内蒙古海化辰兴化工有限公司
电石资产组减值测试项目
资产评估报告
中锋评报字（2013）第055号
（共一册 第一册）
评估机构名称：北京中锋资产评估有限责任公司
报告提交日期：二〇一三年十月十二日
内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告目录
资产评估报告
目 录
资产评估报告声明 ................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要 ................................................................................................................ 2
资产评估报告正文 ................................................................................................................ 3
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介................................................. 3
二、评估目的...................................................................................................................................... 4
三、评估对象和评估范围............................................................................................................. 7
四、价值类型及其定义.................................................................................................................. 8
五、评估基准日................................................................................................................................. 8
六、评估依据...................................................................................................................................... 9
七、评估方法.................................................................................................................................... 10
八、评估程序的实施过程和情况............................................................................................ 12
九、评估假设.................................................................................................................................... 14
十、评估过程.................................................................................................................................... 15
十一、评估结论............................................................................................................................... 15
十二、特别事项说明..................................................................................................................... 17
十三、评估报告使用限制说明................................................................................................. 17
十四、评估报告日.......................................................................................................................... 17
北京中锋资产评估有限责任公司 I
内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告目录
资产评估报告附件
目 录
1、相关经济行为文件；
2、委托方和产权持有者法人营业执照；
3、委托方和相关当事方承诺函；
4、签字注册资产评估师承诺函；
5、资产评估机构资格证书；
6、评估机构营业执照；
7、签字注册资产评估师资格证书；
8、评估业务约定书；
9、评估明细表。
北京中锋资产评估有限责任公司 II
内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告声明
内蒙古海化辰兴化工有限公司
电石资产组减值测试项目
资产评估报告声明
中锋评报字（2013）第 055 号
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、 评估对象涉及的资产清单由产权持有者申报并经其签章确认；所提供
资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定
条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算
并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
七、 评估报告使用者应当关注报告使用限制说明。
北京中锋资产评估有限责任公司
内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告 摘要
内蒙古海化辰兴化工有限公司
电石资产组减值测试项目
资产评估报告摘要
中锋评报字（2013）第 055 号
山东海化股份有限公司：
北京中锋资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据《企业会计准则第 8 号—
资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》以及有关法律、 法规的要求，本
着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对内蒙古海化辰兴化工有限公
