2013 年年度报告
公告编号:【CMPD】2014-013
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示:
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
经公司董事会审议的报告期利润分配及资本公积金转增股本预案为:以报告期末总股本
1,717,300,503 股为基数,每 10 股派 4.80 元 (含税) 现金股息,每 10 股以资本公积转增普通股
5 股。
本公司法定代表人林少斌、财务总监吴振勤和财务部经理李石芳声明:保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
本公司副董事长杨天平因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议,授权董事陈钢代为出
席会议并行使表决权;独立董事刘洪玉因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议,授权独立
董事柴强代为出席会议并行使表决权;独立董事张炜因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会
议,授权独立董事卢伟雄代为出席会议并行使表决权,其余董事均出席了会议。
本报告分别以中英文两种语言编制,在对两种文本的理解上发生歧义时,以中文文本为准。
目录
公司简介 ................................................................................. 2
会计数据和财务指标摘要 ................................................................... 4
董事会报告 ............................................................................... 5
重要事项 ................................................................................ 29
股份变动及股东情况 ...................................................................... 35
董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................................... 39
公司治理 ................................................................................ 46
内部控制 ................................................................................ 51
审计报告 ................................................................................ 53
备查文件目录 ........................................................................... 183
招商地产 2013 年年度报告
释义
除非另有说明,以下简称在本报告中之含义如下:
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
漳州开发区 指 招商局漳州开发区有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
天津招胜 指 天津招胜房地产有限公司
北京招商地产 指 招商局地产(北京)有限公司
招商嘉铭 指 招商局嘉铭(北京)房地产开发有限公司
重庆招商置地 指 重庆招商置地开发有限公司
招商华侨城 指 深圳招商华侨城投资有限公司
深圳万科滨海 指 深圳万科滨海房地产有限公司
镇江盈盛 指 镇江盈盛房地产开发有限公司
佛山信捷 指 佛山信捷房地产有限公司
佛山鑫城 指 佛山鑫城房地产有限公司
广州招商地产 指 广州招商房地产有限公司
苏州招商南山 指 苏州招商南山地产有限公司
深圳美越 指 深圳市美越房地产顾问有限公司
招商置地 指 招商局置地有限公司
香港瑞嘉 指 瑞嘉投资实业有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
风险提示
本公司在本报告的董事会报告一节中,详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略,敬请投资者
关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、公司法定中、英文名称及缩写:
中文名全称:招商局地产控股股份有限公司
中文名简称:招商地产
英文名全称:CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.
英文名简称:CMPD
二、公司法定代表人:林少斌
三、公司董事会秘书:刘宁
证券事务代表:黄蕊
