湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行
股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2013]第 1072 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年十二月二十九日
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................... 2
第三部分 资产清查核实情况说明 .......................................................... 3
一、 评估对象与评估范围说明 ................................................................. 3
二、 资产核实情况总体说明 ..................................................................... 4
第四部分 资产基础法评估说明 .............................................................. 7
一、流动资产评估技术说明 ...................................................................... 7
二、固定资产评估技术说明 .....................................................................11
三、在建工程评估技术说明 .................................................................... 52
四、无形资产评估技术说明 .................................................................... 53
五、长期待摊费用评估技术说明 ............................................................ 75
六、递延所得税资产评估技术说明 ........................................................ 76
七、负债评估技术说明 ............................................................................ 76
第五部分 收益法评估技术说明 ............................................................ 79
第六部分 评估结论及其分析 .............................................................. 135
关于进行资产评估有关事项的说明
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年十二月二十九日
中联资产评估集团有限公司 第1页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托
方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日
期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
中联资产评估集团有限公司 第2页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
第三部分 资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象为荆州市视信网络有限公司（以下简称为“荆州视信公
司”）的股东全部权益，评估范围为荆州视信公司在基准日的全部资产
及相关负债，账面资产总额为 13,711.01 万元，负债总额 5,668.97 万元，
净资产额为 8,042.05 万元。具体包括流动资产 2,475.56 万元；非流动资
产 11,235.45 万元；流动负债 5,668.97 万元。
上述资产与负债数据摘自经北京中证天通会计师事务所有限公司
审计的 2013 年 6 月 30 日的荆州市视信网络有限公司资产负债表，评估
是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为存货和固定资产，其中：
1、存货主要为购进的网络传输用备品备件。
2、固定资产中房屋共 10 项，面积总计 5,826.33 平方米，均办理了
房屋产权登记证。主要建筑物为园林路 5 层办公楼、花雨伞营业楼和通
惠桥办公楼等。另有构筑物 1 项，地埋管线 114 项，均能正常使用。
3、线路资产主要分布在荆州市城区干线、通往小区的支线以及通
往用户的分配网络资产；机器设备共计 836 项，主要是分布于各机房和
中继站的传输设备，除少数设备淘汰报废外，其他均能正常使用。车辆
共计 27 辆，其证载权利人名称与被评估企业名称一致，均能正常行驶；
中联资产评估集团有限公司 第3页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
电子设备共计 296 项，主要为办公用电脑、空调、打印机等，除少数设
备淘汰报废外，其余设备均能正常使用。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 9,755.14 万元，占评估范围内总
资产的 71.15%。主要为房屋建筑物、机器设备、线路资产、电子设备、
车辆及存货等。
这些资产具有以下特点：
1、数量大分布广：实物资产分布于荆州市城区和机房中；
2、形成时间跨度大：从 90 年代到评估基准日，都在不断的购臵资
产，线路资产以自建为主。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产土地使用权 6 宗，为划拨地，面积共计 7,672.09
平方米，土地使用人为荆州视信公司，均由荆州市有线广播电视台在
1999 年 8 月以出资的方式转入荆州市视信网络有限公司，均办理了过户
手续；其他无形资产为财务管理软件，账面价值为按规定年限摊销后余
额，截止基准日 2013 年 6 月 30 日，企业账面无未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2013 年 6 月 30 日，荆州视信公司未申报表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在
引用其他机构出具报告的情况。
中联资产评估集团有限公司 第4页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型
和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他
资产小组，同时于 2013 年 8 月下旬至 2013 年 10 月上旬进行现场的核
查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作
总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整
理评估资料。2013 年 7 月中旬至 8 月中旬，评估人员开展前期布臵工作，
评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的
基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被
评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表
和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资
产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技
术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同
的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、
修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所
载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料
