湖北省广播电视信息网络股份有限公司
拟发行股份购买十堰市广播电视信息网络有限公司
100%股权评估项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2013]第 1071 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年十二月二十九日
湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买十堰市广播电视信息网络有限公司 100%股权评估项目资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................... 2
第三部分 资产清查核实情况说明 .......................................................... 3
一、 评估对象与评估范围说明 ............................................................. 3
二、 资产核实情况总体说明 ................................................................. 5
第四部分 资产基础法评估说明 .............................................................. 8
一、流动资产评估技术说明 .................................................................. 8
二、长期股权投资评估技术说明 ........................................................ 12
三、固定资产评估技术说明 ................................................................ 13
四、在建工程评估技术说明 ................................................................ 54
五、固定资产清理评估技术说明 ........................................................ 55
六、无形资产评估技术说明 ................................................................ 55
七、长期待摊费用评估技术说明 ........................................................ 56
八、负债评估技术说明 ........................................................................ 57
第五部分 收益法评估技术说明 ............................................................ 60
第六部分 评估结论及其分析 .............................................................. 120
关于进行资产评估有关事项的说明
中联资产评估集团有限公司
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一三年十二月二十九日
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托
方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日
期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象为十堰市广播电视信息网络有限公司（以下简称为―十堰
网络公司‖）的股东全部权益，评估范围为十堰网络公司在基准日的全
部资产及相关负债，账面资产总额为 35,938.21 万元，负债总额 25,200.72
万元，净资产额为 10,737.50 万元。具体包括流动资产 5,863.43 万元；
非流动资产 30,074.78 万元；流动负债 14,433.90 万元；非流动负债
10,766.81 万元。
上述资产与负债数据摘自经北京中证天通会计师事务所有限公司
审计的 2013 年 6 月 30 日的十堰市广播电视信息网络有限公司资产负债
表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为固定资产，其中：
1、固定资产中房屋共 4 项，面积总计 1176.25 平方米，其中 2 项面
积 1036.78 平方米建筑物未办理房产证，建筑面积为企业测量申报，系
位于竹山县城关镇广电大楼营业厅和办公室。
地埋管线 235 项，杆路 482 项，均能正常使用。
2、线路资产主要分布在十堰市区及乡镇干线、通往小区的支线以
及通往用户的分配网络资产；机器设备主要是分别于各机房和中继站的
传输设备，除少数设备淘汰报废外，其余设备均能正常使用；作为交通
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工具的车辆 52 辆，主要为小轿车、轻型货车和轻型客车等，除已待报
废 5 辆外其他均能正常行驶；电子设备主要为办公用电脑、空调、打印
机等，除少数设备淘汰报废外，其余设备均能正常使用。
3、企业申报的在建工程主要为公路基建线路迁移工程和郧县移民
内安工程等。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 25,308.18 万元，占评估范围内
总资产的 70.42%。主要为房屋建筑物、机器设备、线路资产、电子设备、
车辆、在建工程及工程物资等。
这些资产具有以下特点：
1、数量大分布广：实物资产分布于十堰市城区机房中；
2、形成时间跨度大：从 90 年代到评估基准日，都在不断的购臵资
产，线路资产以自建为主。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
十堰网络公司申报的无形资产土地使用权共 3 项，面积 196.50 平方
米，全部为出让地；其他无形资产包括通达 OA 软件、BOSS 收费系统
等，截止基准日 2013 年 6 月 30 日，无账面未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
截止基准日 2013 年 6 月 30 日，十堰网络公司未申报表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）。
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在
引用其他机构出具报告的情况。
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二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型
和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他
资产小组，同时于 2013 年 8 月下旬至 2013 年 10 月上旬进行现场的核
查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作
