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福建东百集团股份有限公司
非公开发行股票募集资金投资项目可行性研究报告
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行 A 股股票拟募集资金总额 64,700 万元，扣除发行费用后，拟投入以下项
目：
投资总额 使用募集资金投资
序号 项目名称 实施主体
（万元） 金额（万元）
福建东百集团股份
1 东百大厦B楼改扩建项目 35,610.49 35,610.49
有限公司
厦门世纪东百商业
2 厦门蔡塘社区发展中心项目 5,288.87 5,288.87
广场有限公司
福建东百红星商业
3 福州东百红星购物中心项目 4,431.14 4,431.14
广场有限公司（筹）
福建东百集团股份
4 补充流动资金 19,369.50 19,369.50
有限公司
总计 64,700.00 64,700.00
在上述募集资金投入项目的范围内，公司董事会可以根据项目的审批进度、资金需求和轻
重缓急程度等实际情况，对相应募集资金投入顺序进行适当调整。募集资金到位前，公司可以
根据募集资金投入项目的实际情况，以自筹资金先行投入，并在募集资金到位后予以置换。如
扣除发行费用后的实际募集资金少于公司计划的募集资金量，不足部分由公司自筹资金解决。
二、本次募集资金投资项目的可行性分析
（一）东百大厦 B 楼改扩建项目
1、投资项目总体情况
项目名称：东百大厦B楼改扩建项目
项目建设单位：福建东百集团股份有限公司
项目位置：福州市鼓楼区八一七北路84号
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项目主要建设内容：项目建设内容包括东百集团东街店 B 楼的土建工程、给排水工程、
电气工程、暖通工程、消防工程、人防工程、内部精装修以及附属的道路、景观绿化等基础设
施配套工程。
项目概述：本项目为 1 栋地上十层、地下三层的建筑，总建筑面积为 26,531.65 平方米，
其中地上建筑面积为 19,945.74 平方米，地下建筑面积为 6,585.91 平方米。本项目预计投入
金额 35,610.49 万元，预计完工时间为 2015 年 12 月。项目建成后将实现与地铁出入口的直接
连接，并与福州著名景区“三坊七巷”相连，项目前景向好。2014 年 3 月 10 日，福州市城乡
规划局出具的《关于东百集团东街店 B 楼改扩建项目项目建筑设计方案规划审查意见单》（榕
规[2014]建技审字 00079 号），对东百集团东街店 B 楼改扩建项目建筑设计方案提出相关深化
意见，目前公司正依据此意见进一步深化落实该项目建筑设计方案。
2、项目发展前景
（1）项目定位
本次拟实施的东百大厦 B 楼改扩建项目位于福州市东街口商圈的核心位置。目前，东街口
商圈已开业的大型商业设施较多，商业环境成熟，商业经营业态档次较高，商业氛围好，东百
大厦 B 楼改扩建项目建成后运营具有良好的区位优势和市场环境。随着福州市地铁的建设完
工，周边交通和停车设施的逐步完善，项目所处的区位优势将进一步显现。
项目完成后，公司将在原有百货零售的基础上增加餐饮、娱乐、配套化设施等功能性业态，
定位于面向区域内中高端消费市场的集化妆品、珠宝、女装及餐饮和娱乐为一体的综合购物大
厦。
（2）福州城市概况
福州市是福建省省会，位于福建省东部、闽江下游沿岸，是东南沿海重要都市，海峡西岸
经济区的政治、经济、文化、科研中心以及现代金融服务业中心，是首批 14 个对外开放的沿
海港口城市之一。同时，福州市为国家级历史文化名城，全国文明城市，全国宜居城市，2013
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年福布斯中国大陆最佳商业百强城市，是近代中国最早开放的五个通商口岸之一，福州不仅是
中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户，而且是重要的文化中心，辖 5 区 2 县级
