武汉南国置业股份有限公司 2014 年半年度报告全文
武汉南国置业股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
武汉南国置业股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人夏进、主管会计工作负责人宁晁及会计机构负责人(会计主管人
员)唐珂声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 半年度报告................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................5
第二节 公司简介................................................................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要....................................................................................................8
第四节 董事会报告............................................................................................................................8
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 11
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................14
第七节 优先股相关情况..................................................................................................................16
第八节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................17
第九节 财务报告..............................................................................................................................18
第十节 备查文件目录......................................................................................................................79
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、南国置业 指 武汉南国置业股份有限公司
电建地产 指 中国电建地产集团有限公司
中国电建 指 中国电力建设集团有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 南国置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 武汉南国置业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南国置业
公司的外文名称（如有） WUHAN LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如
LANGOLD
有）
公司的法定代表人 夏进
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭永忠 汤伟
联系地址 武汉市武昌区民主路 789 号 武汉市武昌区民主路 789 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 武汉市武昌区民主路 789 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.langold.com.cn
公司电子信箱 ir@langold.com.cn
临时公告披露的指定网站查询日期（如有） 2014 年 03 月 25 日
临时公告披露的指定网站查询索引（如有） http://www.cninfo.com.cn/
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2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增
本报告期 上年同期
减
营业收入（元） 577,457,294.58 688,531,503.77 -16.13%
归属于上市公司股东的净利润（元） 116,748,126.57 116,609,491.75 0.12%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
116,573,423.44 116,709,157.13 -0.12%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,040,119,267.49 -947,864,876.93 -9.73%
基本每股收益（元/股） 0.1209 0.1214 -0.41%
稀释每股收益（元/股） 0.1209 0.1214 -0.41%
加权平均净资产收益率 4.38% 5.47% -1.09%
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减
总资产（元） 9,803,723,529.63 8,012,229,035.92 22.36%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,726,350,531.84 2,605,721,328.07 4.63%
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 232,937.51
减：所得税影响额 58,234.38
合计 174,703.13 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）报告期内市场环境变化及管理层分析
2014年上半年，国家进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国
“两会”召开提出“分类调控”。在分类调控的政策基调下，部分城市地产政策微调，主要集
