上海城投控股股份有限公司2024年年度报告摘要公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司2024年年度报告摘要
第一节 重要提示
1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司2024年度实现净利润-49,293,004.91元，加上年初未分配利润8,189,505,562.20元，扣除2023年度现金与股票红利分配150,270,046.08元，2024年度可分配利润合计为7,989,942,511.21元。2024年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
第二节 公司基本情况
1、 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 城投控股 | 600649 | 原水股份 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 蒋家智 | 李贞 |
| 联系地址 | 上海市虹口区吴淞路130号 | 上海市虹口区吴淞路130号 |
| 电话 | 021-66981171 | 021-66981376 |
| 传真 | 021-66986655 | 021-66986655 |
| 电子信箱 | ctkg@sh600649.com | ctkg@sh600649.com |
2、 报告期公司主要业务简介
1.房地产开发行业情况
2024年，受到宏观经济弱复苏的影响，房价下行叠加库存去化放缓，整体土地供需活跃度减弱，今年全国重点65城土地成交规模仍延续同比收缩的趋势。根据安居客监测数据显示，2024年全国重点65城成交经营性土地9039宗，总规划建面65495.7万平方米，成交规模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，总规划建面17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。一线城市及部分热点二线城市土拍市场仍能保持一定热度。溢价率方面，仅一线城市平均溢价率较去年小幅上升。房地产市场持续承压，销售下行压力传导至开发端，房企拿地、开工意愿依然较弱。根据国家统计局公布的数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%；全国房地产开发投资金额100280亿元，同比下降10.6%。年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。
贷款资源萎缩导致融资规模下降。2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6%；定金及预收款33571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。
回顾2024年，房地产政策不断优化，力度也在不断增强。9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。此后，多部委相继落地稳定产“组合拳”，出台“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策，地方也一致行动，大幅度优化限制性政策，多项有利举措有效提振市场信心。12月，中央政治局会议和中央经济工作会议为2025年楼市定调，明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2025年政府工作报告对房地产行业进行了部署，“因城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市股市健康发展”成为2025年房地产工作重要方向。
2.租赁住房行业情况分析
2024年，我国住房租赁市场在政策持续深化与金融创新的双重驱动下，加速迈向高质量发展阶段，市场供给能力显著提升，多层次、全周期的租赁住房体系进一步完善。
在政策支持及金融创新方面，国家层面延续了对租赁住房的政策支持基调，并落实了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），明确通过信贷产品创新、拓宽融资渠道等17条举措，重点支持大城市解决新市民、青年人的住房问题。同时，财税政策与REITs协同发力，财政部优化了财政补贴政策，有助于激发地方政府与社会资本的参与积极性。首批保障性租赁住房公募REITs试点扩围，进一步推动了租赁资产证券化进程。
2024年是实施“十四五”规划目标的关键一年，也是上海保障性租赁住房数量倍增的一年。截至年末，上海市已有259个市场化运营项目入市，可提供房源约16.1万间，较2023年末增幅分别为287%和140%。各区保租房供给格局发生变化，闵行区、浦东新区、松江区和嘉定区保租房供给均超过万间，其中闵行区总房源数量已超过浦东新区，跃居供给规模第一。大型租赁式社区在上海市租赁住房市场的主导地位已确立，房间规模在1000间以上的项目共有47个，合计房间规模8.93万间，占全部保租房供给规模的55%，较上年末增长92%。这些大型社区项目不断优化的产品和丰富的配套设施，推动了租住生活方式的形成与巩固。
3.对外投资市场情况分析
政策引领下资本市场提质增效，REITs市场持续提质扩容。据上海证券基金评价研究中心统计，
2024年是公募REITs发行数量最多、规模最高的一年，全年共发行29只产品，发行规模合计645.69亿元。根据交易所数据显示，2024年中证REITs全收益指数年涨幅为11.68%，该指数实现全年总体稳步增长。分行业板块来看，除仓储物流以外，2024年公募REITs市场实现全行业上涨，其中保租房涨幅最大，为31.86%。2024年，公募REITs的扩募机制不断完善，多只产品成功实现扩募，进一步提升了市场的规模效应。截至12月，已有4只公募REITs产品实现扩募，扩募总规模约50亿元。扩募机制的完善有助于公募REITs市场实现“首发+扩募”的双轮驱动模式，进一步提升资产的流动性和市场的规模效应。
国内股权投资市场整体延续下滑态势。2024年4月以来，随着《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》及相关配套政策落地，聚焦强监管、防风险、促高质量发展，持续推动提升上市公司质量和投资价值，资本市场在阶段性收紧态势下保持了适当的IPO节奏。根据WIND统计数据，全年A股新增上市100家，同比下降68%；首发融资额合计673.53亿元，较上年同期下降81%，资本市场正式迈入提质增效的结构性转变新阶段。私募基金行业监管延续了“规范与发展并重”的主轴。根据清科数据，募资方面，2024年募资新募集基金数量和规模分别为3,981只和1.44万亿元，同比下滑43.0%和20.8%。2024年下半年险资、AIC、国资发起设立了多只大额基金，募资规模降幅持续收窄。投资方面，2024年投资案例数共8,408起，同比下降10.4%，剔除极值案例后披露金额6,036.47亿元，同比下降10.3%。分行业看，硬科技领域仍为市场热点。
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司荣获“2024房地产开发企业综合实力TOP50”、“2024房地产开发企业国企综合实力TOP30”、“2024房地产开发企业稳健经营TOP10”等荣誉，露香园项目被授予首个“城市更新观察点”、“2024城市更新最佳实践项目”等奖项，行业影响力不断提升。
3、 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2024年 | 2023年 | 本年比上年 增减(%) | 2022年 | ||
| 调整后 | 调整前 | ||||
| 总资产 | 84,669,442,670.21 | 77,947,559,196.55 | 8.62 | 71,330,795,937.27 | 71,329,154,313.70 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 20,901,546,685.36 | 20,802,920,487.33 | 0.47 | 20,696,020,561.34 | 20,696,066,829.88 |
| 营业收入 | 9,432,295,856.58 | 2,558,963,969.95 | 268.60 | 8,468,142,356.08 | 8,468,142,356.08 |
| 归属于上市公司股东的 | 242,712,915.85 | 415,465,384.94 | -41.58 | 782,599,694.87 | 782,555,327.01 |
| 净利润 | |||||
