安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
土 地 估 价 报 告
项目名称：安徽皖维集团有限责任公司位于巢湖市城北街道
巢维路 56 号、灯塔村东南侧、湖光行政村
549274.46 平方米工业、矿山开采道路用地土地
使用权市场价值评估
受托估价单位：安徽中安房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号：皖中安合（2014）（估）字第 3401004129
号
提交估价报告日期：二零一四年七月二十九日
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
安徽皖维集团有限责任公司位于巢湖市城北街道巢维路 56 号、
灯塔村东南侧、湖光行政村 549274.46 平方米工业、矿山开采道路用
地土地使用权市场价值评估
二、委托估价方
1、委托单位：安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址：安徽省巢湖市巢维路 56 号
3、联系人：吴尚义
4、联系电话：0551-82189280
三、估价目的
安徽皖维集团有限责任公司位于巢湖市城北街道巢维路 56 号、
灯塔村东南侧、湖光行政村 549274.46 平方米工业、矿山开采道路用
地土地使用权，由于安徽皖维高新材料股份有限公司拟发行股份购买
资产之需要，安徽皖维高新材料股份有限公司特委托安徽中安房地产
评估咨询有限公司评估其使用权市场价值，我公司依据《中华人民共
和国土地管理法》和国家相关法律法规、地方政府及有关部门颁布的
法规、条例、文件、技术性规范、通知及委托方提供的有关资料、估
价人员现场勘察、调查、收集的相关资料等，确定估价对象于估价基
准日的土地使用权市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
四、估价基准日
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
二零一四年二月二十八日
五、估价日期
二零一四年二月二十八日至七月二十九日
六、地价定义
本次估价目的是为委托方确定土地使用权市场价值提供参考依
据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
（GB/T18508-2011），并结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确
定本次评估地价定义。
1、估价基准日：本次评估根据委托方的委托估价基准日为 2014
年 2 月 28 日；
2、土地使用权类型：根据巢国用（2008）字第 00343 号、巢国
用（2008）字第 00344 号、巢国用（2008）字第 00348 号、巢国用（2008）
字第 00349 号、巢国用（2008）字第 00352 号、巢国用（2008）字第
00353 号、巢国用（2008）字第 00354 号、巢国用（2008）字第 00356
号、巢国用（2008）字第 00359 号、巢国用（2008）字第 00351 号、
巢国用（2008）字第 00350 号、巢国用（2008）字第 00347 号《国有
土地使用证》，待估宗地于估价基准日为国有出让用地；
3、用途：根据《国有土地使用证》登记可知，巢国用（2008）
字第 00348 号土地登记用途为矿山开采道路用地，其余土地登记用途
为工业用地，总体规划用途为工业用地，实际用途为工业及配套用地，
参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的规定，此次评估用
途设定为工业用地及采矿用地；
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4、开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（通
水、排水、通路、通电、通讯、通气）、宗地红线内“五通”（通水、
排水、通路、通电、通讯）及红线内场地平整，根据此次估价目的，
设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”（通水、排水、通路、
通电、通讯、通气）、宗地红线内场地平整；
5、土地现状利用条件：根据《国有土地使用证》及《情况说明》
可知，本次评估面积（即国有土地使用证登记面积）为 549274.46 平
方米，约 823.91 亩，根据估价人员现场勘查及其他资料可知，其中
根据巢国用（2008）字第 00343 号、巢国用（2008）字第 00344 号、
巢国用（2008）字第 00348 号、巢国用（2008）字第 00349 号、巢国
用（2008）字第 00352 号、巢国用（2008）字第 00353 号、巢国用（2008）
字第 00354 号、巢国用（2008）字第 00356 号、巢国用（2008）字第
00359 号地块为整体开发地块，土地面积为 522374.86 平方米，整地
块上房屋总建筑面积约 250000 平方米，经计算整地块实际容积率约
为 0.48，本次评估该地块设定容积率为 0.48；巢国用（2008）字第
00351 号土地面积为 23400 平方米，地块上房屋建筑面积约 2800 平
方米，经计算该地块实际容积率约为 0.12，本次评估该地块设定容
积率为 0.12；巢国用（2008）字第 00350 号土地面积为 1094.50 平
方米，地块上房屋建筑面积约 600 平方米，经计算该地块实际容积率
约 0.55，本次评估该地块设定容积率为 0.55；巢国用（2008）字第
00347 号土地面积为 2405.10 平方米，地块上房屋建筑面积约 2500
平方米，经计算该地块实际容积率约 1.04，本次评估该地块设定容
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积率为 1.04；
6、土地使用年限：待估宗地于估价基准日为国有出让土地，根
据《国有土地使用证》，土地使用权终止日期、土地剩余年限具体见
下表：
宗地编 土地使 土地使用 地类（用 剩余年
终止日期 面积（m2）
号 用证编号 权类型 途） 限（年）
巢国用（2008）
出让 工业
字第 00343 号
巢国用（2008）
出让 工业 176.63
字第 00344 号
巢国用（2008） 矿山开采
出让
字第 00348 号 道路
宗地一 2047 年 1 月 26 日 32.91
巢国用（2008）
出让 工业
