900942(Ｂ股) 黄山Ｂ股(Ｂ股)
黄山旅游发展股份有限公司
HUANGSHAN TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD.
（安徽省黄山市黄山风景区温泉）
2014年
非公开发行A股股票预案
二〇一四年九月
公司声明
公司及董事会全体成员保证预案内容真实、准确、完整，并确认不存在虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
本次非公开发行股票完成后，公司经营与收益的变化由公司自行负责；因本
次非公开发行股票引致的投资风险由投资者自行负责。
本预案是公司董事会对本次非公开发行股票的说明，任何与之相反的声明均
属不实陈述。
投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他
专业顾问。
本预案所述事项并不代表审批机关对于本次非公开发行股票相关事项的实
质性判断、确认或批准，本预案所述本次非公开发行股票相关事项的生效和完成
尚待取得有关审批机关的批准或核准。
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特别提示
1、黄山旅游发展股份有限公司本次非公开发行股票方案已经公司第五届董
事会第二十次会议审议通过。
2、本次发行为面向特定对象的非公开发行，发行对象为不超过十名的特定
投资者。
本公司控股股东、实际控制人及其控制的企业不参与认购本次发行的股票，
本次发行后公司的控股股东及实际控制人不会发生变化。
3、本次非公开发行股份数量不超过4,020.00万股，在上述范围内，将提请
股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）根据实际认购情况协商确定最
终发行数量。
本次非公开发行股票的定价基准日为公司第五届董事会第二十次会议的决
议公告日（即2014年9月2日,以下简称“定价基准日”）。若公司股票在定价基
准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积转增股本等除权除息事项，本次发
行数量将作相应调整。
4、本次非公开发行股票的发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司
股票交易均价的百分之九十，即不低于12.43元/股。具体发行价格将在取得中国
证监会发行核准批文后，由发行人和保荐机构按照《上市公司非公开发行股票实
施细则》的规定以竞价方式确定。
若本公司股票在定价基准日至发行日期间发生除权、除息的，本次发行价
格作相应调整。
5、本次非公开发行股票募集资金扣除发行费用后不超过 48,866.13 万元，
拟用于黄山风景名胜区玉屏索道改造项目、北海宾馆环境整治改造项目和偿还银
行贷款。
6、本次非公开发行股票方案及募集资金投资项目尚需经有关审批机关的批
准或核准，包括但不限于国家环境保护部、安徽省发展与改革委员会、黄山市国
有资产监督管理委员会、公司股东大会以及中国证券监督管理委员会的批准或核
准。
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7、关于利润分配和现金分红政策的详细情况，请参见本预案“第四节 公司
利润分配政策及其执行情况”。
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目 录
释 义 .............................................................. 6
第一节 本次非公开发行概要 ......................................... 7
一、本次非公开发行的背景和目的 ...................................................................... 7
二、本次发行对象及其与公司的关系 .................................................................. 9
三、本次发行股份的价格及定价原则、发行数量、限售期 .............................. 9
四、本次募集资金投向 ........................................................................................ 10
五、本次发行是否构成关联交易 ........................................................................ 11