总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整
理评估资料。2013 年 7 月中旬至 8 月中旬，评估人员开展前期布臵工作，
评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的
基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被
评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表
和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报―评估申报明细表‖和―资
产调查表‖，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技
术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同
的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、
修改和完善资产评估申报明细表，使―表‖、―实‖相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实―表‖、―实‖
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所
载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料
的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要
求委托方和相关当事人出具了―说明‖和―承诺函‖。
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（二）影响资产核实的事项及处理方法
对于光缆、杆路及隐蔽于地下的地埋管线等类资产，因分布广且较
为分散，受资产自身特殊性的限制，其评估相关资料以十堰网络公司提
供的购买合同、光缆、杆路及地埋管线路由图、施工图纸及竣工结算为
准，并对所申报的资产采取重点抽查核实的方式进行清查。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日 2013 年 6 月 30 日，十堰网络公司核
实情况如下：
1、固定资产中房屋共 4 项，面积总计 1176.25 平方米，其中 2 项
面积 1036.78 平方米建筑物未办理房屋所有权证，建筑面积为企业测量
申报，具体明细如下：
表3-1 尚未办理房屋所有权证房屋统计表
结构 建成 计量
序号 权证编号 证载权利人 建筑物名称 面积
砖混 年月 单位
1 无证 竹山县广电大楼 框架 2009-07 ㎡ 211.09
2 无证 竹山县广电大楼 框架 2009-07 ㎡ 825.69
合 计 1036.78
对上述资产权属情况，评估人员取得了实际使用人有关产权的相关
承诺，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。
2、抵押担保事项
十堰网络公司因网络发展的需要，于 2012 年 8 月及 2013 年 3 月以
设备作抵押向农行十堰人民路支行借款 2,200.00 万元，抵押期限为三年；
于 2009 年 6 月、2010 年 1 月、2010 年 6 月以下辖郧县、郧西县、竹山
县、竹溪县和房县有线电视和宽带业务收费权质押担保向十堰市城区农
村信用合作联社借款 6,077.00 万元，质押期限为五年；于 2012 年 12 月
及 2013 年 1 月以十堰市有线电视和宽带业务收费权质押担保向中国银
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行六堰支行借款 3,900.00 万元，质押期限为三年。
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表
明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款和存货。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行
核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查
核实。
3、收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料
的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，
按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核
对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，
在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成
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本或可变现价格得出评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
账面值为 14,372,904.42 元，其中现金 158,480.96 元，银行存款
14,214,423.46 元。
库存现金存放于十堰网络公司财务部。评估人员对现金进行全面
的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情
况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实
后账面值确定评估值。现金评估值 158,480.96 元。
对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，
同时检查有无未入账的银行借款，检查―银行存款余额调节表‖中未达
账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均
已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存
款评估值 14,214,423.46 元。
（2）应收账款
应收账款账面余额 196,621.00 元，已计提坏账准备 58,003.60 元，
账面净额 138,617.40 元，主要为应收客户安装费和收视费等。评估人
员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项
的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、
表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄
分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账
损失的可能性为 0；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回
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账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计
出评估风险损失。
