华联控股股份有限公司 2013 年度报告全文
华联控股股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
华联控股股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长董炳根、总经理徐笑东及副总经理兼财务负责人苏秦声明：保
证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介 ............................................................. 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................ 8
第四节 董事会报告............................................................ 9
第五节 重要事项 ............................................................ 32
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 37
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 44
第八节 公司治理 ............................................................ 51
第九节 内部控制 ............................................................ 55
第十节 财务报告 ............................................................ 57
第十一节 备查文件目录 ...................................................... 142
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释义
释义项 指 释义内容
公司或本公司 指 华联控股股份有限公司
华联集团 指 华联发展集团有限公司
深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司
华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司
华达新公司 指 深圳市华达新置业有限公司
杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司
浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产开发有限公司
华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产开发有限公司
深中冠 指 深圳中冠纺织印染股份有限公司
大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 深圳证券监督管理局
深交所 指 深圳证券交易所
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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重大风险提示
1、政策调控风险。国家对房地产行业实施的严厉调控仍将持续，随着利率
市场化进程、不动产登记制度以及银行收紧房贷等影响因素的持续发酵，房地
产市场环境与经营环境越发严峻，若在建、拟建项目缺乏足够资金支持，公司
扩张速度甚至日常运营都会受到制约和影响。
2、市场竞争加剧的风险。国内保障房运行机制日趋成熟，日前又强调将增
加中小户型商品房和共有产权住房供应，商品房住宅市场竞争或趋向于白热化，
房地产企业存在去库存化压力，或对公司经营目标及销售计划构成影响。
3、经营风险。公司目前正处新建、拟建项目资金投入的高峰期，如果资金
需求缺口问题不能有效解决，项目存在延期开发、延期竣工的风险。
4、其他风险。更新单元项目的申报进度及周期的不可控性会直接影响该项
目的开发进度、工期；天气等不可预测或不可抗力因素的发生，会直接影响工
期。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 华联控股 股票代码
变更后的股票简称（如有） 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 华联控股股份有限公司
公司的中文简称 华联控股
公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） UDC
公司的法定代表人 董炳根
注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.udcgroup.com
电子信箱 hlkg000036@udcgroup.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 孔庆富 沈 华
深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
联系地址
1103 室 1104 室
电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257
传真 (0755)83667583 (0755)83667583
电子信箱 kongqf@udcgroup.com shenh@udcgroup.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》和《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码
首次注册 1989 年 09 月 11 日 深圳市 440301102894519 440301192471500 19247150-0
