安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
土 地 估 价 报 告
项目名称：安徽皖维膜材料有限责任公司位于巢湖市凤凰山
街道灯塔村委会东北侧、巢维路西侧 72320.84
平方米工业用地土地使用权市场价值评估
受托估价单位：安徽中安房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号：皖中安合（2014）（估）字第 3401004130
号
提交估价报告日期：二零一四年七月二十九日
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
安徽皖维膜材料有限责任公司位于巢湖市凤凰山街道灯塔村委
会东北侧、巢维路西侧 72320.84 平方米工业用地土地使用权市场价
值评估
二、委托估价方
1、委托单位：安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址：安徽省巢湖市巢维路 56 号
3、联系人：吴尚义
4、联系电话：0551-82189280
三、估价目的
安徽皖维膜材料有限责任公司位于巢湖市凤凰山街道灯塔村委
会东北侧、巢维路西侧 72320.84 平方米工业用地土地使用权，由于
安徽皖维高新材料股份有限公司拟发行股份购买资产之需要，安徽皖
维高新材料股份有限公司特委托安徽中安房地产评估咨询有限公司
评估其使用权市场价值，我公司依据《中华人民共和国土地管理法》
和国家相关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、
技术性规范、通知及委托方提供的有关资料、估价人员现场勘察、调
查、收集的相关资料等，确定估价对象于估价基准日的土地使用权市
场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
四、估价基准日
二零一四年二月二十八日
五、估价日期
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
二零一四年二月二十八日至七月二十九日
六、地价定义
本次估价目的是为委托方确定土地使用权市场价值提供参考依
据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
（GB/T18508-2011），并结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确
定本次评估地价定义。
1、估价基准日：本次评估根据委托方的委托估价基准日为 2014
年 2 月 28 日；
2、土地使用权类型：根据合同编号：340181 出让（补）[2014]18
《国有建设用地使用权出让合同》及巢国用（2008）字第 00363 号《国
有土地使用证》可知，土地使用者原为安徽皖维集团有限责任公司，
后因安徽皖维集团有限责任公司签订的《声明及承诺》，现将该地块
的土地使用权无偿划转到安徽皖维膜材料有限责任公司名下，并把划
拨工业用地转为出让用地，补交出让金；并通过安徽省国有资产监督
管理委员会《省国资委关于同意皖维集团划转部分资产至皖维膜材料
有限责任公司的批复》（皖国资评价函<2014>103 号）批准。待估宗
地于估价基准日实际为国有划拨用地，根据委托方提供的相关资料及
结合本次估价目的，本次评估设定为出让；
3、用途：根据合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建
设用地使用权出让合同》可知，土地登记用途为工业用地，总体规划
用途为工业用地，实际用途为工业用地，参照《土地利用现状分类》
（GB/T21010-2007）的规定，此次评估用途均为工业用地；
4、开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（通
水、排水、通路、通电、通讯、通气）、宗地红线内“五通”（通水、
排水、通路、通电、通讯）及红线内场地平整，根据此次估价目的，
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设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通水、排水、通路、
通电、通讯、通气）、宗地红线内场地平整；
5、土地现状利用条件：根据合同编号：340181 出让（补）[2014]18
《国有建设用地使用权出让合同》可知，本次评估面积为 72320.84
平方米，约 108.48 亩，根据估价人员现场勘查及其他资料可知，整
地块上房屋总建筑面积约 5174 平方米，经计算整地块实际容积率约
为 0.07，本次评估该地块设定容积率为 0.07；
6、土地使用年限：待估宗地于估价基准日为国有划拨土地，根
据合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权出
让合同》及相关资料可知，设定为出让用地，故土地剩余年限约 50
年。