市 6 县（即旧称五区八县），并且是海峡西岸建设的中心城市。福州拥有水产业、电子信息业、
机械工业、旅游业、轻纺工业、房地产与建筑建材业六大支柱产业。随着国家新一轮区域发展
政策规划向海西推移，福州作为海西建设的中心城市，其经济增长潜力较大。随着海西建设的
推进，福州 GDP 增速和城镇化进程有了大幅提高，商业环境良好。
（3）福州市商业环境概况
随着经济的不断发展，福州商业服务业业态愈加丰富、结构更加多元，百货商店、大型购
物中心、大型超市、便利店、折扣店、专卖店等各类零售业态发展迅速，特别是具有综合功能
的购物中心实现了快速发展。福州通过不断引进国际国内知名品牌，持续丰富商业市场，有效
带动消费升级，零售业开放程度近年来得到了显著提高。
（4）项目所在地商业环境
东百大厦 B 楼改扩建项目位于福州市鼓楼区，为福州中心城区。近年来，鼓楼区展现了经
济社会增长稳健、机构优化、效益提高、民生改善的良好态势，中高端业态加速集聚，现代服
务业发展迅速。鼓楼区服务业发达，形成了东街口、五一广场、五四路、西二环路等几个重要
商圈。
东街口商圈是福州最著名的核心商业区，1957年东百商场开业，并发展成为福州龙头百货。
1995年新华都百货旗舰店在此开业，2002年大洋百货的旗舰店也在此开业。2004年，东百集团
开设东方百货，并定位中高档，形成错位经营。至此形成了东街口商圈的竞争格局，共同促进
东街口商圈的繁荣。目前，由于福州地铁的修建，周边交通的围堵与不便给区域内的商业经营
带来较大压力。然而，随着地铁线路修建完毕，福州交通拥挤的情况将得到一定程度的缓解，
对地铁沿线的商圈有较大的带动作用。东街口商圈位于未来福州地铁1号线、4号线的地铁换乘
枢纽核心区域，商圈配套成熟，未来东街口商圈地理位置的优越性将随着轨道交通的完善进一
步显现。
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图一：东百大厦B楼改扩建项目周边商圈情况
3、项目经济评价
（1）总投资额估算
序号 工程或费用名称 建筑工程费 设计安装费 合计
（万元） （万元） （万元）
一、地上工程
1 土建工程 8,576.67 -- 8,576.67
2 设备及安装工程 -- 2,612.89 2,612.89
二、地下工程
1 土建工程 9,009.27 -- 9,009.27
2 设备及安装工程 -- 1,449.08 1,449.08
三、其他配套工程
1 变配电工程 477.58 477.58
2 电梯工程 965.00 965.00
3 室外总体工程 120.00 400.00 520.00
四、土地及配套费
1 土地及配套费 -- -- 12,000.00
总计 35,610.49
（2）投资回报分析
项目建设期 18 个月，预计开业时间为 2015 年 12 月。预计该项目静态投资回收期为 6 年
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4 个月，未来 7 年平均利润总额为 7,859.59 万元，未来 7 年平均净利润为 5,894.69 万元，未
来 7 年平均税后投资利润率为 16.55%。
（二）厦门蔡塘社区发展中心项目
1、项目基本情况介绍
项目名称：厦门市蔡塘社区发展中心项目
项目建设单位：厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会
项目位置：厦门市湖里区
项目主要建设内容：本项目实施内容主要为对已承租的厦门市蔡塘社区发展中心物业进行
设计、装修；实施设备购置、安装工程、消防工程、水电工程及其它配套工程等，预计投入装
修等各项费用共计人民币5,288.87万元。该项目预计2014年8月正式对外营业。
项目概述：厦门市蔡塘社区发展中心项目由商业楼房和酒店楼房两部分组成，坐落于厦门
市湖里区吕岭路南侧，西面与厦门忠仑公园相邻，项目规划用地面积为31,182.93平方米，总
建筑面积为128,905.54平方米。其中：商业百货用房面积约43,113.88平方米，大型综合超市
