深圳市振业(集团)股份有限公司 2012 年年度报告
深圳市振业（集团）股份有限公司
2012 年年度报告
2013 年 03 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2012 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人李永明、主管会计工作负责人李富川、财务总监于冰、会计机
构负责人李红光声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
董事会成员李永明、李富川、罗力、于冰、陶伟平、房向东、廖耀雄、周
俊祥亲自出席了审议本报告的董事会会议。董事丁古华因公未能出席审议本报
告的董事会会议，授权董事陶伟平代为出席会议并行使表决权。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日公司
总股本 1,285,709,568 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），
送红股 0.5 股（含税），不以公积金转增股本。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，
相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实
质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 6
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 8
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 19
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 28
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 35
第九节 内部控制.............................................................................................................................. 40
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 42
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 144
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深振业Ａ 股票代码
变更后的股票简称（如有） --
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的中文简称 --
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）--
公司的法定代表人 李永明
注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
注册地址的邮政编码 518008
办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层
办公地址的邮政编码 518008
公司网址 http://www.zhenye.com
电子信箱 szzygp@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛、孔国梁
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
16 楼董事会办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863061 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深地税登字
首次注册 1989 年 05 月 25 日 深圳市 19217274-6 61883104-1
深地税登字
报告期末注册 2012 年 08 月 14 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
公司上市以来主营业务的变化情况（如
--
有）
2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股 71,068,475
历次控股股东的变更情况（如有） 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深
圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面
签字会计师姓名 田景亮、郑立红
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 3,076,245,082.95 2,589,275,275.03 18.81% 2,338,734,540.68
归属于上市公司股东的净利润
617,150,754.00 433,967,868.62 42.21% 481,552,496.42
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
615,217,243.83 433,466,027.05 41.93% 457,820,596.16
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
2,181,610,271.52 1,198,565,275.40 82.02% 1,086,823,122.18
（元）
基本每股收益（元/股） 0.48 0.3375 42.22% 0.3745
稀释每股收益（元/股） 0.48 0.3375 42.22% 0.3745
净资产收益率（%） 19.71% 16.51% 3.2% 21.14%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 9,343,430,259.57 8,321,974,063.40 12.27% 8,568,302,263.18
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 3,455,619,766.22 2,798,642,251.72 23.47% 2,458,820,220.47
权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-84,130.36 -119,185.47 26,555,155.24