六、本次发行是否导致公司控制权发生变化 .................................................... 11
七、本次发行方案尚需呈报批准的程序 ............................................................ 11
第二节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析 .................... 12
一、本次募集资金使用计划 ................................................................................ 12
二、本次募集资金投资项目可行性分析 ............................................................ 12
三、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响 ........................................ 21
四、本次募集资金投资项目涉及报批事项情况 ................................................ 23
第三节 董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析 .................. 25
一、本次发行完成后对公司业务、公司章程、股东结构、高管人员结构、业
务结构的影响 ................................................................................................ 25
二、本次发行后上市公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况 ........ 27
三、公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同
业竞争等变化情况 ........................................................................................ 27
四、对控股股东及其关联人违规占用资金、资产及违规担保情形的说明 .... 28
五、本次非公开发行对公司负债情况的影响 .................................................... 28
六、本次股票发行相关的风险说明 .................................................................... 28
第四节 公司利润分配政策及其执行情况 ............................... 31
一、本规划考虑的因素 ........................................................................................ 31
二、本规划的制定原则 ........................................................................................ 31
三、未来三年（2014-2016 年）股东回报规划 .................................................. 31
四、最近三年现金分红情况 ................................................................................ 32
第五节 其他有必要披露的事项 ....................................... 34
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释 义
本预案中，除非另有说明，下列词汇具有如下含义：
黄山旅游/公司/本公司/
指 黄山旅游发展股份有限公司
发行人
黄山旅游集团/控股股东 指 黄山旅游集团有限公司，系发行人的控股股东
黄山市国有资产监督管理委员会，系发行人的实
黄山市国资委 指
际控制人
为旅游者提供游览服务、有明确的管理界限的场
景区 指
所或者区域
黄山旅游发展股份有限公司 2014 年非公开发行
本预案 指
A 股股票预案
