上海万业企业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海万业企业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交
易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 万业企业 股票代码
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
增减（%）
总资产 7,152,918,403.31 6,766,145,839.12 5.72 6,775,139,466.02
归属于上市公司股东的
2,500,410,208.95 2,433,627,751.12 2.74 2,852,531,612.81
净资产
经营活动产生的现金流
166,578,566.68 -443,734,818.83 不适用 -1,857,212,549.59
量净额
营业收入 1,202,738,375.36 963,654,879.18 24.81 1,449,944,925.29
归属于上市公司股东的
111,051,398.96 151,228,662.35 -26.57 243,055,428.34
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 109,194,636.68 104,977,125.55 4.02 238,399,947.56
利润
加权平均净资产收益率
4.50 5.51 减少 1.01 个百分点 8.89
（%）
基本每股收益（元／股） 0.1378 0.1876 -26.55 0.3015
稀释每股收益（元／股） 0.1378 0.1876 -26.55 0.3015
2.2 前 10 名股东持股情况表
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单位：股
报告期股东总数 75,277 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 72,821
前 10 名股东持股情况
持有有限
持股比 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数 售条件股
例(%) 股份数量
份数量
三林万业(上海)企业集团有限 境内非国有
50.54 407,469,756 0 质押 407,460,000
公司 法人
宏源证券股份有限公司客户信
其他 1.12 9,039,937 0 未知
用交易担保证券账户
华安证券有限责任公司约定购
其他 0.45 3,650,000 0 未知
回式证券交易专用证券账户
长江证券股份有限公司客户信
其他 0.31 2,473,063 0 未知
用交易担保证券账户
渤海证券股份有限公司客户信
其他 0.28 2,262,600 0 未知
用交易担保证券账户
张春尧 境内自然人 0.28 2,226,600 0 未知
海通证券股份有限公司客户信
其他 0.26 2,078,586 0 未知
用交易担保证券账户
招商证券股份有限公司客户信
其他 0.24 1,900,600 0 未知
用交易担保证券账户
广发证券股份有限公司客户信
其他 0.22 1,783,369 0 未知
用交易担保证券账户
华安证券有限责任公司客户信
其他 0.22 1,748,888 0 未知
用交易担保证券账户
公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为公司控股
股东，与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不存在《上市
上述股东关联关系或一致行动
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
的说明
公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
4.1 报告期内公司经营情况讨论与分析
2012 年，宏观经济政策的重心由“抗通胀”转为“稳增长”，稳中求进成为政策的主基调，宏观经济
在经历了前三季度的下滑后终于在第四季度企稳回升。固定资产投资依旧是拉动经济增长的最强动力，消
费需求有所回升，出口增速大幅回落，物价涨幅总体回落，经济复苏势头逐渐明确。年内，央行两次下调
存贷款基准利率，间接刺激了房地产需求。受行业环境好转推动，房地产市场逐渐回暖，刚需释放推动成
交量回升，百城住宅均价自 6 月份开始止跌回升。销售指标率先回暖后，新开工面积增速也在 8 月份开始
转正。进入四季度，土地供应明显放量，楼市成交量回升。国家统计局公布的数据显示，2012 年全年商品
房销售面积 111304 万平方米，比上年增长 1.8%，商品房销售额 64456 亿元，同比增长 10%，房地产开发
投资 71804 亿元，比上年名义增长 16.2%。
报告期内，公司共实现营业收入 12.03 亿元，比上年同期上升 24.81%；实现归属于上市公司股东的净
利润 1.11 亿元，比上年同期下降 26.57%；扣除非经常性损益后实现归属于上市公司股东的净利润 1.09 亿
元，比上年同期上升 4.02%。围绕年初制定的经营计划，公司重点开展了以下工作，确保了经营计划的完
成：
（1）完善营销模式，加快项目去化。
2012 年，公司不断完善和创新营销模式，提高了营销效率。同时，根据市场特征和客户需求及时调整
推盘策略，增加了受调控影响较小的中小户型供应。2012 年公司主推的万业紫辰苑、苏州湖墅金典以及合
肥瀚海星座等项目均定位刚需，迎合了市场需求，取得了不错的销售业绩，全年完成签约销售面积 14.71
