南京吉庆房地产有限公司
2013 年 8 月 31 日财务报表附注
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1 公司基本情况
南京吉庆房地产有限公司（以下简称“本公司”）是由南京市秦淮区商业网点房地产开发公
司和万业新鸿意地产有限公司共同出资设立的有限责任公司。本公司于 2008 年 12 月 29 日
经南京市工商行政管理局秦淮分局批准成立，取得注册号为 320104000082288 的企业法人营
业执照。本公司初始注册资本为人民币 5,000 万元，其中南京市秦淮区商业网点房地产开发
公司出资人民币 2,550 万元，占注册资本的 51%；万业新鸿意地产有限公司出资人民币 2,450
万元，占注册资本的 49%。本公司原法定代表人为张军先生。2010 年 4 月 8 日，万业新鸿
意地产有限公司和南京市秦淮区商业网点房地产开发公司以货币形式分别增资人民币 4,950
万元和人民币 50 万元，增资后出资比例分别为 74%和 26%，注册资本为人民币 10,000.00
万元。同时，法定代表人变更为金永良先生。2010 年 11 月 24 日，万业新鸿意地产有限公司
和南京市秦淮区商业网点房地产开发公司以货币形式分别增资人民币 3,700 万元和人民币
1,300 万元，增资后出资比例分别为 74%和 26%，注册资本为人民币 15,000.00 万元。
本公司注册地址：南京市秦淮区中山南路 501 号。
本公司经营范围：许可经营项目：房地产开发；商品房销售及售后服务。一般经营项目：房
屋租赁。
2 财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
2.1 财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》
和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2.2 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息，本公司管理层对财务报表的真实性、合法
性和完整性承担责任。
3 重要会计政策和会计估计
3.1 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3.2 记账本位币
记账本位币为人民币。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.3 应收款项
3.3.1 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额大于 100 万元。
当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的计 的原有条款收回所有款项时，根据该款项预计未
提方法 来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进
行减值测试，计提坏账准备。
3.3.2 按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的
金额重大的应收款项一起按账龄作为信用风险特征划分为
若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信
账龄组合
用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时
情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本
年度应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 5
1—2 年 10
2—3 年 50
3 年以上 100
3.3.3 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款
单项计提坏账准备的理由
收回所有款项时，确认相应的坏账准备。
根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，
坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，计提坏账准备。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.4 存货
3.4.1 本公司的存货主要包括开发产品、开发成本和低值易耗品等。存货购建时按实际成本入
账，采用个别计价法确定发出存货的成本。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。存货采
用永续盘存制。
3.4.2 开发用土地：本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权计入开发成本。在
开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，
属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
3.4.3 开发成本：本公司开发成本包括开发前期费用、取得土地使用权的相关成本、建安成本
及其他各项与产品开发相关的直接和间接费用；开发成本按实际成本计价。
3.4.4 开发产品：本公司于竣工验收时，先按概预算成本结转开发产品，以后按实际结算进行
调整。
3.4.5 为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用：本公司为开发房地产而借入的资
金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后发生
的利息等借款费用，计入财务费用。
3.4.6 公共配套设施费用：不能有偿转让的公共配套设施按受益比例确定分配标准计入开发成
本，能有偿转让的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集所发生的成
本。
3.4.7 维修基金：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本，并缴纳至国家
指定的维修基金账户。
3.4.8 期末本公司对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值低于成
本的差额，分项计提存货跌价准备，并计入当期损益。可变现净值按日常活动中，以存货的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
3.5 固定资产
3.5.1 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量；
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.5 固定资产（续）
3.5.2 固定资产初始计量和后续计量
购置或新建的固定资产按取得时的实际成本进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在
相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入固定资产成本；对于被
替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。当固定资产
被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出
售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.5.3 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
运输工具 4 5.00 23.75
办公及电子设备 3-5 5.00 19.00-31.67
于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核如需要作适
当调整。
3.5.4 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
当固定资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于固定
资产账面价值时，确认固定资产存在减值迹象。固定资产存在减值迹象的，其账面价值减记
至可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
符合持有待售条件的固定资产，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示。公允
价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
3.6 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开
发产品和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可
使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达
到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动
发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建
活动重新开始。
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3.6 借款费用（续）
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）
以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一
般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
3.7 无形资产
无形资产主要系软件使用权等，以实际成本计量，采用直线法按受益期摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形
资产账面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记
至可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当
调整。
3.8 长期待摊费用
长期待摊费用系经营租入固定资产改良支出，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出
减去累计摊销后的净额列示。
3.9 资产减值
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少
每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资
等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值
减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按
单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
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3.10 资产组
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为
依据。同时，在认定资产组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式和对资产的持续使
用或者处置的决策方式等。
资产组的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。资产组的可收回金额按该资
产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
在合并财务报表中反映的商誉，不包括子公司归属于少数股东权益的商誉。但对相关的资产
组进行减值测试时，将归属于少数股东权益的商誉包括在内，调整资产组的账面价值，然后
根据调整后的资产组账面价值与其可收回金额进行比较。如上述资产组发生减值的，该损失
按比例扣除少数股东权益份额后，确认归属于母公司的商誉减值损失。
3.11 职工薪酬
于职工提供服务的期间确认应付的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产