公司本次非公开发行不超过 4,020.00 万股（含
本次发行 指
4,020.00 万股）A 股股票之行为
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《实施细则》 指 《上市公司非公开发行股票实施细则》
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
环保部 指 国家环境保护部
省发改委 指 安徽省发展和改革委员会
元 指 人民币元
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第一节 本次非公开发行概要
一、本次非公开发行的背景和目的
（一）本次非公开发行背景
1、行业背景
随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国的旅游业一直保
持平稳较快增长，旅游业总收入从2001年的4,995亿元增长到2013年的2.95万亿
元，旅游人数从2001年的8.69亿人次增长到2013年的32.62亿人次，年复合增长
率分别达到14.64%和11.59%。
数据来源：国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》（2001 年—2013 年）、国家旅
游局《中国旅游业统计公报》（2001 年—2013 年）
2009 年 11 月，国务院颁布《加快旅游业发展意见》,首次将旅游行业列入
国民经济战略性支柱产业之一；2012 年以来，国家相继制定了《国民旅游休闲
纲要（2013-2020 年）》和《旅游法》（2013 年），前者以推动落实带薪休假制
度为重要措施，旨在进一步提升旅游消费水平，后者则为旅游行业的规范有序发
展提供法律保障；为进一步促进旅游业改革及健康可持续发展，2014 年 8 月，
国务院最新发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，从增强旅游业发展动
力、拓展发展空间、优化发展环境、完善发展政策等方面提出明确指导意见，并
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制定了重点任务分工及进度安排表。
据统计，2012年我国旅游总收入占国内生产总值（GDP）比重2012年为4.38%，
而这一指标在中等发达程度以上的国家约为10%。目前我国经济在全球发展中保
持较强势头，国民收入的稳步增加，为旅游业的发展提供了坚实的物质基础，发
展大众旅游的条件正在成熟，在旅游业供需双向驱动作用下，未来我国旅游业的
发展空间和前景广阔。
2、公司背景
作为景区类上市公司，公司主营业务包括园林开发业务、索道业务、酒店业
务、旅游服务业务及房地产开发业务。其中，园林开发业务、索道业务、酒店业
务及旅游服务业务是公司价值核心业务和长期战略发展方向。
公司坚持以旅游为主业，以转型升级、提质增效为主线，以改革创新为动力，
着力提升景区保护、营销、服务、发展水平，继续发展现有板块业务，不断提升
公司管理水平和黄山旅游品牌影响力，实现公司价值最大化。但随着时间的推移、
游客消费需求的增长及升级等因素影响, 目前公司部分经营性资产（如：玉屏索
道、北海宾馆等）经过较长时间的服役，在旅游服务的硬件条件和景观环境、便
捷舒适的旅游消费体验等软实力方面，与游客的需求及旅游业发展趋势出现了较
大差距，需要进行改造升级。此外，公司还采取银行借款和发行短期融资券等方
式筹借较大资金用于支持酒店食宿业务、园林开发业务等的日常经营和长期发
展，承担了较高的财务成本，降低了公司的盈利水平。
（二）本次非公开发行目的
公司经过仔细调研和审慎论证，并广泛听取或搜集游客意见，确认当前玉屏
索道存在站点设计不合理、节假日单线运输压力大，设备老旧等问题；北海宾馆
存在内部设施陈旧、结构老化、建筑拥簇且与周围环境不协调等问题，影响了景
区的游客接待能力、服务质量和游览环境等，也抑制了这些经营性资产的盈利能
力。为此，公司计划通过本次非公开发行股票募集资金，实施黄山风景名胜区玉
屏索道改造项目和北海宾馆环境整治改造项目的建设，一方面，改善游客登山览
景的交通和住宿条件及环境，增强游客安全、舒适、愉悦的游览体验；另一方面，
通过提高公司索道客运能力及山上酒店接待条件，提高这些经营性资产的运行效
率和效益，提高公司核心业务竞争力和可持续发展能力，增加对股东的投资回报。
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此外，公司还计划在本次非公开发行股票募集资金总额不超过 50,000.00 万
元范围内偿还部分银行贷款，适当减少资金使用成本。
二、本次发行对象及其与公司的关系