本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途 、开发程
度、土地使用权类型、土地使用权年限等各项评估条件下，于估价基
准日 2014 年 2 月 28 日正常市场条件下的土地使用权价格。
七、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，
对影响估价对象价格因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
评估土地使用权总面积：72320.84 平方米
评估单价：240 元/平方米
（大写：人民币每平方米贰佰肆拾元整）。
估价对象宗地的总价值：1735.7002 万元
（大写：人民币壹仟柒佰叁拾伍万柒仟零贰元整）。
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八、土地估价师（签字）
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
常忠文
罗元文
九、土地估价机构
安徽中安房地产评估咨询有限公司
估价机构负责人签字：
二零一四年七月二十九日
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土地估价结果一览表
估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：皖中安合（2014）（估）字第 3401004130 号 估价期日:2014.2.28 估价期日的土地使用权性质:国有
估价期日 估价期 估价期 估价期日的 估价设 土地使用 本次评估土
宗地 宗地 土地使 宗地 估价期日的实 单价（元 总地价
的土地使 日的实 日的设 设定开发程 定容积 权年限 地面积 备注
编号 名称 用证编号 位置 际开发程度 /m2） （万元）
用者 际用途 定用途 度 率 （年） （ m2）
安徽皖维 安徽皖维膜材料有限责 巢湖市凤凰山 宗地外
宗地外
膜材料有 任公司位于巢湖市凤凰 街道灯塔村委 工业 工业 “六通”及场
1 - “六通”及 0.07 设定约 50 72320.84 240 1735.7002
限责任公 山街道灯塔村委会东北 会东北侧、巢维 用地 用地 地内“五通”
场地内平整
司 侧、巢维路西侧地块 路西侧 及场内平整
合计 - - - - - - - - - - 72320.84 - 1735.7002 -
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：有他项权利存在。2010 年 2 月 20 日，安徽皖维集团有限责任公司因签署《最高额抵押合同》（合同编号：固 2010-009）所需将估价对象土地使用权抵押给中国
建设银行，截止本项目评估基准日，抵押尚未解除，安徽皖维集团有限责任公司承诺负责解除上述抵押合同。根据了解，估价对象于 2014 年 7 月 22 日办理抵押注销登记手续。
2、基础设施条件：目前土地的实际开发程度为宗地外“六通”（通水、排水、通路、通电、通讯、通气）及宗地内平整、宗地内“五通”（即通水、排水、通路、通电、通讯）。
3、规划限制条件：设定为基础设施宗地外“六通”及宗地内场地平整，工业用地。
4、影响土地价格的其他限制条件：无。
二、其他需要说明的事项
1、本次估价过程中使用的资料来源
（1）委托方提供；（2）地产市场调查取得；（3）本次估价的设定用途以产权方实际用途为基础。
2、本报告估价结果为满足本报告价值定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、
土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。
3、土地使用者原为安徽皖维集团有限责任公司，后因安徽皖维集团有限责任公司签订的《声明及承诺》，现将该地块的土地使用权无偿划转到安徽皖维膜材料有限责任公司名下，
并把划拨工业用地转为出让用地，补交出让金；并通过安徽省国有资产监督管理委员会《省国资委关于同意皖维集团划转部分资产至皖维膜材料有限责任公司的批复》（皖国资评价函
<2014>103 号）批准。
4、估价中使用的估价对象的土地面积为委托方提供的登记土地面积。由于估价对象后期补办出让条件下的《国有土地使用证》正在办理中，产权信息及土地面积依据合同编号：340181
出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权出让合同》为准。 安徽中安房地产评估咨询有限公司
二零一四年七月二十九日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
1、委托单位：安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址：安徽省巢湖市巢维路 56 号
3、联系人：吴尚义
4、联系电话：0551-82189280
二、估价对象
估价对象位于巢湖市凤凰山街道灯塔村委会东北侧、巢维路西
侧，为安徽皖维膜材料有限责任公司设定以出让方式取得的一宗工业