用房面积约20,648.08平方米，酒店用房面积约35,938.08平方米，地下车库及其他设施配套用
房面积约25,056.93平方米，系集时尚精品购物、各种风味餐饮、娱乐、生活配套供给为一体
的家庭型购物中心。
公司承租厦门市蔡塘社区发展中心商业楼的区域主要为半地下室、F1－F4层区域，总租用
面积约43,113.88平方米，计划投资经营中高档百货商场、购物中心及影视厅、餐饮等综合服
务项目。
东百集团已与厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会签订《厦门市蔡塘社区发展中心项目物业
租赁合同》，租赁用途为用作投资经营中高档百货商场、购物中心及影视厅、餐饮等综合服务
项目。租赁期20年，购物中心对外营业之日为租金起算日，租期届满后，在同等条件下东百集
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团享有优先承租权。
目前，厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会已完成项目主体施工，并已移交给公司进行内部
装修，截至本可行性研究报告出具日，公司已投入1,661.81万元用于空调通风工程、中央空调
主机采购、供水设备采购、商场消防工程改造等。以上自筹投入的资金将在募集资金到位后予
以置换。
2、项目发展前景
(1)项目定位
东百集团目前在厦门仅有厦门明发店1家门店，经营面积仅2万平方米，市场份额及影响力
十分有限。通过厦门蔡塘社区发展中心项目的拓展，东百集团在厦门的总营业面积将达到6万
多平方米，同时2家门店还可形成区域互补的市场效应，项目的实施符合东百集团的战略需要。
项目装修改造后将引入百货、餐饮、娱乐、休闲等综合服务项目。项目定位于面向中端消
费市场的集家庭购物、休闲为一体的社区型购物中心。
(2)厦门城市概况
厦门市是福建省的副省级城市，是全国首批实行对外开放政策的经济特区之一。厦门市位
于福建东南端，南接漳州，北邻泉州，东南与金门岛隔海相望；是两岸新兴产业和现代服务业
合作示范区，下辖6个行政区：思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安，户籍人口177万，常住
人口252万。
(3)厦门市商业环境概况
厦门商业分布呈现东西分布特点，主要商圈包括中山商圈、火车站商圈、富山商圈、SM
商圈、禾祥商圈、万达商圈、瑞景商圈等。厦门现有商业主要分布在中山路及厦禾路、嘉禾路
沿线，呈现百货和购物中心齐头并进格局，各商圈既独立呈现又有不同程度的联动和辐射。未
来厦门市商业格局有向着多元化、复合度高的购物中心发展的趋势。就发展区位判断，未来的
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商业核心区域将沿着BRT线路向老城区以外区域延伸发展。
根据《2013年厦门市国民经济和社会发展统计公报》，厦门市2013年地区生产总值达到
3,018.16亿元，同比增长9.4%，社会消费品销售总额974.51亿，同比增长10.5%。城镇居民人
均可支配收入41,360元，同比增长10.1%。其中，人均工资性收入30,713元，同比增长7.3%；
城镇居民人均消费性支出26864元，同比增长7.8%，城镇居民恩格尔系数34.1%。由此可以看出
居民消费需求比较旺盛。
随着厦门岛内地产开发的重点向东北部转移，商业也逐渐从西海域扩展到东海域，从老城
区向新城区延伸。枋湖片区、五缘湾片区和湖边水库片区已成为近期厦门重点建设的区域。湖
边水库片区作为重点建设区域之一，具备较好的发展前景。
（4）项目所在商圈规划分析
该项目位于厦门市湖里区，湖里区成立于1987年11月，位于厦门岛北部；现辖有五个街道：
湖里街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道；面积63.41方公里，占厦门岛面积的
47%，海岸线长达24公里；总人口70.98万人，其中户籍人口19.58万人，外来人口51.4万人；