字第 00349 号
巢国用（2008）
出让 工业
字第 00352 号
巢国用（2008）
出让 工业
字第 00353 号
巢国用（2008）
出让 工业 16610.12
字第 00354 号
巢国用（2008）
宗地二 出让 工业 2049 年 10 月 15 日 35.63 6190
字第 00356 号
巢国用（2008）
出让 工业 5686.11
字第 00359 号
巢国用（2008）
宗地三 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 23400
字第 00351 号
巢国用（2008）
宗地四 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 1094.5
字第 00350 号
巢国用（2008）
宗地五 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 2405.1
字第 00347 号
合计 -- -- -- -- -- 549274.46
本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途 、开发程
度、土地使用权类型、土地使用权年限等各项评估条件下，于估价基
准日 2014 年 2 月 28 日正常市场条件下的土地使用权价格。
七、估价结果
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估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，
对影响估价对象价格因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
评估土地使用权总面积：549274.46 平方米
估价对象宗地的总价值：11830.3109 万元（具体见下表：）
（大写：人民币壹亿壹仟捌佰叁拾万零叁仟壹佰零玖元整）。
宗地编 土地使 土地使用 地类（用 剩余年 评估单价 评估总价
面积（m2）
号 用证编号 权类型 途） 限（年） （元/ m2） （万元）
巢国用（2008）
出让 工业 300470 6490.1520
字第 00343 号
巢国用（2008）
出让 工业 176.63 3.8152
字第 00344 号
巢国用（2008） 矿山开采
出让 12222 263.9952
字第 00348 号 道路
宗地一 32.91
巢国用（2008）
出让 工业 27880 602.2080
字第 00349 号
巢国用（2008）
出让 工业 16000 345.6000
字第 00352 号
巢国用（2008）
出让 工业 137140 2962.2240
字第 00353 号
巢国用（2008）
出让 工业 16610.12 368.7447
字第 00354 号
巢国用（2008）
宗地二 出让 工业 35.63 6190 222 137.4180
字第 00356 号
巢国用（2008）
出让 工业 5686.11 126.2316
字第 00359 号
巢国用（2008）
宗地三 出让 工业 32.91 23400 197 460.9800
字第 00351 号
巢国用（2008）
宗地四 出让 工业 32.91 1094.5 197 21.5617
字第 00350 号
巢国用（2008）
宗地五 出让 工业 32.91 2405.1 197 47.3805
字第 00347 号
合计 -- -- -- -- 549274.46 11830.3109
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八、土地估价师（签字）
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
常忠文
罗元文
九、土地估价机构
安徽中安房地产评估咨询有限公司
估价机构负责人签字：
二零一四年七月二十九日
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土地估价结果一览表
估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：皖中安合（2014）（估）字第 3401004129 号 估价期日:2014.2.28 估价期日的土地使用权性质:国有出让
估价期
估价期日 估价期日 估价设 土地使用 本次评估土
宗地 宗地 土地使 宗地 估价期日的实 估价期日的 日的设 单价（元 总地价 备
的土地使 的实际开 定容积 权年限 地面积
编号 名称 用证编号 位置 际用途途 设定用途 定开发 /m2） （万元） 注
用者 发程度 率 （年） （ m2）
程度
巢国用（2008）字第 00343 号 本厂铁路西生产区 工业 工业 300470 6490.1520
安徽皖维集 巢国用（2008）字第 00344 号 市灯塔村北侧 工业 工业 176.63 3.8152
团有限责任 巢国用（2008）字第 00348 号 市灯塔村北侧 矿山开采道路 采矿用地 12222 263.9952
1 0.48 32.91
巢国用（2008）字第 00349 号 市灯塔田埠村 工业 工业 27880 602.2080
公司位于巢 宗地外
巢国用（2008）字第 00352 号 市灯塔行政村 工业 工业 宗地外 16000 345.6000
安徽皖维 湖市城北街 “六通”及
巢国用（2008）字第 00353 号 本厂东生产区 工业 工业 “六通” 137140 2962.2240
集团有限 道巢维路56 场地内“五
巢国用（2008）字第 00354 号 市北郊 工业 工业 及场地 16610.12 368.7447
责任公司 号、灯塔村 通”及场内
2 巢国用（2008）字第 00356 号 市北郊 工业 工业 内平整 0.48 35.63 6190 222 137.4180
东南侧、湖 巢国用（2008）字第 00359 号 平整
市北郊 工业 工业 5686.11 126.2316
3 光行政村地 巢国用（2008）字第 00351 号 灯塔村东南侧 工业 工业 0.12 32.91 23400 197 460.9800
4 块 巢国用（2008）字第 00350 号 市湖光行政村 工业 工业 0.55 32.91 1094.5 197 21.5617
5 巢国用（2008）字第 00347 号 市湖光行政村 工业 工业 1.04 32.91 2405.1 197 47.3805
合计 - - - - - - - - - - 549274.46 - 11830.3109 -
