共壹册 第壹册
关于山东中亿集团有限公司转让持有的
山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目
资产评估报告书
中和谊评报字（2013）11002 号
北京中和谊资产评估有限公司
报告日期：2013 年 7 月 18 日
地址：北京市崇文门外大街 11 号新城文化大厦 A 座 11 层
邮编：100062 电话：010-67084076 传真：010-67084810
关于山东中亿集团有限公司转让持有的山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目资产评估报告书目录
关于山东中亿集团有限公司转让持有的
山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目
资产评估报告书目录
资产评估报告书声明....................................................................................................... 1
资产评估报告书摘要....................................................................................................... 2
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的的其他评估报告使用者............... 5
三、评估目的................................................................................................................8
四、评估对象和评估范围............................................................................................8
五、价值类型及其定义................................................................................................9
六、评估基准日..........................................................................................................10
七、评估依据..............................................................................................................10
八、评估方法..............................................................................................................13
九、评估程序实施过程和情况..................................................................................20
十、评估假设..............................................................................................................21
十一、评估结论..........................................................................................................21
十二、特别事项说明..................................................................................................23
十三、评估报告使用限制说明..................................................................................24
十四、评估报告日......................................................................................................25
资产评估报告书附件..................................................................................................... 27
北京中和谊资产评估有限公司 i
关于山东中亿集团有限公司转让持有的山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目资产评估报告书声明
关于山东中亿集团有限公司转让持有的
山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目
资产评估报告书声明
山东如意毛纺集团有限责任公司：
北京中和谊资产评估有限公司（以下简称“中和谊”或我公司）接受贵公司的委
托，对山东如意毛纺集团有限责任公司于评估基准日2013年6月30日的股东全部权益价
值进行评估，并作如下声明：
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提
供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方
和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权
属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事
方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
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关于山东中亿集团有限公司转让持有的山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目资产评估报告书正文
关于山东中亿集团有限公司转让持有的
山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目
资产评估报告书摘要