联系地址:深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码: 518067
联系电话: 0755-26819600
传真: 0755-26818666
电子信箱:cmpdir@cmhk.com
四、公司注册地址:
深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址:深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码:518067
公司互联网网址:http://www.cmpd.cn
电子信箱:cmpdir@cmhk.com
五、公司选定的信息披露报刊:
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址:http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点:本公司董事会秘书处
六、公司股票上市交易所:深圳证券交易所,公司股票第二上市交易所:新加坡交易所
股票简称:招商地产、招商局 B
股票代码:000024、200024
七、公司报告期内的注册变更情况
1、公司首次注册日期:1990 年 9 月 19 日
2、公司首次注册地点:深圳市
3、企业法人营业执照注册号:440301503287841
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4、税务登记号码:深税登字 440300618845136
5、组织机构代码:61884513-6
6、公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为“蛇口招商港务股份有限公司”,主要经营港口业务。1993 年 6 月 7 日,公司 A 股、B 股在深
交所挂牌交易。
1998 年至 1999 年,公司将拥有的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司的股
权进行置换,累计受让上述公司各 70%的股权。
2000 年 7 月 21 日,公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
2001 年 7 月 13 日,公司将拥有的剩余港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
25%的股权进行置换。
2004 年 6 月 24 日,公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”,公司成为以房地产开发与经营为主业
的上市公司。
公司自上市以来,控股股东没有发生变更。
八、公司聘请的会计师事务所
名称:信永中和会计师事务所有限责任公司
办公地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师:郭晋龙、王雅明
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 单位:元
本年比
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
上年增减
营业收入 32,567,813,857.52 25,296,762,154.46 28.74% 15,111,366,642.00
归属于上市公司股东的净利润 4,202,152,074.18 3,318,266,875.59 26.64% 2,591,781,031.00
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润
3,923,178,228.65 3,347,473,177.02 17.20% 2,490,234,506.00
经营活动产生的现金流量净额 495,923,554.51 5,098,777,753.73 -90.27% -2,112,339,698.00
基本每股收益(元/股) 2.45 1.93 26.94% 1.51
稀释每股收益(元/股) 2.45 1.93 26.94% 1.51
增加 1.54 个
加权平均净资产收益率(%) 16.73% 15.19% 13.39%
百分点
本年末比
2013 年末 2012 年末 2011 年末
上年末增减
总资产 134,040,446,989.65 109,197,242,683.06 22.75% 79,666,494,368.00
归属于上市公司股东的净资产 26,725,501,967.24 23,393,515,534.13 14.24% 20,418,214,797.00
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响(未经审计) 单位:元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
2013 年 2012 年 2013 年末 2012 年末
按国际财务报告准则 4,202,152,074.18 3,318,266,875.59 28,065,331,196.24 24,733,344,763.13
按中国会计准则 4,202,152,074.18 3,318,266,875.59 26,725,501,967.24 23,393,515,534.13