中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，相继以
“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双
向调控”将成常态，中央大力刺激可能性不大，而地方政府自主多样化“救市”手段力度将
加大。
根据国家统计局数据，2014年1-6月份，实现国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%；
社会消费品零售总额12.42万亿元，同比增长12.1%，增速比一季度加快0.1个百分点。按消费
形态分，餐饮收入1.3万亿元，同比增长10.1%；商品零售11.12万亿元，增长12.4%。在商品
零售中，限额以上企业(单位)商品零售额5.83万亿元，同比增长10.2%。
上半年，全国房地产开发投资4.2万亿元，同比名义增长14.1%。房屋新开工面积8.01亿
平方米，同比下降16.4%。商品房销售面积4.84亿平方米，同比下降6.0%；其中，住宅销售面
积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房增长7.7%；全国商品房销售额3.11万
亿元，同比下降6.7%；其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房
销售额增长9.8%。
根据湖北省统计局数据，上半年，湖北省实现商品房销售面积2212.74万平方米，同比增
长11.72%，其中，商品住宅 1997.90万平方米，同比增长10.6%，商业经营性物业214.84万平
方米，同比增长75.64%；商品房销售额1241.06亿元，同比增长18.72%，其中，商品住宅1038.74
亿元，增长16.29%，商业经营性物业202.32亿元，增长72.16%。
公司管理层认为，新一届政府着力推进长效机制建设完善。从2013年“国五条”后，中
央关注点不再局限于房价，而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。中长期来看，
不动产统一登记、财产公示等制度出台，房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机
制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革及结构调整的大背景下，房
地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
（二）报告期内公司经营业绩及主要经营工作
报告期内，中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）为进一步增强对南国置
业的影响力，更好地促进南国置业发展，推动双方业务的互补及协同发展，对南国置业实施
了部分要约收购，并于6月11日完成。目前，电建地产合计持有南国置业股份约3.96亿股，占
南国置业公司总股本的40.94%，已成为南国置业的第一大股东。
随着电建地产成为公司第一大股东，公司进一步加强了与电建地产的融合。一是在继承
及保留自身创新文化的同时，依托电建地产在工程管理、央企信用、基础管理、项目拓展、
政府关系、资金获取等方面的优势，迅速提升公司的综合能力。二是更加重视人才培养、引
进及团队建设，为公司的持续高速发展奠定坚实的基础。三是秉承“建设精彩城市生活”的
企业使命，以对公司文化的认同与遵从为内在约束、以制度与流程的完善与执行为外在约束、
以事业部制和项目部制作为组织方式、以目标绩效管理作为评价奖惩工具，坚持走价值创造
之路。四是围绕公司经营策略，以确保企业经营性现金流为中心，强化成本控制，拓宽融资
渠道，实现公司筹融资与商业模式的匹配；以产品和投资人为重点，深入研究消费者和投资
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人的需求，不断提升城市广场和家居广场两条主要产品线的开发营运能力，加大新产品线的
研发和已有产品线的创新，主动应对复杂多变的市场形势，及时调整开发节奏和营销策略，
持续提高管理效率和经营效益。
报告期内，公司实现营业收入5.77亿元，较上年同期减少16.13%；归属于母公司所有者
的净利润1.17亿元，较上年同期增长0.12%。
截至报告期末，公司资产总额98.04亿元，负债总额70.56亿元，资产负债率为71.97%。
预收账款6.08亿元，占负债总额8.61%，预收账款将随着项目的竣工结算转为公司的主营业务
收入。
报告期内，公司在建项目6个，总建筑面积104.77万平方米，具体见下表：
报告期内，随着汉口城市广场一期的开业运营，公司投入运营的项目达到十个，累计运
营面积达到56.15万平方米，具体见下表：
企业发展所面临的挑战无论是内部能力建设，还是可持续增长等方面，最终都反映为人
才和团队的挑战。公司始终从战略的高度来实施人才培养及加强团队建设。报告期内，公司
一是继续推行以“一对一”人才培养为核心的人才梯队建设制度；二是对新招聘的应届毕业
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生施行第二期“春笋培养计划”；三是继续施行“商业精英培养计划”等多层次、多途径的人
才培养措施，加快构建与公司发展相适应的人才梯队，不断完善公司的人才培养体系；四是
建立适度的人员“退出机制”，在公司大力引进优秀新人的同时，保持公司人力资源整体活力；
五是适时以“务虚会议”及“头脑风暴”等方式组织中层以上干部就经营中的重点工作及存
在的问题进行深入探讨与分析，提炼公司优势能力，发现不足并寻求解决办法，切实加强团
队建设，为适应电建地产成为控股股东后公司业务的快速发展及迎接更大的挑战奠定坚实的
人才及团队基础。
报告期内，公司在继承及保留自身创新文化的同时，更加重视自身能力的提升和决策体
系的完善。一是公司结合公司章程和自身实际情况，进一步完善了公司股东大会、董事会、
公司决策层及经营管理层的职责范围与审批权限细则，同时加强基础管理，完善了以“三重
一大”决策流程为核心的管控体系；二是在总结公司制度流程经验与不足的同时，引进电建
地产成熟与严谨的管理思路和方法，进一步完善公司各项管理制度及流程；三是进一步优化
财务管控制度，根据年初制定的年度工作计划编制年度全面预算，在年中时对其进行相应调
整，全面预算管理的框架已基本搭建；四是进一步完善目标绩效管理工具，持续加强公司各
层级管理者、员工对于该工具的理解与执行力度；五是进一步完善组织架构及管控模式，实
现合理有效的管控与高效率的进一步平衡；六是进一步加大有益经验的积累与沉淀力度，储
备更多有益的知识与经验。
报告期内，公司坚持以重要城市、城市重要交通节点（重点在轨道交通沿线）、具有重大
影响力的城市综合体项目为主要方向，加大了项目地块的拓展和储备力度，相关进程较为顺