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 106,156,389.55 | 130,501,487.16 | -18.66 | -410,934,456.34 | -410,978,824.20 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 2,656,461,453.77 | 2,095,748,225.61 | 26.75 | -8,179,987,359.73 | -8,179,987,359.73 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 1.16 | 2.00 | 减少0.84个百分点 | 3.82 | 3.82 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.10 | 0.17 | -41.58 | 0.31 | 0.31 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.10 | 0.17 | -41.58 | 0.31 | 0.31 |
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 421,091,165.92 | 231,842,625.52 | 262,983,938.86 | 8,516,378,126.28 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -5,174,938.50 | -96,599,063.37 | -114,395,513.50 | 458,882,431.22 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | 5,314,316.59 | -83,418,223.27 | -160,503,528.27 | 344,763,824.50 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -98,107,267.33 | 3,363,609,817.73 | 2,499,856,221.10 | -3,108,897,317.73 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4、 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
| 截至报告期末普通股股东总数（户） | 71,879 | |||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 69,329 | |||||
| 前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份） | ||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条 | 质押、标记或冻结情况 | 股东 性质 |
| 件的股份数量 | 股份 状态 | 数量 | |||||
| 上海城投（集团）有限公司 | 0 | 1,175,318,599 | 46.46 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） | -10,261,903 | 150,352,944 | 5.94 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 全国社保基金六零二组合 | 37,724,595 | 37,724,595 | 1.49 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 香港中央结算有限公司 | 12,604,857 | 24,839,714 | 0.98 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 张国情 | 2,726,171 | 15,211,171 | 0.60 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 全国社保基金一一六组合 | 14,068,264 | 14,068,264 | 0.56 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 海富通价值精选股票型养老金产品－中国民生银行股份有限公司 | 11,577,400 | 11,577,400 | 0.46 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放式指数证券投资基金 | 8,901,510 | 10,450,310 | 0.41 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 中国工商银行股份有限公司－华安景气领航混合型证券投资基金 | 10,209,100 | 10,209,100 | 0.40 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 | 780,483 | 10,015,851 | 0.40 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 不适用 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | 不适用 | ||||||
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5、 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 22沪控01 | 22沪控01 | 138757 | 2027-12-20 | 999,749,277.53 | 3.50 |
| 23沪控01 | 23沪控01 | 115052 | 2028-03-16 | 1,999,360,925.60 | 3.23 |
| 23沪控02 | 23沪控02 | 115617 | 2028-07-26 | 999,574,659.14 | 2.78 |
| 西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划 | 沪城租优 | 180156 | 2034-03-07 | 1,080,000,000.00 | 3.20 |
| 19沪城控MTN001 | 19沪城控MTN001 | 101900542 | 2024-04-17 | 4.53 | |
| 太平洋债权投资计划 | 不适用 | 不适用 | 2027-08-18 | 4.5 | |
| 太平洋债权投资计划 | 不适用 | 不适用 | 2027-10-27 | 4.5 | |
| 定向债务融 | 不适用 | 不适用 | 2025-10-12 | 1,680,544,334.11 | 3.03 |
| 资工具 | |||||
| 定向债务融资工具 | 不适用 | 不适用 | 2026-05-04 | 799,718,436.48 | 3.38 |
| 24沪城控MTN001 | 24沪城控MTN001 | 102481466 | 2029-04-15 | 2,597,655,979.45 | 2.68 |
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
| 债券名称 | 付息兑付情况的说明 |
| 22沪控01 | 2024年度已支付利息3,500万元。 |
| 23沪控01 | 2024年度已支付利息6,460万元。 |
| 23沪控02 | 2024年度已支付利息2,780万元。 |
| 西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划 | 2024年度已支付利息3,769万元。 |
| 19沪城控MTN001 | 2024年度偿还本金250,000万元，按约定利率支付利息11,325万元。 |
| 太平洋债权投资计划 | 2024年度偿还本金116,000万元，按约定利率支付利息3,701.50万元。 |
| 定向债务融资工具 | 2024年度已支付利息7,794.40万元。 |
| 24沪城控MTN001 | 未到付息期。 |
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 主要指标 | 2024年 | 2023年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 74.31 | 72.30 | 2.78 |
| 扣除非经常性损益后净利润 | 106,156,389.55 | 130,501,487.16 | -18.66 |
| EBITDA全部债务比 | 43.38 | 39.04 | 11.12 |
| 利息保障倍数 | 0.72 | 0.62 | 16.13 |
第三节 重要事项
1、 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。报告期内，公司实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，实现归属于上市公司股东净利润2.43亿元，同比下降41.58%，截至本报告期末，公司归母净资产209.02亿元，同比增长 0.47%，总资产846.69亿元，同比增长8.62%，净资产收益率1.16%。
2、 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用