司拥有的电石资产组在 2013 年 8 月 31 日的可收回价值进行了评估，评估人员执行资产
评估业务的目的是为内蒙古海化辰兴化工有限公司对电石资产组进行减值测试提供价
值参考依据。
在清查核实的基础上，根据公认的产权界定原则，我们对评估对象进行了必要的
实地察勘，对贵公司提供的法律性文件、会计记录及有关资料进行了查验，对评估所
涉及的各项数据实施了市场调查，并完成了我们认为必要的其他评估程序。在此基础
上，根据上述特定的评估目的，我们对贵公司委托评估的内蒙古海化辰兴化工有限公
司电石资产组于评估基准日的可收回价值提出如下评估意见：
根据《企业会计准则第8号—资产减值》和评估对象的具体状况，本次评估以该
资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回价值。
截止于评估基准日2013年8月31日，内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组经评
估后的可收回价值为3,863.67万元。评估结论成立条件：评估结论是根据本报告书所述
原则、依据、假设、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、假设存在的
条件下，以及委托方和产权持有者提供的所有原始文件都是真实、完整与合法的条件
下成立。评估结果没有考虑国家宏观经济政策、行业政策发生变化、有关法规政策变
化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产组价格的影响。
报告评估结果自评估基准日起一年内有效。即评估目的在评估基准日后的一年内
实现时，可以评估结果作为参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。
本报告书正文中的“特别事项说明”、评估设定的评估假设以及限制条件”对可能影响
本评估报告结论的有关事项作出了披露，本报告的委托方、相关当事方应充分 关注，
并对可能存在的风险独立作出判断。
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内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告正文
内蒙古海化辰兴化工有限公司
电石资产组减值测试项目
资产评估报告正文
中锋评报字（2013）第 055 号
山东海化股份有限公司：
北京中锋资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据《企业会计准则第
8 号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》以及有关法律、法规
的要求，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对内蒙古海
化辰兴化工有限公司拥有的电石资产组在 2013 年 8 月 31 日的可收回价值进行了
评估，评估人员执行资产评估业务的目的是为内蒙古海化辰兴化工有限公司对电
石资产组进行减值测试提供价值参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如
下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介
（一）委托方----山东海化股份有限公司
1、注册情况
公司名称：山东海化股份有限公司
法定住所：山东潍坊滨海经济开发区
法定代表人：李云贵
注册资本：895,091,926 元
公司类型：股份有限公司
成立日期：1998 年 6 月 4 日
工商注册号：370000018010078
2、经营范围
许可经营项目： 纯碱、工业溴及溴素、工业盐、硝基苯、苯胺、二氯甲烷、
三氯甲烷、盐酸、硫酸、氯化钙、白炭黑、水玻璃系列产品、硫酸钾、氯化镁、
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氢氧化镁苦卤系列产品的生产、销售；卤水开采、销售。
一般经营项目： 盐膜经销
（二）产权持有者----内蒙古海化辰兴化工有限公司
1、注册情况
公司名称：内蒙古海化辰兴化工有限公司
营业场所：内蒙古自治区乌兰察布市兴和县团结乡重工业园区
负责人：王振平
注册号：152627000000916
2、经营范围
经营范围：电石生产经营；制造和销售聚氯乙烯、烧碱、氯气、盐酸、次氯
酸钠等产品；煤炭、焦炭等化工产品的经营。
3、股权结构及变更情况
公 司 2008 年 3 月 15 日 自 兴 和 县 工 商 行 政 管 理 局 取 得 注 册 号 为
152627000000916 号的企业法人营业执照，注册资本 5,000 万元人民币元，公司由
三家单位投资组建，各单位投资情况如下：
投资者名称 投资额（元） 投资比例(%)
山东海化股份有限公司 33,000,000.00
内蒙古察右前旗辰东化工有限责任公司 10,000,000.00
内蒙古兴和县万达石材有限责任公司 7,000,000.00
合 计 50,000,000.00
2009 年 10 月 12 日，山东海化股份有限公司增资 5000 万元，增资后内蒙古海
化辰兴化工有限公司注册资本为 10000 万元，增资后各单位投资情况为：
投资者名称 投资额（元） 投资比例(%)
山东海化股份有限公司 83,000,000.00
内蒙古察右前旗辰东化工有限责任公司 10,000,000.00
内蒙古兴和县万达石材有限责任公司 7,000,000.00
合 计 100,000,000.00
2013 年 6 月 17 日，新钢联冶金有限公司收购了内蒙古察右前旗辰东化工有
限责任公司和内蒙古兴和县万达石材有限责任公司所占的公司股权，现在内蒙古
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内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告正文
海化辰兴化工有限公司的股权结构为：
投资者名称 投资额（元） 投资比例(%)
山东海化股份有限公司 83,000,000.00
新钢联冶金有限公司 17,000,000.00
合 计 100,000,000.00
4、经营管理结构
由于公司已经于 2013 年 6 月 25 日实行租赁经营，公司现仅设资产管理小组
一个部门，负责对内蒙古海化辰兴化工有限公司的资产保全和日常工作。
5、历史沿革
内蒙古海化辰兴化工有限公司是山东海化股份有限公司的子公司，注册资本
10,000.00 万元，其中：山东海化股份有限公司出资 8,300.00 万元占 83%、新钢联
冶金有限公司出资 1,700.00 万元占 17%。公司于 2008 年 3 月 15 日注册成立，经营
期限 20 年，公司位于内蒙古自治区乌兰察布市兴和县团结乡重工业园区，占地
273.97 亩，总投资 2.1 亿元人民币。公司建有 25500KVA 密闭式电石炉 4 台，设计
电石产能 20 万吨/年。
目前，由于与新钢联冶金有限公司签订了为期 5 年的资产租赁协议，公司不
再从事电石的生产经营。
6、财务状况
公司前三年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目名称 2013-8-31 2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31
流动资产 798.43 719.53 2,601.08 1,326.65