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中:商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异,根据国际财
境内外会计准则差 务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是:根据中国会计准则及其相关规
异说明 定,同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积,而国际财务报告准则对合并产生
的商誉做为资产单独列示。
三、非经常性损益项目及金额 单位:元
非经常性损益项目 2013 年 2012 年 2011 年
非流动资产处置损益 256,255,563.72 -1,407,797.62 -256,439.00
政府补贴 33,800,048.66 16,352,111.12 1,876,900.00
取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投
11,630,003.67
资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
其它营业外收支净额 -3,883,513.02 -49,804,571.52 100,717,124.00
所得税的影响 -7,253,985.40 2,766,668.96 -192,214.00
少数股东损益的影响 -11,574,272.10 2,887,287.63 -598,846.00
合计 278,973,845.53 -29,206,301.43 101,546,525.00
注:非经常性损益项目详细情况见财务报告附注十六(财务报表补充资料)
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第四节 董事会报告
一、 概述
(一)市场回顾
2013 年全球经济逐步摆脱金融危机阴霾,保持稳中向好的运行态势。中国经济经历了改革开放以来
30 余年的高速增长后,进入平稳发展期。中央政府在防范经济下行风险的同时,更强调推进经济结构的调
整,提高经济发展的质量与效益,在“稳增长、调结构、促改革”中寻求平衡点。
2013 年,中国房地产市场总体平稳向好,主要指标增速均出现回升。全国商品房销售面积 130,551 万
平方米,销售额 81,428 亿元,达历史最高水平,同比分别增长 17.3%和 26.3%。在销售回暖的态势下,
全年新开工面积反弹强劲,土地购置面积有所增长,土地价格迅速攀升。市场的变化催生了行业的转型,
房地产开发企业纷纷开始寻找新行业背景下新的成长动力。
(二)公司的战略目标
报告期内,公司在未来五年实现“千亿收入、百亿利润”发展目标的基础上,进一步明确了“在城市
化进程中创造竞争优势,形成独具特色的商业运作模式和核心能力的新时期战略目标”,并将努力成为“百
年招商,家在情在”的可持续发展的房地产综合开发企业。公司旗下的主要业务板块随之进行了各自战略
任务的修订和调整。
境外上市平台——招商置地,中短期内将以住宅开发、加快周转为主要策略,夯实规模基础。通过充
分发挥融资平台的功能,为公司发展提供强有力的支持。
商业地产运营平台——招商商置,将积极推广配合住宅业务拓展和品质提升的商业地产。通过提升商
业资产运营效率、创新商业模式、创造商业地产管理品牌,培育未来公司规模发展趋于稳定时新的利润增
长点。
智慧服务平台——招商局物业,将完成由传统物业服务模式向社区生活服务模式的转变。通过“智慧
社区”的建设,实现社区金融服务、社区资产经营、社区生活服务的专业化运营,打造公司新的商业模式。
在境内与境外双引擎驱动、住宅与商业两翼齐飞、地产与金融协同发展的思路指导下,招商地产将通
过提升资源获取、客户把握等策略能力,强化绿色技术、红色服务等创造能力,追求有质量、均衡和风险
可控的增长。
(三)报告期公司的战略实施情况
报告期内,公司以反向收购方式向境外上市平台注入位于广州、佛山、重庆、南京四个城市的 11 个
房地产项目,完成其向上市房企的转型并更名为招商置地。随后招商置地迅速启动并顺利完成 5 亿美元 5
年期信用增强债券的发行,票面利率为 4.021%。
招商商置运作更趋实体化,发展模式日渐清晰。报告期内,传统租赁业务稳步增长;酒店管理公司正
式挂牌,北京康莱德、漳州美伦山庄、深圳蛇口希尔顿南海酒店陆续投入运营;备受瞩目的深圳蛇口海上
世界城市综合体于 12 月全新揭幕,集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术于
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一体,成为深圳城市更新的典范之作,试营业初期便迎来了超大人流量,成功打响公司滨海新城的商业品
牌。
招商物业在互联网思维引导下突破传统物业服务模式,上线数字化、集成化、智慧化服务应用平台——
“到家网”,打造线上线下并举的“数字化生活、数字化服务”的现代物业服务模式。通过电话、电脑、
移动 APP 等终端与客户多渠道信息友好交互。目前,到家网在深圳 12 个小区试点运营,集成了招商银行、
苏宁电器等 60 多家知名机构开展社区服务,对社区 O2O 生活服务模式进行了创新探索。