本次非公开发行面向符合中国证监会规定的特定条件的证券投资基金管理
公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托投资公司（以
其自有资金）、合格境外机构投资者以及其他合格的投资者，特定对象的个数不
超过 10 名，具体发行对象将在取得中国证监会核准批文后，根据发行对象申购
报价的情况，遵照价格优先原则确定。
本公司控股股东、实际控制人及其控制的企业不参与认购本次发行的股票。
三、本次发行股份的价格及定价原则、发行数量、限售期
（一）发行股份的价格及定价原则
本次非公开发行股票的发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司A
股股票均价的百分之九十，即不低于12.43元/股，定价基准日为本次非公开发
行股票的董事会决议公告日。（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基
准日前20个交易日股票交易总额÷定价基准日前20个交易日股票交易总量）
具体发行价格将在取得中国证监会发行核准批文后， 由发行人和保荐机构
按照《上市公司非公开发行股票实施细则》的规定以竞价方式确定。
若本公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转
增股本等除权除息事项的，本次发行价格作相应调整。
派发现金股利：P1=P0－D；
派送股票股利或资本公积转增股本：P1=P0/(1+N)；
两项同时进行：P1=(P0-D)/(1 +N) 。
其中：P1为调整后发行底价，P0为调整前发行底价，D为每股派发现金股利，
N为每股派送股票股利或资本公积转增股本数。
同时，本次非公开发行股票的发行数量将依据经上述公式计算的除权、除息
调整后的发行底价进行相应调整。
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（二）发行股票的种类、面值和发行数量
本次发行的股票为境内上市人民币普通股（A股），每股面值人民币1.00元。
本次非公开发行股票数量不超过4,020.00万股，具体发行数量将提请股东大
会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）根据实际认购情况协商确定。
若公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积转增股本
等除权除息事项，本次发行数量将作相应调整。
（三）发行方式
本次发行采用非公开发行的方式，所有投资者均以现金进行认购。在中国
证监会核准之日起六个月内择机向特定对象发行股票。
（四）限售期
本次非公开发行完成后，发行对象认购的股份自发行结束之日起 12 个月内
不得转让。
（五）上市地点
限售期届满后，本次发行的股票将在上海证券交易所上市交易。
四、本次募集资金投向
本次非公开发行股票募集资金总额不超过50,000.00万元。扣除发行费用后
将全部用于以下三个项目，项目总投资52,565.80万元，其中48,866.13万元由本
次募集资金投入。具体募集资金用途如下：
序 项目总投资额 募集资金投资额
项 目 名 称
号 （万元） （万元）
1 黄山风景名胜区玉屏索道改造项目 17,865.80 14,166.13
2 黄山风景名胜区北海宾馆环境整治改造项目 28,000.00 28,000.00
3 偿还银行贷款 6,700.00 6,700.00
合 计 52,565.80 48,866.13
若本次实际募集资金净额低于项目所需资金额，不足部分由公司自筹解决。
本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自
筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
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五、本次发行是否构成关联交易
本次发行对象为符合中国证监会规定条件的投资者及其他合法投资者，本次
发行不构成关联交易；本次发行募集资金所投项目不涉及新增关联交易。
六、本次发行是否导致公司控制权发生变化
本次非公开发行前，控股股东黄山旅游集团持有公司 19,773.05 万股，持股
比例为 41.95%。根据董事会决议，本次非公开发行股票数量的上限为 4,020.00
万股，若按发行上限计算，发行后黄山旅游集团持股比例下降为 38.65%，仍处
于相对控股地位。因此，本次非公开发行不会导致公司控制权发生变化。
七、本次发行方案尚需呈报批准的程序
本次非公开发行募投项目之一——黄山风景名胜区北海宾馆环境整治改造