对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能
性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在
10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 20%；
发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；发生时
间 4 年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在 100%；
按以上标准，确定评估风险损失为 58,003.60 元，以应收账款合
计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
应收账款评估值为 138,617.40 元。
（3）预付账款
预付账款账面价值为 19,165,174.16 元，主要包括预付给往来单
位的设备款、施工费和材料费等。评估人员查阅了相关合同或供货协
议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的
货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供
货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为 19,165,174.16 元。
（4）其他应收款
其 他 应 收 款 账 面 余 额 17,076,678.55 元 ， 已 计 提 坏 账 准 备
3,698,915.18 元，账面净额 13,377,763.37 元。主要为往来单位往来款、
借款保证金及备用金等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和
现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情
况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定
和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
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对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收
回的，评估风险损失为 0%。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
100%。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参
考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评
估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结
合专业判断等综合确定，对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风
险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账
损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的
可能性在 20%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性
在 50%；发生时间 4 年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在
100%；
按以上标准，确定评估风险损失为 3,698,915.18 元，以其他应收
款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
其他应收款评估值为 13,377,763.37 元。
（5）存货
存货账面值为 11,579,858.90 元，均为原材料。未计提减值准备。
原材料的具体评估方法及过程如下：
原材料账面值为 11,579,858.90 元，主要为光缆、分配器、放大
器及机顶盒等。对于光缆、分配器、放大器及机顶盒因耗用量大，周
转速度较快，账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值。
经评估，原材料评估值为 11,579,858.90 元。
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二、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期投资账面值 250,000.00 元，计提长期股
权投资减值准备 127,988.88 元，账面净值 122,011.12 元，系对十堰市
胜景传媒有限公司的投资。
（二）被投资单位简介
名称：十堰市胜景传媒有限公司
住所： 十堰市人民北路 3 号 7-1
法定代表人姓名：李东升
注册资本：人民币伍拾万圆整
实收资本：人民币伍拾万圆整
公司类型：有限责任公司
经营范围： 设计、制作、发布国内户外广告，利用自有设备设
计、制作平面广告；信息咨询、文化艺术咨询；日用百货、家用电器、
五金交电、建筑材料、日用化学品、电子产品、计算机及配件销售；
普通机械加工。
截至评估基准日，股东结构如下：
表4-1 股东名称、出资额及出资比例
股东 出资额(元) 出资时间 出资比例
十堰市广播电视信息网络有限公司 250,000.00 2010-2-5 50%
十堰市广播电视实业有限公司 250,000.00 2010-2-5 50%
合计 500,000.00 100%
截止评估基准日 2013 年 6 月 30 日，资产总额为 39.39 万元，负
债总额 13.79 万元，净资产额为 25.60 万元。
（三）评估过程及方法
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评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进
行核实，并查阅投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料，
以确定长期股权投资的真实性和完整性，在此基础上对被投资单位进
行评估。
根据被投资单位的具体情况，确定了长期股权投资的评估方法：
对于控股的长期股权投资，即对十堰市胜景传媒有限公司的投
资，本次以对被投资单位评估基准日的整体资产进行评估，再根据被
投资单位评估基准日净资产评估值乘以十堰网络公司的占股比例确
定其评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股
权等因素产生的溢价和折价。
（四）评估结果
按照上述方法，长期股权投资账面值合计 122,011.12 元，评估值
为 140,702.27 元，增值率 15.32%，评估增值的原因是由于：其长投
单位净资产评估增值所致。
长期股权投资评估结果的详细情况见被投资单位的 ―资产评估
明细表‖。
三、固定资产评估技术说明
（一）房屋建筑物类资产
1、评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为十堰网络公司申报的
房屋建筑物、地埋管线、杆路等，账面原值 81,245,028.71 元，净值