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万平方米，结转销售收入 11.76 亿元，较好的完成了年初设定的营销目标。
（2）根据运营计划，有序推进现有项目开发建设。
报告期内，公司如期完成了万业紫辰苑二期 B 块、苏州湖墅金典一期Ⅰ标、长沙巴厘岛一期西标的
竣工交付，万业紫辰苑二期 A 块、苏州湖墅金典一期 II 标也已完成结构封顶；两湾大公建项目已经开始
主体施工，飞地项目正在进行规划方案设计，预计 2013 年下半年正式开工；无锡项目正在进行施工许可
证办理，计划 2013 年上半年开工；南京项目规划方案已经审批通过，正在办理项目建设工程规划许可证，
计划在 2013 年四季度开工。
（3）关注政策变化，推进塔岛铁矿项目建设。
2012 年 2 月 6 日，印尼能源与矿产资源部颁布《关于通过加工提炼提高矿产品附加值的 2012 年第 7
号法规》，规定从 2012 年 5 月 6 日开始，全面禁止含铜、铝、镍、金、银、铁及铁砂在内的 14 种金属原
矿产品的出口。2013 年 2 月，印尼颁布了关于敦促国内矿业加工产业发展的 2013 年第 3 号总统令，严格
对矿业领域的开发规范和监管, 更坚定了其全面禁止原矿出口的决心。报告期内，公司始终密切跟踪、关
注政策执行情况，基本完成了塔岛主要设备的招标工作及矿山建设现场前期工作，矿山工程、码头工程建
设也在积极推进中。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,202,738,375.36 963,654,879.18 24.81
营业成本 799,934,334.57 555,455,714.11 44.01
销售费用 23,129,309.15 42,238,207.63 -45.24
管理费用 56,854,829.39 78,867,832.21 -27.91
财务费用 22,702,731.74 69,039,938.99 -67.12
经营活动产生的现金流量净额 166,578,566.68 -443,734,818.83 -
投资活动产生的现金流量净额 -89,519,392.98 -77,800,689.07 -
筹资活动产生的现金流量净额 -323,613,087.14 142,519,003.37 -
2、收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 12.03 亿元，其中房地产业务实现销售收入 11.76 亿元，同比增长 69.65%。
公司报告期内主营业务收入较上年同期有所增长，主要由于增加了万业紫辰苑以及苏州湖墅金典项目的推
盘。
(2) 主要销售客户的情况
前五名客户营业收入金额 2,554.89 万元，占年度总营业收入金额的 2.12%。
3、 成本
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(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
成本构成 本期占总成
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目 本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产行业 房地产 775,328,099.26 95.77 348,226,132.17 59.69 122.65
贸易 贸易 26,852,540.59 3.32 84,022,459.32 14.40 -68.04
服务业 服务业 7,403,341.85 0.91 7,651,154.21 1.31 -3.24
分产品情况
上年同期占 本期金额较
成本构成 本期占总成
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目 本比例(%)
(%) 动比例(%)
房产销售 房产销售 775,328,099.26 95.77 348,226,132.17 59.69 122.65
贸易 贸易 26,852,540.59 3.32 84,022,459.32 14.40 -68.04
租赁 租赁 946,162.24 0.11 1,946,162.04 0.33 -51.38
物业服务 物业服务 6,457,179.61 0.80 5,704,992.17 0.98 13.18
(2) 主要供应商情况
前五名供应商采购金额 2.73 亿元，占年度总采购金额的 29.26%。
4、 费用
单位：元
本期金额较上
项目名称 2012 年度 2011 年度 年同期变动 变动原因
比例(%)
主要系项目广告宣传费下降以及上期出售子公
销售费用 23,129,309.15 42,238,207.63 -45.24 司内蒙古鄂托克旗昊源煤焦化有限责任公司全
部股权使本期合并范围减少所致
财务费用 22,702,731.74 69,039,938.99 -67.12 主要系费用化利息支出下降所致
所得税费用 41,510,610.28 65,587,358.46 -36.71 主要系利润总额下降导致当期所得税费用减少
5、 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 166,578,566.68 -443,734,818.83 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -89,519,392.98 -77,800,689.07 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -323,613,087.14 142,519,003.37 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额：主要系本期预售收入增加所致。