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
1,059,880.00 企业信息化建设资助
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 - -
费 75 万元。
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性 493,947.12 出售鄂武商 A 26,411
- -
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 股
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
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可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
- - 2,275,905.73 -
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,097,199.24 799,336.52 -949,505.13
其他符合非经常性损益定义的损益项目 - - 2,541,702.20 -
所得税影响额 641,724.00 169,572.10 6,689,872.33 -
少数股东权益影响额（税后） -8,338.17 8,737.38 1,485.45 -
合计 1,933,510.17 501,841.57 23,731,900.26 --
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年，公司全体员工齐心协力，大力推进项目开发销售，进一步强化企业管理，圆满完成了各项工作任务，全年实现
营业收入30.76亿元，利润总额8.45亿元，归属于上市公司股东的净利润6.17亿元，分别较去年增长18.81%、49.79%、42.21%，
净资产收益率达19.71%，年末总资产93.43亿元，归属于母公司的所有者权益34.56亿元。2012年，公司社会影响力和品牌形
象持续提升，荣获“2012中国房地产上市公司综合实力百强”、“最佳上市公司治理十强”、“广东上市公司综合实力十强”、
“广东省最佳诚信企业”、“广东省雇主责任示范企业”、“深圳房地产开发十强企业”、“深圳企业文化建设十佳单位”等称号。
（一）立足销售，加强资源储备，经营业绩创新高
1、销售工作成绩突出。2012年，公司坚决贯彻落实“以营销为龙头”的经营方针，加强宏观经济和行业形势的研判力
度，精心制定营销方案，把握营销关键节点，适时调整营销策略，并从工程进度、产品品质、成本控制、资金、后勤保障等
各个角度加大对销售的支持力度，一举取得公司历史上最好的销售业绩。全年累计实现合同销售面积33.84万平方米，合同
销售金额41.72亿元，结算面积27.74万平方米，结算金额29.77亿元，分别较去年增长39.03%、35.76%、58.88%、19.80%。
与此同时，公司首个大型商业项目振业国际商务中心于6月30日顺利开业运营，峦山谷项目商业配套完成后续招商工作，公
司在商业地产领域迈出了新的步伐。
2、多渠道增加资金储备。2012年，公司提前协调部署，科学制定资金调配预案，强化资金管理，妥善安排工程款、税
款、利息支出进度，严格把关三项费用支出，并通过加大资金回笼、统筹资金安排、加强银企合作等多项举措，保障财务安
全，保证企业经营发展的资金需求。公司全年实现资金回笼40.28亿元，取得银行授信额度32.65亿元，新增银行贷款12.8亿
元，按期偿还银行贷款19.31亿元。
3、稳妥推进土地投资工作。2012年，公司土地储备总量偏少和分布不均衡的问题表现突出，公司在严控土地市场风险
的同时积极把握市场机会。一是密切关注拟投资区域土地市场出让状况，跟踪土地价格走势，并深入开展投资可行性研究；
二是审慎参与土地使用权出让竞拍，全年共召开5次董事会参与了7宗土地使用权的竞拍，但在公司严控投资风险的前提下，
均因竞标价格过高而放弃竞拍；三是转变工作思路，积极谋求通过并购、合作、定向转让等多渠道、多方式增加土地储备。
（二）精耕细作，强基固本，综合管理水平再上台阶
1、加强制度建设，夯实管理基础。2012年，公司全面修订并运行《振业纲领》，有效推动了公司管理水平的不断提高。
一是根据监管规则的最新变化并结合公司实际，组织对《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》等法人治理
规范性文件进行修订，法人治理水平持续提升；二是持续建立、健全内部控制体系，对招投标、项目管理、工程预决算、资
金管理等核心业务流程进行了运行梳理、检查，完善了流程细节，提升了内部控制水平；三是编制《廉洁从业风险防控指引》，
排查廉洁从业风险点，制定具体防控措施，切实提升廉政风险防范能力。
2、健全完善激励约束机制。一是结合高级管理人员的聘任开展了任期考核评价工作，并探索建立任期考核评价制度；
二是完善中层干部年度考核办法，建立360度干部考核机制，对中层干部的考核评价更加科学合理；三是对包括董、监、高
在内的薪酬管理体系进行了完善，优化了薪酬福利结构，强化了薪酬的价值和绩效导向，提升了董、监、高的履职积极性。
（三）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
3.63
星海名城七期 1.36 10.16 2.77 6.40 已竣工 2007.08 2011.09
（写字楼）
振业城二-三期 9.20 7.73 0.20 7.20 7.40 已竣工 2007.09 2009.10
振业城四-五期 四期、五期 5.98 23.46 0.10 10.91 11.01 已竣工 2007.11 2010.05
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1-7 栋
五期 8-11 栋 0.19 7.42 7.61 已竣工 2007.11 2011.03
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 在建 2010.10 2013.04
振业峦山谷花 1-6 栋 2.91 13.01 15.92 已竣工 2007.09 2009.12
10.16 40.58
园一期 7-13 栋 0.06 13.31 13.37 已竣工 2007.09 2010.11
振业峦山谷花园二期 10.14 33.71 1.00 22.81 23.81 在建 2011.03 2014.08
振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01
2010.09（B）