成本和费用。职工薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积
金、工会经费和职工教育经费等以及其他与获得职工提供的服务相关的支出。
3.12 收入确认
3.12.1 销售商品
商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管
理权和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入
和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
3.12.2 提供劳务
本公司提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价
款的证据时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的
总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和
为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现；长期
合同工程在合同结果已经能够合理地预见时，按结账时已完成工程进度的百分比法确认营业
收入的实现。
3.12.3 房地产收入的确认原则及方法：
3.12.3.1 转让土地使用权、销售房产：在工程已竣工并经有关部门验收合格，签订了销售合
同并履行了合同规定的相关义务及办妥房屋交接手续，取得了销售价款或确信可以取得，相
关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。
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3.12 收入确认（续）
3.12.3 房地产收入的确认原则及方法（续）
3.12.3.2 出租物业：以订立租赁合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业
时确认营业收入的实现。
3.12.4 本公司让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益能够
流入企业，且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
3.13 借款
借款按公允价值扣除交易成本后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后
续计量。于资产负债表日起 12 个月（含 12 个月）内偿还的借款为短期借款，其余借款为长
期借款。
3.14 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应
纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应
纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，
不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏
损）的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的
递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款
抵减的应纳税所得额为限。
3.15 租赁
3.15.1 经营租赁
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入当期损益。
3.15.2 融资租赁
按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租
入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率
法摊销。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
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3 重要会计政策和会计估计（续）
3.16 主要会计政策、会计估计的变更
本报告期主要会计政策和会计估计未发生变更。
3.17 前期会计差错更正
本报告期无前期会计差错更正。
3.18 主要会计估计和财务报表编制方法
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层除了作出会计估计外，还作出了以下对财务报表
所确认的金额具有重大影响的判断：
如附注 5.5 注所述系基于本公司的管理层假设所开发商品房在未来 4 年内完工并得以出售。
这些假设的不确定性将直接影响本年已确认的相应递延所得税资产和本年利润。
4 税项
本公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税 应税所得额 25%
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5.1 货币资金
项 目 2013 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
现 金 378.81 6,299.22
银行存款 329,918.77 24,736.37
合 计 330,297.58 31,035.59
5.2 其他应收款
5.2.1 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种 类
金 额 比例（%） 金 额 比例（%） 金 额 比例（%） 金 额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏
- - - - - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 167,136.10 100.00 133,147.89 79.66 169,936.92 100.00 105,999.00 62.38
确信可以收回组合 - - - - - - - -
组合小计 - - - - - - - -
单项金额虽不重大但单项计
- - - - - - - -
提坏账准备的其他应收款
合 计 167,136.10 100.00 133,147.89 79.66 169,936.92 100.00 105,999.00 62.38
5.2.2 按组合计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2013 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 账面余额
账 龄 坏账准备 坏账准备
金 额 比例（%） 金 额 比例（%）
1 年以内 11,199.94 6.70 560.00 34,998.93 20.60 1,749.95
1至2年 25,498.07 15.26 2,549.81 800.00 0.47 80.00
2至3年 800.00 0.48 400.00 59,937.87 35.27 29,968.93
3 年以上 129,638.09 77.56 129,638.08 74,200.12 43.66 74,200.12
合 计 167,136.10 100.00 133,147.89 169,936.92 100.00 105,999.00
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5 财务报表项目附注（续）
5.2 其他应收款（续）
5.2.3 本报告期其他应收款中无持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方欠款。
5.2.4 其他应收款余额前五名单位情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金 额 账 龄
总额比例（%）
南京市供电局 非关联方 899.94 1 年以内 40.43
2,336.53 1到2年
800.00 2到3年
63,538.09 3 年以上
江苏通信置业管理有限公司 非关联方 55,700.00 3 年以上 33.33
张小波（员工） 非关联方 23,161.54 1到2年 13.86
南京自来水总公司 非关联方 10,000.00 3 年以上 5.98
徐 莉 非关联方 7,000.00 1 年以内 4.19
合 计 163,436.10 97.79
5.3 存货
5.3.1 存货分类
2013 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 469,691,482.97 - 469,691,482.97 464,605,366.55 - 464,605,366.55
5.3.2 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末数 期初数
南京颜料坊 2013 年 10 月 2015 年 11 月 尚未确定 469,691,482.97 464,605,366.55
5.3.3 开发成本无借款费用资本化金额。
5.3.4 本公司的存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。
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5.4 固定资产
5.4.1 固定资产情况
项 目 2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 8 月 31 日
一、账面原值合计 658,037.00 - - 658,037.00
运输工具 529,817.00 - - 529,817.00
办公及电子设备 128,220.00 - - 128,220.00
二、累计折旧合计 553,181.28 63,915.86 - 617,097.14
运输工具 449,156.16 54,171.60 - 503,327.76
办公及电子设备 104,025.12 9,744.26 - 113,769.38
三、固定资产账面净值合计 104,855.72 —— —— 40,939.86
运输工具 80,660.84 —— —— 26,489.24
办公及电子设备 24,194.88 —— —— 14,450.62
四、减值准备合计 - - - -
运输工具 - - - -
办公及电子设备 - - - -
五、固定资产账面价值合计 104,855.72 —— —— 40,939.86
运输工具 80,660.84 —— —— 26,489.24
办公及电子设备 24,194.88 —— —— 14,450.62
5.4.2 本期折旧额：63,915.86 元；
5.4.3 截至 2013 年 8 月 31 日，本公司的固定资产经测试未发生减值而毋须计提减值准备。
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5.5 递延所得税资产
5.5.1 已确认的递延所得税资产
项 目 2013 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税资产：
坏账准备 33,286.97 26,499.75
可弥补亏损 2,990,946.01 2,727,034.80
合 计 3,024,232.98 2,753,534.55
5.5.2 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异
项 目 暂时性差异金额
可抵扣暂时性差异：
坏账准备 133,147.89
注
可弥补亏损 11,963,784.05
合 计 12,096,931.94
注：本公司确信在税法规定的可弥补亏损有效期内能实现足够的应纳税所得额以转回该些可
抵扣暂时性差异。
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| 上海万业企业股份有限公司南京吉庆房地产有限公司2013年度1-8月财务报表及审计报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-12-20 |
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| 附件：公告原文 |
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