品质量未达到合同约定指标，故本次评估按照处
臵价确认。
10、在途物资燃料油（序号 2）账面数量为 6000.5 吨，系上海燃料公司 6 月份从上
海贤达燃料油有限公司采购；在途物资燃料油（序号 3）账面数量为 2701.00 吨，系公
司 6 月份从上海油汇实业（集团）有限公司采购。上述油品分别存放于上述两出售方的
油库，由于上海燃料有限公司与上述两家出售方的关系较为紧张，导致评估人员无法询
证，评估人员只能通过购买合同、发票及相关财务凭证确认。
11、上海油汇实业（集团）有限公司将应收上海燃料有限公司货款合计 86,716,613.00
元的收款权质押给南京银行股份有限公司上海分行，取得总计 60,000,000.00 元银行授信
额度，上海燃料有限公司在已支付至上海油汇实业（集团）有限公司在南京银行股份有
限公司上海分行开立的 03010120210011635 账户内 59,988,272.50 元货款的情况下仍向南
京银行股份有限公司上海分行确认存在该笔负债。南京银行股份有限公司上海分行于
2014 年 8 月 19 日向上海燃料有限公司出具《关于催讨应收账款的函》，并冻结了上海
燃料有限公司以下四个账户：工商银行上海市分行，账号 1001244319010000612；上海
浦 东 发 展 银 行 黄 浦 支 行 ， 账 号 97080155300003858 ； 上 海 银 行 虹 口 支 行 ， 账 号
316735-03001268798；汇丰银行上海分行，账号 088-581681-011。上海燃料有限公司预
计将承担应收账款质押追索损失 3,000 万元，挂账预计负债。考虑到在该事项中上海燃
料有限公司存在过错，其承担银行损失具有一定的可能，故本次评估以核实后的账面金
额确认为评估值。
12、长期投资单位-上海外高桥油品储运销售有限公司拥有的房屋建筑物，根据产
5 上海财瑞资产评估有限公司
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权证（沪房地浦字（2000）第 052143 号），证载权利人为上海高桥南塘实业有限公司，
因其坐落的土地使用权为股东上海高桥南塘实业有限公司所有，故导致无法办理产权变
更，上海高桥南塘实业有限公司于 2011 年 2 月 10 日出具《房屋情况说明》，证明权证
上记载的房屋建筑物归上海外高桥油品储运销售有限公司所有。本次纳入评估范围，但
未考虑该事项对评估值的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产
评估报告正文。
上海财瑞资产评估有限公司
2014 年 9 月 22 日
6 上海财瑞资产评估有限公司
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上海燃料有限公司
因股东股权转让行为涉及的股东全部权益价值评估报告
沪财瑞评报（2014）2045 号
正 文
上海物资贸易股份有限公司
上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对因股权转让行为涉及的
上海燃料有限公司股东全部权益在 2014 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产
评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一） 委托方概况
公司名称：上海物资贸易股份有限公司
公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
住 所：上海市黄浦区南苏州路 325 号 7 楼
注册资本：人民币 49597.2914 万
法定代表人：秦青林
企业法人营业执照注册号：310000400093913
经营范围：经营金属材料、矿产品（不含铁矿石）、化轻原料、建材、木材、汽车
（含小轿车）及配件、机电设备、燃料（不含成品油）、五金交电、针纺织品；进出口
贸易业务（不含进口商品的分销业务）；仓储、信息咨询及技术服务。（不涉及国营贸易
管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
经营期限：1994 年 09 月 16 日 至不约定期限
7 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
（二）被评估单位概况
1、注册登记情况
公司名称：上海燃料有限公司
公司类型：有限责任公司
住 所：上海市黄浦区天津路 66 号
注册资本：人民币伍亿元
法定代表人：陈伟宝
企业法人营业执照注册号：310115000100249
经营范围：从事货物的进出口及技术的进出口业务，煤炭批发经营，从事汽油、煤
油、柴油批发业务，燃料油（除危险化学品）、石油制品、黑色金属、建筑材料、化工
原料的销售，危险化学品经营（详见许可证），仓储（除危险品），从事汽油、煤油、柴
油仓储业务（限开票，另设危险品仓储，附设分支机构）。【经营项目涉及行政许可的，
凭许可证件经营】
经营期限：1993 年 09 月 26 日 至 不约定期限
2、公司概况
上海燃料有限公司成立于 1993 年 9 月 26 日，公司原注册资本人民币 2 亿元，由上
海物资贸易股份有限公司全额出资，占注册资本的 100%；2009 年 11 月 19 日，根据公
司股东会决议和修改后的公司章程，增加注册资本人民币 3 亿元，变更后注册资本为人
民币 5 亿元，由上海物资贸易股份有限公司全额出资，占注册资本的 100%。
2013 年 12 月，上海物资贸易股份有限公司将其所持有的上海燃料有限公司 30%的
股权分别转让给上海乾通金属材料有限公司和上海晶通化学品有限公司，并于 2014 年 1
月完成了工商变更。
截止评估基准日，上海燃料有限公司的股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 持股比例（%）