55,691,801.02 元。其中房屋建筑物账面原值 3,646,788.87 元，净值
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3,379,722.56 元 ； 地 埋 管 线 账 面 原 值 43,122,561.57 元 ， 净 值
27,793,853.56 元；杆路账面原值 34,475,678.27 元，净值 24,518,224.90
元。
本次申报范围内的房屋建筑物类资产主要分布在十堰市城区及
其下辖的各乡镇。
2、房屋建筑物类资产概况
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产共 721 项。
（1）房屋建筑物 4 项，建筑面积为 1176.25 平方米，包括办公
楼、广播站房及辅助用房等，建筑结构均为框架结构；其主要建筑结
构特征如下：
钢筋混凝土框架结构建筑物主要用于建筑高度较高的办公楼及
其他重要的办公场所；一般基础为独立基础配合基础梁相连的框架结
构基础；上部为现浇钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨
架；围护填充墙体一般为 240mm 厚机砖，近期建筑也有采用轻质砌
块填充；墙柱间钢筋拉结加固，屋面结构设防水保温层。室内一般装
修，配备一般供排水供电设施、卫生、消防、通信网络系统。
（2）地埋管线 235 项，该类型工程可分为自建或合建工程，但
工程做法大致相同；自建为独资承担工程费用，合建则按照使用权重
承担工程费用。管线的敷设大致分为以下两种形式：
①管道敷设：工程做法一般情况为开挖沟槽、管路敷设保护与相
应地段设立检查井以配合穿线、检查、维修等，形成一套比较完整的
网络信号线路输送系统。具体做法一般为：人工或机械开挖沟槽，沟
深一般 0.5～2m，底宽 0.5～0.8m；沟底铺垫 C15 素混凝土垫层，管
道为 PVC、PE、3 孔或 7 孔蜂窝管，保护封包为 C25 或 C30 混凝土；
个别地方使用钢管或混凝土管；砖砌检查井一般按照间距 50m 布臵。
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②直埋敷设：该方法一般为管道外不加混凝土包封，采用黄沙铺
垫、覆盖保护，回填土方夯实掩埋。
（3）杆路 482 项：主要采用 6~12m 高混凝土圆形线杆，极少量
采用木杆；一般 10 米以上的较高杆用于过路处等需要较高架空的地
段。
3、评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入委
估单位后根据被评估企业提供的房屋建筑物类资产评估明细表，进行
账表核对，根据填报的相关技术参数、使用年限、账面价值、敷设长
度等，收集委估房屋建筑物类资产的有关工程建设、财务管理、产权
登记及其他资料。
其次，根据申报表及相关资料进行实地查勘：
（1）现场勘察各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建
筑面积、使用环境、外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内配套
设施、各构件现状以及维修使用情况，并作了详细的观察记录，并向
有关人员深入了解房屋建筑物的基础等隐蔽工程情况，同时将资产申
报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
（2）对于地埋管线，由于其特殊性，采用纸质资料与实物核实
对比的方式，以设计、施工、竣工验收等纸质资料为主，实物观察测
量为辅进行核查；评估人员对被评估地埋管线进行了现场勘查，根据
申报表及企业提供的地埋管线平面布臵图（拓扑图），核对多数地埋
管线的名称、穿越地域、结构形式、敷设长度、检查井布臵等，现场
观察管线沿线地表有无因施工质量等原因出现凹凸不平、空鼓塌陷等
不良状况，勘测检查井结构、形状，测量估算检查井的平均间距，查
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看其是否塌陷、进水、积水、配件完整，维修使用情况，作详细的观
察记录，向有关人员深入了解隐蔽工程及特殊线、点的处理情况，并
将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏；
并作了详细的观察记录。
（3）对于杆路资产，由于其分布范围广，线路布局复杂不规则，
现场勘察难度较大，本次采用一般平原线路与特殊地点（过路、过河
等）、特殊路段（一般指山区、丘陵、湖区、城区等）相结合的核查
方法，并与架设光缆线路匹配的原则进行核查。查看线杆杆身外观是
否平滑完整竖直，有无风蚀剥落；地下固定埋设端是否下陷，地上固
定基座是否稳固，有无开裂剥离；拉线是否紧固完整，有无锈蚀，布
设是否合理。
再次，进行价格计算资料的搜集。搜集当地现行的地方建设工程
概预算定额、相关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收
集有关管理部门对房屋建（构）筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象
进行价格因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价
值，并最终形成评估技术说明。
4、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物及地埋管线的特点，
对于未取得土地出让使用权的房屋及自建合建（联建）的地埋管线、
杆路采用重臵成本法进行评估；对位于城市区域内、周边房地产交易
活跃且已取得土地出让使用权的房屋，采用市场比较法进行评估。
（1）重臵成本法
成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对完整
的建筑工程，根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，
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以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵全价，
并按建筑工程的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的情况
综合确定成新率，进而计算建筑工程评估净值。
委估建筑物评估净值=重臵全价×综合成新率
其他委估建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考
虑各项评估要素，确定重臵全价、综合成新率并计算评估净值。
①重臵全价
重臵全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部
分组成。
A、建安造价的确定
建安工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、
消防及配套信息系统工程的总价。土建、装饰装修工程造价采用预(决)
算调整法进行计算，给排水、电气、消防及配套信息系统工程造价按
其在建筑工程的占比进行测算。评估人员现场工作期间，在取得有关
计价依据的前提下，认真核对、测算有关建筑工程的技术参数、工程
量数据等，严格按照计算规则计算土建工程造价以及给排水、电气等
安装工程造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设