B、C 组团 12.34 5.14 0 4.20 4.20 已竣工
惠阳振业城 2010.11（C）
2008.05
一期
商务中心 2.42 1.93 —— —— 1.93 在建 2013.09
G、H 组团 4.38 0.30 3.26 3.56 已竣工 2010.09 2012.01
惠阳振业城
38.41
二期 D 组团 2.13 0 1.66 1.66 在建 2011.09 2013.04
剩余组团 77.17 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.68 0.60 17.92 18.52 已竣工 2009.09 2012.06
西安振业泊墅二期 8.79 40.60 —— —— —— 在建 2012.09 2014.09
天津新博园 4.79 24.56 0.60 18.65 19.25 在建 2010.10 2013.08
一期 12.27 12.90 —— 10.73 10.73 在建 2012.12 2014.02
长沙振业城
剩余 32.64 76.12 —— —— —— 前期筹备 —— ——
二、主营业务分析
1、概述
2012 年，公司较好的完成了年初制定的经营计划，全年累计回笼资金 40.28 亿元，年末资产负债率 62.02%，实现建筑
节能率≥50%。公司全年实现营业收入 30.76 亿元，利润总额 8.45 亿元，归属于上市公司股东的净利润 6.17 亿元，分别较
去年增长 18.81%、49.79%、42.21%；公司加权平均净资产收益率达 19.71%，年末总资产 93.43 亿元，归属于母公司的所有
者权益 34.56 亿元。
2、收入
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 同比增减(%)
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
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（%） （%）
房产销售（房地产业） 2,976,765,070.14 96.77% 2,547,078,418.06 98.37% 16.87%
租赁收入 99,480,012.81 3.23% 42,196,856.97 1.63% 135.75%
合计 3,076,245,082.95 100.00% 2,589,275,275.03 100.00% 18.81%
公司主要销售客户情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2012 年 158,093,837.00 5.14
2011 年 189,687,357.00 7.33
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产行业 1,717,730,637.68 100% 1,233,176,731.62 100% 39.29%
产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商品房销售 1,669,213,117.24 97.18% 1,208,576,995.24 98.01% 38.11%
物业出租 48,517,520.44 2.82% 24,599,736.38 1.99% 97.23%
合计 1,717,730,637.68 100.00% 1,233,176,731.62 100.00% 39.29%
4、费用
费用 2012 年度 2011 年度 增减幅度 说明
销售费用 104,336,533.06 96,601,389.61 8.01% 合同销售收入增加，销售费用占合同销售收入的比重下降。
管理费用 62,300,671.04 73,876,008.71 -15.67% ——
1、本期平均借款余额减少。
财务费用 7,253,940.98 56,772,400.79 -87.22% 2、和去年相比，新增借款多为专项借款，符合利息资本化条
件。
所得税 215,619,347.47 130,138,012.03 65.69% 本期利润总额增加。
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5、现金流
单位：元
项目 2012 2011 增减幅度 变动原因
经营活动现金流入小计 4,127,565,102.08 3,193,232,925.00 29.26% 报告期项目资金回笼较去年同
经营活动现金流出小计 1,945,954,830.56 1,994,667,649.60 -2.44% 期增加，经营活动产生的现金流
量持续为净流入
经营活动现金流量净额 2,181,610,271.52 1,198,565,275.40 82.02%
投资活动现金流入小计 7,348,266.09 10,198,022.60 -27.94%
公司投资活动现金流量较小，流
投资活动现金流出小计 1,435,381.23 2,425,178.87 -40.81% 入主要是收到深长城的分红派
投资活动现金流量净额 5,912,884.86 7,772,843.73 -23.93% 息，流出主要是购买固定资产
筹资活动现金流入小计 1,082,390,000.00 304,655,000.00 255.28%
筹资活动现金流出小计 2,111,069,768.62 2,502,821,642.54 -15.65% 报告期归还银行贷款
筹资活动现金流量净额 -1,028,679,768.62 -2,198,166,642.54 -53.20%
现金及现金等价物净增加额 1,158,844,101.39 -992,022,974.81 -216.82% —
三、主营业务构成情况
单位：元
毛利率 营业收入比上年同期增 营业成本比上年同期增 毛利率比上年同期增
营业收入 营业成本
(%) 减（%） 减（%） 减（%）
分行业
房地产
3,076,245,082.95 1,717,730,637.68 44.16% 18.81% 39.29% -8.21%
行业
分产品
商品房 2,976,765,070.14 1,669,213,117.24
43.93% 16.87% 38.11% -8.63%
销售
物业出 99,480,012.81 48,517,520.44
51.23% 135.75% 97.23% 9.53%
租
分地区
广东省 1,429,822,045.95 699,095,379.45 51.11%| 深圳市振业（集团）股份有限公司2012年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-03-30 |
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