1 上海物资贸易股份有限公司 35,000.00 70.00
2 上海乾通金属材料有限公司 7,500.00 15.00
3 上海晶通化学品有限公司 7,500.00 15.00
合计 50,000.00 100.00
3、公司主营业务情况
上海燃料有限公司隶属于上海物资贸易股份有限公司，主要从事汽油、煤油、柴油
8 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
批发业务，燃料油（除危险化学品）、石油制品、黑色金属、建筑材料、化工原料的销
售业务。
4、近三年及评估基准日资产、经营状况
近三年及评估基准日资产、负债、所有者权益情况：
单位：元
2014 年 7 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
资产总额 810,088,862.80 965,355,016.91 2,114,208,133.57 2,350,947,432.40
负债总额 892,672,474.98 963,180,335.22 1,915,868,880.53 1,528,708,018.77
所有者权益 -82,583,612.18 2,174,681.69 198,339,253.04 822,239,413.63
近三年及评估基准日经营情况为：
单位：元
2014 年 1-7 月 2013 年度 2012 年度 2011 年度
营业收入 2,745,075,803.20 6,797,675,191.90 10,061,248,113.84 13,048,018,325.23
营业利润 -54,758,293.87 -127,424,212.40 -598,642,775.82 38,853,696.96
净利润 -84,758,293.87 -196,164,571.35 -598,122,141.85 29,515,200.96
2011-2013 年度数据摘自立信会计师事务所出具的年度审计报告，2014 年 1-7 月财
务数据已经立信会计师事务所审计，并出具了（信会师报字[2014]第 114312 号）标准无
保留意见审计报告。
对外投资情况：
被投资单位 投资额 投资比例% 投资状况
上海百联石化物流有限公司 50,000,000.00 100.00
上海东冉化工配送有限公司 467,455.53 100.00
上海燃料新加坡公司 4,001,530.56 100.00
上海期货交易所 500,000.00 席位费
上海外高桥油品储运销售有限公司 17,804,264.76 34.00
济南鲁沪燃料油有限公司 349,404.96 20.00 歇业
上海通申石油化工有限公司 2,374,901.61 20.00
中山市申中石油有限公司 5,607,825.72 33.33
上海申燃船务有限公司 1,111,318.36 25.00 2014 年 8 月已完成股权转让
上海扬虹石油有限公司 7,840,000.00 49.00 筹建准备
5、执行的会计政策及相关税率
上海燃料有限公司执行《企业会计准则》，增值税 17%；营业税 5%；城建税 7％；
河道费 1%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，企业所得税 25％。
9 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
（三）其他评估报告使用者
除与本经济行为相关的出让方、受让方及法律、法规规定的报告使用者外，无其他
评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的为股权转让。
根据百联集团有限公司《关于同意收购上海燃料有限公司 100%股权的决议》（沪百
联集团董事会(2014)68 号），本次评估目的是为满足上海物资贸易股份有限公司、上海
乾通金属材料有限公司、上海晶通化学品有限公司转让所持有的上海燃料有限公司的股
权的需要，对上海燃料有限公司的股东全部权益价值进行估算，并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象是上海燃料有限公司股东全部权益，评估范围为评估对象涉及的
上海燃料有限公司的资产及负债，包括上海燃料有限公司截止 2014 年 7 月 31 日资产负
债表反映的流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用
及负债等，此外，企业账面未反映的成品油批发经营批准证、危险化学品经营许可证也
一并纳入评估范围。与委托方委托评估时的范围一致，其在评估基准日的资产类型和账
面金额列表如下。
资 产 类 型 账面金额（元）
一、流动资产合计 301,461,731.37
货币资金 54,934,263.98
应收票据 2,000,000.00
应收股利 17,885,750.00
应收帐款 173,986,861.97
减：应收账款坏帐准备 50,785,279.57
应收帐款净额 123,201,582.40
其他应收款 13,033,822.23
减：其他应收款坏帐准备 1,585,385.17
其他应收款净额 11,448,437.06
预付帐款 2,479,959.24
存货净额 89,511,738.69
二、长期股权投资 89,707,296.54
三、固定资产 332,981,929.60
固定资产原值 416,968,469.07
减：累计折旧 83,986,539.47
10 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
固定资产净值 332,981,929.60
减：固定资产减值准备
固定资产净额 332,981,929.60
四、在建工程 10,966,317.66
五、无形资产净额 72,457,088.40