费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个
部分。根据资产所在地政府和相关行业的有关规定，计算建设单位所
支付的前期费用及其它费用，包括的内容及取费标准见下表：
表4-2 前期及其它费用表
序号 项目名称 取费基础 费率 备注
1 工程勘察设计费 工程造价 2.64% 计价格[2002]10 号
2 招投标服务费 工程造价 0.11% [发改价格[2011]534 号]
3 建设工程监理费 工程造价 1.77% 发改价格[2007]670 号
4 建设单位管理费 工程造价 0.88% 财建〔2002〕394 号
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5 环评费 工程造价 0.06% 计价格（2002）125 号
C、资金成本的确定
资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，
其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按正常建设
周期计算，假设工程建设所投入资金按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×建设周期×贷款利
率×1/2
表4-3 贷款利率表
项目 年利率%
一、短期贷款
六个月（含六个月） 5.6
六个月至一年（含一年）
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.4
五年以上 6.55
②成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
100%
③评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
（2）市场比较法
市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产
交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部
条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产
的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价
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格。市场比较法其计算公式为：
估价对象房地产价格＝可比实例价格×(估价对象交易情况指数/
比较案例交易情况指数)×(估价对象交易日期房地产价格指数/比较案
例交易日期房地产价格指数)×(估价对象区域因素条件指数/比较案例
区域因素条件指数)×(估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别
因素条件指数)
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。
5、 评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
委 估 的 房 屋 建 筑 物 类 账 面 原 值 81,245,028.71 元 ， 净 值
55,691,801.02元，评估原值88,694,900.00元，评估净值55,899,734.00
元，评估值原值增值7,449,871.29元，增值率9.17%，评估净值增值
207,932.98元，增值率0.37%。
具体情况详见―固定资产评估汇总表‖、―固定资产-房屋建筑物评
估明细表‖、―固定资产-地埋管线评估明细表‖ 、―固定资产-杆路评估
明细表‖。
（2）评估增减值原因分析
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造成本次评估增值的主要原因如下：
委估房屋建筑物类资产为购建较早，自购建之日至评估基准日，
由于房屋建筑物类资产购建价格上涨，致使房屋建筑物类资产评估原
值、净值有所增值。
6、典型案例
案例一 :武当路营业厅（表 4-6-1 第 3 项）
（1）概况
该建筑物属于十堰网络公司的办公、住宅用房，位于十堰市武当
街办武当路58号1-1-6，于2000年6月竣工并投入使用，房产证号为―十
堰房权证茅箭区字第20148258号‖，土地证号―十堰市国用(2011共)第
0902187-2-6号‖。
待估房产为营业厅用房，框架结构，房屋总层数为七层，评估对
象位于第一层，其建筑面积102.44m2 。
该建筑物结构为C10砼垫层、C30钢筋砼独立柱基础、钢筋砼基
础梁；地面部分为钢筋砼柱、梁、板形成整个房屋的框架骨架；围护
填充墙体为240mm厚机砖，墙柱间钢筋拉结加固，不锈钢栏杆及扶手，
屋面结构设防水保温层。装饰情况：外墙贴墙面砖，内墙刷白色乳胶
漆，地面贴地砖，天棚面刷涂料，木门，铝合金钢窗，日光灯、格栅
灯照明，室内供水、供电、通讯及消防等配套设施齐全。
该建筑使用状况良好，结构有足够承载力，外观无变形、扭曲等
现象。外墙面局部风化，内饰稍有脱落，门窗稍有变形，通风运行良
好，动力供电、电气照明无故障，上下水基本畅通，管道外观无严重
锈蚀、渗漏现象，能满足办公需要。
（2）评估方法及评估过程
①评估方法
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由于本次评估范围内的房屋建筑物属房地合一性质的住宅楼，账
面价值中包含了土地使用权价值，故本次评估中采用市场法将其作为
一宗房地产进行评估，计算出房屋建筑物（含地价）的评估价值。
市场法是将委估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易
实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房
地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以
同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出委估房地产最可能实
现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋
建筑物评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对评估
申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建
筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位臵
等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实
相符。
第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集
本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，
各种报刊、杂志、年鉴、当地房地产中介、网络上有关的信息资料，
同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方
提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产
交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相