坚持多元化融资和安全稳健的财务管理是公司资金管理的优势所在。公司对资本市场保持高度敏锐,
在第一时间快速启动 A 股资产重组,拟通过发行股票购买大股东的优质资产,以进一步优化公司的资本结
构。得益于对资金的前瞻性安排与管理以及招商置地的一系列资本运作,公司全年综合资金成本 5.23%,
同比下降 0.76 个百分点。
公司通过多手段管控成本,除提高集团战略采购比重,增加限额设计的应用外,重点开展了标准化产
品落地推广工作,以“标准先行,刚性执行”的要求提高标准化覆盖率。以苏州依山郡应用 I-Love 系列
(首置首改实用型居所)标准化为例,该项目在获取地块后 7 个月内实现销售,开盘去化率近 7 成。标准
化的应用不但加快了项目周转速度,而且有效控制了成本。公司 2013 年每平米建筑面积的建安成本同比
下降近 100 元。
公司成功举办主题为“绿色家园生态城镇”的第十届中外绿色人居论坛,以深圳蛇口片区 30 年综
合开发经验为出发点,深化业界对绿色新城镇发展的思考和探讨。为提升绿色技术研发能力,公司成立了
绿色研发与应用中心。2013 年,公司总部所在地深圳蛇口南海意库 3 号楼荣获国家绿色建筑最高奖项——
全国绿色建筑创新一等奖与绿色建筑三星运营标识,成为全国绿色建筑的典范。报告期末,公司已获得绿
色认证的项目共 27 个,总建筑面积逾 200 万平方米。未来,公司所有住宅项目都将达到国家绿色建筑星
级标准。
报告期内,公司品牌体系升级工作全面启动,通过品牌标准化输出、品牌推广平台建设、品牌活动策
划等全力推动公司知名度和美誉度的提升。公司官方网站、微博、微信全新上线,成为展示公司品牌、企
业文化的重要平台。
报告期内,公司的管理成果获得了广泛认可。获得中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地
产测评中心评选的“2013 中国房地产开发企业 20 强”、“2013 中国房地产开发企业经营绩效 10 强”、“2013
中国房地产开发企业综合发展 10 强”称号;连续十一年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大
学房地产研究所和中国指数研究院评选的“2013 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”,并获得“2013 沪
深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”和“2013 沪深上市房地产公司投资价值 TOP10”;连续九年获由《经
济观察报》和新浪乐居联合评选的“中国蓝筹地产企业”称号;获得由《21 世纪经济报道》评选的“中国
企业公民大奖”,由《21 世纪经济报道》、21 世纪 GNH 研究中心评选的“2013 年度中国最佳幸福社区实践
案例奖”。
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二、 主营业务分析
1、概述
2013 年,公司持续提升管理效率和经营能力,各类业务收入稳步增长,全年实现营业收入总额 325.68
亿元,同比增长 28.74%,归属于上市公司股东的净利润 42.02 亿元,同比增长 26.64%。营业收入中,商
品房销售收入 302.07 亿元,结算面积 205.79 万平米;投资性物业租赁收入 7.7 亿元,累计出租面积达 909.9
万平米;园区供电收入 6.58 亿元,售电 82,159 万度。
2、主营业务收入
主营业务构成分行业划分 单位:万元
营业成本 毛利率比
营业收入比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 比上年 上年增减
上年增减
增减 百分点
房地产开发销售 3,020,680 1,718,042 28% 31% 51% -4
出租物业经营 77,233 44,810 36% 6% 26% -9
园区供电 64,153 46,959 26% 9% 13% -2
物业管理 69,980 62,134 5% 23% 27% -1
酒店管理 7,328 17,927 -150% - - -
房地产中介 6,901 5,703 12% 34% 18%
其他 10,506 8,935 6% -55% -60%
主营业务构成分地区划分 单位:万元
营业成本比上 毛利率比上年
毛利率 营业收入比上
分地区 营业收入 营业成本 年同期增减 同期增减
(%) 年同期增减(%)
(%) 百分点
环渤海地区 953,823 466,137 33% 96% 85%
长三角地区 452,878 359,665 13% 49% 91% -16
珠三角地区 1,420,084 759,484 32% -2% 18% -3
其他地区 429,996 319,224 17% 50% 52% -2
注:上表中毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算。
1、随着公司产品和区域发展战略的推进,产品和区域销售结构逐年变化。2013 年,产品毛利率较高的珠三角地区收入结
转占总收入比例同比下降,产品毛利率相对较低的其他区域收入结转比例则同比上升,因此房地产开发业务毛利率有所下降。
2、2013 年下半年,公司新增投资性物业 10 万平米,本年租赁成本因此增加。同时新增投资性物业尚处培育期,出租率
和租赁收入仍有较大提升空间,毛利率因此下降 9 个百分点。
