京能置业股份有限公司 2013 年年度报告
京能置业股份有限公司
600791
2013 年年度报告
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京能置业股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审
计报告。
四、 公司负责人徐京付、主管会计工作负责人黎建萍及会计机构负责人高京兰
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：根据公司实
际经营情况及 2014 年业务发展计划，公司拟进行现金利润分配，以公司总股本
45288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.50 元（含税），共计派发现金
22,644,000 元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司 2013 年度不进行公积金
转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的
实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
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目 录
第一节 释义及重大风险提示 ................................................................3
第二节 公司简介 ....................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ........................................................6
第四节 董事会报告 ................................................................................8
第五节 重要事项 ..................................................................................17
第六节 股份变动及股东情况 ..............................................................21
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................26
第八节 公司治理 ..................................................................................31
第九节 内部控制 ..................................................................................34
第十节 财务会计报告 ..........................................................................35
第十一节 备查文件目录 ....................................................................104
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源投资（集团）有限公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
人民币元、人民币万元、人民币
元、万元、亿元 指
亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的风险，请查阅\"第四节董事会报告\"中董事
会关于公司未来发展的讨论与分析中关于\"可能面对的风险因素及对策\"部分的
内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文名称简称 京能置业
公司的外文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEIH-ZY
公司的法定代表人 徐京付
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路 8 号 北京市海淀区彩和坊路 8 号
联系地址
天创科技大厦 12 层西侧 天创科技大厦 12 层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西八层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧
公司办公地址的邮政编码
公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
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公司报告期内注册情况未变更。
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司于 1997 年 1 月 30 日上市，主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金
银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、
装饰装潢等。 2001 年 7 月，公司进行了重大资产置换，置换后, 公司主营业务变更
为房地产开发与经营。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市时第一大股东为贵州省国有资产管理局，持股比例为 37.62%。公司第
一大股东后续变更情况如下：1997 年，第一次变更为海通证券有限责任公司，持股
比例 26.26%；1999 年，第二次变更为北京市天创房地产开发公司，持股比例为
29.59%；2005 年，第三次变更为北京能源投资(集团)有限公司，当时的持股比例为
42.46%，2007 年实施了定向增发后控股股东持股比例为 45.26%。
七、 其他有关资料
名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7
公司聘请的会计师 办公地址
楼中海地产广场西塔 10 层
事务所名称（境内）
严冰
签字会计师姓名
洪涛
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 1,473,119,248.20 1,078,363,437.30 36.61 1,822,870,012.50
归属于上市公司股东
156,437,013.95 165,345,849.08 -5.39 200,136,982.41
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 156,778,641.29 165,395,694.13 -5.21 201,610,788.81
的净利润
经营活动产生的现金
1,403,845,255.84 -768,749,503.49 不适用 10,736,697.27