项目尚需取得环保部的环评批复及省发改委的立项批复；
本次非公开发行尚需取得黄山市国资委的批准；
本次非公开发行尚需取得本公司股东大会审议通过；
本次非公开发行尚需取得中国证监会的核准。
在获得中国证监会核准后，公司将向中国证券登记结算有限责任公司上海分
公司和上海证券交易所办理本次发行股票的登记及上市事宜，完成本次非公开发
行股票全部呈报批准程序。
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第二节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过50,000.00万元。扣除发行费用后
将全部用于以下三个项目，项目总投资52,565.80万元，其中48,866.13万元由本
次募集资金投入。具体募集资金用途如下：
序 项目总投资额 募集资金投资额
项 目 名 称
号 （万元） （万元）
1 黄山风景名胜区玉屏索道改造项目 17,865.80 14,166.13
2 黄山风景名胜区北海宾馆环境整治改造项目 28,000.00 28,000.00
3 偿还银行贷款 6,700.00 6,700.00
合 计 52,565.80 48,866.13
若本次实际募集资金净额低于项目所需资金额，不足部分由公司自筹解决。
本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹
资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
二、本次募集资金投资项目可行性分析
（一）黄山风景名胜区玉屏索道改造项目
1、项目建设背景
（1）改造前玉屏索道现状
现有改造前的黄山玉屏索道于 1996 年 9 月 26 日建成投入运营。玉屏索道
下起慈光阁（海拔 871m），上至蒲团松（海拔 1623m），全长 2012.2m，连接温
泉与玉屏两大景区。索道配备 40 个全封闭车厢，每车可乘坐 6 人，单向最大运
送量每小时 1000 人。
该索道沿途有圣泉峰、朱砂峰等著名景点，莲花、天都两大主峰分列左
右，上站距迎客松近在咫尺，汇集了黄山风光最具代表性的雄、奇、险、幻著
名景点。乘坐玉屏索道，可远眺天都峰，近观莲花峰，俯瞰山涧溪流，时而可
见波涛汹涌的云海，令人陶醉、使人流连忘返。
（2）目前玉屏索道面临的主要问题
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A、游客人数逐年增加，节假日运输压力巨大
黄山作为世界闻名的风景名胜区，1979 年对外开放当年游客人数仅有 10.4
万人；20 多年来游客量迅速增长，1997 年游客为 108 万人，2012 年已达 300.8
万人。由于游客量分布的不均衡，在周末、节假日往往形成客流高峰。索道作为
游客到达山上景区最为便捷和首选的交通工具，游客大多通过索道前往山上景
区。根据近年统计数据，黄山风景区各进山口线路进山游客数量比例为北大门约
12%、云谷寺约 51%、慈光阁约 37%。三条进山线路对应索道的上行乘坐率为太平
索道约 98%、云谷索道约 88%、玉屏索道约 90%。乘坐索道下行和上行的比例为
太平索道约 0.45、云谷索道约 0.7、玉屏索道高达 1.17；同时，由于著名景点
迎客松吸引，约 80%的游客会选择游览玉屏景区。因此，玉屏索道上、下行人流
不均衡，下行游客滞留、运输压力大，特别是在周末、节假日等客流高峰期，玉
屏索道的运输压力更为突出，直接影响到游客的旅游兴致和体验。
B、站点设置不合理，技术功能、安全性等降低
一方面，目前该索道上站进出站混流、集散场地不能适应客流高峰要求，且
下站集散场地严重不足，停车场远远不能满足实际需要；另一方面，经过长达
18 年的运行，该索道在硬件设施的技术、功能及乘坐的舒适性等方面已经明显
落后于当前客运索道发展水平，且随着时间的推移，设备的损耗也会使得安全
性出现衰退。此外，索道下站慈光阁处人车混流，文化遗产保护压力突显。
2、项目实施的必要性
本次玉屏索道改造，对于改善上站的候乘及游览环境、妥善解决下站集散场
地不足的问题、恢复慈光阁文化遗产的完整性、改善景观协调性、激活温泉景
区、提升黄山旅游品质、促进景区可持续发展将起到重要作用；同时，还有利于
引导游客“山上游、山下住”和建设低碳旅游景区。因此，本次玉屏索道改造具
有良好的经济效益和社会效益。
（1）索道上站进出站混流，候乘及游览环境亟待改善
现有索道上站靠近黄山的独有景观——迎客松，是游客最为集中的地方，该
地段地势险峻，场地狭窄。目前索道上站的进口和出口均位于站房的东侧，进出
站游客共用一个通道，而且从慈光阁上山的游客出站后沿东侧游步道经好汉坡到