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：有他项权利存在。2010 年 2 月 20 日，安徽皖维集团有限责任公司因签署《最高额抵押合同》（合同编号：固 2010-009）所需将估价对象土地使用权抵押给中国
建设银行，截止本项目评估基准日，抵押尚未解除，安徽皖维集团有限责任公司承诺负责解除上述抵押合同。根据了解，估价对象于 2014 年 7 月 22 日办理抵押注销登记手续。
2、基础设施条件：目前土地的实际开发程度为宗地外“六通”（通水、排水、通路、通电、通讯、通气）及宗地内平整、宗地内“五通”（即通水、排水、通路、通电、通讯）。
3、规划限制条件：设定为基础设施宗地外“六通”及宗地内场地平整，工业用地。
4、影响土地价格的其他限制条件：无。
二、其他需要说明的事项
1、本次估价过程中使用的资料来源
（1）委托方提供；（2）地产市场调查取得；（3）本次估价的设定用途以产权方实际用途为基础。
2、本报告估价结果为满足本报告价值定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、
地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。
3、估价中使用的估价对象的土地面积为委托方提供的证载土地面积。宗地 1 和 2 证载位臵均变更为巢湖市城北街道巢维路 56 号。 安徽中安房地产评估咨询有限公司
二零一四年七月二十九日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
1、委托单位：安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址：安徽省巢湖市巢维路 56 号
3、联系人：吴尚义
4、联系电话：0551-82189280
二、估价对象
估价对象位于巢湖市城北街道巢维路 56 号、灯塔村东南侧、湖
光行政村，为安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得的五宗土
地，根据《国有土地使用证》登记可知，本次评估土地使用权总面积
为 549274.46 平方米，约 823.91 亩，具体信息见下表：
宗地 土地使 土地使用 地类（用 剩余年
终止日期 面积（m2） 四至
编号 用证编号 权类型 途） 限（年）
巢国用（2008）字第 00343 号 出让 工业
巢国用（2008）字第 00344 号 出让 工业 176.63
矿山开
宗地 巢国用（2008）字第 00348 号 出让
采道路 2047 年 1 月 26 日 32.91
一 东至马脊山，南至
巢国用（2008）字第 00349 号 出让 工业
住宅区，西至巢湖
巢国用（2008）字第 00352 号 出让 工业
北路，北至马鞍山
巢国用（2008）字第 00353 号 出让 工业
巢国用（2008）字第 00354 号 出让 工业 16610.12
宗地
巢国用（2008）字第 00356 号 出让 工业 2049 年 10 月 15 日 35.63 6190
二
巢国用（2008）字第 00359 号 出让 工业 5686.11
东至空地，南至支
宗地
巢国用（2008）字第 00351 号 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 23400 路，西至铁路线，
三
北至企业
东至银屏高速，南
宗地
巢国用（2008）字第 00350 号 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 1094.5 至湖滨大道，西至
四
民房，北至农田
东至环城湖，南至
宗地
巢国用（2008）字第 00347 号 出让 工业 2047 年 1 月 26 日 32.91 2405.1 道路，西至民房，
五
北至道路
合计 -- -- -- -- -- 549274.46 549274.46
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三、估价对象概况
1.土地登记状况
宗地一：
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权。于 2008 年 1 月 28 日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用至今，土地终止日期：2047 年 1 月
26 日，至土地估价基准日剩余年限约为 32.91 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市城北街道巢维路 56 号。
1.3 宗地用途：土地证中宗地 3 登记的用途为矿山开采道路用地，
其余五宗登记为工业用地。
1.4 宗地四至：东至马脊山，南至住宅区，西至巢湖北路，北至
马鞍山。
1.5 宗地面积：巢国用（2008）字第 00343 号记面积 300470 平
方米; 巢国用（2008）字第 00344 号登记面积 176.63 平方米; 巢国
用（2008）字第 00348 号登记面积 12222 平方米; 巢国用（2008）字
第 00349 号登记面积 27880 平方米; 巢国用（2008）字第 00352 号登
记面积 16000 平方米; 巢国用（2008）字第 00353 号登记面积 137140
平方米。
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质现状为国有出让土地，
土地使用者为安徽皖维集团有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：巢国用（2008）字第 00343 号、巢国
用（2008）字第 00344 号、巢国用（2008）字第 00348 号、巢国用（2008）
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
字第 00349 号、巢国用（2008）字第 00352 号、巢国用（2008）字第
00353 号。
1.9 填发日期：2008 年 1 月 28 日。
1.10 地号：-；图号：-；No:-。
宗地二：
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权。于 2008 年 1 月 28 日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用至今，土地终止日期：2049 年 10 月