报告期末注册 2013 年 08 月 05 日 深圳市 440301102894519 440301192471500 19247150-0
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层
签字会计师姓名 王广旭、杨春祥
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 192,607,974.63 348,119,741.57 -44.67% 506,728,642.78
归属于上市公司股东的净利润（元） 79,814,380.99 59,012,399.85 35.25% 69,408,577.22
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
18,275,314.36 58,622,365.74 -68.83% 69,108,606.10
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -265,751,989.11 -166,836,997.20 -59.29% -434,705,808.41
基本每股收益（元/股） 0.0710 0.0525 35.24% 0.0618
稀释每股收益（元/股） 0.0710 0.0525 35.24% 0.0618
加权平均净资产收益率（%） 4.34% 3.33% 1.01% 4.07%
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%) 2011 年末
总资产（元） 4,195,887,407.95 4,267,243,630.88 -1.67% 3,862,281,776.98
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,873,889,510.97 1,803,263,889.99 3.92% 1,738,131,360.09
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
本期非流动资产处置损益
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值 较上期有较大变化，主要
82,217,844.62 -654,449.43 688,338.15
准备的冲销部分） 为出售华达新公司股权取
得投资收益所致。
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 420,000.00 670,000.00 200,000.00
政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,381,987.50 471,201.15 -98,012.11
减：所得税影响额 198,565.23 93,416.98 187,406.31
少数股东权益影响额（税后） 24,282,200.26 3,300.63 302,948.61
合计 61,539,066.63 390,034.11 299,971.12 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说
明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年，是公司推进房地产主业进入良性发展的重要之年。
面对复杂多变的国内外经济形势，在国内房地产市场持续、严厉调控形势下，公司通过及时调整经营策略，发挥自身的
比较优势，积极应对，顺势而为。一是重点推进杭州“钱塘会馆”和“全景天地”两项目工程建设、竣工验收、营销推广，
以及“时代大厦”的招租运营等工作；完成“半岛小镇”项目规划与建筑设计方案报批手续，进行前期施工。二是大力推进
深圳拆除重建项目的申报与报建工作：宝安区“新安华联片区”项目被列为深圳市2013年度重大项目，通过了建设工程设计
方案审批，获得了建设用地规划许可证，完成了规划建设设计和临建搭设，推进了基坑支护工程施工。南山区“华联工业园
B区”项目被纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，该项目的专项规划方案已上报，2014年3月获审批通过并
公示。“华联工业园A区”项目进行了部分土地置换意见和合作开发权益分配方案的研讨。三是物业管理推进集团化运作，
物业经营收入再创历史新高。
2013年，公司实现营业收入和利润分别为19,261万元、7,981万元。
(一)、房地产业务
1、杭州方面
杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”(低密度纯住宅)两大项目。其中，
“UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘会馆”和“全景天地”三大子项目组成。
“钱塘会馆”项目：该项目2013年下半年全面进入竣工验收阶段，完成了卫生、环保、消防、城管等十二项职能部门验
收，年末正在进行规划、交警、人防等验收工作；精装修工程方面：完成了A、B样板房精装修和A、B、C三个单元大堂的装
修工作。在销售策划方面：主要从“样板房精装修配合、前期营销定位及销售筹备、后期视觉物料设计、现场展示包装”四
个方面开展了相关工作。基本明确了营销思路，确定了项目产品定位、市场定位和推广方向，制定了前期销售策略和销售方
案。
此外，该项目前期物业管理的各项准备工作已启动，明确了物业管理操作模式和服务标准，进入实质性工作环节。该项
目2014年一季度完成全面验收工作，并取得预售许可证。
“全景天地”项目：该项目2013年6月完成裙楼结构建设；8月完成2号楼(公寓)主体结构封顶；9月完成1号楼(酒店)9
层以下钢结构子分部质检验收，11月完成1号楼主体结构封顶。12月末，砌体工程已完成地下室部分的80%，裙房部分60%。
1号楼标准层完成至5层，2号楼完成了14-20层。安装工程完成进度30％，幕墙埋件工作完成了80％，幕墙设计图纸研讨及