中和谊评报字（2013）11002 号
山东如意毛纺集团有限责任公司：
北京中和谊资产评估有限公司（以下简称“中和谊”或我公司）接受贵公司的委托，
本着独立、客观、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，
为山东如意毛纺集团有限责任公司的股东拟转让持有的山东如意毛纺集团有限责任公
司股权之经济行为，我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对山东毛纺集团有限
责任公司于评估基准日 2013 年 6 月 30 日，在持续经营前提下所表现的全部股东权益价
值，采用成本法和收益法进行了评估。根据山东毛纺集团有限责任公司提供的资产评估
申报表，纳入评估范围的资产包括：流动资产、非流动资产和负债。评估中按照国家资
产评估的有关规定，我们实施了必要的评估程序，根据《企业价值评估指导意见（试行）》
的要求，本项目评估方法采用资产基础法。资产基础法评估中对各类资产采用的主要评
估方法是成本法、市场法。
本次评估的价值类型为市场价值。本报告所称“评估价值”，是指以企业评估基准
日现有资产规模为基础，企业在持续经营前提条件下，按照本报告所述程序、方法、评
估假设和限制条件下所确定的企业股东权益价值。
在企业提供有关资料的基础上，评估人员依据国家关于资产评估的有关规定，遵循
独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，对被评估企业的资产状况、
经营情况进行核实、查询、资料收集，对相关资产和负债进行实地查勘、市场调查与询
证，并依据评估基准日有效的价格标准，对委估资产在 2013 年 6 月 30 日所表现的市场
价值做出了公允反映。
本评估报告的有效期为一年，评估结果以人民币为计价币种，以持续经营和各类资
产不改变基准日用途为前提，评估范围内的资产在基准日 2013 年 6 月 30 日的评估价值
为：
成本法的评估结果：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 16,196.85 16,601.45 404.60 2.50
长期投资 2 4,195.20 36,173.37 31,978.17 762.26
固定资产 3 463.65 518.16 54.51 11.76
其中：建 筑 物 4 457.59 501.65 44.06 9.63
设 备 5 6.06 16.51 10.45 172.39
在建工程 6 874.14 3,763.72 2,889.58 330.56
无形资产
其中：土地使用权 8
其它资产
资产总计 0 21,729.84 57,056.70 35,326.86 162.57
流动负债 1 27,851.86 27,851.86
长期负债
负债总计 3 27,851.86 27,851.86
净 资 产 4 -6,122.02 29,204.84 35,326.86 577.05
根据《企业价值评估指导意见（试行）》的要求，评估人员对形成的两种评估结论
进行了分析，在综合考虑两种评估方法和初步价值结论的合理性及方法价值内涵的差异
的基础上，评估人员认为山东如意毛纺集团有限责任公司未进行实质的生产经营活动，
山东如意毛纺集团有限责任公司主要资产为持有的山东济宁如意毛纺织股份有限公司
（简称：山东如意 002193），山东如意毛纺集团有限责任公司无经营性收入，公司主
要利润构成为管理费用和投资收益，毛纺集团未来年度的公司定位和经营内容不会发生
变更，而作为上市公司的大股东，其持股比例亦不会发生重大的变化，但作为主要利润
来源的投资收益的获取具有较大的不确定性，因此其未来的收益无法确定，因此本项目
评估结论最终选用成本法的评估结果。
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主
管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地
使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，
但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：
1.将本评估报告用于其他目的经济行为；
2.除国家法律、法规规定外，未经中和谊书面同意将本评估报告或其中部分内容公
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开发布、用于任何报价或其他文件中。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报
告书全文并特别关注本报告书特别事项说明部分。
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关于山东中亿集团有限公司转让持有的
山东如意毛纺集团有限责任公司 27.55%股权项目
资产评估报告书
中和谊评报字（2013）11002 号
山东如意毛纺集团有限责任公司：
北京中和谊资产评估有限公司（以下简称“中和谊”或我公司）接受贵公司的委托，
根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，依据独立、客观、公正的原则，
采用公认的评估方法，对山东中亿集团有限公司转让持有的山东如意毛纺集团有限责任
公司27.55% 股权经济行为涉及的山东如意毛纺集团有限责任公司股东全部权益价值，
按照必要的评估程序执行评估业务，对山东毛纺集团有限责任公司股东全部权益在2013
年6月30日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的的其他评估报告使用者
本次资产评估项目的委托方为：山东如意毛纺集团有限责任公司，被评估单位为山
东如意毛纺集团有限责任公司，其他评估报告使用者为业务约定书约定或者法律法规规
定的使用者。
1） 委托方和被评估单位简介
被评估企业：山东如意毛纺集团有限责任公司（以下简称“毛纺集团”）
企业法人营业执照注册号：370800400001688
住所：济宁市高新区如意工业园
法定代表人：董彰
注册资金：人民币 9982 万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：棉印染产品、化纤产品、针织产品的生产、销售；对外投资（不含国家
有专项规定的项目）。
2） 毛纺集团历史沿革
毛纺集团前身是设立于 1972 年的山东济宁毛纺织厂，隶属于济宁市纺织工业公司。
1992 年 10 月 19 日，根据济宁市体改委、济宁市经贸委《关于同意成立山东如意毛纺集
团总公司的批复》（济体改【1992】15 号、济经字【1992】122 号）文件，成立了以毛