15 日，至土地估价基准日剩余年限约为 35.63 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市城北街道巢维路 56 号。
1.3 宗地用途：土地证中登记均为工业用地，现状用途均为工业
用地。
1.4 宗地四至：东至马脊山，南至住宅区，西至巢湖北路，北至
马鞍山。
1.5 宗地面积：巢国用（2008）字第 00354 号登记面积 16610.12
平方米; 巢国用（2008）字第 00356 登记面积 6190 平方米; 巢国用
（2008）字第 00359 号登记面积 5686.11 平方米。
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质现状为国有出让土地，
土地使用者为安徽皖维集团有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：巢国用（2008）字第 00354 号、巢国
用（2008）字第 00356 号、巢国用（2008）字第 00359 号。
1.9 填发日期：2008 年 1 月 28 日。
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1.10 地号：-；图号：-；No:-。
宗地三：
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权。于 2008 年 1 月 28 日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用至今，土地终止日期：2047 年 1 月
26 日，至土地估价基准日剩余年限约为 32.91 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市灯塔村东南侧。
1.3 宗地用途：土地证中登记为工业用地，现状用途均为工业用
地。
1.4 宗地四至：东至空地，南至支路，西至铁路线，北至企业。
1.5 宗地面积：登记面积 23400 平方米。
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质现状为国有出让土地，
土地使用者为安徽皖维集团有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：巢国用（2008）字第 00351 号。
1.9 填发日期：2008 年 1 月 28 日。
1.10 地号：-；图号：-；No:-。
宗地四：
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权。于 2008 年 1 月 28 日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用至今，土地终止日期：2047 年 1 月
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
26 日，至土地估价基准日剩余年限约为 32.91 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市湖光行政村。
1.3 宗地用途：土地证中登记为工业用地，现状用途均为工业用
地。
1.4 宗地四至：东至银屏高速，南至湖滨大道，西至民房，北至
农田。
1.5 宗地面积：登记面积 1094.5 平方米。
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质现状为国有出让土地，
土地使用者为安徽皖维集团有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：巢国用（2008）字第 00350 号。
1.9 填发日期：2008 年 1 月 28 日。
1.10 地号：-；图号：-；No:-。
宗地五：
1.1 待估宗地的历史沿革：待估宗地现为工业用地，通过估价师
查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地转
用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取得
了估价对象的国有建设用地使用权。于 2008 年 1 月 28 日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用至今，土地终止日期：2047 年 1 月
26 日，至土地估价基准日剩余年限约为 32.91 年。
1.2 宗地位臵：巢湖市湖光行政村。
1.3 宗地用途：土地证中登记为工业用地，现状用途均为工业用
地。
1.4 宗地四至：东至环城湖，南至道路，西至民房，北至道路。
1.5 宗地面积：登记面积 2405.1 平方米。
安徽中安房地产评估咨询有限公司 土地使用权价值评估
1.6 土地级别：巢湖市四级工业用地。
1.7 宗地权属状况及权属变更：权属性质现状为国有出让土地，
土地使用者为安徽皖维集团有限责任公司。
1.8 国有土地使用证编号：巢国用（2008）字第 00347 号。
1.9 填发日期：2008 年 1 月 28 日。
1.10 地号：-；图号：-；No:-。
2.土地权利状况
2.1 土地所有权：在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所
有。
2.2 土地使用权：待估宗地为国有出让土地，土地使用者为安徽
皖维集团有限责任公司，以出让方式取得待估宗地国有土地使用权，
评估对象面积以《国有土地使用证》登记为准，总面积 549274.46 平
方米，其中巢国用（2008）字第 00343 号登记面积 300470 平方米、
巢国用（2008）字第 00344 号登记面积 176.63 平方米、巢国用（2008）
字第 00348 号登记面积 12222 平方米、巢国用（2008）字第 00349 号
登记面积 27880 平方米、巢国用（2008）字第 00352 号登记面积 16000
平方米、巢国用（2008）字第 00353 号登记面积 137140 平方米、巢
国用（2008）字第 00354 登记面积 16610.12 平方米、巢国用（2008）
字第 00356 号登记面积 6190 平方米、巢国用（2008）字第 00359 号
登记面积 5686.11 平方米、巢国用（2008）字第 00351 号登记面积
23400 平方米、巢国用（2008）字第 00350 号登记面积 1094