3、2013 年,公司园区供电的采购成本上升,导致毛利率下降 2 个百分点。
4、报告期新增酒店经营业务,运营前期成本较高,入住率尚在提升中,因此毛利率为负。
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房地产开发与销售
2013 年,公司通过“抓体系”、“抓机制”等措施不断强化自身营销能力提升,充分利用市场回暖窗口,主动出击、灵活应变,顺利完成销售目标。报
告期内,公司在 19 个城市有 59 个项目在售,实现签约销售面积 274 万平方米,签约销售金额 432 亿元。从销售金额贡献看,已实现了珠三角、长三角、
环渤海区域均衡发展的格局。
2013 年,公司在项目拓展方面斩获颇丰,新进昆明、大连、宁波、南宁、杭州、烟台等 6 个城市,通过招拍挂、收购等多种方式,以较低的溢价率,
新增项目资源 666 万平方米,其中公司权益面积 497 万平方米。截止报告期末,公司在全国已进驻 25 个城市,项目储备超 1300 万平方米。从结构看,二
线重要城市的比重在逐步扩大,产品的结构也更趋合理,中长期战略布局逐渐形成。
报告期内,公司新开工项目 35 个,新开工面积 424 万平米;年内竣工项目 25 个,竣工面积 163 万平米。年末在建面积 737 万平米。
2013 年主要房地产开发项目表:
单位:万平米
序 权益 占地 计容积 2013 年 2013 年 累计开 累计竣 本期签 本期结 开工/拟 竣工/拟
名称 区域
号 比例 面积 率面积 新开工 竣工 工面积 工面积 约面积 转面积 开工时间 竣工时间
1 深圳雍景湾 深圳蛇口 100% 4.93 13.10 13.10 13.10 0.35 1.37 2009.07 2012.08
2 深圳伍兹公寓 深圳蛇口 100% 1.13 3.23 3.23 3.23 1.81 2.58 2010.05 2013.06
3 深圳鲸山觐海 深圳蛇口 100% 5.44 10.65 10.65 9.08 2011.05 2014.06
4 深圳海上世界住宅二期 深圳蛇口 100% 4.28 12.56 - 2014.09 2017.12
5 金融中心二期 深圳蛇口 50% 1.87 7.65 7.65 7.65 2013.06 2015.12
6 深圳锦绣观园 深圳宝安 100% 4.95 15.80 15.80 2011.12 2014.06
7 深圳招商果岭花园 深圳宝安 100% 4.00 18.16 18.16 18.16 0.78 15.67 2010.05 2013.06
8 深圳招商观园 深圳宝安 100% 14.76 22.22 22.22 22.22 3.28 3.16 2008.08 2012.01
9 深圳坪山花园城 深圳坪山 100% 15.97 37.94 30.50 30.50 4.69 2013.04 2015.11
10 深圳壹海城 深圳盐田 50% 13.73 36.37 23.84 9.04 36.37 9.04 4.34 2012.08 2016.12
11 深圳曦城六期 深圳宝安 50% 2.34 2.81 2.81 2.81 1.13 2011.02 2012.09
12 深圳曦城 深圳宝安 50% 60.00 30.31 30.31 30.31 2.39 0.64 2005.09 2013.09
13 广州金山谷 广州番禺 100% 83.55 105.15 4.75 3.12 51.64 37.17 3.02 6.88 2008.02 2019.11
14 广州东荟城 广州开发区 34% 10.97 27.61 27.61 10.86 2012.03 2016.05
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15 广州番禺创新科技园 广州番禺 51% 83.95 84.34 4.38 13.68 9.30 2.08 0.31 2008.07 2018.12
16 佛山依云水岸 佛山顺德 50% 26.64 45.94 45.94 45.94 8.45 23.06 2008.04 2012.07
17 佛山依云上城 佛山禅城 50% 15.04 26.82 7.89 26.82 26.82 8.99 9.87 2008.08 2013.10
18 佛山依云曦城 佛山南海 50% 14.19 26.82 7.46 - 9.71 21.68 9.71 7.09 8.55 2010.12 2015.09
19 佛山依云天汇 佛山南海 50% 5.61 22.44 9.26 35.66 9.26 9.74 2011.02 2014.09
20 佛山依云国际 佛山顺德 100% 2.08 10.38 10.38 10.38 2013.02 2015.07
21 佛山公园 1872(新城地块)* 佛山顺德 100% 7.10 22.73 14.87 14.87 2013.09 2016.09
22 佛山依云置地中心(凯达城地块)* 佛山南海 51% 2.95 22.73
16.22 9.56 9.56 2013.10 2016.11
23 佛山市九江地块* 佛山南海 55% 6.81 23.83 2014.04 2017.10
24 佛山市绿岛湖江滨地块* 佛山禅城 50% 5.94 14.84 2014.04 2017.03
25 佛山顺德珑原 佛山乐从 50% 2.97 8.92