湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行
股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2013]第 1072 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年十二月二十九日
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 ...........................................................................................4
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ................................4
二、评估目的 ............................................................................................8
三、评估对象和评估范围 ........................................................................8
四、价值类型及其定义 ............................................................................9
五、评估基准日 ......................................................................................10
六、评估依据 ..........................................................................................10
七、评估方法 ..........................................................................................14
八、评估程序实施过程和情况 ..............................................................28
九、评估假设 ..........................................................................................28
十、评估结论 ..........................................................................................31
十一、特别事项说明 ..............................................................................31
十二、评估报告使用限制说明 ..............................................................36
十三、评估报告日 ..................................................................................37
备查文件目录 .............................................................................................39
中联资产评估集团有限公司
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股权评估项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
中联评报字[2013]第 1072 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受湖北省广播电视信息网络股份有
限公司的委托，就其拟发行股份购买荆州市视信网络有限公司 100%股
权之经济行为，对所涉及的荆州市视信网络有限公司的股东全部权益在
评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为荆州市视信网络有限公司股东全部权益，评估范围是荆
州市视信网络有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动
资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法对荆州市视
信网络有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适
用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结
论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出荆州市视信网络有限公司股东全部权益在评估基准日 2013 年 6
月 30 日的评估结论如下：
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资产账面价值 13,711.01 万元，评估值 16,580.54 万元，评估增值
2,869.53 万元，增值率 20.93%。
负债账面价值 5,668.97 万元，评估值 5,668.97 万元，无评估增减值。
净资产账面价值 8,042.05 万元，评估值 10,911.57 万元，评估增值
2,869.53 万元，增值率 35.68 %。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核
准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估
基准日 2013 年 6 月 30 日起，至 2014 年 6 月 29 日止。超过一年，需重
新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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湖北省广播电视信息网络股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对
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络有限公司 100%股权之经济行为所涉及的荆州市视信网络有限公司股
东全部权益在评估基准日 2013 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为湖北省广播电视信息网络股份有限公司，
被评估单位为荆州市视信网络有限公司。
（一）委托方概况
公司名称：湖北省广播电视信息网络股份有限公司
公司地址：武汉经济技术开发区工业区
法定代表人姓名：吕值友
注册资本：叁亿捌仟捌佰柒拾陆万壹仟叁佰柒拾壹元整
实收资本：叁亿捌仟捌佰柒拾陆万壹仟叁佰柒拾壹元整
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公司类型：上市股份有限公司
注册号：420100000119712
经营范围：有线数字电视产业的投资及运营管理；有线数字电视技
术的开发及应用；有线数字电视相关产品的研发、生产和研发；设计、
制作、代理发布国内各类广告；影视剧，动画片、影视广告、影视专题
片的策划、制作；网络工程设计、安装、调试及维修。（国家有专项规
定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）有线电视系统设计、安装
（在有效许可证的核准范围和有效期限内从事经营活动）；[基于电信的
宽带互联网接入服务，有线电视网的互联网接入业务、互联网数据传送