是进出厦门岛的门户，厦门经济特区的发祥地，中国十大港口、航空港之一。根据《2013年厦
门市国民经济和社会发展统计公报》，2013年，湖里区实现地区生产总值732.16亿元，增长
12.0%；全年区级公共财政预算收入增长27.5%，经济发展情况较好。
项目所在湖边水库片区周边聚集了万科、保利、宝龙等大量高端社区，且处于万达商圈、
瑞景商圈、SM商圈形成的三角区域中的相对商业空白区域，项目西面紧邻BRT快速车道、忠仑
公园，东面紧邻软件园。所在区位交通便利，商业氛围浓厚，区域内消费者较为稳定。目前，
该片区内尚无同类大型集中式综合型商业项目，随着本项目的开业，将有力解决片区内集中式
商业项目不足的问题，对项目周边消费者吸引力较大。
图二：厦门蔡塘社区发展中心周边商圈情况（红色区域为项目所在地）
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3、项目经济评价
（1）总投资额估算
序号 工程或费用名称 工程价格
（万元）
1 强电工程、扶梯设备及空调设备 1,812.00
2 室内装修及配套设施 3,326.87
3 不可预见项目 150.00
总计 5,288.87
（2）投资回报分析
项目建设期6个月，预计开业时间为2014年8月。预计该项目静态投资回收期为8年3个月，
未来9年平均利润总额为944.89万元，未来9年平均净利润为708.66万元，未来9年平均税后投
资利润率为13.40%。
（三）福州东百红星购物中心项目
1、投资项目总体情况
项目名称：福州东百红星购物中心项目
项目建设单位：福建红星美凯龙置业有限公司
项目位置：仓山区金山浦上大道与闽江大道的交汇处
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项目主要建设内容：本项目实施内容主要为对已承租的福州红星国际广场物业进行装修、
设计；实施设备购置、安装工程、消防工程、水电工程及其它配套工程等，预计投入装修等各
项费用共计人民币4,431.14万元。目前该项目正由福建红星美凯龙置业有限公司进行项目主体
施工，预计将于2014年8月完成交付，本公司将于交付日后进行内部装修工作，预计开业日为
2014年12月。
项目概况：红星国际广场城市综合体项目分二期开发，首创福州双MALL模式(即一期的百
货MALL和二期的家居MALL)。该项目一期集SOHO办公，铂金住宅、大型商业中心、主题街等产
品形态于一体，项目二期规划包括福州首个红星美凯龙自建第八代家居旗舰店及四星级酒店
等。
公司承租福州红星国际广场的一期大型购物中心地下一层、地上一至六层的部分区域（共
计七层），总建筑面积 45,182 平方米。随着福州东百红星购物中心项目的实施，东百集团将进
一步扩大福州地区商业版图，并与东街口商圈东百东街店、东方东街店；台江商业圈东百元洪
店、东方群升店形成互补，有利于公司进一步巩固福州地区的市场地位。本项目由东百集团的
子公司福建东百红星商业广场有限公司负责实施，目前福建东百红星商业广场有限公司正在办
理工商注册登记手续。
东百集团已与福建红星美凯龙置业有限公司签订《物业租赁合同》，租赁用途为用作“东
百集团自有或其关联品牌”从事百货、餐饮店、休闲娱乐项目、生活便利设施、文化中心等有
关服务。东百集团有权以转租、合作等方式经营，且无需事先取得福建红星美凯龙置业有限公
司的同意或办理报备手续。
本租赁合同租赁期 20 年，租期届满后，东百集团若需要续租，需在租赁期满前 12 个月书
面向福建红星美凯龙置业有限公司提出续租要求，在同等条件下东百集团享有优先承租权。
2、项目发展前景
（1）项目定位
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公司承租福州红星国际广场的大型购物中心地下一层、地上一至六层的部分区域（共计七
层）的商业物业及相应综合配套设备、设施开设百货使用。装修改造并投入使用后，项目将依
托东百集团的优势引入国内外知名珠宝、化妆品、女装企业，并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元