施工单位进场前准备工作全面展开，完成万豪酒店两套样板房的实施，并完成了万豪酒店管理公司的样板评审。
“时代大厦”项目：2013年租金收入3018万元，租金收缴率100%。目前进驻的区域性总部企业有15家，去年又成功签约
了葛兰素史克、荣盛控股、龙湖地产等多家国际国内知名企业。通过联合政府，贯彻营造“国际化企业总部大楼”战略、建
设性设想，“时代大厦”目前已成为钱江新城总部经济发展过程中的杰出项目。
由于出租对象定位为高端客户，并要求整层租赁，招租难度相对较大，“时代大厦”的出租率没有达到公司预期目标。
千岛湖“半岛小镇”项目：该项目为低密度、高端的现代风格住宅项目，计划分两期进行开发。2013年2月完成项目的
清表工程；由于该项目地形较为复杂，本年度对其规划与建筑设计方案进行了反复论证、多轮修改；8月完成了规划与建筑
设计方案并上报；11月获当地主管部门审批通过。目前已确定施工单位，完成了区内公共设施如电信等迁移选址，临建设施、
临时占地等前期工作的审批手续，正在积极推进该项目的扩初设计、市政设计、景观设计、勘察和地质灾害治理设计等工作，
并进行前期施工。2014年3月，该项目正式开工建设。
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2、深圳方面
深圳地产项目包括：宝安区“新安华联片区”、南山区“华联工业园B区”和“华联工业园A区”等三个更新单元项目。
宝安区“新安华联片区”项目：该项目被列为深圳市2013年度重大项目，通过了建设工程设计方案审批，获得了建设
用地规划许可证，完成了规划建设设计和临建搭设，推进了基坑支护工程施工。2014年4月，该项目正式开工建设。
该项目未能按公司原定计划进度取得《用地规划许可证》及签署《土地出让合同》，主要是受到新版《深圳市建筑设计
管理规定》施行和深圳市《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》实施等客观因素影响所致。项目的扩初
设计、施工图设计等工作进度也受到不同程度影响，目前该项目申报、报建工作进展较为顺利，准备进入桩基施工阶段。为
了推进该项目建设的顺利进行和加强项目管理，公司还制定了多项针对性、基础性管理规定，如《宝安27区华联旧改项目参
建方工作指引手册》、《基坑支护及土方开挖操作指引》等，通过严格现场施工管理，推进工程建设保质保量及按期完成。
南山区“华联工业园B区”项目：该更新单元项目已获批列入《2012年深圳市城市更新计划第四批计划》。经过多次论
证、调整，完成了《华联南山B区城市更新专项规划》并上报深圳市更新办，2014年3月获得批准并公示。
南山区“华联工业园A区”项目：完成了《关于A区与相邻地块置换的建议》，并与有关部门进行了用地规划意向方面
沟通与协调；对申报主体、开发主体的确立以及A区整体项目定位和规划等开展了相关专项研讨工作。该地块涉及其他方的
权益，双方尚未就合作开发权益的分配比例等事宜达成一致意见，鉴于此，A区项目未完成法定图则修编及申报的计划。
为缓解公司资金压力，推动上述更新单元建设项目的顺利进行，2013年4月，经公司第七届董事会第十三次会议审议批
准，以29,000万元向深圳兆涛投资公司出售了华达新置业公司100%股权，与其收购的成本价相比，溢价近40%。
(二)、物业管理业务
2013年是华联物业集团组建的第一年，也是华联物业夯实基础、规范管理，进行集团化建制和运营管理的开启之年。
华联物业2012年7月获国家一级管理资质，并以此为契机组建了物业集团。2013年，华联物业集团通过建立健全系列规
章制度和物业服务规范，进一步强化内部管理，对外注重树立品牌形象，提升服务品质，对内通过整合华联旗下物业资源，
实施统一规划、统一管理，异地分支机构也开始纳入集团化管控，逐步推进集团化建设，深化集团化运作与管理。物业集团
各下属企业在开源节流、节能降耗、稳定出租率和提高租赁价格等方面下功夫，取得了较好的经营业绩，沪深杭三地物业租
金收入1.66亿元，客户满意率达95%以上，公司物业管理业务继续保持着稳健向好的发展势头。
二、主营业务分析
1、概述
2013年公司实现营业收入19,261万元，比2012年减少15,551万元，主要是本期可结转的房地产销售收入减少所致。公司
2013年的房地产销售收入来源于深圳华联城市山林二期尾盘销售及浙江兴财公司雅仕苑的车位销售，2013年，两项目共结转
销售收入1,246万元，比2012年减少16,171万元，减少的比例为92.85%。此外，公司2013年实现租金及相关收入16,551万元，
比2012年增加1,126万元。2013年房地产销售占公司主营业务收入的7.00%，租金及相关收入占公司主营业务收入的93.00%。
经大华会计师事务所审计，公司2013年归属于母公司所有者的净利润为7,981万元，比2013年增加2,080万元，增加的比
例为35.25%，主要是本期控股子公司深圳华联置业出售所持有的华达新置业股权取得投资收益所致。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司经营计划实施进度与计划目标基本一致。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
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2、收入
说明
公司2013年的收入主要来源于自有物业出租、深圳华联城市山林二期尾盘销售及浙江兴财公司雅仕苑的车位销售。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 22,010,364.88
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 11.43%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 第1名 6,700,000.00 3.48%
2 第2名 5,300,000.00 2.75%
3 第3名 3,618,147.24 1.88%
4 第4名 3,385,019.11 1.76%
5 第5名 3,007,198.53 1.56%