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纺织厂为主体的山东如意毛纺集团总公司。
1996 年 2 月 28 日，经济宁市人民政府、山东省经济委员会以济政字（1996）12 号
文件批准，依据公司法将山东如意毛纺集团总公司改制为国有独资的有限责任公司，注
册资本 4885 万元，更名为山东如意毛纺集团有限责任公司，授权经营国有资产。
1999 年 8 月，如意集团被国家经贸委列入债转股企业推荐名单，中国东方资产管理
公司（以下简称“东方资产”）为牵头实施债转股的资产管理公司，2000 年 11 月 15
日，国家经贸委以国经贸产业【2000】1086 号文批准如意集团实施债转股。2002 年 6
月 21 日，如意集团完成了债转股的工商变更登记，东方资产和中国华融资产管理公司
（以下简称“华融资产”）分别将其享有的如意集团 3180 万元和 2442 万元债权转换为
对如意集团的股权，转股后，如意集团由国有独资公司变更为股权多元化的有限责任公
司，注册资本 7232 万元，股权结构如下：
股东名称 出资金额（万元） 比例%
中国东方资产管理公司 3180 43.97
中国华融资产管理公司 2442 33.77
济宁市国有资产管理委员会 1610 22.26
合计 7232
2002 年 12 月，济宁如意印染有限公司与东方资产、华融资产、如意集团共同签署
了债务出售协议，由如意印染有限公司购买东方资产、华融资产债转股后剩余债权，为
实现投资主体多元化，经公司 2002 年临时股东会通过，2002 年 12 月，如意印染将自东
方资产和华融资产购入的 2750 万元债权，以债转股的形式实现对如意集团增资 2750 万
元；华融资产将其持有的 2442 万元股权转让给山东如意科技集团公司（以下简称“如
意科技“），完成增资后和股权转让后，如意集团的注册资本由 7232 万元增加至 9982
万元，股权结构如下：
股东名称 出资金额（万元） 比例%
中国东方资产管理公司 3180 31.86
山东如意科技集团有限公司 2442 24.46
济宁如意印染有限公司 2750 27.55
济宁市国有资产管理委员会 1610 16.13
合计 9982
由于如意印染生产经营和扩大产能、增加设备投入的资金需求，经双方公司股东会
批准，2004 年 3 月，如意印染将其持有的 2750 万元股权转让给山东中亿集团有限公司
（以下简称“山东中亿”），目前如意集团注册资本为 9982 万元，股权结构如下：
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股东名称 出资金额（万元） 比例%
中国东方资产管理公司 3180 31.86
山东如意科技集团有限公司 2442 24.46
山东中亿集团有限公司 2750 27.55
济宁市国有资产管理委员会 1610 16.13
合计 9982
3）山东如意毛纺集团对外长期投资简介
——北京如意隆呢绒销售中心。
位于北京市西城区西四南大街 36 号，法定代表人：宋岳。注册资金：50 万元。毛
纺集团出资 50 万元，出资比例占 100%。
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：销售精纺呢绒、兔毛纱、机械电器
设备、五金交电、针纺织品、工艺美术品、服装。该公司正常经营。
——山东济宁如意毛纺织股份有限公司（简称：山东如意 002193），
位于济宁市如意工业园，法定代表人：邱亚夫。股本：16000 万股。毛纺集团出资
4560 万元，持股比例 28.5%
山东如意是经省体改委鲁体改生字［1993］第 370 号文批准，由山东济宁如意毛纺
集团公司作为主要发起人，以其下属山东济宁毛纺织厂主要经营性净资产出资，以定向
募集方式设立的股份有限公司。
2007 年 11 月 26 日经证监委批准公开发行股票 2000 万股，12 月 7 日在深圳上市，
公司注册资本增加至目前的 16,000 万元，其中山东如意毛纺集团有限公司控股 4560 万
元，占出资额 28.5%。
山东济宁如意毛纺织股份有限公司经营范围：中、高档精纺呢绒、精纺毛纱及其相
关产品的生产、销售；批准范围的商品及技术的进出口业务和国内销售业务等。公司目
前纺纱、织布设计生产能力年产 1200 万米。企业生产所需主要原料为澳大利亚原产羊
毛，产品销往世界各地。
——上海新元时装有限公司。注册资本：500 万元。毛纺集团出资 275 万元，出资
比例占 55%，公司经营范围为时装加工。该公司已吊销营业执照。
— —济宁如意房地产开发有限公司。注册资本 1075.25 万元，毛纺集团出 资
795.6855 万元，出资比例占 73.96%。公司经营范围为房地产投资和房地产开发。该公
司已吊销营业执照。
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（三）委托方和被评估企业的关系
委托方和被评估企业为同一公司。
（四）其他报告使用者
其他报告使用者为国家法律规定的其他使用者。
三、评估目的
根据资产评估业务约定书，本次对山东中亿集团公司转让持有的山东毛纺集团有限
责任公司27.55%的股权行为涉及的山东毛纺集团有限责任公司的股东全部权益价值进
行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
四、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为山东毛纺集团有限责任公司的股东全部权益价值，纳入评估对
象和评估范围的资产范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，涉及的范围为山
东毛纺集团有限责任公司申报的于评估基准日的资产和负债，总资产账面价值21,729.84
万元，总负债账面价值27,851.86万元。具体的资产、负债项目内容以企业填报的评估申
报表为准，凡列入申报表内并经过山东毛纺集团有限责任公司确认的资产、负债项目均
在本次评估范围内。
纳入本次评估范围的主要资产包括流动资产（货币资金、应收类款项，存货）、非
流动资产（长期股权投资、房屋建筑物、机器设备、电子设备和车辆）。
——房屋建筑物为服装楼，建成于1996至2001年间，共5900.00平米。
服装楼为砖混结构，于2001年建成并投入使用。办公楼共7层，层高3米。外墙为37
墙，内墙为24墙，基础下均做600mm厚砂石垫层，屋面为混凝土现浇屋面，1层瓷砖、
2-3层水刷石、4层地毯、地面采用200厚地瓜石垫层。外墙除北墙均挂干挂铝塑板，北
侧外墙刷乳胶漆、1层大门为玻璃门、门厅处石膏板造型吊顶、装饰顶灯、楼梯瓷砖装
修，办公楼内墙乳胶漆，地面为600*600瓷砖地面，办公室内硅钙板吊顶，12mm厚铝合
金窗，部分办公室做精装修，办公室为木门，照明及给排水设施齐全，每楼层设一卫生