化业态，项目定位于面向区域内中端消费市场，集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的购物中心。
（2）福州城市概况
详见本节之“二、投资项目基本情况”之“（一）东百大厦 B 楼改扩建项目”之“2、项目
发展前景”之“（2）福州城市概况”。
（3）福州市商业环境概况
详见本节之“二、投资项目基本情况”之“（一）东百大厦 B 楼改扩建项目”之“2、项目
发展前景”之“（3）福州市商业环境概况”。
（4）项目所在商圈规划分析
福州东百红星购物中心项目位于福州市仓山区。仓山区位于福州市南部，作为福州城市“南
进”战略实施重点区域，区域经济呈现发展快、结构好等特点，近年来，许多高品质楼盘接连
入驻仓山区，区域内的商业消费能力得到提升，商业服务业发展迅速，第三产业服务能力和水
平不断提高，消费对区域经济增长的拉动作用不断增强。在大项目建设和规划上，仓山区积极
推进城市商业体项目建设，区内已建成数个商业综合体，消费市场持续繁荣。
福州东百红星购物中心项目坐落于仓山万达商圈，项目地理位置优越、交通便利，辐射区
域居民住宅集中，消费人群集中、稳定且未来增速可预期；目前周边地区商业氛围浓厚，因此，
福州东百红星购物中心项目的建成将进一步完善区域内的商业业态，满足区域内居民的多元化
消费需求。
仓山万达商圈作为福州的新商业中心，原有的仓山万达广场、乐都汇广场的建成吸引了仓
山区周边大量的客流，随着红星国际广场购物中心的投入运营，仓山商圈的客流量及市场影响
力将进一步扩大。
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图三：福州东百红星购物中心周边商圈情况
3、项目经济评价
（1）总投资额估算
序号 工程或费用名称 工程价格
（万元）
1 室内装修及配套设施 2,768.08
2 空调管线及水电工程 1,203.06
3 室内规划设计费用 360.00
4 不可预见项目 100.00
总计 4,431.14
（2）投资回报分析
项目建设期 4 个月，预计开业时间为 2014 年 12 月。预计该项目静态投资回收期为 7 年 4
个月，未来 8 年平均利润总额为 966.84 万元，未来 8 年平均净利润为 725.13 万元，未来 8
年平均税后投资利润率为 16.36%。
（四）补充流动资金项目
公司拟将本次非公开发行股票募集资金中的 19,369.50 万元用于补充公司流动资金。补充
流动资金的必要性如下：
1、补充流动资金是满足公司经营的需要
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公司的主营业务是百货商场、超市、购物中心的运营管理，公司通过自建、租赁等途径获
得店铺资源，在资产规模和店铺数量上扩大规模，从而实现公司经营的发展和业绩的提升。截
至本可行性研究报告签署日，公司正式营业的百货、购物中心及超市共 6 家，本次非公开发行
股票募集资金投资项目建设完成后，相关设施将立即投入运营。此外，根据公司未来发展战略
规划，公司力争在几年内面向全省、辐射全国，并计划拓展数个新的项目。公司迅速的发展需
要更多的营运资金，而本次募集资金用于补充流动资金正是在公司业务发展需要基础上对营运
资金的有效补充。
2、补充流动资金可以优化公司财务结构，降低财务风险和费用
截至 2013 年底，公司长期借款余额 8.86 亿元，短期借款余额 1.96 亿元。2011 年末、2012
年末和 2013 年末公司的资产负债率分别为 34.99%、52.18%和 65.07%，呈现逐年上升的态势。
资产负债率的逐年上升导致公司的财务风险和成本逐年提高，公司的债务结构需要进一步优
化。且近年来公司处于业务调整及扩张期间，现金流压力较大。
公司的经营模式决定了公司的快速发展需要较大规模的资金支持。在目前负债水平较高、
财务风险和财务成本存在压力的情况下，公司难以通过债务融资和自身留存收益的积累满足扩
