共壹册 第壹册
云南旅游股份有限公司发行股份及
支付现金购买
江南园林有限公司 80%股权项目
资产评估说明
中同华评报字(2014)第 339 号
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
报告日期：2014 年 8 月 7 日
地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院中海地产广场西塔 3 层
邮编：100077 电话：010-68090001 传真：010-68090099
资产评估说明目录
云南旅游股份有限公司发行股份及
支付现金购买
江南园林有限公司 80%股权项目
资产评估说明目录
第一部分 评估说明使用范围声明 ....................................................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................... 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ................................................................................... 3
第四部分 资产核实情况总体说明 ..................................................................................... 12
第五部分 收益法评估技术说明 ......................................................................................... 16
第六部分 市场法评估技术说明 ......................................................................................... 70
第七部分 评估结论及分析 ................................................................................................. 83
北京中同华资产评估有限公司
第一部分 评估说明使用范围声明
第一部分 评估说明使用范围声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使
用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸公开媒体。
二〇一四年八月七日
北京中同华资产评估有限公司 第 1 页
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
（由委托方与被评估单位提供，原件附后）
北京中同华资产评估有限公司 第2页
第三部分 评估对象与评估范围说明
第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次资产评估对象为江南园林有限公司（简称：江南园林）80%股东权益价值，
云南旅游购买江南园林 80%股权行为涉及的交易对象及购买股权比例情况如下：
发行股份购买 支付现金购买股 支付现金及发行股份购
序号 交易对象
股权比例 权比例 买股权比例合计
1 杨 清 44.63% 2.32% 46.95%
2 杨建国 - 20.00% 20.00%
3 中驰投资 1.74% 0.87% 2.61%
4 卢 鹰 1.84% 0.92% 2.76%
5 胡 娜 1.60% 0.80% 2.40%
6 胡九如 1.60% 0.80% 2.40%
7 秦 威 0.27% 0.13% 0.40%
8 胥晓中 0.27% 0.13% 0.40%
9 陆曙炎 0.64% 0.32% 0.96%
10 许 刚 0.27% 0.13% 0.40%
11 王吉雷 0.13% 0.07% 0.20%
12 葛建华 0.05% 0.03% 0.08%
13 金永民 0.05% 0.03% 0.08%
14 张建国 0.05% 0.03% 0.08%
15 罗海峰 0.05% 0.03% 0.08%
16 毛 汇 0.05% 0.03% 0.08%
17 石荣婷 0.03% 0.01% 0.04%
18 杨小芳 0.03% 0.01% 0.04%
19 顾汉强 0.03% 0.01% 0.04%
合计 53.33% 26.67% 80.00%
本次评估范围为江南园林申报的于评估基准日经中审华寅五洲会计师事务所（特
殊普通合伙）专项审计后的资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表：
1、 合并口径
金额单位：人民币万元
项目 账面值
货币资金 883.71
应收票据 584.00
应收账款 36,951.94
预付款项 117.77
其他应收款 4,628.72
存货 1,095.28
流动资产小计 44,261.43
北京中同华资产评估有限公司 第3页
第三部分 评估对象与评估范围说明
长期应收款 25,440.56
固定资产 1,020.87
在建工程 1,608.19
无形资产 344.65
递延所得税资产 693.73
非流动资产小计 29,107.99
资产总计 73,369.42
短期借款 7,800.00
应付账款 36,809.58
预收款项 6.50
应付职工薪酬 0.60
应交税费 2,277.93
应付利息 59.03
其它应付款 8,173.82
流动负债小计 55,127.46
非流动负债小计
归属于母公司股东权益小计 18,241.96
少数股东权益 -
股东权益合计 18,241.96
2、 母公司口径
金额单位：人民币万元
项目 账面值
货币资金 789.91
应收票据 584.00
应收账款 36,951.94
预付款项 117.77
其他应收款 4,699.61
存货 1,015.81
流动资产小计 44,159.04
长期应收款 25,440.56
长期股权投资 100.00
固定资产 1,020.53
在建工程 1,608.19
无形资产 344.65
递延所得税资产 694.81
非流动资产小计 29,208.74
资产总计 73,367.78
短期借款 7,800.00
应付账款 36,809.58
预收款项 6.50
应付职工薪酬 0.60
应交税费 2,277.93
应付利息 59.03
其他应付款 8,173.82
流动负债小计 55,127.46
非流动负债小计
负债总计 55,127.46
北京中同华资产评估有限公司 第4页
第三部分 评估对象与评估范围说明
项目 账面值
股东权益合计 18,240.32
二、实物资产分布情况及特点