流量净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东
1,371,975,235.51 1,239,173,211.56 10.72 1,120,160,230.07
的净资产
总资产 7,045,406,215.66 4,929,700,225.78 42.92 4,663,140,119.21
(二) 主要财务数据
2013 2012 本期比上年同期增 2011
主要财务指标
年 年 减(%) 年
基本每股收益（元／股） 0.35 0.37 -5.41 0.44
稀释每股收益（元／股） 0.35 0.37 -5.41 0.45
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／
0.35 0.37 -5.41 0.45
股）
加权平均净资产收益率（%） 11.98 13.88 减少 1.90 个百分点 19.43
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
12.00 13.89 减少 1.89 个百分点 19.56
益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -27,864.57
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -354,402.25 -67,991.72 -1,658,475.07
少数股东权益影响额 9,451.14 19,867.50 152,963.07
所得税影响额 3,323.77 26,143.74 31,705.60
合计 -341,627.34 -49,845.05 -1,473,806.40
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三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
可供出售金融资产 10,333,400.00 9,012,080.00 -1,321,320
合计 10,333,400.00 9,012,080.00 -1,321,320
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投资投
机需求两手抓。面对房地产调控形势，董事会积极有效运作，科学审慎决策，在公
司经营班子和全体员工的共同努力下，经营工作取得实效，公司治理水平进一步提
高。报告期内，实现利润总额 3.85 亿元，净利润 2.82 亿元（含少数股东权益），实
现净资产收益率 11.98%，以较好的业绩回报了股东。
为了调整京能置业资金结构、解决现有在建项目后续开发建设及新项目储备的
资金需求和融资瓶颈，期内，公司与多家金融机构进行了接触、洽谈和专题研讨。
在结合国家对房地产开发的调控政策以及央行对一、二级开发贷款的相关规定进行
综合分析后，董事会最终提出由浦发银行北京和平里支行委托上海国际信托有限公
司向本公司提供 20 亿元信托借款的议案，此议案已经公司 2013 年 11 月 1 日召开的
2013 年第一次临时股东大会审议通过。该笔信托借款的取得有利于公司房地产业务
的开展。
房地产储备情况如下表所示（单位：万平方米)
持有土地 拟发展作销售 拟发展作出租 权益 权益土地
及房产面 的土地及房产 的土地及房产 占比 及房产面
积 面积 面积 积
地块名称 土 房 土地 房产 土地 房产 土 房
地 产 地 产
天津东疆港（津东疆挂
39 98 32 79 7 17 60% 24 59
2010-1 号）
大连琥珀湾 A01、02、04
27 27 18 19 9 6 51% 14 13
（大旅挂 2012-7-8-9）
银川天下川三期（银地挂
16 43 14 39 0 0 70% 11 30
字 2007-43 号）
（注：土地面积指土地使用证面积；房产面积指房屋建筑面积。上述储备情况均为未拿到
销售许可证的情况。）
房地产出租情况如下表所示：
出租项目所处地区 种类 建筑面积或个数 出租率 期限 年租金收入 平均基本租金
（万元）
北京 车库 1070 个 100% 全年 289.68 2707 元/个/年
北京 库房 3354.53 平米 100% 全年 116.55 0.97 元/平米/天
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房地产销售情况如下表所示：
种类 项目名称 年内已竣 在建工程楼 可供出售楼 报告期内已 每平方米平
工工程楼 面面积 面面积 售或已预售 均售价
面面积 （万平米） （万平米） 楼面面积 （元/平米）
（万平米） （万平米）
住宅 京能.天下川 9.76 6.88 13.23 6.20 6323.00
住宅 京能.四合上院 8.08 0.00 2.74 3.50 53665.91
住宅 京能.蓝色理想 0.00 0.00 0.035 0.04 5513.20
商业 京能.天下川 0.62 0.00 0.62 0.04 19600.00
商业 京能.四合上院 0.07 0.00 0.44 0.17 41031.00
（注：楼面面积是指房屋建筑面积；在建的楼面面积、可供出售楼面面积是指期末数。）
财务融资情况:
2013 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款、集团
委贷和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 26 亿元，其
中银行贷款融资余额 3 亿元，京能集团委贷融资余额 3 亿元，信托融资余额 20 亿元。
2013 年度，公司房地产业务银行贷款和集团委贷利息资本化金额为 9762.44 万元；
加权平均融资成本年化利率为 6.33%，其中银行贷款加权平均年化利率为 6.15%，集
团委贷年化利率为 6.51%，信托融资年化利率为 9%；最高项目融资年利率 9%。
重大资产减值计提项目情况及原因：报告期内，本公司未发生此情况。
公司 2014 年度新开工计划：公司计划新开工面积不低于 17 万平方米。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
变 动 比 例
科目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
营业收入 1,473,119,248.20 1,078,363,437.30 36.61 可结转商品增加
营业成本 683,641,111.91 479,767,009.85 42.49 可结转商品增加
销售费用 32,504,139.41 14,057,180.30 131.23 商品销售增加
管理费用 18,951,466.69 19,260,467.47 -1.60
财务费用 31,382,205.42 5,538,726.01 466.60 借款增加
经营活动产生的现金
1,403,845,255.84 -768,749,503.49 不适用 销售增加
流量净额
投资活动产生的现金
-5,459,566.74 -2,358,739.00 131.46 新增投资
流量净额
筹资活动产生的现金 808,254,256.01 478,364,566.17 68.96 借款增加
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流量净额
2、主要销售客户的情况
本年度公司销售前五名客户销售金额合计 14004.61 万元，占同期销售收入的
