深圳市振业(集团)股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、财务总监于冰及及会计
机构负责人李红光声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..................................................................................................................... 1
第二节 公司简介 ............................................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................................... 13
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................................... 19
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................................... 22
第八节 财务报告 ........................................................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 .................................................................................................................................. 116
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深长城 指 深圳市长城投资控股股份有限公司
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
公司的法定代表人 李永明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
12 楼董秘办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
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√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深地税登字
报告期初注册 2012 年 08 月 14 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
深地税登字
报告期末注册 2013 年 04 月 26 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减（%）
营业收入（元） 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97 -22.67%
归属于上市公司股东的净利润（元） 270,157,823.76 263,741,304.11 2.43%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
269,864,676.00 263,346,878.79 2.47%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 114,947,938.96 715,265,916.20 -83.93%
基本每股收益（元/股） 0.2001 0.1954 2.41%
稀释每股收益（元/股） 0.2001 0.1954 2.41%
加权平均净资产收益率（%） 7.45% 8.9% -1.45%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减（%）
总资产（元） 10,413,353,214.61 9,343,430,259.57 11.45%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,670,132,665.55 3,455,619,766.22 6.21%
注：上述财务数据以合并会计报表数计算填列。公司股本因实施 2012 年度利润分配方案而发生变化，根据新会计准则的规
定，按最新股本调整并列报了公司 2012 年 1-6 月基本每股收益及稀释每股收益。
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 30,130.29
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
200,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 183,633.72
减：所得税影响额 103,441.00
少数股东权益影响额（税后） 17,175.25
合计 293,147.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，振业城六-七期于 2013 年 3 月竣工，振业峦山谷花园二期、惠阳振业
城商务中心及二期 D 组团、西安振业泊墅二期、天津新博园、长沙振业城一期等项目工程进展顺利。
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
3.63
星海名城七期 1.36 10.16 2.77 6.40 已竣工 2007.08 2011.09
（写字楼）
振业城二-三期 9.20 7.73 0.20 7.20 7.40 已竣工 2007.09 2009.10
四期、五期
0.10 10.91 11.01 已竣工 2007.11 2010.05
振业城四-五期 1-7 栋 5.98 23.46
五期 8-11 栋 0.19 7.42 7.61 已竣工 2007.11 2011.03
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03
振业峦山谷花 1-6 栋 2.91 13.01 15.92 已竣工 2007.09 2009.12
10.16 40.58
园一期 7-13 栋 0.06 13.31 13.37 已竣工 2007.09 2010.11
振业峦山谷花园二期 10.14 33.71 1.00 22.81 23.81 在建 2011.03 2014.08
振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01
2010.09（B）
B、C 组团 12.34 5.14 0 4.20 4.20 已竣工
惠阳振业城 2010.11（C）
2008.05
一期
商务中心 2.42 1.93 —— —— 1.93 在建 2013.09
G、H 组团 4.38 0.30 3.26 3.56 已竣工 2010.09 2012.01
惠阳振业城
38.41
二期 D 组团 2.13 0 1.66 1.66 在建 2011.09 2013.04
剩余组团 77.17 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.68 0.60 17.92 18.52 已竣工 2009.09 2012.06
西安振业泊墅二期 8.79 40.60 —— —— —— 在建 2012.09 2014.09
天津新博园 4.79 24.56 0.60 18.65 19.25 在建 2010.10 2013.08
一期 12.27 12.90 —— 10.73 10.73 在建 2012.12 2014.02
长沙振业城
剩余 32.64 76.12 —— —— —— 前期筹备 —— ——
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二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