公司申报评估的实物资产主要为固定资产、在建工程和存货。
（一）固定资产
包括：房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备和在建工程。其中：
1.房屋建筑物
房屋建筑物包括 2002 年自建位于新北区珠江路 111 号公司院内的 2 栋三层办公
楼、1 栋二层办公楼和 2012 年 12 月购置的位于钟楼区通江南路 18 号港龙尚层写字
楼内的 16 套商品房；目前，江南园林拥有 17 处房屋，均取得《房屋所有权证》，具体
情况如下：
序号 房产证编号 房屋地址 所有权人 取得方式 建筑面积㎡ 用途
常房权证字第 江苏江南园林建
1 新北区珠江路 111 号 自建 1,535.12 待拆迁
00043124 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
2 通江南路 18-1701 号 外购商品房 45.51 办公
00592741 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
3 通江南路 18-1702 号 外购商品房 40.93 办公
00592743 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
4 通江南路 18-1703 号 外购商品房 40.93 办公
00592749 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
5 通江南路 18-1705 号 外购商品房 40.43 办公
00592753 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
6 通江南路 18-1706 号 外购商品房 40.43 办公
00592756 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
7 通江南路 18-1707 号 外购商品房 40.93 办公
00592674 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
8 通江南路 18-1708 号 外购商品房 75.98 办公
00592665 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
9 通江南路 18-1726 号 外购商品房 79.19 办公
00592737 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
10 通江南路 18-1727 号 外购商品房 42.66 办公
00592733 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
11 通江南路 18-1728 号 外购商品房 42.66 办公
00592725 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
12 通江南路 18-1729 号 外购商品房 42.66 办公
00592718 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
13 通江南路 18-1730 号 外购商品房 42.66 办公
00592713 号 筑工程有限公司
14 常房权证字第 通江南路 18-1731 号 江苏江南园林建 外购商品房 42.66 办公
北京中同华资产评估有限公司 第5页
第三部分 评估对象与评估范围说明
序号 房产证编号 房屋地址 所有权人 取得方式 建筑面积㎡ 用途
00592702 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
15 通江南路 18-1732 号 外购商品房 42.66 办公
00592692 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
16 通江南路 18-1733 室 外购商品房 42.66 办公
00592687 号 筑工程有限公司
常房权证字第 江苏江南园林建
17 通江南路 18-1735 号 外购商品房 47.48 办公
00592680 号 筑工程有限公司
合计 2,285.55
注：根据常州市发展和改革委员会下发的常发改（2013）29 号《市发展改革委关于下达“2013
年常州市区旧城改造项目计划”的通知》，序号 1 新北区珠江路 111 号房产将拆迁。
2.机器设备
机器设备主要是塔吊、搅拌机、蛙奎机、电焊机、提升机等施工相关设备，分布
于公司办公场地和各工程施工现场。
3.车辆
车辆为公司日常办公用车和施工现场用车，包括 15 辆轿车、1 辆洒水车、2 辆三
轮车、1 辆电动车、2 辆翻斗车，购置于 2005-2013 年期间；其中，有车牌号码的车辆
情况具体如下：
序号 号牌号码 所有权人 使用性质 品牌型号 注册日期 发证日期
江苏江南园林建
1 苏 D29980 非营运 醒狮派 SLS5162GSSE3 2009.06.01 2009.06.01
筑工程有限公司
江苏江南园林建
2 苏 DJN666 非营运 奥迪 WAURGB4H 2011.12.20 2011.12.20
筑工程有限公司
江苏江南园林建
3 苏 D75118 非营运 骐达牌 DFL7161BB 2009.08.04 2009.08.04
筑工程有限公司
江苏江南园林建
4 苏 DYE873 非营运 帕萨特牌 SVW7203EP 2007.11.15 2011.12.15
筑工程有限公司
江苏江南园林建
5 苏 D79267 非营运 桑塔纳牌 SVW7180LED 2010.01.22 2010.01.22
筑工程有限公司
常州江南园林建
6 苏 D79521 非营运 桑塔纳牌 SVW7180LED 2010.01.22 2010.01.22
筑工程有限公司
江苏江南园林建
7 苏 D589G5 非营运 北京现代牌 BH6430MY 2012.11.05 2012.11.05
筑工程有限公司
江苏江南园林建
8 苏 DEC760 非营运 北京现代牌 BH6430MY 2012.02.06 2012.02.06
筑工程有限公司
江苏江南园林建
9 苏 D00903 非营运 奔驰 WDDNG9FB 2012.02.24 2012.02.24
筑工程有限公司
10 苏 DMA897 江苏江南园林建 非营运 北京现代牌 BH6430MY 2012.02.09 2012.02.09
北京中同华资产评估有限公司 第6页
第三部分 评估对象与评估范围说明
序号 号牌号码 所有权人 使用性质 品牌型号 注册日期 发证日期
筑工程有限公司
江苏江南园林建
11 苏 D80879 非营运 桑塔纳牌 SVW7180LED 2010.03.17 2010.03.17