玉屏楼迎客松景点，与从天海、莲花峰方向来的游客经环卫所管理房路口去玉屏
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楼观赏送客松、迎客松后，走好汉坡到索道上站的两拨客流共用一条游览步道，
在客流高峰时拥挤不堪、安全隐患突显。
（2）索道游客上下乘坐人数不均衡，下行压力突出
游客在山上游览的景点多，时间控制不易，下山时间受到刚性限制，造成下
午游客下山的时间比上午上山的时间集中。从云谷上山的 80%游客、从太平方向
进山的 90%游客选择玉屏索道下山，导致玉屏索道下山游客十分集中，上下行比
达 1：1.17。由于玉屏索道运输能力限制，游客无法在短时间下山，大量游客滞
留在上站；旺季直到晚上 8、9 点才能将游客全部运送下山，高峰时需运送至 11
点。由于排队时间常常多达 3-4 小时，产生人群拥挤、情绪易失控等不安全因素。
（3）索道下站集散场地空间狭小，容量不能满足需求
玉屏索道下站的集散场地完全依托慈光阁停车场，从慈光阁进山的游客，经
温慈公路到达慈光阁停车场后乘坐索道上山。此停车场受地形限制，场地狭窄，
仅能停放 10 余辆大型旅游车。运送游客的旅游车周转场地严重不足，虽然临时
利用了景区供水公司停车场还是远远不能满足需求。
（4）索道下站慈光阁景点“四流”归一，压力巨大
乘坐索道的乘客和步行登山的游人都需要经过慈光阁，造成了索道上下人流
和步行上下人流四流交汇于一处，给慈光阁带来了巨大的交通压力，特别在节假
日和旅游旺季，十分拥挤，接待、管理压力巨大，存在严重的安全隐患。
此外，慈光阁作为重要的历史文物，为景区二级重要资源，目前的嘈杂环境，
干扰了慈光阁本应有的幽静人文环境，不利于慈光阁文化遗产的保护利用。
（5）索道长期运行，设备的技术功能、安全性等降低
玉屏索道建成至今已经运行长达 18 年，现有索道在技术上和功能上与当前
客运索道技术的发展水平相比，存在较大差距。同时，随着时间推移，索道设备、
支架基础等损耗也会使得安全性出现衰退。特别在客流高峰时，安全运行风险加
大。
（6）索道有利于带动温泉景区的开发
目前玉屏索道下站位于慈光阁区域，绝大部分游客从南大门进山后直接乘车
到达慈光阁停车场，只有很少一部分游客步行经温泉景区上山，导致温泉景区的
游客稀少，五绝之一的“温泉”难以充分开发。本次索道下站下移至温泉景区后，
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作为重要交通节点，可自然形成游客的集散中心，有利于带动温泉景区的开发。
3、项目建设内容
本次玉屏索道改造工程由线路、下站、上站组成。本次改造采取原线路延长
方案，即：索道上站位置不变，利用原索道上站主体结构进行改造；拆除原索道
下站，将新建索道下站下移至白砂岗区域的茶棵地区域；同时，对原索道 2、3、
5-10 号支架基础加固利用；将索道型式单线自动循环脱挂抱索器六人吊厢式更
换至八人吊厢式。改造后的索道线路水平长度 2,409.42m，比原索道延长
397.22m；改造后的高差 871.6m，比原索道增加 118.85m；改造后正常运行速度
3m/s，正常运输能力 1,000 人/小时，高峰疏散能力可达 2,400 人/小时，保证
客流高峰时索道能完成疏散游客的任务。
4、项目投资估算和预计募集资金
项目总投资为 17,865.80 万元；其中，建设投资 17,627.41 万元、铺底流动
资金 80.25 万元、利用原有固定资产 158.14 万元。 其中，建设投资具体明细情
况如下：
项 目 名 称 金额（万元）
建设工程费用 3,383.70
安装工程费用 644.92
设备及备品备件购置费用 10,071.19
工器具及生产家具购置费用 30.21
工程建设其他费用 3,497.39
合 计 17,627.41
上述总投资中，黄山旅游拟使用本次募集资金投入 14,166.13 万元。
5、项目改造后的预期效果
（1）索道上站进出口分开，合理设置等待空间，缓解人流压力
改造时，在平面功能设计上将索道出入口分开设置，把原出入口改为游客入
口，并利用场地扩大游客候车面积，缓解高峰期排队空间不足的压力，创造出人
性化等候空间；利用目前地形特色，打通站房西北侧建设出站门厅，作为游客出
口；同时，通过垂直交通将游客导入站房北侧的游道，避免流线交叉，并列设计
接待流线入口及门厅以节省空间。
通过对上站口的改造，实现进出站分开、平面扩展和立体空间利用，并适当
增加室内候车面积，有效缓解和改善了人流压力和候车环境。
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（2）下站口拆除下移，集散场地面积增加，实现旅客快速分流
改造后原索道下站拆除，下移到白砂岗区域的茶棵地区域。由于该处地势开