合计 -- 22,010,364.88 11.43%
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产销售 2,499,918.56 3.12% 38,509,520.78 33.37% -93.51%
租金及相关收入 77,750,108.10 96.88% 76,904,461.26 66.63% 1.10%
说明
本公司主业为房地产开发，成本构成与其他行业存在较大差异。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 232,217,181.13
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 94.18%
公司前 5 名供应商资料
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□ 适用 √ 不适用
4、费用
财务费用本期为19,431,082.72元，上期为3,388,601.15元，本期比上期增加16,042,481.57元，增加比例为473.42%，增长
原因为借款增加导致利息增加、上期深圳华联置业收到\"云鸿大厦\"相关利息所致。
5、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 280,313,047.58 353,199,680.98 -20.64%
经营活动现金流出小计 546,065,036.69 520,036,678.18 5.01%
经营活动产生的现金流量净额 -265,751,989.11 -166,836,997.20 -59.29%
投资活动现金流入小计 7,685,967,645.67 6,219,609,426.95 23.58%
投资活动现金流出小计 7,357,836,811.87 6,259,331,821.37 17.55%
投资活动产生的现金流量净额 328,130,833.80 -39,722,394.42 926.06%
筹资活动现金流入小计 170,000,000.00 420,000,000.00 -59.52%
筹资活动现金流出小计 226,659,274.41 58,042,408.82 290.51%
筹资活动产生的现金流量净额 -56,659,274.41 361,957,591.18 -115.65%
现金及现金等价物净增加额 5,713,516.81 155,354,506.65 -96.32%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）、经营活动产生的现金流量净额2013年比2012年减少59.29%，主要是本期销售收入较少,但本期支付的工程款等较多所
致；
（2）、投资活动产生的现金流量净额2013年比2012年增加926.06%，主要是出售华达新股权及取得投资收益所致；
（3）、筹资活动现金流入小计2013年比2012年减少59.52%，主要是本期取得的银行借款减少；
（4）、筹资活动现金流出小计2013年比2012年增加290.51%，主要是本期归还的借款及借款利息增加所致；
（5）、筹资活动产生的现金流量净额2013年比2012年减少115.65%，主要是本期归还的借款较多，但本期取得的银行借款较
少所致；
（6）、现金及现金等价物净增加额2013年比2012年减少96.32%，主要是本期经营活动产生的现金流量净额、筹资活动产生
的现金流量净额均比上年减少所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为-265,751,989.11元，本年度实现净利润为114,888,220.05元，两者存在
差异的原因主要是公司的后续项目还在建设期，本期投入的资金较多。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产销售 12,458,523.00 2,499,918.56 79.93% -92.85% -93.51% 2.04%
租金及相关收入 165,509,284.30 77,750,108.10 53.02% 7.3% 1.1% 2.88%
分地区
华东 74,101,856.81 23,239,632.21 68.64% -63.02% -58.2% -3.62%
华南 103,865,950.49 57,010,394.45 45.11% -18.88% -4.7% -8.17%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
货币资金 1,243,290,153.71 29.63% 1,233,620,136.90 28.91% 0.72% 不适用
应收账款 4,976,346.88 0.12% 6,424,609.24 0.15% -0.03% 不适用
存货 1,693,060,563.26 40.35% 1,754,897,204.56 41.12% -0.77% 不适用
投资性房地产 578,100,826.05 13.78% 548,300,977.02 12.85% 0.93% 不适用
长期股权投资 67,428,826.50 1.61% 64,678,624.74 1.52% 0.09% 不适用
固定资产 105,129,472.54 2.51% 102,494,791.36 2.4% 0.11% 不适用
结转至投资性房地产
在建工程 2,268,141.20 0.05% 4,789,829.12 0.11% -0.06%
所致
2、负债项目重大变动情况
单位：元
华联控股股份有限公司 2013 年度报告全文
2013 年 2012 年
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
短期借款 100,000,000.00 2.38% 100,000,000.00 2.34% 0.04% 不适用
主要原因为部分长期借款接近还款
长期借款 190,000,000.00 4.53% 550,000,000.00 12.89% -8.36% 期限转至一年内到期的非流动负债