的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要
求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
中联资产评估集团有限公司 第5页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
（二）影响资产核实的事项及处理方法
对于光缆、杆路及隐蔽于地下的地埋管线等类资产，因分布广且较
为分散，受资产自身特殊性的限制，其评估相关资料以荆州视信公司提
供的购买合同、光缆、杆路及地埋管线路由图、施工图纸及竣工结算为
准，并对所申报的资产采取重点抽查核实的方式进行清查。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日 2013 年 6 月 30 日，荆州视信公司核
实情况如下：
荆州视信公司因网络发展的需要，于 2010 年 12 月以通信网络有线
电视收费权质押担保向农行江津支行借款 200.00 万元，质押期限为三
年；于 2013 年 3 月以公司所拥有的部分地埋管线、机器设备、电子设
备和光缆抵押担保向湖北银行沙市支行借款 500.00 万元，动产抵押登记
书：（2013）荆工商押登字第 32 号，抵押期限为三年。
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表
明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
中联资产评估集团有限公司 第6页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款和存货。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行
核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查
核实。
3、收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料
的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，
按经核实后的账面价值确定评估值；对交易性金融资产，按基准日市
场价格乘以基金份数确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对
无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在
中联资产评估集团有限公司 第7页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本
或可变现价格得出评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
账面值为 14,703,973.87 元，其中现金 37,493.60 元，银行存款
14,666,480.27 元。
库存现金存放于荆州市视信网络有限公司财务部。评估人员对现
金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的
账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。
以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值 37,493.60 元。
对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，
同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达
账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均
已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存
款评估值 14,666,480.27 元。
（2）应收账款
应收账款账面余额 110,251.20 元，已计提坏账准备 7,982.56 元，
账面净额 102,268.64 元，主要为应收移动通讯荆州分公司宽带分成款
和应收收视费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等
相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进
行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄
分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账
中联资产评估集团有限公司 第8页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
损失的可能性为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，
评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收
不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析
估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判
断，评估人员认为，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能
性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可
能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性应
收账款为 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性
应收账款为 20%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能
性应收账款为 50%；发生时间在 4 年以上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失为 7,982.56 元，以应收账款合计
减去评估风险损失后的金额确定评估值。
应收账款评估值为 102,268.64 元。
（3）预付账款
预付账款账面价值为 249,000.00 元，主要包括预付扬州越杨电器
制造有限公司货款、预付荆州市江华网络工程有限公司工程款等。评
估人员查阅了相关合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作
业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面
值作为评估值。预付账款评估值为 249,000.00 元。
（4）其他应收款
其他应收款账面余额 551,273.00 元，已计提坏账准备 45,202.95
元，账面净额 506,070.05 元。主要为职工借款。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和
中联资产评估集团有限公司 第9页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定
和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为
0%。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参
考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损
失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判
断，评估人员认为，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能
性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可
能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性应
收账款为 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性
应收账款为 20%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能