利。
（三）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
2013年房地产再融资的放开折射出国家对于房地产的调控思路的转变，2014年两会工作
报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述，分类调控、去行政化的调控思路日益清晰，以
“限购令”为代表的行政手段将逐渐退出，楼市走向会更趋向于市场化，政策调控这只无形
的手会慢慢的撤出市场。房地产将会出现新的量价走势，地区分化将继续加剧。一线城市和
热点二线城市供不应求有望持续，多数二线城市供需均衡、价格平稳；大多数三四线城市供
应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险。
公司以商业地产的开发及运营为主业。在中国今后20年经济结构转变、扩大内需、改善
民生、保持经济持续增长的背景下，城市化进程的加速、居民收入的持续增长及消费结构的
优化升级等支撑商业地产行业发展的三大基础条件在相当长的时期内不会发生改变，商业地
产行业在未来较长的时间内仍将处于快速发展的时期。
总体来看，自2010年限购政策启动以来，商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择，
越来越多的实力房企进入商业地产领域，商业地产行业的竞争空前剧烈，部分区域因产品同
质化而出现相对过剩的局面。
同时，随着互联网及电商的发展，消费者购物行为随之发生了显著变化，直接颠覆了原
先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产面临前所未有的冲击。
随着改革的深入，房地产市场发展将逐渐趋于成熟，行业分化将越来越明显，行业集中
度也将越来越高，而一些对商业地产理解透彻的、具有实力及经营特色的企业则会脱颖而出。
面对当前的市场环境，公司将结合自身优势及经营实际，充分运用电建地产等股东资源，
实施合理的战略发展规划和经营计划，持续推进南国置业的区域深耕、模式复制及跨区域发
展，为公司创造更大的业绩。经过了多年的商业地产开发运营实践，公司积累了比较丰富、
成熟的商业地产开发运营经验。公司深刻理解城市功能演进、居民消费需求和商业地产的本
质，主要产品线城市广场所提供的体验式消费及社交功能是电商无法替代的；家居广场囊括
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了几乎全部的厂家直营店和旗舰店，再加上其产品带有一定的订制属性，受电商影响有限。
2、下半年经营思路与发展方向
目前相关政策对房地产的调控仍坚持“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发
展轨道”，以加快建立房地产调控的长效机制。公司管理层认为，行业调控有望回归中性和局
部好转，同时增强调控的针对性和预见性，更好地发挥市场机制作用，激发市场和经济的内
生活力，以保证稳增长、调结构、促改革等目标的实现，从而促进国民经济持续健康发展。
公司将加快与电建地产的融合及项目合作工作，充分发挥协同效应，在做好已有产品线的深
耕细作、模式复制的同时，大力推进核心城市重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域
大型综合体物业的开发与运营，复制公司产品线，加快跨区域发展步伐，迅速增强公司的市
场影响及竞争力。
下半年，公司将本着安全、稳健及持续发展的经营原则，根据总体战略发展需要，结合
外部市场环境及年度经营目标，妥善推进以下工作：
1、积极推进各开发项目的开发建设，同时合理安排各项目的投资建设节奏，采取灵活有
效的措施促进销售、加快资金回笼，以降低财务风险并保证公司稳健发展，实现预期收益。
2、持续加强全过程成本管理，加强现金流动态规划和支出计划管理。
3、及时跟踪市场及政策环境，适时调整销售策略，加快各项目的销售和回款进度。
4、在总结现有商业物业研发及运营能力的基础上，加强地铁上盖商业物业、城市核心商
业综合体研究，提升商业物业与轨道交通的联动性，在产品研发阶段充分挖掘商业物业价值，
为公司转向核心城市重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体物业的开发与
运营奠定良好的基础。
5、积极寻找市场机会，同时争取电建地产及其关联企业的项目及资金支持，获得符合
公司发展战略的土地储备，确保公司持续、稳定发展。为构建重要战略支点，加快实现转型
发展，武汉市政府与公司的实际控制人中国电力建设集团有限公司在今年7月签署了战略合作
框架协议。根据协议，武汉市政府将积极支持中国电建参与武汉市轨道交通建设、东湖开发
区等多个基础设施项目建设，支持中国电建及其所属企业在武汉市内开展各种经营活动。中
国电建将继续加大在武汉市的投资力度，以多种形式积极参与武汉市经济建设，力争在未来
的五年内在汉投资不低于300亿元。
上述合作协议将为南国置业落实“在国内重点城市、重要交通节点、建设重大影响力的
城市综合体”的战略定位，特别是为南国置业参与地铁上盖物业的开发提供发展机会。
6、积极关注房地产行业上市公司再融资及城镇化试点等政策动向，结合公司实际做好相
关准备工作，以充分把握发展机遇。
二、主营业务分析
概述
报告期内销售费用本期金额较上期金额增加96.17%，主要系本期广告费和市场活动费增加所致；
报告期内管理费用本期金额较上期增加58.26%，主要系公司经营规模增长，人工费用增加所致；
报告期内财务费用本期金额较上期金额减少107.48%，主要系本期计入损益的利息支出下降所致；
报告期内投资活动产生的现金流量净额较上期金额减少194.55%，主要系本期购置固定资产所致；
报告期内筹资活动产生的现金流量净额较上期金额增加209.39%，主要系公司借款增加所致；
主要财务数据同比变动情况
单位：元
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本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 577,457,294.58 688,531,503.77 -16.13%
营业成本 273,920,642.04 372,600,013.19 -26.48%
主要系广告费和市场
销售费用 39,796,279.18 20,286,620.05 96.17%
活动费增加所致
主要系公司经营规模
管理费用 38,497,613.26 24,324,802.39 58.26% 增长，人工费用增加
所致
主要系本期计入损益
财务费用 -4,348,944.41 -2,096,029.11 -107.48%
的利息支出下降所致
所得税费用 63,849,796.92 62,840,314.70 1.61%
经营活动产生的现金