间，瓷砖地面、瓷砖墙面到顶，普通洁具。
——机器设备主要为电子设备和车辆。
——在建工程为国贸大厦建筑物，大厦位于济宁市太白中路、浣笔泉路路口西北角，
毛纺集团拥有该国贸大厦的7-12层建筑面积共5894.63平米的产权，产权证号如下：
层数 建筑面积 产权证号
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7 920.41 济宁市房权证济字第09446
8 920.41 济宁市房权证济字第09447
9 920.41 济宁市房权证济字第09448
10 920.41 济宁市房权证济字第09449
11 920.41 济宁市房权证济字第09450
12 1292.58 济宁市房权证济字第09451
5894.63
其中第9层抵押给中国进出口银行青岛支行。济宁市房他证字第201100356号，抵押
期限自2011年11月2日至2019年7月23日，抵押额度1000万元。
截至评估基准日，山东毛纺集团有限责任公司财务具体数据如下：
金额单位：万元
账面净值
项 目
A
流动资产 1 16,196.85
长期投资 2 4,195.20
固定资产 3 463.65
其中：建 筑 物 4 457.59
设 备 5 6.06
在建工程 6 874.14
无形资产
其中：土地使用权
其它资产
资产总计 10 21,729.84
流动负债 11 27,851.86
长期负债
负债总计 13 27,851.86
净 资 产 14 -6,122.02
五、价值类型及其定义
本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估企业的生产经营活动会按其现状持续下去，并在可
预见的未来，不会发生重大改变。
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六、评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2013年6月30日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以2013年6月30日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的需要确定的。
七、评估依据
（一）行为依据
1.山东毛纺集团有限责任公司与中和谊签订的《资产评估业务约定书》；
（二）法规依据
1. 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日）；
2. 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日）；
3. 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》
（1992 年 7 月 18 日）；
4. 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年 12 月 31 日）；
5. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号《企业国有产权转让管理暂行
办法》（2003 年 12 月 31 日）；
6. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》
（2005 年 8 月 25 日）；
7. 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有
资产评估管理工作有关问题的通知》（2006 年 12 月 12 日）；
8. 原国家国有资产管理局 国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试行)》
（1996 年 5 月 7 日）；
9. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》 2007
年 3 月 16 日）；
10.《中华人民共和国土地管理法》；
11.《中华人民共和国房地产管理法》；
12.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
13.国土资源部《城镇土地估价规程》；
14. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
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1.《资产评估准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003 年 3 月 1 日）；
4.中国资产评估协会 中评协[2004]134 号《关于印发〈企业价值评估指导意见〉（试
行）的通知》（2004 年 12 月 30 日）；
5.中国资产评估协会 中评协[2007]189 号《关于印发〈资产评估准则—评估报告〉
等 7 项资产评估准则的通知》（2007 年 11 月 28 日）；
6.中国资产评估协会 中评协（2008）218 号《关于印发<企业国有资产评估报告指
南>的通知》；
7.财政部颁布的国内企业会计准则体系。
（四）权属依据
1.设备购置合同、发票、建筑安装工程施工合同等；
2.机动车辆行驶证；
3.房屋产权证复印件；
4.土地使用权证说明；
5.被评估企业提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1. 中国人民银行公布的现行金融机构贷款利率；
2. 山东如意科技集团及子公司提供的记账凭证、发票等；
3. 山东如意科技集团及子公司提供的施工合同、设备订货合同、评估基准日近期
的材料采购合同等；
4. 山东如意科技集团及子公司提供的概（预）算书等有关工程资料；
5. 《山东省建筑工程消耗量定额》（2006）；
6. 《山东省安装工程消耗量定额》（2006）；
7. 《山东省建筑工程消耗量定额》价目表（2006）；
8. 《山东省安装工程消耗量定额》价目表（2006）；
9. 《山东建筑安装工程费用定额》；
10.山东省工程造价管理站颁布的《工程造价信息》（2010 年第 12 期）；
11.国家计委、建设部颁布计价格[2002]10 号文《工程勘察设计收费管理规定》等
建设其他费用取费文件；
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12.国家计委、建设部颁布的建设工程其他费用取费文件；
13.对房屋建、构筑物的实地踏勘、记录；
14.科学技术文献出版社出版《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