阔平坦，利于修建大型集散场地。改造后，下站的总占地面积约5,474m2（含站
房、停车位及综合用房），停车位增加至28个，能够满足高峰期旅客快速分流需
求。此外，该区域拥有较为通顺的排水通道，为下站的排洪泄洪起到安全保障作
用。
（3）更换并采用新技术、新设设备，增强游客的安全性、舒适性体验
本次改造，索道主要机电设备全部进口，通过增加无障碍乘车、防断轴装置、
新型脱索保护装置、脱挂皮带张紧系统、站内检修设施等设施，提高防堵车技术、
钢绳安全系数、车厢防摆等，有效提高索道乘车的安全性和舒适性。
（4）增加高峰客流疏散能力，实现“山上游，山下住”体验
目前玉屏索道下山游客在山上游览后，基本都集中在下午 3 点至天黑前陆
续到达玉屏索道上站，要求索道在 4-5 小时内将游客输送到山下，对应游客运送
需求一般在 7,000-12,000 人，而目前玉屏索道的极限运输能力 1,000 人/小时，
运输能力严重不足。本次改造后，通过索道主电机预留尖峰负荷并提高运行速度
使高峰疏散运输能力达 2,400 人/小时，同时适当延长营业时间，达到下午 8 点
前疏散客流的目标，实现游客“山上游，山下住”的舒适游览体验。
此外，拆除原索道下站并恢复植被，在原站房后侧只需立一个支架，其体量
和原下站站房相比大幅度降低，可改善原站房周边景观视觉；通过索道下站下移，
穿行慈光阁人流将大幅减少，便于逐步恢复慈光阁景点的景观完整性，让步行上
下山的游客能在幽雅的环境中感悟黄山历史文化；玉屏索道下移后，将带动游客
集散中心整体下移至温泉景区中心区域，在温泉景区周边住宿的游客可以步行乘
坐索道，乘车进山的游客也可以在候车时间游览温泉景区的人字瀑等景点，对温
泉景区发展起到积极带动作用。
6、项目效益预测
根据中国恩菲工程技术有限公司编制的《黄山风景名胜区玉屏索道改造可行
性研究（项目申请）报告》，本项目建设期 2 年，按 20 年运行评价期的财务测算
如下：
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项 目 数 值
运营期年度平均营业收入（万元） 19,838.17
运营期年度平均净利润（万元） 12,180.44
税后内部收益率（%） 50.12
动态投资回收期（年，i=12%，含建设期） 3.84
（二）黄山风景名胜区北海宾馆环境整治改造项目
1、项目建设背景
北海宾馆处于黄山的核心景区北海景区，是云谷索道通往西海景区和光明顶
的必经之路，同时也是黄山风景区的一级服务中心。北海宾馆建筑由前楼、后楼、
贡阳山庄、散花精舍、曙光别墅五部分组成，由于各建筑分属于不同时期建筑，
建筑布局不合理，平面及竖向交通混乱。
北海宾馆前楼始建于 1958 年，建筑层数三层，前楼屋面为歇山屋顶，系木
桁架结构，因年久失修，霉烂漏水、鼠患现象较重；外墙为石块砌筑墙体，建筑
体型比较简单，体量较大。
北海宾馆后楼建于 1994 年，建筑层数五层，结构形式为混凝土框架结构，
屋面由两组歇山屋顶、三个电梯间（亭）及平屋顶组成，组合比较散乱，后楼电
梯间（亭）和平屋面也存在渗水现象，且后楼南侧的锅炉房、设备用房和储水池
已基本闲置。
贡阳山庄改建于 2000 年，建筑层数二～三层，二层结构形式为混凝土框架
结构，三层零星建筑为山庄建成后陆续补充，整体屋面均有渗水现象。北海宾馆
的餐饮区即设置在贡阳山庄内。
散花精舍始建于 1946 年，位于黄山核心景区内之北海景区北海宾馆旁边，
2000 年对散花精舍重新设计并按五星级酒店标准进行了装修改造，作为北海宾
馆贵宾接待场所。
曙光别墅始建于 1979 年，属简易竹木平房，位于北海宾馆对面，狮子峰山
腰。清凉台日出，狮子峰日落，均只有 5 分钟的步程。别墅共计 30 多间别墅型
双人标准间及大床间。
目前北海宾馆各建筑物的建设年代相差较大，建筑风格协调性较差。纵观整
个北海宾馆，各侧面体量沉重，且建筑元素过多，组合混乱，无法形成统一的整
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体，这对区域的景观视觉也造成很大的冲击。
2、项目实施的必要性
（1）修缮北海宾馆建筑物，满足部分山上游客的留宿需求，提高旅游接待
质量的需要
随着经济的发展，人们可支配收入和闲暇时间的增加等，游览黄山风景区的
游客呈递增趋势，对山上有限的旅游接待设施和环境的质量、档次等需求不断提
高。而目前北海宾馆由于各建筑物的建设年代相差较大，且多个建筑物的部分位
置出现渗水、漏水以及霉烂等情况，存在一定的安全隐患，已经不能满足游客的
需要。因此，需要进行修缮并优化建筑物平面功能布局，疏导交通。
（2）改善北海片区自然环境的需要
北海宾馆所在的北海景区，位于在光明顶、贡阳山、白鹅岭和始信峰之间，