非流动资产 17,914.58 18,876.99 19,572.58 20,043.56
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 16,089.02 17,042.53 18,467.98 19,393.74
在建工程 33.02 33.02 33.02
固定资产清理
无形资产 613.11 622.16 635.74 649.31
递延所得税资产 1,048.72 1,048.57 305.15 0.51
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内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告正文
其他非流动资产 130.70 130.70 130.70
资产总计 18,713.01 19,596.52 22,173.67 21,370.21
流动负债 12,813.31 12,553.00 12,890.01 11,110.27
长期负债
负债合计 12,813.31 12,553.00 12,890.01 11,110.27
净资产 5,899.70 7,043.52 9,283.66 10,259.93
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2013 年 1-8 月 2012 年度 2011 年度 2010 年度
营业收入 300.00 3,972.34 38,385.87 28,271.89
减：营业成本 1,427.16 6,936.79 39,564.62 27.461.63
营业税金及附加 16.80 15.33 92.66 100.09
营业利润 -1,143.96 -2,979.78 -1,271.41 710.17
利润总额 -1,143.96 -2,983.57 -1,277.01 1,035.83
减：所得税 -0.14 -743.43 -300.73 264.27
净利润 -1,143.82 -2,240.14 -976.27 771.56
注：表中2010、2011年数据已经中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意
见审计报告；表中2012年数据已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计
报告； 2013年1-8月数据未经审计。
7、生产状况
公司 2010 年生产电石 89383.67 吨，2011 年生产电石 111309.76 吨，2012 年生
产电石 9514 吨，自 2012 年 2 月 14 日停产至今。
8、会计及税收政策
（1）会计制度
公司执行财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则—基本准则》和
38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其
他相关规定。会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，记账本位币为人民币。
（2）税收政策
企业增值税计税依据为产品销售的新增价值和商品附加值，基本税率 17%，
营业税税率为 5%，按应缴流转税额的 5%计缴城市维护建设税，按应缴流转税额
的 3%计缴教育费附加，按应缴流转税额的 2%计缴地方教育费附加，按营业收入
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的 0.1%计缴水利建设基金，按应纳税所得额的 25%计缴企业所得税。
（三）委托方与产权持有者的关系
委托方山东海化股份有限公司为内蒙古海化辰兴化工有限公司的控股股东。
截至评估基准日，山东海化股份有限公司持有内蒙古海化辰兴化工有限公司 83%
的股权。
（四） 委托方以外的其他报告使用者
根据委托方和评估机构在业务约定书中的约定，除委托方外本次报告的其他
使用者为国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
受国内外经济不景气的影响，国内电石产能过剩、产品市场价格持续低迷，
内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组边际贡献严重下降，电石资产组已出现
减值迹象，根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》的要求，内蒙古海化辰兴化
工有限公司需要对已出现减值迹象的资产组计提减值准备。本次评估目的是确定
内蒙古海化辰兴化工有限公司拥有的电石资产组可收回价值，为内蒙古海化辰兴
化工有限公司对电石资产组进行减值测试提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为减值测试之目的所涉及内蒙古海化辰兴化工有限公司电石
资产组；资产评估范围为减值测试之目的所涉及内蒙古海化辰兴化工有限公司申
报评估的与电石资产组紧密相关的固定资产。
截止评估基准日 2013 年 8 月 31 日，内蒙古海化辰兴化工有限公司纳入评估
范围内电石资产组的账面价值为 15,225.66 万元，评估范围内各类资产的账面价值
见下表：
单位：人民币万元
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资产项目 账面价值
固定资产 15,225.66
非流动资产合计 15,225.66
资产总计 15,225.66
内蒙古海化辰兴化工有限公司与电石资产组紧密相关的资产包括电石
生产设备、与之紧密相关的构筑物等。
评估人员与内蒙古海化辰兴化工有限公司管理层经过多次讨论，认为
委估固定资产之间相互关联、相互依存，其组合产生的主要现金流量独立于其
他资产。因此，评估人员和委托方及产权持有者最终确定将委估固定资产认定
为一个资产组。
四、价值类型及其定义
本次评估，我们按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的要
求，选择资产的可收回价值作为本评估报告的价值类型。
“可收回价值”在本报告中定义为被评估资产组在产权持有者现有管理、运
营模式 下，在剩余使用寿命内可以预计的未来现金流量的现值与被评估资产组
市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额两者之间较高者。
“资产组预计未来现金流量的现值”指按照资产组在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额。
“市场价值（公允价值）”指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“处置费用”指与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资
产达到可销售状态所发生的直接费用等。
五、评估基准日
根据资产评估业务委托协议的约定和委托方会计报告的需要，本次评估的
评估基准日为2013年8月31日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为
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评估基准日的标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、《山东海化股份有限公司会议纪要》[2013]23号)；