用地，四至：东至马脊山，南至住宅区，西至巢湖北路，北至马鞍山，
根据合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权
出让合同》登记可知，本次评估土地使用权面积为 72320.84 平方米，
约 108.48 亩，土地剩余年限约 50 年。
三、估价对象概况
1.土地登记状况
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以划拨方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权，并取得了巢国用（2008）字第
00363 号《国有土地使用证》；后因安徽皖维集团有限责任公司签订
的《声明及承诺》，现将该地块的土地使用权无偿划转到安徽皖维膜
材料有限责任公司名下，并把划拨工业用地转为出让用地，补交出让
金；并通过安徽省国有资产监督管理委员会《省国资委关于同意皖维
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集团划转部分资产至皖维膜材料有限责任公司的批复》（皖国资评价
函<2014>103 号）批准。于是安徽皖维集团有限责任公司后向巢湖市
国土资源局申请补缴该地块出让金并得到审批，于 2014 年 6 月 13 日
签订合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权
出让合同》并缴纳出让金，对应的《国有土地使用证》正在办理中，
至土地估价基准日剩余年限约为 50 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市凤凰山街道灯塔村委会东北侧、巢维路西
侧。
1.3 宗地用途：土地登记为工业用地，现状用途均为工业用地。
1.4 宗地四至：东至马脊山，南至住宅区，西至巢湖北路，北至
马鞍山。
1.5 宗地面积：面积 72320.84 平方米。
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质于估价基准日现状为国
有划拨土地，土地使用者原为安徽皖维集团有限责任公司，后因安徽
皖维集团有限责任公司签订的《声明及承诺》，现将该地块的土地使
用权无偿划转到安徽皖维膜材料有限责任公司名下，并把划拨工业用
地转为出让用地，补交出让金；并通过安徽省国有资产监督管理委员
会《省国资委关于同意皖维集团划转部分资产至皖维膜材料有限责任
公司的批复》（皖国资评价函<2014>103 号）批准，根据本次估价目
的及结合合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使
用权出让合同》等其他相关资料可知，本次评估设定为出让用地，土
地使用权人为安徽皖维膜材料有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：-。
1.9 填发日期：-。
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1.10 地号：-；图号：-；No:-。
2.土地权利状况
2.1 土地所有权：在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所
有。
2.2 土地使用权：土地使用者原为安徽皖维集团有限责任公司，
对应原巢国用（2008）字第 00363 号《国有土地使用证》土地使用权
为划拨用地，后因安徽皖维集团有限责任公司签订的《声明及承诺》，
现将该地块的土地使用权无偿划转到安徽皖维膜材料有限责任公司
名下，协助安徽皖维高新材料股份有限公司发行股份及支付现金购买
资产，并把划拨工业用地转为出让用地，补交出让金，取得 50 年工
业出让土地使用权，同时承担该划拨用地转为出让用地所需的土地出
让金等一切相关费用；并通过安徽省国有资产监督管理委员会《省国
资委关于同意皖维集团划转部分资产至皖维膜材料有限责任公司的
批复》（皖国资评价函<2014>103 号）批准。根据本次估价目的以合
同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权出让合
同》等其他相关资料可知，本次评估使用权类型设定为出让；评估对
象面积以合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使
用权出让合同》登记为准，面积 72320.84 平方米，出让价格为
10486522 元，估价对象为划拨补交出让金，实际按 50%补交土地出让
金 5243261 元。
2.3 土地使用年限：待估宗地于估价基准日为国有划拨土地，根
据合同编号：340181 出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权出
让合同》及相关资料可知，设定为出让用地，故土地剩余年限约 50
年。
2.4 土地他项权利：至估价基准日，待估宗地有抵押权利的设定，