大经营规模、持续快速提升业绩水平的需要。通过本次非公开发行募集资金补充流动资金，将
缓解公司的资金紧张，促进公司的经营发展。
三、本次募集资金投资项目的必要性分析
（一）战略布局需要
东百集团作为福州百货零售领先企业，一直以“立足福州、辐射福建、放眼全国”作为企
业发展的战略规划，福州与厦门作为福建省的两大主要城市，对企业在福建市场的布局有着重
要的战略意义，本次非公开发行股票募集资金投资项目建设完成后，相关设施将立即投入运营。
项目的实施符合企业的长期发展战略，募集资金投资项目的成功推进，将极大地促进东百集团
在福州及厦门市场的整体影响力，公司有望进一步提高在福州和厦门百货零售的市场份额。
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（二）区域布点的需要
近年来，随着城市商圈外扩，新商业中心不断崛起，对于公司而言，积极寻求有潜力的潜
在商圈及商业项目对公司的可持续发展具有重要的意义，本次募投项目的实施，将使得新建百
货商店或购物中心与现有其他门店形成良好的商圈互补，巩固公司在核心商圈的传统优势的同
时，满足公司对新区域商圈布点的战略需求。
此外，东百集团在厦门仅有东百明发购物中心一家门店，经营面积仅 2 万平方米，在市场
份额及影响力方面十分有限，通过蔡塘商业发展中心项目的拓展，公司在厦门的总营业面积将
达到 6 万多平方米，两家门店不但可形成区域互补的市场效应，同时通过区域内部招商、管理
团队、联合推广等资源的优化配置，可有效降低营销、人工等相应成本，该项目的实施符合东
百集团对商业项目进行区域互补的战略需要，同时也将有效提高东百在厦门市场的影响力。
（三）业态发展的需要
本次募集资金投资项目将依托东百集团的优势引入国内外知名珠宝、化妆品、女装企业，
并合理增加餐饮、休闲娱乐、配套服务等功能业态的占比，在一定程度上改善公司经营业态以
百货零售为主，经营业态较为单一的现状，本次募集资金投资项目的实施符合行业的整体发展
趋势，有利于公司进一步优化业态结构。
四、本次募集资金对公司经营管理、财务状况等的影响
（一）本次非公开发行对公司经营管理的影响
1、本次发行对公司业务的影响
本次发行完成后，募集资金将用于东百大厦 B 楼改扩建项目、厦门蔡塘社区发展中心项目、
福州东百红星购物中心项目及补充公司流动资金，通过本次非公开发行股票，公司有望进一步
完善全省布局，提高公司在福州、厦门百货零售行业的市场份额。
2、本次发行对公司业务收入结构的影响
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公司主营业务仍为零售业，公司的业务结构不会因本次发行而发生重大变化。
（二）本次非公开发行对财务状况的影响
本次非公开发行募集资金到位后，将对公司的财务状况带来积极的影响，公司净资产规模
将大幅提高，公司的资金实力将迅速提升，资产结构优化，偿债能力提高，从而有效降低公司
财务风险，提高公司整体抗风险能力。本次发行后将扩大零售业务的规模效应，从而逐步提升
公司的盈利能力。募集资金用于补充流动资金后，公司的营运资本增加，银行借款减少，财务
费用将随之减少，营运能力得以增强，因此本次发行将有助于提高公司的整体盈利能力和抵御
市场风险的能力。本次发行完成后，公司筹资活动现金流入将大幅增加，随着公司募集资金的
合理运用，公司筹资能力增强，未来筹资活动产生的现金流量将有所增加。
截至 2013 年 12 月 31 日，公司（合并报表）的资产负债率为 65.07%（已经审计），资产
负债率水平较高。本次非公开发行完成后，公司的负债率水平将有所降低，资产负债结构将更
趋于合理。以 2013 年 12 月 31 日合并财务报告为基础，假设本次非公开发行方案已顺利完成，
且不考虑发行费用及其他事项影响的情况下，通过本次非公开发行，将显著降低公司资产负债
率至 54.41%，因此发行后，亦不存在负债比例过低的情况。
福建东百集团股份有限公司董事会
2014 年 5 月 11 日
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