2、《内蒙古海化辰兴化工有限公司拟减值测试资产组未来规划说明》。
（二）法律依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、其它相关的法律法规文件。
（三）准则依据
1、财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》；
2、财企[2004]20号《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》；
5、中评协[2007]189号《资产评估准则——评估程序》；
6、中评协[2007]189号《资产评估准则——业务约定书》；
7、中评协[2007]189号《资产评估准则——工作底稿》；
8、中评协[2007]189号《资产评估准则——机器设备》；
9、中评协[2007]189号《资产评估准则——不动产》；
10、中评协[2007]189号《资产评估价值类型指导意见》；
11、中评协[2007]169号《关于印发〈以财务报告为目的的评估指南（试行）〉
的通知》；
12、财政部 财企[2006]3号《企业会计准则第8号—资产减值》；
13、中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》。
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（四）权属依据
1、内蒙古海化辰兴化工有限公司提供的资产申报表；
2、内蒙古海化辰兴化工有限公司会计报表以及有关协议、合同书、原始购
置发票、 记账凭证等财务资料；
3、土地使用权证。
（五）取价依据
1、内蒙古海化辰兴化工有限公司与兴和县新太铁合金有限公司签订的资产
租赁合同；
2、内蒙古海化辰兴化工有限公司20万吨/年可行性研究报告；
3、项目人员收集、查询、整理的其他与测算有关的询价资料、参数资料；
4、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等；
5、其他相关资料。
七、评估方法
根据本次评估对象、评估目的及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》
的相关规定，本次评估所选用的价值类型为资产组可收回价值。“可收回价值”在
本报告中定义为被评估资产组在产权持有者现有管理、运营模式下，在剩余使用
寿命内可以预计的未来现金流量的现值与被评估资产组市场价值（公允价值）减
去处置费用后的净额两者之间较高者。
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指
南（试行）》相关规定，被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后
的净额、预计未来现金流量的现值评估方法具体如下：
（一）市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额
被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定有三种
途径：
1、根据公平交易中资产组的销售协议价格减去可直接归属于该资产组处
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置费用 的金额确定；
2、不存在销售协议但存在资产组活跃市场的，应当按照该资产组的市场
价格减 去处置费用后的金额确定，资产组的市场价格通常应当根据资产组的
买方出价确定；
3、在不存在资产组销售协议和资产组活跃市场的情况下，应当以可获取
的最佳 信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可
以参考同行业类 似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
在本评估项目中，产权持有者对委估资产组没有销售意图，不存在销售协
议价格， 委估资产组也无活跃交易市场，同时也无法获取同行业类似资产交易
案例，故本次评估无法可靠估计委估资产组的市场价值（公允价值）减去处置费用
后的净额。根据《企业会计准则第8号—资产减值》，无法可靠估计资产组的公
允价值减去处置费用后的净额时，应当以该资产组预计未来现金流量的现值作
为其可收回价值。
（二）预计未来现金流量的现值
1、计算模型
资产组预计未来现金流量的现值通常采用收益法，即按照资产组在持续使
用过程中和最终处置时所产生预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。预计未来现金流量的预测是在特定资产组现有管理、
运营模式前提下，以资产组当前状况为基础，一般只考虑资产组内主要资产经简
单维护在剩余使用寿命内可能实现的未来现金流量，不包括主要资产在将来可
能发生的、尚未作出承诺的改良、重置有关的现金流量；对资产组内次要资产则
应根据资产组合需要，在主要资产剩余使用寿命内根据次要资产的剩余使用寿
命考虑将来可能发生的改良、重置有关的现金流量。委估资产组预计未来现金
流量的现值计算方法如下：
R0 Rt
P
(1 r ) 1 / 6
t 1 (1 r ) t -1 / 6
式中： P—资产组预计未来现金流量的现值
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Rt—未来第t年资产组预计现金流量
t—预测期数
n—收益期年数
r—折现率
2、模型参数的选取
（1）现金流量的确定
预计未来现金流量=年租金-营业税金及附加-房产税-土地使用税+资产组
残值
根据《企业会计准则第8号—资产减值》，预计资产组的未来现金流量不
应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出和与所得税收付有关的现金流
量，故本次评估不考虑财务费用和所得税费用。
（2）收益期限的确定
根据内蒙古海化辰兴化工有限公司未来生产经营计划，本次测算以资产
组中主要生产设备剩余使用寿命年限作为资产组收益年限。
（3）折现率（r）的选取
折现率反映资产组购置或者投资时所要求的必要报酬率，本次评估根据资
产组投资时的可行性研究报告所要求的必要报酬率，结合资产组特点综合确定
其适用的折现率为12%。
八、评估程序的实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
序。具体实施过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
与委托方就产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、评
估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交
时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，予以明确。
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（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合
分析和评价后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制评估计划
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具体步骤、