六、长期待摊费用 2,514,499.23
七、资产合计 835,232,305.19
八、流动负债合计 862,672,474.98
短期借款 716,000,000.00
应付票据 51,993,700.00
应付帐款 10,536,167.49
预收帐款 31,580,853.56
应交税费 -197,072.17
应付利息 4,972,831.05
其他应付款 47,785,995.05
九、非流动负债 30,000,000.00
预计负债 30,000,000.00
十、负债合计 892,672,474.98
十一、净资产 -82,583,612.18
资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产清查评估明细表。
上述账面金额，经立信会计师事务所审计，并出具了（信会师报字[2014]第 114312
号）标准无保留意见审计报告。
主要资产状况：
1、房屋建（构）筑物：
（1）浦东新区奥纳路 185 号，根据《上海市房地产权证》（沪房地浦字[2009]第
108830 号），土地使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，地号为浦东新区外高
桥保税区 16 街坊 4 丘，宗地（丘）面积为 5000 平方米，土地使用权年限为 2000 年 9
月 30 日至 2042 年 11 月 30 日止；房屋建筑面积为 17789.87 平方米，建筑类型为仓库堆
栈、房屋用途为仓储，总层数为 7 层；
（2）州工路 158 号，根据《上海市房地产权证》（沪房地金字[2013]第 013743 号），
厂区内建有有证房屋 11 幢，总建筑面积为 8390.93 平方米；无证建筑物共 38 项，其中
储油罐共 18 个（总容量为 201000 立方米），吸烟室、彩钢板亭子、绿化系统等 11 项（总
面积为 39,379.15 平方米），消防水罐 2 个（总容量 6000 立方米），围墙、火车栈桥等 4
项（总长度为 3,885.50 米），盘盈车发平台钢结构棚、自行车棚、停车棚 3 项（总面积
为 898 平方米）。
2、无形资产——土地使用权：系位于上海市金山区漕泾镇 913 街坊 2/8 丘、2/18
丘两幅工业土地使用权。
11 上海财瑞资产评估有限公司
上海燃料有限公司因股东股权转让行为涉及的 股东全部权益价值评估报告（送审稿）
（1）金山区漕泾镇 913 街坊 2/8 丘
评估对象已取得《上海市房地产权证》（沪房地金字[2013]第 013743 号）确权，权
利人为上海燃料有限公司，坐落为上海化学工业区州工路 158 号，土地使用权来源为出
让，用途为仓储，地号金山区漕泾镇 913 街坊 2/8 丘，总地（丘）面积为 141658.3 平方
米，土地使用使用期限 2007 年 8 月 1 日至 2057 年 7 月 31 日止。
（2）金山区漕泾镇 913 街坊 2/18 丘
评估对象已取得《上海市房地产权证》（沪房地金字[2012]第 002379 号）确权，权
利人为上海燃料有限公司，土地使用权来源为出让，用途为工业用地，地号金山区漕泾
镇 913 街坊 2/18 丘，总地（丘）面积为 10764 平方米，土地使用使用期限 2011 年 11
月 7 日至 2061 年 11 月 6 日止。
四、价值类型和定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。
市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估
对象自身条件等因素。
本报告所称―评估价值‖，是指所约定的评估对象与范围在本报告约定的价值类型、
评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而
提出的评估意见。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日是 2014 年 7 月 31 日；
（二）确定本评估基准日的主要理由是百联集团有限公司《关于同意收购上海燃料
有限公司 100%股权的决议》（沪百联集团董事会(2014)68 号）中明确的时点要求。
六、评估依据
（一）法规依据
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1、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国 2005 年主席令第四十二号）
2、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）
3、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令）
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委 2005 年第 12 号令）
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）
6、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》（沪国资委评估﹝2012﹞468 号）
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法
8、《城市房地产转让管理规定》（中华人民共和国建设部令第 45 号）及上海市制定
的实施细则
（二）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）
2、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）
3、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）