性应收账款为 50%；发生时间在 4 年以上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失为 45,202.95 元，以其他应收款
合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
其他应收款评估值为 506,070.05 元。
（5）存货
存货账面值为 9,194,283.93 元，全部为原材料。未计提减值准备。
原材料的具体评估方法及过程如下：
原材料账面值 9,194,283.93 元，主要为光缆、分配器、放大器及
机顶盒等。对于光缆、分配器、放大器及机顶盒因耗用量大，周转速
中联资产评估集团有限公司 第 10 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
度较快，账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值。
经评估，原材料评估值为 9,194,283.93 元。
存货无评估增减值。
二、固定资产评估技术说明
（一）房屋建筑物类资产
1、评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为荆州视信公司申报的
房屋建筑物、构筑物、地埋管线等，其账面值如下表：
表4-1 房屋建筑物类资产明细表
账面价值
科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 6,454,352.78 4,453,353.61
房屋建筑物 4,551,824.72 2,590,812.45
构筑物及其他辅助设施 136,500.00 96,513.10
地埋管线 1,766,028.06 1,766,028.06
2、房屋建筑物类资产概况
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产共 125 项。
（1）房屋建筑物 10 项，建筑面积为 5,826.33 平方米，主要为非
生产用房，非生产用房包括综合办公楼、住宅、门面房等。
荆州视信公司主要建筑物根据设计用途建筑结构大致分为砖混
结构和砖木结构；其主要建筑结构特征如下：
①砖混结构
砖混结构的建筑物一般用于建筑高度较低的办公楼、一般的办公
场所及辅助建筑物；基础一般为现浇混凝土带型基础或水泥砂浆砌砖
条形基础，上部一般为 240mm 厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，
钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层，室内一般装修，
中联资产评估集团有限公司 第 11 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
内外墙抹灰刷涂料或外墙面砖。
②砖木结构
砖木结构的建筑物一般用于办公场所及辅助建筑物；基础多为现
浇混凝土带型基础或水泥砂浆砌砖条形基础，上部一般为 240mm 厚
砖内外承重墙，木屋架支撑，瓦屋面防水，室内一般装修，内外墙抹
灰刷涂料。
（2）构筑物 1 项，为标准网球场，塑胶面。
（3）地埋管线 114 项，为自建小区管道，为独资承担工程费用，
管线的敷设大致分为以下两种形式：
①管道敷设：人工配合机械开挖沟槽土石方，局部过路开挖柏油
路面，平均挖深 0.6-1.5m，底宽 0.6-0.8m；沟底铺垫 C15 素混凝土垫
层，沟内敷设单孔 Φ110 塑料管或多孔蜂窝管，外封包为 C30 混凝土，
原土回填；砖砌检查井一般平均间距 50m 布臵。
②直埋敷设：该方法一般为管道外不加混凝土包封，采用黄沙铺
垫、覆盖保护，回填土方夯实掩埋。
3、评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入委
估单位后根据资产占有方提供的房屋建筑物类资产评估明细表，进行
账表核对，根据填报的相关技术参数、使用年限、账面价值、敷设长
度等，收集委估房屋建筑物类资产的有关工程建设、财务管理、产权
登记及其他资料。
其次，根据申报表及相关资料进行实地查勘：
①现场勘察各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面
积、使用环境、外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内配套设施、
中联资产评估集团有限公司 第 12 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
各构件现状以及维修使用情况，并作了详细的观察记录，并向有关人
员深入了解房屋建筑物的基础等隐蔽工程情况，同时将资产申报表中
的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
②对构筑物的长宽高（深、厚）等明细表填写的工程技术参数进
行现场核实，勘察其结构形式、各构件现状以及维修使用情况，并作
了详细的观察记录，并向有关人员深入了解构筑物的基础等隐蔽工程
情况，并将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不
重不漏；
③对于地埋管线，由于其特殊性，采用纸质资料与实物核实对比
的方式，以设计、施工、竣工验收等纸质资料为主，实物观察测量为
辅进行核查；评估人员对被评估地埋管线进行了现场勘查，根据申报
表及企业提供的地埋管线平面布臵图（拓扑图），核对多数地埋管线
的名称、穿越地域、结构形式、敷设长度、检查井布臵等，现场观察
管线沿线地表有无因施工质量等原因出现凹凸不平、空鼓塌陷等不良
状况，勘测检查井结构、形状，测量估算检查井的平均间距，查看其
是否塌陷、进水、积水、配件完整、维修使用情况，作详细的观察记
录，向有关人员深入了解隐蔽工程及特殊线、点的处理情况，并将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏；并作
了详细的观察记录。
再次，进行价格计算资料的搜集。搜集当地现行的地方建设工程
概预算定额、相关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收
集有关管理部门对房屋建（构）筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象
进行价格因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价
值，并最终形成评估技术说明。
中联资产评估集团有限公司 第 13 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
4、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物及地埋管线的特点，
对于自建房屋、构筑物及地埋管线等采用重臵成本法评估；对于出租
有收益或存在潜在收益的房产采用收益法进行评估。
（1）重臵成本法
重臵成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对
完整的建筑工程，根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程
量，以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵
全价，并按建筑工程的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的
情况综合确定成新率，进而计算建筑工程评估净值。
委估建筑物评估净值=重臵全价×综合成新率
其他委估建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考
虑各项评估要素，确定重臵单价、综合成新率并计算评估净值。
①重臵全价
重臵全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部
分组成。
A、建安造价的确定
建安工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、
消防及配套信息系统工程的总价。土建、装饰装修工程造价采用预(决)
算调整法进行计算，给排水、电气、消防及配套信息系统工程造价按
其在建筑工程的占比进行测算。评估人员现场工作期间，在取得有关
计价依据的前提下，认真核对、测算有关建筑工程的技术参数、工程
量数据等，严格按照计算规则计算土建工程造价以及给排水、电气等
安装工程造价。
B、前期及其他费用的确定
中联资产评估集团有限公司 第 14 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