时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审核、批准。
（四）现场调查
1、 指导委托方、产权持有者等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和
评估范围的详细资料；
2、 通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，了解评估
对象现状，关注评估对象法律权属；对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用
抽样等方式进行调查。
（五）收集评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事
方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；对
收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理。
（六）评定估算
1、 根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、
收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
2、 根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成初步评估结论；
3、 对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
1、 根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，经内部三级审核
确定资产评估报告；
2、 在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方
许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托方提交资产评估
报告。
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内蒙古海化辰兴化工有限公司电石资产组减值测试项目资产评估报告正文
（八）工作底稿归档
按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一
起及时形成评估档案。
九、评估假设
（一） 特殊假设与限制条件
1、假设预测期内外部经济环境不会发生不可预见的重大变化。
2、假设预测期内委估资产组按现有用途、当前状况持续使用。
3、假设资产组内主要生产设备在剩余使用寿命内为持续使用作简单维护，
不发生重大改良、重置。
4、根据《企业会计准则第8号—资产减值》，预计资产的未来现金流量，
应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承
诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量，故假设预测期内不进
行重大技术改造。
5、假设预测期每期现金流均匀流入、流出。
6、假设投入构筑物、机器设备和土地按投入比例分享资产组未来的现金流。
7、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素。
（二）一般假设与限制条件
1、对于本评估报告依据的由委托方及产权持有单位提供的基础资料，评
估人员假设其为真实和可信的，仅根据执业规范要求作一般性核查和验证。
2、除在本评估报告中已有揭示外，假设内蒙古海化辰兴化工有限公司完
全遵守现行的国家及地方性有关法规和产业政策。
3、评估人员对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准
日后发生的事项或情况修正评估师出具的评估报告。
4、假设产权持有者负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产
实施有效管理。
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5、本评估报告中对前述委估资产组价值的分析只适用于评估报告中所述
的特定使用方式和特定目的，并不得与其他评估报告混用。
6、本评估报告中的估算是在假设所有重要的及潜在的可能影响评估价值
的因素都已充分揭示的前提下作出的。
十、评估过程
1、资产组未来现金流量的预测
（1）营业收入的预测
内蒙古海化辰兴化工有限公司与兴和县新太铁合金有限公司于 2013 年 6 月
25 日签订了资产租赁合同，明确将内蒙古海化辰兴化工有限公司所属整体资产租
赁给兴和县新太铁合金有限公司，租赁期限从 2013 年 6 月 25 日起至 2018 年 6 月
5 日止，第一年租金为 600 万元，兴和县新太铁合金有限公司在资产租赁合同签
署后 15 日内以现金支票方式支付给内蒙古海化辰兴化工有限公司半年租金 300
万元（兴和县新太铁合金有限公司母公司新钢联冶金有限公司已支付第一年上半
年租金 300 万元），其余 300 万元于 2013 年 12 月底支付；第 2-5 年，每年租金 880
万元，由兴和县新太铁合金有限公司以现金支票方式于每年 6 月份和 12 月份各
支付一半。在评估基准日为了能合理测算电石资产组的可收回价值，本次评估参
考内蒙古海化辰兴化工有限公司与兴和县新太铁合金有限公司签订的资产租赁
合同，租金按每年 880 万元直至电石资产组的剩余经济寿命年限。
因此按合同条款及第一年租金 600 万元折算，2013 年 9-12 月份的租金收入为
200 万元，2014 年年租金收入为 740 万元，2015 年起每年租金收入为 880 万元。
（2）营业成本的预测
营业成本包括营业税金及附加、房产税和土地使用税。
其中，根据内蒙古海化辰兴化工有限公司执行的会计政策，其租金收入作为
其他业务收入按 5%的税率计算缴纳营业税，按应缴流转税额的 5%计缴城市维护
建设税，按应缴流转税额的 3%计缴教育费附加，按应缴流转税额的 2%计缴地方
教育费附加，按营业收入的 0.1%计缴水利建设基金。每年的房产税按房屋建筑物
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类资产贡献的年租金收入的 12%计算缴纳，每年的土地使用税按 4 元/平方米计算
缴纳。
（3）资产组残值
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》，预计资产组的未来现金流量时应
当考虑资产组使用寿命结束时，处置资产组中各类资产所收到或者支付的净现金
流量。本次评估按照资产（构筑物类固定资产、设备类固定资产）账面原值和其
于资产组寿命结束时已使用年限计算确定其可回收残值，其中构筑物类资产依附
于电石生产装置，在电石装置报废时，相应构筑物将无使用价值，其可回收残值
为 0，设备类固定资产按账面原值的 3%考虑其可回收残值。
（4）所得税费用
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》，预计资产组的未来现金流量与所
得税收付有关的现金流量，故不考虑所得税费用。
（5）未来现金流量
未来年度现金流量=年租金收入-营业税金及附加-房产税-土地使用税＋资
产组残值
（6）折现率的确定
折现率反映资产组购置或者投资时所要求的必要报酬率，本次评估根据资
产组投资时的可行性研究报告所要求的必要报酬率，结合资产组特点综合确定
其适用的折现率为12%。
（