15.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议修订)
16.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大
会常务委员会第八次会议通过)
17.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号)
18.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号)
19.原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998 年 8
号令，1998 年 2 月 17 日)
20.国土资源部《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革
和发展的若干意见〉的通知》(国土资发[1999]433 号，1999 年 11 月 25 日)
21.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007，2007 年 8
月 10 日)
22.国土资源部《国土资源部关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国
土资发[2000]105 号，2000 年 3 月 30 日)
23.《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日，第十届全国人大常委会第五次
会议通过)
24.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990 年 5 月 19
日，国务院令第 55 号)
25.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001，2001 年 11
月 12 日)
26.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)
27.企业提供的有关财务资料及其他资料；
28.其他询价资料及有关资产评估的参考资料。
29.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
（六）其他依据
1.被评估企业提供的各类《资产评估明细表》；
2.被评估企业提供的 2009 年至 2012 年审计报告及基准日会计报表、会计凭证、财
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务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、发票等财务资
料；
3.被评估企业相关人员访谈记录；
4.被评估企业提供的其他有关资料。
八、评估方法
（一）评估方法的选择
企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和成本法。根据本次评估的资产特性，
以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案
例，不宜采用市场法；待估企业未进行生产经营，无稳定的收益来源，故无法采用收益
法评估。本次评估采用成本法进行评估。
（二）评估方法简介
◆成本法
成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定山东毛纺集团有限
责任公司公司股东权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减
去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。
采用成本法评估时，对各单项资产，根据所具备的评估条件，选择相应的具体评估
方法。具体报告如下：
一、流动资产
（1）、货币资金：在现场核实的基础上，以现场核查日现金的实盘记录及至评估
基准日期间的收、支凭证、科目余额反推评估基准日的金额作为现金的评估值。对银行
存款的评估以银行对账单、余额调节表核实的实际数额作为评估值。
（2）、应收款项：根据现场核实的情况，逐笔确定是否有坏账的可能，对有可能
收不回来的账项，按账龄分析法估计坏账额，再从这部分应收账项总额中扣除得到评估
值，其余的以核实后的数额作为评估值。
（3）、存货的评估：根据现场核实的情况，企业存货为积压10年以上的毛纺原料
和制品，均已经变质、虫蛀、褪色、变形、企业已经已无可变现价值。
二、非流动资产的评估
（1）长期股权投资的评估
对具有控制或重大影响的长期股权投资，对被投资单位进行整体评估，具体资料取
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得和评估方法同被评估单位。
对虽具有控制的长期股权投资，但被投资单位成立后未进行经营，公司已被吊销营
业执照，企业全额计提减值准备的，获取被投资单位的销户资料和企业证明，评估为0。
对持有的上市公司股权，按照基准日前30日的加权算术平均值确定评估值。
（2）、固定资产-房屋建筑物的评估
本次评估范围内的房屋建筑物为办公用房。
——办公用房基本以自建自用满足自身生产经营需要，出租、交易情况较少，缺乏
采用市场比较法及收益法评估条件，本次评估根据评估目的，以生产和办公类房屋持
续使用为前提，采用成本法进行评估。
成本法计算公式：评估价值=重置成本×成新率
评估人员首先根据被评估建筑物建设规模、建筑结构、建筑质量等方面的不同情况
具体分析，明确重点，依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定，采用相应
方法合理确定建筑安装工程费。在此基础上，考虑必要的前期工程费、其他相关费用和
建设期资金成本等，确定建筑物的重置成本。计算公式为：
重置成本=建筑安装工程费+前期工程费及其他相关费用+建设期资金成本
1．建筑安装工程费
评估人员根据委估房屋建筑物的具体特点和所掌握的资料，采用类比法、重编概
预算法确定建安工程费用。
★预结算调整法：对被评估单位能够提供图纸和预结算书的重要及典型建筑物，
通过核实预结算书中的工程量，在核实后的基础上按现行建筑安装工程预算定额、当地
建筑材料的市场价格确定建安工程费；对被评估单位仅提供了工程预结算价，但未能提
供完整预结算书的建筑物或由于工程规模较大，预结算资料繁杂，评估人员不能对预结
算资料一一调整的建筑物，根据工程预结算价及自工程施工期至评估基准日建安工程费
用的变化系数调整确定建安工程费用。变化系数根据对该工程中各专业的典型预结算书
（即抽取其中一部分）或同类其他工程测算确定。具体计算如下：
土建工程费用计算表
行号 序号 费用名称 费用说明
1 一 直接费 (一)+(二)