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2010 年 2 月 20 日，安徽皖维集团有限责任公司因签署《最高额抵押
合同》（合同编号：固 2010-009）所需将估价对象土地使用权抵押给
中国建设银行，截止本项目评估基准日，抵押尚未解除，安徽皖维集
团有限责任公司承诺负责解除上述抵押合同。根据了解，估价对象于
2014 年 7 月 22 日办理抵押注销登记手续。宗地界址清楚；待估宗地
的土地权属、使用年期等与土地登记内容一致，未进行变更。
2.5 实际使用与证载状况分析：价人员现场勘查至估价基准日待
估宗地上面建有多处房产，实际用途均为工业用地，本次登记与实际
用途一致。
3.土地利用状况
（1）土地利用现状
估价对象宗地内场地平整，估价人员现场勘查，估价对象为已开
发土地，地上有建筑物。根据合同编号：340181 出让（补）[2014]18
《国有建设用地使用权出让合同》可知，本次评估面积为 72320.84
平方米，约 108.48 亩，根据估价人员现场勘查及其他资料可知，整
地块上房屋总建筑面积约 5174 平方米，经计算整地块实际容积率约
为 0.07，本次评估该地块设定容积率为 0.07。
房屋整体通水、电、消防等设备设施，维护保养状况较优，目前
使用状况良好。
（2）土地利用的变迁
土地使用者原为安徽皖维集团有限责任公司，对应原巢国用
（2008）字第 00363 号《国有土地使用证》土地使用权为划拨用地，
后因安徽皖维集团有限责任公司签订的《声明及承诺》，现将该地块
的土地使用权无偿划转到安徽皖维膜材料有限责任公司名下，协助安
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徽皖维高新材料股份有限公司发行股份及支付现金购买资产，并把划
拨工业用地转为出让用地，补交出让金，取得 50 年工业出让土地使
用权，同时承担该划拨用地转为出让用地所需的土地出让金等一切相
关费用；并通过安徽省国有资产监督管理委员会《省国资委关于同意
皖维集团划转部分资产至皖维膜材料有限责任公司的批复》（皖国资
评价函<2014>103 号）批准。根据本次估价目的以合同编号：340181
出让（补）[2014]18《国有建设用地使用权出让合同》等其他相关资
料可知，本次评估使用权类型设定为出让。待估宗地规划用途为工业
用地，经现场勘察，实际用途为工业，规划使用与实际使用一致，估
价对象在规划的最高最佳利用状态开发利用，在合法前提下的最高最
佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。
估价对象宗地内场地平整，待估宗地权属来源合法、界址清楚、
面积准确。根据我们的实地勘查及向委托方了解的情况，估价对象区
域基础设施条件较好，对外交通良好，估价对象基础设施实际开发程
度为宗地外 “六通”（通水、排水、通路、通电、通讯、通气）、宗
地红线内“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）及红线内场地
平整。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
1.1、地理位臵
合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬 32°、东经 117°），
长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接
连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、
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金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。
合肥是一座具有 2000 多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家
乡”之称。秦臵合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称
“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公
园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅
游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国
治安综合治理先进单位。
1.2、行政区划
合肥市辖肥东县、肥西县、长丰县、庐江县和巢湖市以及瑶海区、
庐阳区、蜀山区、包河区，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经
济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。
土地面积达 1.14 万平方公里，常住人口达 745.7 万人。
1.3、城市人口
全市常住人口中，汉族人口为 459.55 万人，占常住人口的