4、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）
5、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）
6、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）
8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）
9、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）
10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）
11、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
13、企业会计准则、企业会计制度
（三）经济行为依据
1、百联集团有限公司《关于同意收购上海燃料有限公司 100%股权的决议》（沪百
联集团董事会(2014)68 号）
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2、资产评估业务约定书
（四）权属依据
1、上海燃料有限公司营业执照、验资报告、章程
2、上海燃料有限公司房地产权证及相关证明文件
3、上海燃料有限公司车辆行驶证
4、各类交易合同、抵押合同及其他合同或协议
（五）取价及参考依据
1、《上海市 2013 年基准地价更新成果报告》
2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001）
3、上海社会科学院房地产业研究中心主办《上海房地产市场报告》
4、中国人民银行公布的存贷款利率
5、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料
6、评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
这三种评估方法分别从资产途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价
值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类
型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素，
选用适用的评估方法。
（一）评估方法适用性分析及选择
1、市场法是通过分析交易案例的成交价格和交易条件，与评估对象作比较调整，
进而估算出企业股东权益价值的一种评估方法。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于搜
集到足够的同类企业产权交易案例，评估人员无法在公开正常渠道获取上述影响交易价
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格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，所以采
用市场比较法评估就存在评估技术上的缺陷，所以本次企业价值评估不宜采用市场法。
2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评
估方法。它是根据企业未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现
值作为股东全部权益的评估价值。
上海燃料有限公司主要从事汽油、煤油、柴油批发业务，燃料油、石油制品、黑色金
属、建筑材料、化工原料的销售。2010 年-2011 年的经营情况尚可， 2012 年由于上海市能
源结构调整导致燃料油市场行情急剧萎缩，造成燃料油库存积压，同时燃料油行情急剧下
降，导致进销差价倒挂发生经营性亏损，全年亏损 5.99 亿元，到 2012 年 12 月 31 日，资
产负债率达 90.6%；2013 年发生经营性亏损 1.96 亿元，资产负债率高达 99.77%；2014 年
1-7 月继续发生亏损 8,475.83 万元，资不抵债。经分析企业在短时期内，无法消除该结构调
整带来的经营亏损。故评估人员经判断本项目不适宜采用收益法评估。
3、资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估方法。它是以重臵各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体
情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估
值，得出股东全部权益的评估价值。
考虑到被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，委估资产不仅可根据财务资料和
购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价
值，所以本次评估可以采用资产基础法。
综上所述，根据资产评估相关准则要求，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象
和范围的相关要求，评估人员通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析，
采用资产基础法进行评估。
（二）评估方法的具体应用
1、资产基础法
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值，
得出企业股东权益价值的一种方法。
基本计算公式：股东全部权益评估值＝各项资产评估价值之和－各项负债评估价值
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之和
资产基础法中各项资产及负债的评估方法及主要过程