增值业务、国内 IP 电话业务；电子政务、平安城市、数字城市、智慧
城市建设、社会管理创新平台建设(筹)]。****
湖北省广播电视信息网络股份有限公司（股票代码 000665，简称“湖
北广电”）是经湖北省委、省政府批准，于 2011 年 1 月成立的省属国有
控股大型文化高新技术企业，是湖北省广电网络整合的主体和电子政务
传输网重点支撑企业，负责全省广播电视信息网络规划、设计、建设、
管理、运营和开发应用。公司于 2012 年 11 月成功登陆 A 股市场，下辖
武汉、荆州、襄阳、宜昌等 7 个地市广电网络，现有干部职工 3892 人；
联网用户 537 万户，其中数字电视用户 356 万户，高清业务用户 25 万
户，互动电视业务用户 24 万户，付费频道业务在网用户 70 万户。湖北
广电先后在武汉及“1+8”城市圈承载国家“三网融合”及下一代广播电视
网（NGB）试点，是全国“三网融合”试点城市最多的省份；将政府电子
政务与互动电视相结合，在全国率先研发了社会管理创新平台并上线运
行；在全国率先开展电视阅读 “农家书屋”业务。
（二）被评估企业概况
公司名称：荆州市视信网络有限公司（以下简称为“荆州视信公司”）
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公司地址：荆州市沙市区园林路 32 号
法定代表人：李海昌
注册资本：柒仟捌佰柒拾捌点壹柒万元
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：421000000093873
1、公司简介
荆州视信公司于 2000 年 5 月经荆州市工商行政管理局注册登记成
立，由荆州市有线电视台(2002 年变更为荆州市广播电视网络发展中心)
与中信国安信息产业股份有限公司共同出资组建，其中荆州市有线电视
台出资 4,017.87 万元、占注册资本的 51%，中信国安信息产业股份有限
公司出资 3,860.30 万元、占注册资本的 49%。
荆州视信公司设有 10 个职能部门：综合管理部、财务器材部、运
行维护部、播控部、技术开发部、多媒体业务部、市场部、集团服务部、
客户服务部、工程公司。
荆州视信公司共有员工 177 人，其中：正式员工 166 人、内退 9 人、
借调 2 人；硕士 7 人、本科以上学历 62 人、大专 62 人、中专 15 人、
高中及以下人员 31 人。高级职称 10 人、中级职称 50 人、初级 30 人。
平均年龄 40 岁。
截至评估基准日，荆州视信公司实收资本为 7,878.17 万元人民币，
主要股东名称、出资额和出资比例如下：
序号 股东名称 投资金额（元） 所占比例(%)
1 荆州市广播电视网络发展中心 40,178,700.00 51.00
2 中信国安信息产业股份有限公司 38,603,000.00 49.00
合 计 78,781,700.00 100.00
2、经营范围
有线电视网络的规划、设计、安装、运营、维护；有线电视的基本
业务、扩展业务、增值业务；有线电视通讯设备、器材销售和软件的开
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发；网络集成；综合布线；设计、制作、发布、代理国内各类广告；房
屋租赁。代移动收费、售卡；信息服务业务（仅含短信息服务，不含互
联网信息服务、固定网电话信息服务）、第二类增值电信业务中的呼叫
中心业务（有效期至 2017 年 5 月 8 日止）。
3、资产、财务及经营状况
截止评估基准日 2013 年 6 月 30 日，资产总额为 13,711.01 万元，
负债总额 5,668.97 万元，净资产额为 8,042.05 万元 ，营业收入 3,276.30
万元，净利润 535.99 万元。公司近 2 年及基准日资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项 目 2013 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
总资产 13,711.01 13,026.51 12,594.12
负债 5,668.97 5,021.21 4,572.88
净资产 8,042.05 8,005.31 8,021.24
2013 年 1－6 月 2012 年度 2011 年度
主营业务收入 3,276.30 5,963.66 5,388.90
利润总额 545.66 801.51 802.37
净利润 535.99 800.73 802.70
上述数据摘自经北京中证天通会计师事务所有限公司审计的财务
报表，审计机构出具了“中证天通【2013】审字 1-1216 号”无保留意见的
审计报告。
（三）委托方与被评估企业之间的关系
委托方拟发行股份购买被评估企业 100%股权。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二、评估目的
根据 2013 年 7 月《湖北省广播电视信息网络股份有限公司与中信
国安信息产业股份有限公司、荆州市广播电视网络发展中心之发行股份
购买资产框架协议》，湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股
份购买荆州市广播电视网络发展中心、中信国安信息产业股份有限公司
所持有的荆州视信公司 100%股权。
本次评估的目的是反映荆州视信公司的股东全部权益于评估基准
日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为荆州视信公司股东全部权益，评估范围是荆州视信公司
的全部资产及相关负债，账面资产总额为 13,711.01 万元，负债总额
5,668.97 万元，净资产额为 8,042.05 万元。具体包括流动资产 2,475.56
万元；非流动资产 11,235.45 万元；流动负债 5,668.97 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为存货和固定资产，其中：
1、存货主要为购进的网络传输用备品备件。
2、固定资产中房屋共 10 项，面积总计 5,826.33 平方米，均办理了
房屋产权登记证。主要建筑物为园林路 5 层办公楼、花雨伞营业楼和通
惠桥办公楼等。另有构筑物 1 项，地埋管线 114 项，均能正常使用。
3、线路资产主要分布在荆州市城区干线、通往小区的支线以及通
往用户的分配网络资产；机器设备共计 836 项，主要是分布于各机房和
中继站的传输设备，除少数设备淘汰报废外，其他均能正常使用。车辆
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共计 27 辆，其证载权利人名称与被评估企业名称一致，均能正常行驶；
电子设备共计 296 项，主要为办公用电脑、空调、打印机等，除少数设
备淘汰报废外，其余设备均能正常使用。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产土地使用权 6 宗，均为划拨地，面积共计
7,672.09 平方米，土地使用人为荆州视信公司，均由荆州市有线广播电
视台在 1999 年 8 月以出资的方式转入荆州市视信网络有限公司，均办
理了过户手续；其他无形资产为财务管理软件，账面价值为按规定年限
摊销后余额，截止基准日 2013 年 6 月 30 日，企业账面无未记录的无形
资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2013 年 6 月 30 日，荆州视信公司未申报表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在
引用其他机构出具报告的情况。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
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五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2013 年 6 月 30 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