99.31%；各少数民族人口为 3.18 万人，占常住人口的 0.69%。与第
五次全国人口普查相比，汉族人口增加了 34.48 万人，增长了 8.11%；
各少数民族人口减少了 0.14 万人。
2、房地产制度与房地产市场状况
2.1 房地产制度与住房制度方面：由于 2009 年的房地产市场的
过快升温，房地产价格一路走高，国务院在 2010 年先后出台了《国
务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
20104 号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（国发201010 号），强调了要保障合理性住房需求，限制投机性
住房需求，要增加居住用地的供应，调整住房的供应结构，加强市场
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监管和信息披露。
2.2 地价政策方面：国土资源部于 2012 年 5 月 22 日修订《闲臵
土地处臵办法》（国土资发201253 号）在促进住房用地供应和加
强房地产用地监管方面做出了规定，随着国家一系列针对房地产市场
的政策出台，各地的楼市降温现象已经显现，尽管价格上未见太多波
动，但都不同程度地出现了成交量下降的趋势，政策进一步的深入对
土地市场的影响在后期也可能会显现。
目前合肥市房地产市场分化明显，房地产市场的投资主体和投资
形式呈现出多元化，商业与住宅房地产投资热情降低，工业房地产投
资稳定。随着国家调控政策的进一步趋紧和政策的实施，人们投资房
地产热情将减退，投资需求减少，加上市政府保障房与廉租房建设力
度的加大，住宅房地产价格上涨势头会遏制，不排除会有一定程度的
下降，但对于工业房地产影响不大。
3、产业政策
3.1 产业政策
深入推进工业立市战略，以培育壮大战略性新兴产业为引领，以
改造提升优势传统产业为重点，以发展繁荣现代服务业为支撑，重点
打造新型平板显示、新能源、家用电器 3 个两千亿元级产业，汽车及
零部件、装备制造、食品及农产品加工 3 个千亿元级产业，培育发展
2~3 家产值超 500 亿元、30 家产值超百亿元的企业集团，加快形成结
构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产
业体系。合肥市坚持走新型工业化道路，加快现代产业基地建设，同
时发展现代服务业，形成全国区域性金融、物流、会展、商贸、旅游、
信息服务等现代服务业中心。
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3.2 税收政策
在税收方面，我市严格执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》精神。制定政策发挥税收政策对住房消费和房地产
收益的调节作用。安徽省日前出台配套措施，废止了多项鼓励购房的
优惠税收政策。凡在 2010 年 10 月 1 日后签订的购房合同一律不再享
受自用、首购和换购房的税收减免优惠政策。
根据新的房地产易税收政策，个人购买普通住房，且该住房属于
家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半
征收契税;个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯
一住房的，减按 1%税率征收契税;对出售自有住房并在 1 年内重新购
房的纳税人不再减免个人所得税。新政策同时废止了个人购买自用普
通住宅减半征收契税、个人首次购买 90 平方米及以下普通住房契税
税率下调到 1%及鼓励个人换购住房减免个人所得税等三项相关规定。
同时鼓励对新技术和新产业支持。
4、城市规划与发展前景目标
4.1、城市性质
合肥都市圈基本圈层半径为 100 公里，引领并形成皖中一体化发
展格局，有效地带动全省经济发展。到 2020 年，合肥市将成为宁郑
汉之间最大的区域经济中心。
4.2、规划布局
“141”城市发展框架，大力改造核心主城区，并在老城区的东、
西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、
现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规
划总用地面积约 190 平方公里，核心功能是行政中心、商务文化会展
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中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。
4.3、市政交通
全年旅客运输量 2 亿人，比上年增长 19.3%。其中，公路 1.8 亿
人，增长 19.7%；铁路 1588 万人，增长 13.93%；民航 416 万人，增
长 19.2%。全年货物运输量 1.97 亿吨，比上年增长 31.8%。其中，公
路 1.74 亿吨，增长 27.3%；铁路 150.80 万吨，增长 11.6%；民航 3.34