9.51%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
成本 本期占总 上年同期占 本期金额较上
分行
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 年同期变动比
业
项目 (%) (%) 例(%)
房 地 房 地
产 开 产 开 681,023,590.77 99.62 478,303,919.11 99.7 42.38
发 发
分产品情况
成本 本期占总 上年同期占 本期金额较上
分产
构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 年同期变动比
品
项目 (%) (%) 例(%)
销 售
商 品
商 品 681,023,590.77 99.62 478,303,919.11 99.7 42.38
房
房
(2) 主要供应商情况
本年度公司前五名供应商采购金额合计 6829.37 万元，占本期采购总额的
29.44%。
4、 费用
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因
销售费用 32,504,139.41 14,057,180.30 131.23 商品销售增加
管理费用 18,951,466.69 19,260,467.47 -1.60
财务费用 31,382,205.42 5,538,726.01 借款增加
466.60
所得税费用 103,501,293.53 89,247,775.17 15.97 营业收入增加
5、 现金流
本报告期比上年同
项目 2013 年 2012 年 原因说明
期增减（%）
经营活动产生的 销售商品收入增
1,403,845,255.84 -768,749,503.49
现金流量净额 加
投资活动产生的 -5,459,566.74 -2,358,739.00 对外投资增加
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现金流量净额
筹资活动产生的 配合业务发展需
808,254,256.01 478,364,566.17 68.96
现金流量净额 求融资规模增加
6、 发展战略和经营计划进展说明
期内，公司按照发展战略稳步推进具体工作，较好的完成了董事会制定的年度
经营计划。详细内容见\"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析\"。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 1.66
房地产开发 1,468,069,393.00 681,023,590.77 53.61 37.27 42.38
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 1.66
商品房销售 1,468,069,393.00 681,023,590.77 53.61 37.27 42.38
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 1,146,718,371.00 26.52
宁夏银川地区 304,113,315.00 202.19
内蒙古呼和浩特地区 17,237,707.00 -72.41
合计 1,468,069,393.00 37.27
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
货币资金 2,507,410,496.63 35.59 300,770,551.52 6.10 733.66
应收账款 493,962.02 0.01 525,030.56 0.01 -5.92
预付款项 83,864,199.96 1.19 83,778,374.96 1.70 0.10
其他应收款 13,192,277.42 0.19 11,010,295.62 0.22 19.82
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存货 4,007,572,104.45 56.88 4,139,089,282.07 83.96 -3.18
其他流动资
53,019,734.89 0.75 28,609,353.96 0.58 85.32
产
可供出售金
9,012,080.00 0.13 10,333,400.00 0.21 -12.79
融资产
长期股权投
282,947,888.51 4.02 299,427,056.17 6.07 -5.50
资
投资性房地
6,402,554.79 0.09 6,724,864.67 0.14 -4.79
产
固定资产 17,691,839.66 0.25 18,118,909.91 0.37 -2.36
无形资产 457,896.19 0.01 80,960.29 0.00 465.58
递延所得税
63,341,181.14 0.90 31,232,146.05 0.63 102.81
资产
短期借款 430,000,000.00 8.72 -100.00
应付账款 305,490,874.16 4.34 175,227,602.15 3.55 74.34
预收款项 1,111,787,574.46 15.78 524,251,107.46 10.63 112.07
应付职工薪
12,712,597.78 0.18 11,887,138.65 0.24 6.94
酬
应交税费 586,939,699.98 8.33 373,943,909.55 7.59 56.96
应付利息 19,222,038.75 0.27 8,561,538.75 0.17 124.52
应付股利 97,869,823.74 1.39 112,750,712.83 2.29 -13.20
其他应付款 380,778,399.17 5.40 421,292,496.97 8.55 -9.62
一年内到期
的非流动负 300,000,000.00 6.09 -100.00
债
长期借款 2,603,050,000.00 36.95 803,050,000.00 16.29 224.15
长期应付款 28,859,177.84 0.41 46,572,107.15 0.94 -38.03
递延所得税
1,353,020.00 0.02 1,683,350.00 0.03 -19.62
负债
货币资金：新增借款及销售收入增加所致
其他流动资产：预缴税金增加所致
无形资产：新增无形资产
递延所得税资产：可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损增加
短期借款：归还借款所致
预收款项：销售增加所致
应交税费：计提税费增长所致
一年内到期的非流动负债：借款归还所致
长期借款：新增借款所致
长期应付款：分期归还所致
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本公司本年持有光大银行股票 3,388,000 股，初始投资成本 360 万元，采| 京能置业股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2014-03-21 |
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| 附件：公告原文 |
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