筑工程有限公司
江苏江南园林建
12 苏 D80862 非营运 桑塔纳牌 SVW7182QQD 2010.03.17 2010.03.17
筑工程有限公司
江苏江南园林建
13 苏 D37028 非营运 飞度 HG7133 2005.03.16 2007.03.16
筑工程有限公司
江苏江南园林建
14 苏 D50028 非营运 奥迪牌 FV7201 2006.12.05 2006.12.06
筑工程有限公司
江苏江南园林建
15 苏 D80832 非营运 桑塔纳牌 SVW7180LED 2010.03.17 2013.05.03
筑工程有限公司
江苏江南园林建 艾力绅牌
16 苏 D325U5 非营运 2013.05.03 2013.05.03
筑工程有限公司 DHW6494R7ARD
车辆大多购置于 2010 年以后，经勘查状态良好。
4.办公及电子设备
办公及电子设备多数为 2010 年以后购置，为办公家具及电子设备，状态良好，均
可正常使用。
（二）在建工程
在建工程为江南园林正在自行建造的位于常州市武进高新区西湖路 130 号新经营
场地，包括 1 栋三层的主办公楼、6 栋二层的附属用房及职工宿舍、2 个一层的门卫室
和铁艺大门、围墙、道路等。整体工程除少部分装修尚未完工外其他均已完工，工程
形象进度达到 95%以上。
（三）存货
江南园林的存货为其承接的尚未完工的市政园林、景观园林等施工项目，分布地
点较为分散，涉及江苏、安徽、内蒙古、山东、沈阳等多个省市。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产包括土地使用权、专利、商标、软件、林地经营权等。
1、 申报评估的账面记录的无形资产
（1）土地使用权
江南园林拥有 18 处土地使用权，具体情况如下：
取得 使用权
序号 权证编号 土地位置 土地使用权人 终止期限 备注
方式 面积㎡
常国用（2009） 新北区珠江路 江苏江南园林建
1 出让 2048.09.27 2,421.90 注释 1
第变 0292254 号 111 号 筑工程有限公司
北京中同华资产评估有限公司 第7页
第三部分 评估对象与评估范围说明
取得 使用权
序号 权证编号 土地位置 土地使用权人 终止期限 备注
方式 面积㎡
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
2 出让 2047.07.18 4.20
第 167 号 18-1701 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
3 出让 2047.07.18 3.80
第 174 号 18-1702 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
4 出让 2047.07.18 3.80
第 177 号 18-1703 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
5 出让 2047.07.18 3.70
第 165 号 18-1705 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
6 出让 2047.07.18 3.70
第 77 号 18-1706 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
7 出让 2047.07.18 3.80
第 40234 号 18-1707 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
8 出让 2047.07.18 7.00
第 40241 号 18-1708 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
9 出让 2047.07.18 7.30
第 153 号 18-1726 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
10 出让 2047.07.18 3.90
第 40236 号 18-1727 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
11 出让 2047.07.18 3.90
第 158 号 18-1728 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
12 出让 2047.07.18 3.90
第 40256 号 18-1729 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
13 出让 2047.07.18 3.90
第 84 号 18-1730 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
14 出让 2047.07.18 3.90
第 40248 号 18-1731 室 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
15 出让 2047.07.18 3.90
第 40246 号 18-1732 号 筑工程有限公司
常国用（2013） 通江南路 江苏江南园林建
16 出让 2047.07.18 3.90
第 81 号 18-1733 号 筑工程有限公司
常国用（2012） 通江南路 江苏江南园林建
17 出让 2047.07.18 4.40
第 40257 号 18-1735 号 筑工程有限公司
武国用（2014） 武进高新区西 江南园林有限公
18 出让 2064.04.05 8,512.00 注释 2
第 11561 号 湖路 司
合计 11,002.90
注释 1：根据常州市发展和改革委员会下发的常发改（2013）29 号《市发展改革委关于下达
“2013 年常州市区旧城改造项目计划”的通知》，新北区珠江路 111 号土地将被收储。
注释 2：土地证中注明为预登记，有效期至 2019 年 4 月 29 日。
（2）注册商标
序 类 取得
商标名称 注册号 适用范围 有效期至
号 别 方式
北京中同华资产评估有限公司 第8页
第三部分 评估对象与评估范围说明
序 类 取得
商标名称 注册号 适用范围 有效期至
号 别 | 云南旅游股份有限公司发行股份及支付现金购买江南园林有限公司80%股权项目资产评估说明 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-08-14 |
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| 附件：公告原文 |
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