万吨，增长 14.8%；水运 2183.56 万吨，增长 86.7%。年末民用汽车
拥有量 39.32 万辆，比上年增长 29.7%，其中私人汽车 23.935 万辆，
增长 42.2%。民用轿车拥有量 20.48 万辆，增长 37.9%，其中私人轿
车 16.51 万辆，增长 44.6%。合肥市对外交通、市内公交都极为方便。
现已形成以铁路、公路为主，“水、陆、空”立体化的交通网络。
4.4、发展前景
坚持以科学发展观为统领，全面贯彻落实党的十七届六中全会和
省第九次党代会、市第十次党代会精神，紧紧围绕主题主线，着力扩
大有效投入，着力加强自主创新，着力深化改革开放，着力保障改善
民生，主动调整转型，保持发展势头，实现争先进位，圆满完成本届
政府各项目标任务，为“十二五”规划顺利实施增强后劲，为建设现
代化新兴中心城市夯实基础，为向着区域性特大城市迈进积蓄力量，
以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。今年经济社会发展的主要目标
是：地区生产总值增长 14%，财政收入增长 13%，其中地方财政收入
增长 11%，全社会固定资产投资增长 20%，规模以上工业增加值增长
18%，社会消费品零售总额增长 16%，城镇居民人均可支配收入增长
14%，农民人均纯收入增长 15%，城镇登记失业率控制在 4.5%以内，
人口自然增长率控制在 7‰以内，居民消费价格指数涨幅控制在 4%
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左右，群众安全感指数保持在 90%以上，单位 GDP 能耗下降率及主要
污染物减排量达到省控目标。
5、城市社会经济发展状况
5.1、经济布局：2013 年，在市委、市政府的坚强领导下，全市
人民坚持以科学发展为主线，牢牢把握稳中求进的总基调，紧紧围绕
“新跨越，进十强”的奋斗目标，深化改革，优化结构，提升效益，
改善民生，全市经济保持平稳较快增长，各项社会事业取得新的进步，
为打造“大湖名城、创新高地”奠定了良好基础。
5.2 城市经济发展水平与综合实力：在经济实力增强同时，多项
经济指标实现更大突破，2013 年合肥全市生产总值（GDP）4672.9 亿
元；按可比价格计算，比上年增长 11.5%，涨幅高于全国、全省平均
水平，居中国中部省会城市第四，居武汉、长沙、郑州之后。人均
GDP 首次突破 6 万元，相当于全省平均水平的 2 倍。经济发展大步向
前，产业结构不断升级优化。2013 年，全市第一产业增加值 247.2
亿元，增长 3.2%；第二产业增加值 2583.7 亿元，增长 12.9%；第三
产业（服务业）增加值 1842 亿元，增长 10.6%。三次产业比例为 5.3∶
55.3∶39.4，与上年相比，一产比重下降 0.2 个百分点，三产比重提
高 0.2 个百分点。工业占 GDP 比重为 43.9%，同比提高 0.3 个百分点。
完成全社会固定资产投资 4707.99 亿元，比上年增长 23.1%。其
中，工业投资 1752.98 亿元、增长 18.9%；房地产投资 1105.81 亿元、
增长 21%；文化产业投资 310.11 亿元、增长 36%。；实现社会消费品
零售总额 1480.84 亿元，比上年增长 14.8%，高于全国、全省 1.7 和
0.8 个百分点。12 月末，全市共有限额以上商贸单位 1363 家，比上
年增加 161 家，全年实现零售额 1143.09 亿元，增长 19.7%；城镇居
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民人均可支配收入 28083 元，分别高于全国、全省平均收入 1128、
4969 元；比上年增长 10.4%，分别比全国、全省平均增幅高 0.7、0.5
个百分点。农民人均纯收入 10352 元，分别超过全国、全省平均收入
1456、2254 元；比上年增长 14%，分别高于全国、全省 1.6、0.9 个
百分点。
经调查，在智库布鲁金斯学会日前公布的一项“世界增长最快都
市经济体”的排行榜中，按实际人均 GDP 计算，合肥名列世界增长最
快的都市经济体首位。合肥近几年的 GDP 增速在全国省会城市中一直
位居前列，城市经济发展有活力，就业形势也相对不错，入围最快都
市经济体，的确能够客观反映合肥发展的阶段特征。合肥市发改委总
经济师朱胜利还表示，合肥能在世界城市经济体排行中位列榜首，也
能体现合肥城市影响力的扩大，引起了世界的关注。
5.3 社会储蓄与投资
金融是现代经济的核心。2013 年，我市着力推进金融改革创新，
促进金融业快速发展，为实体经济发展提供了良好的金融服务。全市
本外币各项贷款新增 949.8 亿元，实现直接融资 424.17 亿元，同比
增长 73.1%。人行合肥中心支行统计，2013 年我市各项存款稳定增长，
人民币贷款增量创历史新高。截至 2013 年 12 月末，全市本外币各项
存、贷款余额分别为 8329.4 亿元、7446 亿元，同比分别增长 17.7%、
15.2%。全年本外币各项存款增加 1247.4 亿元，本外币各项贷款新增