2013 年 7 月《湖北省广播电视信息网络股份有限公司与中信国
安信息产业股份有限公司、荆州市广播电视网络发展中心之发行股份购
买资产框架协议》。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》 2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
3、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
4、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
5、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
6、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
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7、 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部令第 3
号，2003 年 12 月 31 日）；
8、 《关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知》（国资发
产权[2010]11 号）；
9、 《财政部、工商总局关于加强以非货币财产出资的评估管理
若干问题的通知》（正财企[2009]46 号）；
10、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令 378 号，2003
年 5 月 27 日）；
11、 国务院国资委、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的
通知》（国资发产权〔2006〕306 号，2006 年 12 月 31 日）；
12、 《中华人民共和国证券法》 2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
13、 《上市公司证券发行管理办法》；
14、 《上市公司重大资产重组管理办法（2011 年修订）》；
15、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
7、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8、 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
9、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
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10、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）；
11、 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
12、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
13、 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
14、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
15、 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会[2006]3
号）；
16、 《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；
17、 《资产评估职业道德准则—独立性》 中评协〔2012〕248 号）；
18、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
（四）资产权属依据
1、 《房屋所有权证》及房屋产权证明；
2、 《国有土地使用证》；
3、 《机动车行驶证》；
4、 重要资产购臵合同或凭证；
5、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计
办价格[2002]1153 号）；
4、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》发改价格[2011]534 号）；
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6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
[2002]125 号）；
7、 《全国统一建筑安装工程工期定额》；
8、 中华人民共和国广播电影电视部发布的《广播电视传输网络
系统安装工程预算定额 GY5212-2008》；
9、 国家计委和建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》(计
价格[2002]10 号)；
10、 湖北省及荆州市建设工程行政事业性收费标准；
11、 荆州市有关建筑工程市场造价信息资料；
12、 《湖北省建设工程价格信息》（2013 年第 3 期）（双月刊）及
有关汇编文件；
13、 《湖北省建筑安装工程费用定额(2008)年》；
14、 2008 年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；
15、 2008 年《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》；
16、 《荆州市物价局关于制定荆州城区有线数字电视收视维护费
标准的通知》（荆价房服【2009】103 号）；
17、 荆州市人民政府《荆州市人民政府办公室关于调整更新荆州
市城区基准地价的通知》（荆政办发[2005]57 号）；
18、 《荆州市市区土地级别与基准地价更新技术报告》；
19、 建筑工程投资估算手册；
20、 《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号）；
21、 《机动车强制报废标准规定》商务部 2013 年 1 月 14 日发布，
2013 年 5 月 1 日起实施）；
22、 《2013 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
23、 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
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24、 《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁
布）；
25、 企业提供的财务会计经营方面的资料；
26、 企业提供的未来年度经营收益、预测等有关资料；
27、 基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
28、 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
29、 wind 资讯金融终端；
30、 《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局)；
31、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、 2011 年、2012 年及评估基准日会计报表及审计报告；
2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年
版）；
3、 《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出