受房地产项目开发周期的影响，项
营业收入 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97 -22.67%
目结转面积较上年同期减少
受房地产项目开发周期的影响，项
营业成本 638,642,868.94 883,778,201.74 -27.74%
目结转面积较上年同期减少
本期以尾盘销售为主，销售费用减
销售费用 15,126,856.57 29,381,715.64 -48.52%
少
管理费用 22,105,651.38 23,231,691.30 -4.85%
银行借款平均余额减少；利息费用
财务费用 -2,385,775.51 8,649,394.22 -127.58% 可资本化比例增加；存款余额增加
致利息收入增加。
所得税费用 83,425,250.22 115,742,094.06 -27.92%
主要是应收款项期末余额的变化致
资产减值损失 1,539,223.34 842,500.65 82.70%
坏账准备计提变动。
营业外支出 141,798.21 63,800 122.25% 主要是本期确认罚款支出 9.3 万元。
经营活动产生的现金 本期支付工程款及清算的土地增值
114,947,938.96 715,265,916.20 -83.93%
流量净额 税增加。
投资活动产生的现金 本期取得深长城 2012 年度的分红
7,865,590.56 -239,680.98 3,381.69%
流量净额 款。
筹资活动产生的现金 本期新增银行借款较上年同期增
861,285,469.19 -536,202,917.63 260.63%
流量净额 加。
现金及现金等价物净
984,030,139.53 178,843,613.84 450.22%
增加额
报告期末数 报告期初数 同比增减（%） 变动原因
主要是本期新增银行贷款 11.03 亿
货币资金 2,815,389,516.96 1,831,359,377.43 53.73%
元。
主要是本报告期内支付的土地竞拍
其他应收款 51,465,616.80 20,821,930.42 147.17%
保证金期末仍未收回。
主要是新项目开办费于本报告期计
长期待摊费用 3,231,100.05 1,704,185.27 89.60%
入长期待摊费用。
主要是本报告期内发放计提的年终
应付职工薪酬 26,101,075.17 44,424,193.25 -41.25%
奖励薪酬及缴纳计提的企业年金。
主要是本报告期公司新增银行贷款
长期借款 2,305,000,000.00 1,202,045,000.00 91.76%
较多。
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公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司累计实现合同销售面积 10.38 万平方米，合同销售收入 11.66 亿元，回笼资金 12.1 亿元；2013 年 3 月振
业城六-七期竣工，竣工面积共计 11.61 万平方米；实现在建项目建筑节能率≥50%；截至本报告披露之日，公司以竞拍方式
先后以 2.85 亿元和 7.9 亿元获得东莞和天津地块，完成土地储备金额 10.75 亿元。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产行业 1,170,522,469.81 638,642,868.94 45.44% -22.67% -27.74% 9.20%
分产品
房产销售 1,134,621,669.55 620,328,082.90 45.33% -24.04% -28.64% 3.53%
物业出租 35,900,800.26 18,314,786.04 48.99% 79.26% 26.14% 21.49%
分地区
广东省 879,673,815.81 468,464,328.71 46.75% 62.93% 61.94% 0.33%
广西自治区 122,546,596.00 68,165,959.74 44.38% -57.41% -63.88% 9.98%
陕西省 168,302,058.00 102,012,580.49 39.39% -75.47% -74.86% -1.47%
四、核心竞争力分析
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的
企业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强
的凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊
重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成了
共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）持有金融企业股权情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） 值（元） 益（元） 科目
可供出售 原始股、
交通银行 商业银行 161,371.00 115,014 — 115,014 — 468,106.98 0.00
金融资产 配股
合计 161,371.00 115,014 -- 115,014 -- 468,106.98 0.00 -- --
（2）证券投资情况
持有其他上市公司股权情况的说明
√ 适用 □ 不适用
证券代码 证券简称 最初投资成 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面值 报告期损 会计核算科 股份来
本（元） 数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） （元） 益（元） 目 源
可供出售金
000042 深长城 85,423,935.90 16,884,068 7.05% 16,884,068 7.05% 436,790,839.16 — 原始股
融资产
可供出售金
000501 鄂武商A 768,000.00 287,668 — 287,668 — 3,221,881.60 — 原始股
融资产
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司类 主要产品
公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 或服务
广西振业房
房地产开 42,126,508.
地产股份有 子公司 房产销售 150,000,000 376,391,382.72 325,993,376.32 122,546,596 32,319,453.16
发
限公司
湖南振业房
房地产开 -1,269,070.7
地产开发有 子公司 房产销售 150,000,000 859,539,766.15 126,692,925.49 0.00 -397,622.79
发
限公司
贵州振业房
房地产开
地产开发有 子公司 房产销售 30,000,000 35,290,215.42 35,290,215.42 0.00 -422,115.30 -422,115.30
发
限公司
天津市振业 房地产开 -1,699,838.4
子公司 房产销售 280,000,000 3,066,104,514.77 247,597,204.94 0.00 -1,257,452.60
资产管理有 发
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限公司
惠州市惠阳
区振业创新 房地产开 3,182,896.1
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| 公告日期:2013-08-15 |
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| 附件：公告原文 |
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