949.8 亿元，占全省新增贷款的 33.2%；人民币各项贷款增加 885.3
亿元，同比多增 6 亿元。
市统计局近日发布 2013 年合肥市固定资产投资分析，去年全市
固定资产投资突破 4700 亿元。在大项目的带动引领下，战略性新兴
产业投资增长迅速，生态环保投资力度加大，为合肥发展积聚了强大
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后劲。第三产业正成为合肥投资热点。数据显示，2013 年，全市固
定资产投资突破 4700 亿元，达 4707.99 亿元，同比增长 23.1%，圆
满完成全年目标任务。其中，第一产业完成固定资产投资 72.49 亿元，
增长 28.0%，占全市投资比重为 1.5%；第二产业完成投资 1788.83 亿
元，增长 19.2%，占全市投资比重为 38.0%；第三产业完成投资 2846.67
亿元，增长 25.4%，占全市投资比重为 60.5%。合肥“龙头”项目勇立
潮头，挑起投资“大梁”。2013 年，全市共有亿元以上项目 947 个，较
上年增加 95 个，计划总投资 5589.55 亿元，净增 748.9 亿元，增长
15.5%。全市亿元以上项目完成投资 2008.61 亿元，增长 18.0%，占
固定资产投资的比重为 42.7%。值得一提的是，民间投资的支柱作用
增强。2013 年，全市民间投资项目 3571 个，完成投资 2777.97 亿元，
增长 26.7%，占全市投资的比重为 59.0%，对全社会固定资产投资的
贡献率为 66.4%。
5.4 物价变动
2013 年，该省消费品市场运行稳中有升，总体保持平稳增长。
数据显示，全省社会消费品零售总额 6481.4 亿元，同比增长 14%，
从增量上看比上年增加 795.8 亿元，总量跨过 6000 亿元新台阶；从
增幅看比全国高 0.9 个百分点，位列全国第三位，中部第一位。
2013 年全省消费品市场运行呈现五个特点：增速逐季有所加
快。从季度看，全省各季社会消费品零售额增速分别为 13.5%、13.7%、
13.9%和 14.8%，零售额增速稳中有升；乡村增速高于城镇。2013 年，
全省乡村零售额 1198.1 亿元，增长 14.2%；城镇消费品零售额 5283.3
亿元，增长 13.9%，低于乡村 0.3 个百分点；餐饮收入呈回升态势。
2013 年，全省餐饮收入增速明显低于上年同期水平，但从季度看，
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分别增长 10.7%、11.8%、12.8%和 13%，住餐业回升态势较为明显；
限额以上企业发展较快。2013 年，全省统计限额以上法人企业（单
位）7996 家，比 2012 年净增 1419 家；限上零售额 3370.4 亿元，增
长 14.7%，占社会消费品零售总额的比重达 52%，比全国高 1.3 个百
分点，对社会消费品零售总额的贡献率达 81.7%；耐用消费品增长较
快。2013 年，与消费结构升级密切相关的耐用消费品零售额 1304.7
元，增长 18.6%。其中，家电、汽车、金银和家具类商品分别增长 16.7%、
19.9%、28.9%和 29.1%，比上年同期分别提高 5.1 个、0.3 个、7 个
和 0.9 个百分点。
（二）区域因素
估价对象位于合肥巢湖市。
1、区域概况
（1）区域位臵
巢湖市位于省城合肥的南部，区位优越，交通便捷。淮南、合九
铁路及合宁、沪蓉、合芜高速公路穿境而过。长江流经巢湖市 182 公
里，芜湖长江大桥和铜陵长江大桥横跨长江天堑，是巢湖市连接江南
的跨江通道。依托芜湖朱家桥外贸码头和合肥、南京两个航空港，可
借“船”出海。巢湖汽车北站设有合肥骆岗机场异地候机楼，采取“空
港快线”的方式，为巢湖当地旅客提供购票、班车接送、异地值机等“一
站式”服务。
巢湖之称始于秦朝，唐朝设立巢县，1984 年设立县级巢湖市，1999
年底撤市改称居巢区，为巢湖市委、市政府所在地。2011 年 8 月 22
日撤地级巢湖市，设立县级巢湖市。巢湖市位于安徽省中部，临近长
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江，环抱巢湖，周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。全
市总面积 2063 平方公里，总人口 94 万，下辖 12 个乡镇、6 个街道办
事处。
巢湖历史悠久，人杰地灵。古称“居巢”、“南巢”，“成汤放桀于南
巢”即出于此，文字记载的历史有 3000 余年。唐朝始设立巢县，1984
年设县级巢湖市，隶属巢湖地区，1999 年设立居巢区，为地级巢湖市
市委、市政府所在地，2011 年安徽区划调整，复设县级巢湖市，隶属
省会合肥。巢湖英才辈出。古有大谋略家范增，在楚汉相争之时运筹
帷幄，赢得“亚父”美名。近有冯玉祥、张治中、李克农“三将军”，名传
九州。
（2）级别
根据巢湖市工业用地级别调整及基准地价图，待估宗地位于巢湖
市工业基准地价四级范围以内。
（3）经济发展状况