-1,040,119,267.49 -947,864,876.93 -9.73%
流量净额
投资活动产生的现金 主要系本期购置固定
-1,096,094.00 -372,120.00 -194.55%
流量净额 资产增加所致
筹资活动产生的现金 主要系公司借款增加
1,086,741,043.82 351,257,791.89 209.39%
流量净额 所致
现金及现金等价物净
45,525,682.33 -596,979,205.04 107.63%
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
无
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 577,457,294.58 273,920,642.04 52.56% -16.13% -26.48% 6.68%
分产品
物业销售收入 498,837,775.00 223,337,328.40 55.23% -23.49% -34.95% 7.89%
出租收入和物 78,619,519.58 50,583,313.64 35.66% 114.92% 72.74% 15.71%
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业管理费收入
分地区
湖北武汉 554,456,260.17 266,174,379.18 51.99% 134.14% 66.95% 19.32%
湖北荆州 23,001,034.41 7,746,262.86 66.32% -94.91% -96.37% 13.51%
四、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了十余年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公
司实现持续、稳健发展奠定了基础：
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，
并已实质性地迈出了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”规划及有效编织商户组合实现商业项目
定位等方面的认知和解决问题的能力不断增强，商业开发运营管理团队成长迅速，具备了同时操作多个大
型商业综合体项目的能力。
日趋成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，城市广场和家居广场两条主要产品线
的开发营运能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
2014年上半年，电建地产为进一步增强对南国置业的影响力，更好地促进南国置业发展，推动双方业
务的互补及协同发展，对南国置业实施了部分要约收购，并于6月11日完成。目前，电建地产合计持有南
国置业股份约3.96亿股，占南国置业公司总股本的40.94%，已成为南国置业的第一大股东。电建地产承诺，
将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中
出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先发展权。电建地产成为南国置业的控股股东将进一步提
升南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目建筑面积约80万平方米，均位于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重
要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及省内二线城市的核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设
集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进及对房地产板块的资源倾斜，公司获取重要交通节
点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。
高忠诚度的客户资源和丰富的商户资源
成熟的商业模式及开发运营能力确保了公司商业地产项目的成功，实现了公司、业主和商户多方共赢，
获得了业主和商户的信任，老客户重复购买和推荐购买比例稳步提升。公司与沃尔玛、大润发、家乐福、
月星家居、肯德基、麦当劳、星巴克、苏宁电器、工贸家电、屈臣氏、金逸影城、横店影城等国际国内知
名企业和阿迪达斯、耐克、周大福、诺贝尔、TOTO、科勒、CK、柏丽莎等知名品牌建立了战略合作关系。
五、投资状况分析
1、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
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主要产品 营业利
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
或服务 润
房地产开
武汉南国
发、销售、 640,000,0 3,492,813 1,526,387 470,368,8 181,563 143,373,61
商业发展 子公司 房地产
租赁、物 00 ,043.87 ,188.50 12.56 ,731.13 8.09
有限公司
业管理。
房地产开
荆州南国
发、销售、 100,000,0 1,213,525 267,559,1 17,039,40 7,640,6 5,745,483.3
商业发展 子公司 房地产
租赁、物 00 ,174.05 67.43 8.00 44.49
有限公司
业管理。
2、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入金 截至报告期末累
项目名称 计划投资总额 项目进度 项目收益情况
额 计实际投入金额
项目开发中，尚未
南国中心 1 期 107,470 3,533 55,291 51.45%
产生收益
项目开发中，尚未
南国中心 2 期 390,410 57,505 152,067 38.95%
产生收益
洪广 SOHO 32,749 4,799 30,292 92.50% 9,615
汉口城市广场 120,000 0 43,400 36.17% 18,214
南湖花郡 46,181 4,570 41,548 89.97% 15,647
西汇二期 130,403 0 109,326 83.84% 32,660
荆州南国城市广
130,641 36,004 76,384 58.47% 26,246
场
项目开发中，尚未
南国雄楚广场 279,317 24,633 150,812 53.99%
产生收益
襄阳南国城市广