版社）；
4、 《 价 值 评 估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）》
（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
5、 工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
6、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
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照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值。
本次评估目的是购买股权，资产基础法从企业购建角度反映了企业
的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本
次评估选择资产基础法进行评估。
被评估单位主要经营广播电视传输业务，客户较为稳定、收费较为
可靠，在未来年度其收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估可以选
择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对现金的评估，评估人员在对现金进行全面的实地盘点后，根据盘
点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的
金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。
对银行存款的评估，评估人员对所有银行存款账户进行了函证，以
证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银
行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。
银行存款以核实后账面值确定评估值。
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（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企
业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对
有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业
会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，
评估人员认为，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；
对外部单位发生时间 1 年以内的评估风险坏账损失的可能性为 5%；发
生时间 1 到 2 年的评估风险坏账损失的可能性应收账款为 10%；发生时
间 2 到 3 年的评估风险坏账损失的可能性应收账款为 20%；发生时间 3
到 4 年的评估风险坏账损失的可能性应收账款为 50%；发生时间在 4 年
以上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险
损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借
助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值
作为评估值。
（4）存货
存货主要为原材料，对于光缆、分配器、放大器及机顶盒等因耗用
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量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值。
2、非流动资产
（1）固定资产
①房屋建筑物类资产
基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物及地埋管线的特点，对
于自建房屋、构筑物及地埋管线等采用重臵成本法评估；对于出租有收
益或存在潜在收益的房产采用收益法进行评估。。
A、重臵成本法
重臵成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对完
整的建筑工程，根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，
以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵全价，
并按建筑工程的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的情况综
合确定成新率，进而计算建筑工程评估净值。
委估建筑物评估净值=重臵全价×综合成新率
其他委估建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑
各项评估要素，确定重臵全价、综合成新率并计算评估净值。
a、重臵全价
重臵全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分
组成。
Ⅰ、建安造价的确定
建安工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、
消防及配套信息系统工程的总价。土建、装饰装修工程造价采用预(决)
算调整法进行计算，给排水、电气、消防及配套信息系统工程造价按其
在建筑工程的占比进行测算。评估人员现场工作期间，在取得有关计价
依据的前提下，认真核对、测算有关建筑工程的技术参数、工程量数据
等，严格按照计算规则计算土建工程造价以及给排水、电气等安装工程
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造价。
Ⅱ、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设费
用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
根据资产所在地政府和相关行业的有关规定，计算建设单位所支付的前
期费用及其它费用，包括的内容及取费标准见下表：
工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 计价基础 计价标准 收费依据
1 工程勘察设计费 工程造价 2.13% 计价格[2002]10 号
2 招投标服务费 工程造价 0.25% 发改价格[2011]534 号
3 建设工程监理费 工程造价 2.99% 发改价格[2007]670 号
4 建设单位管理费 工程造价 1.15% 财建〔2002〕394 号
5 环评费 工程造价 0.13% 计价格（2002）125 号
6 白蚁防治费 建筑面积 2 元/m 鄂价房服[2009]8 号
7 墙改基金 建筑面积 8 元/m2 财综[2002]55 号
8 水泥基金 建筑面积 1.5 元/m 鄂财综发[2003]35 号
Ⅲ、资金成本的确定
资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其
采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按正常情况建设
周期计算，为工程建设所投入资金按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×建设周期×贷款利率
×1/2
表4-1 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月（含六个月） 5.6
六个月至一年（含一年）
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.4
五年以上 6.55
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