2014 年 1-5 月份，全市完成工业总产值 137.41 亿元，占年度考
核目标 370 亿元的 37.1%；实现工业增加值 34.59 亿元，同比增长 10.1%；
完成工业投资 36.65 亿元，其中技改 16.06 亿元。1－5 月份，我市共
实现外贸进出口总额 8816 万美元，同比增长 17.3%，其中出口 7993
万美元，同比增长 12.8%，进口 823 万美元，同比增长 91.8%。完成年
度目标任务 2.1 亿美元的 42%，目标进度在合肥市四县一市中排名第
一。
（4）区域优势
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巢湖区位优越，交通便捷。位于长三角经济区沿江经济带中部、“合
芜宁”金三角中心，距合肥市区和芜湖各 60 公里，是皖江开发开放及
示范区建设的中心地带。宁西高速铁路、淮南干线铁路，合宁、合巢
芜高速公路穿境而过。南京、合肥、芜湖 3 个航空港及芜湖朱家桥外
贸码头构成了巢湖通往国内外的快速通道。巢湖港是安徽省八大内河
港口之一，水路运输经裕溪河航道通江达海。“十二五”以来，巢湖经
济社会保持了平稳较快发展势头，现已发展成为全国最大的水泥建材
基地、全国最大的渔网生产基地和全国十大钢构生产基地之一。至 2013
年末，全年地区生产总值 207 亿元、同比增长 9.2%；规模以上工业增
加值 79.4 亿元、增长 16.1%；财政收入 27.1 亿元、增长 12%，其中，
地方财政收入 17.4 亿元、增长 16.4%；完成全社会固定资产投资 164.4
亿元、增长 30.8%；实现社会消费品零售总额 60 亿元、增长 10.3%，
外贸进出口总额 2.43 亿美元、增长 17%；城镇居民人均可支配收入
16827 元，农民人均纯收入 9273 元，分别增长 10.2%、17%。
2、设施条件
（1）基础设施条件
供水
自来水由巢湖市自来水厂供水，供水保证率达 90%以上。
供电
由巢湖市供电公司供电，供电保证率 90%以上。
排水
估价对象所在区域排水设施采用雨污分流制；雨污水排入市政管
网，大雨过后，路面一般无积水，排水状况较优。
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电信
由巢湖电信局负责保障。在固区内设电信所，实现光缆副单位，
到楼宇。纳入城市宽带综台业务数字网，实现通讯现代化。
道路
巢湖站经停旅客列车 16 对 32 个班次，上下行各 16 个班次，其
中快速列车 16 个班次，普通列车 16 个班次；巢北站经过旅客列车 4
对 8 个班次，上下行各 4 个班次，其中快速列车 6 个班次，普通列车
2 个班次。境内有国道 1 条，省道 5 条，跨县县道 1 条，区内县道 22
条，总长 320 公里。其中二级公路 8 公里、三级公路 239 公里，四级
公路 73.17 公里。村道 537 条，总长 923.48 公里。合宁、合巢芜高
速、312 国道、合浦、合芜、巢庐路等 20 多条干线四通八达。
（2）公共设施条件
区域内公共设施有：
金融：灯塔邮政储蓄所、中国工商银行、中国信合金庭信用社、
中国银行环城路分理处等；
商服设施：巢湖福联宾馆、湖光大酒店、文清旅社、安徽皖维集
团有限责任公司招待所、巢湖葡京假日宾馆、华电超市、惠万家超市
等；
教育：澳门新村幼儿园、皖维集团公司老年大学、巢湖市灯塔小
学、；
医疗：灯塔社区医疗室、皖维医院、巢湖妇产医院。
3、环境条件
（1）人文环境
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该宗地位于巢湖市，区域人员大部分为工厂职工，受教育程度在
巢湖市属于中等水平，收入水平一般。总体来说，待估宗地所在区域
人文环境一般。
（2）自然环境
区域为工业聚集区主要为道路绿化，车流量一般，汽车尾气及噪
音和大气有一定污染。总体来说，该区域环境一般。
4、交通条件
（1）对内联系与公交状况
区域内主要有巢湖北路、巢维路、银屏路、环城路等，有公交路
线，公共出行较方便，过往出租车辆较少，出行打车较不方便，地理
位臵一般，交通便捷度一般。
（2）对外交通条件
巢湖站经停旅客列车 16 对 32 个班次，上下行各 16 个班次，其
中快速列车 16 个班次，普通列车 16 个班次；巢北站经过旅客列车 4
对 8 个班次，上下行各 4 个班次，其中快速列车 6 个班次，普通列车
2 个班次。境内有国道 1 条，省道 5 条，跨县县道 1 条，区内县道 22
条，总长 320 公里。其中二级公路 8 公里、三级公路 239 公里，四级
公路 73.17 公里。村道 537 条，总长 923.48 公里。合宁、合巢芜高
速、312 国道、合浦、合芜、巢庐路等 20 多条干线四通八达。
5、产业集聚度
产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资
本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。该区域内有皖维集团、富
煌建设、中材安徽水泥、