东连云谷景区，南接玉屏景区，西可至西海景区，北近松谷景区，是一片海拔在
1600 米左右的高山开阔区域，面积 1316 公顷。北海景区以峰为体，汇集了峰、
石、坞、台、松、云等奇景，天工的奇妙布局，琉璃色彩变幻，构成一幅幅伟、
奇、幻、险的天然画卷，是黄山风景区的风景窗。同时，北海景区是云谷索道通
往西海景区和光明顶的必经之路，也是黄山风景区的一级服务中心。
由于建设时间较早且建筑风格各异，北海宾馆的现有主要接待设施存在体型
不一，与周边环境无法协调的情形。因此，需要通过改造改建，克服原有建筑物
的缺点和不足，有效改善北海宾馆建筑群簇拥、不协调的局面，减少建筑物对区
域环境造成的景观影响，从而更好的保护和开发自然资源。
3、项目建设内容
本次北海宾馆环境整治改造项目通过优化北海宾馆前广场的设计，拆除宾馆
前楼并前移 3～5m，新设负一层，负一层北端与宾馆前篮球广场处衔接，与后楼
通过路廊连接；对宾馆前楼及对面的游客服务中心的建筑布局重新规划建设，对
后楼进行外立面改造和贡阳山庄的加层改造，贡阳山庄由目前的 2 层增加至 3
层。在整体改造的前提下对北海宾馆及其周边环境进行统一整治，处理好前广场
同景区服务、交通、建筑的关系。本项目总拆除建筑面积为 4,263.60 m2，新建
建筑面积为 4,141.40 m2，改造原有建筑面积为 9,968.80 m2。
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（1）拆除建筑情况
2
序号 拆除建筑物名称 层数 占地面积（m ） 建筑面积（m ） 拆除土方量（m）
1 北海宾馆前楼 3F 2,605 3,907.20 4,426.80
2 游客服务站 1F 362 356.40 289.60
合 计 2,967 4,263.60 4,716.4
（2）新建和改造建筑情况
2
序号 建筑物名称 层数 占地面积（m ） 建筑面积（m ） 客房数
1 北海宾馆前楼 3F 2,605 3,917.80
2 游客服务站 1F 362 223.60 -
新建建筑面积小计 2,967 4,141.40
3 北海宾馆后楼 5F 1,597.29 3,892.80
4 贡阳山庄 3F 2,269.74 6,076
改造建筑面积小计 3,867.03 9,968.80
合 计 6,834.03 14,110.20
另外，在建设贡阳山庄的同时，对设在贡阳山庄的餐饮区重新改造升级、调
整布局，餐饮大厅容纳餐桌数量为 46 桌保持不变，包厢数量从 6 个增加至 8 个，
可同时容纳 500 人就餐。
本次项目不包含对北海宾馆所属散花精舍和曙光别墅建筑的改造。
4、项目投资估算
本次黄山风景名胜区北海宾馆环境整治改造项目投资概算为 28,000.00 万
元，拟通过本次募集资金投资 28,000.00 万元。
按投资构成划分的投资分析表：
项 目 名 称 金额（万元）
建筑工程费 18,163.75
设备购置费 5,194.25
安装工程费 1,341.02
工程建设其他费用 1,738.93
场地整理费 1,000.00
高山补助费 62.05
基本预备费 500.00
合 计 28,000.00
5、项目建筑方法及预期效果
（1）优化北海宾馆各建筑内功能布置、协调建筑与环境适应性及保留历史
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记忆
理顺北海宾馆前楼、后楼及贡阳山庄的功能布局、相互关系以及宾馆大堂的
服务和分解人流功能；便捷各部分客房区与餐厅、娱乐等公共活动区的联系；考
虑淡旺季与分区接待。
消除或化解前楼及后楼的体量感，采取前遮后掩、界面凹凸分解以及虚实组
合等手法化解体量；建筑色彩以淡雅为主，简化建筑符号，统一体块分割比率；
统一协调屋顶，建筑体量与周边山体环境相协调；处理基地不同标高的关系，尽
量减少前楼、后楼、贡阳山庄同层之间的高差。
保留原有北海宾馆古典建筑风格，运用现代建筑手法在新建建筑中予以体
现。前楼红色柱廊运用在新建建筑入口及檐下处，采取歇山屋顶及底层的挑檐运
用在建筑外观形式上，外墙材质采用黄山当地麻石，在建筑色彩、风格、材质上
保存原有建筑的历史记忆。
（2）优化北海宾馆、前广场及游客服务中心布局
优化北海宾馆前广场的设计，前楼拆除并前移 3～5m，北端与宾馆前篮球广
场处衔接，与后楼通过路廊连接。
对宾馆前楼及对面的游客服务中心的（医疗服务中心、派出所、银行等）建
筑布局重新规划建设，解决北海宾馆前广场、蓝球场及服务中心游客疏散休憩的
空间界定和相互联系，提升整体景观环境质量。
对宾馆后楼南侧山体平台加以整治（原为废弃锅炉房、设备用房和储水池），
加层改造贡阳山庄并调整建筑结构，改善从高视点的视觉效果。
6、项目效益预测