前期及其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设
费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个
部分。根据资产所在地政府和相关行业的有关规定，计算建设单位所
支付的前期费用及其它费用，包括的内容及取费标准见下表：
表4-2 工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 计价基础 计价标准 收费依据
1 工程勘察设计费 工程造价 2.13% 计价格[2002]10 号
2 招投标服务费 工程造价 0.25% 发改价格[2011]534 号
3 建设工程监理费 工程造价 2.99% 发改价格[2007]670 号
4 建设单位管理费 工程造价 1.15% 财建〔2002〕394 号
5 环评费 工程造价 0.13% 计价格（2002）125 号
6 白蚁防治费 建筑面积 2 元/m 鄂价房服[2009]8 号
7 墙改基金 建筑面积 8 元/m 财综[2002]55 号
8 水泥基金 建筑面积 1.5 元/m 鄂财综发[2003]35 号
C、资金成本的确定
资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，
其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按正常情况
建设周期计算，为工程建设所投入资金按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×建设周期×贷款利
率×50%
表4-3 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月（含六个月） 5.6
六个月至一年（含一年）
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.4
五年以上 6.55
②成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
中联资产评估集团有限公司 第 15 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
×100%
③评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
（2）收益法
收益法是以预期原理为基础，预测估价对象未来各期的正常净收
益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价
对象的客观价格或价值的方法。此次评估对估价对象周边同类型的房
屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解，并对目前估价对象
的租赁情况进行了统计，估算估价对象的房地产净租金收入，其计算
公式为：
V 租赁期内的收益价值＋租赁期外的收益价值
a1 a 1
V＝ 1
(1 r ) t
r (1 r ) (1 r ) nt
t
式中：V—收益价格；
a1—评估基准日期之后租约内的房地产净收益；
a—租约外房地产年净收益；
r—房地产还原利率；
t—评估基准日期之后租约内的年限；
n—未来可获收益年期。
5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
纳入本次评估房屋建(构)筑物截止评估基准日结果如下：
表4-4 房屋建(构)筑物类资产评估结果
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
中联资产评估集团有限公司 第 16 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
房屋建筑物类合计
6,454,352.78 4,453,353.61 28,708,227.00 20,647,777.00 344.79 363.65
房屋建筑物
4,551,824.72 2,590,812.45 9,852,000.00 7,019,485.00 116.44 170.94
构筑物及其他辅助
设施 136,500.00 96,513.10 151,300.00 107,423.00 10.84 11.30
地埋管线
1,766,028.06 1,766,028.06 18,704,927.00 13,520,869.00 959.15 665.61
具体情况详见“固定资产评估汇总表”、“固定资产-房屋建筑物评
估明细表”、“固定资产-构筑物评估明细表”、“固定资产-地埋管线评
估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
评估原值增值原因：委估房屋建筑物为购建较早，自购建之日至
评估基准日，由于房屋建筑物类资产购建价格上涨，致使房屋建筑物
类资产评估原值增值。
评估净值增值原因：由于评估原值增值及企业对房屋建筑物采用
的计提折旧年限比评估所采用的经济寿命年限短，造成房屋建筑物类
资产评估净值增值。
6、典型案例
案例一：制作中心办公楼（表 4-6-1 第 7 项）
（1）概况
该建筑物属于荆州视信公司的办公用房，位于荆州市园林路33
号，荆州视信公司院内。于1994年1月竣工并投入使用，房产证“荆州
房权证沙字第201308701号”。
该建筑物为 3 层砖混结构，层高 3.0m，檐口高度 9.45m，建筑面
积 1339.13 ㎡，用途为办公。该建筑物基础 C10 素混凝土垫层 100 厚，
钢筋混凝土带型基础，钢筋混凝土矩形柱、构造柱，圈梁，门窗洞口
处设过梁，预制空心楼板，混凝土散水；水泥砂浆砖基础，混水砖墙
240 厚，墙柱钢筋拉接，内墙顶棚抹灰刷白；屋面保温隔热，水泥珍
珠岩，三毡四油一砂防水；装修情况为：外墙面马赛克饰面，内墙面
中联资产评估集团有限公司 第 17 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
刷涂料、乳胶漆；办公室入室门为木门，地面为地砖或水泥地面；水
磨石楼梯，金属栏杆木扶手；棚面为乳胶漆，窗户为铝合金玻璃窗，
局部不锈钢防护栏。配套情况为：上下水、强弱电、消防设备。
该建筑物使用状况良好，结构有足够承载力，外观有变形、扭曲
等现象。外墙面、内饰面稍有风蚀脱落，门窗稍有变形、锈蚀，墙体
基本平直，通风良好，电气照明无故障，上下水基本畅通，外观无严
重剥蚀、渗漏现象，能满足办公需要。
（2）重臵全价
对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。
重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
①建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、
消防及配套信息系统工程的总价；对建筑安装工程的评估测算采用预
决算调整法进行计算。评估人员现场工作期间，取得该建筑物的部分
预决算资料，依据房地产估价参考资料、常用房屋建筑工程技术经济
指标及预决算资料等核对、测算工程用量，套用《2008湖北省安装工
程消耗量定额及单位估价表》、《2008湖北省建筑工程统一基价表》、
《2008湖北省装饰装修统一基价表》、《2008湖北省土石方工程消耗
量定额及统一基价表》；依据《湖北工程造价管理>信息版》（双月
刊）2013年第3期对有关建材差价进行调整，根据湖北省住房和建设
厅《关于调整湖北省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知书》
（鄂建文[2012]85号）对人工费进行调整；按照《湖北省建设项目总
投资组成及其他费用定额》规定的费用计费依据予以取费，计算出工
程建安造价。
具体计算见下表：
表4-5 制作中心办公楼工程造价取费计算表
中联资产评估集团有限公司 第 18 页
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
金额单位：元
序号 费用项目 计算方法 费率 合计
一 直接工程费 1+2+3+4 660,445.85
1 人工费 192,460.17
2 材料费 437,542.01
3 机械使用费 30,443.67
4 构件增值税
二 措施项目费 5+9 101,483.02
5 技术措施费 6+7+8 66,932.54
6 人工费 31,053.05
7 材料费 17,320.10
8 机械费 18,559.40
9 组织措施费 10+11 34,550.47
10 安全文明施工费 (一+5)×费率 4.15% 30,186.20
11 其他组织措施费 (一+5)×费率 0.60% 4,364.27
三 总服务包干费