（2）筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期归还借款所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
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1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 入比上年 本比上年
率（％） （%）
增减(%) 增减(%)
房地产行业 1,176,071,398.00 775,328,099.26 34.07 69.65 122.65 减少 15.70 个百分点
贸易 27,350,255.60 26,852,540.59 1.82 -67.52 -68.04 增加 1.59 个百分点
服务业 10,498,018.50 7,403,341.85 29.48 22.50 -3.24 增加 18.76 个百分点
内部抵消 11,256,351.74 9,649,647.13 - - - -
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 入比上年 本比上年
率（％） （%）
增减(%) 增减(%)
房产销售 1,176,071,398.00 775,328,099.26 34.07 69.65 122.65 减少 15.70 个百分点
贸易 27,350,255.60 26,852,540.59 1.82 -67.52 -68.04 增加 1.59 个百分点
租赁 2,524,084.49 946,162.24 62.51 -28.55 -51.38 增加 17.60 个百分点
物业服务 7,973,934.01 6,457,179.61 19.02 58.30 13.18 增加 32.28 个百分点
内部抵消 11,256,351.74 9,649,647.13 - - - -
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 838,499,285.80 19.68
安徽省 82,110,274.00 -2.69
江苏省 242,684,535.00 100.00
湖南省 50,625,577.30 4,900.96
内部抵消 11,256,351.74 -
(三) 资产、负债情况分析
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1、 资产负债情况分析表
单位:元
上期期末数 本期期末金额较
本期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 上期期末变动比
资产的比例（%）
比例（%） 例（%）
货币资金 444,318,263.75 6.21 714,968,652.42 10.57 -37.85
应收票据 9,565,600.00 0.13 40,000,000.00 0.59 -76.09
应收账款 1,292,863.08 0.02 3,544,431.79 0.05 -63.52
预付款项 12,052,290.18 0.17 409,381,095.64 6.05 -97.06
其他应收款 241,334,610.37 3.37 119,788,395.63 1.77 101.47
长期应收款 19,709,439.83 0.28 10,560,938.49 0.16 86.63
在建工程 91,867,983.68 1.28 5,530,168.26 0.08 1,561.21
工程物资 3,878,184.65 0.05 - - -
递延所得税资产 80,799,750.45 1.13 54,609,491.47 0.81 47.96
应付账款 397,457,692.03 5.56 274,071,713.57 4.05 45.02
预收款项 410,063,101.83 5.73 142,464,697.10 2.11 187.83
一年内到期的非流
281,219,795.49 3.93 1,152,492,938.20 17.03 -75.60
动负债
长期借款 1,169,370,283.91 16.35 384,985,979.40 5.69 203.74
预计负债 135,306,368.54 1.89 67,973,120.75 1.00 99.06
变动原因如下：
1）货币资金：主要系归还了到期借款以及支付前期收购子公司股权受让款余款使筹资活动和投资活动产
生的现金净流出大于经营活动的净流入所致。
2）应收票据：主要系期初票据本期全额承兑及部分房产销售收到票据相抵所致。
3）应收账款：主要系中远两湾城停车费回笼所致。
4）预付款项：主要系上期预付给无锡市国土资源局的土地款在本期取得发票和土地证后转为开发成本及
收回前期预付给湖南省望城县丁字镇人民政府的预付土地款订金所致。
5）其他应收款：主要系支付土地竞拍保证金所致。
6）长期应收款：主要系上期对 PT Adidaya Tangguh 公司的开矿保证金转入本科目核算所致。
7）在建工程：主要系子公司印尼印中矿业服务有限公司开发建设的印尼塔岛项目工程投入增加所致。
8）工程物资：主要系子公司印尼印中矿业服务有限公司开发建设的印尼塔岛项目购入工程物资所致。
9）递延所得税资产：主要系本期预计负债中的土地增值税和预收账款中的收入确认，以及内部交易未实现
收益引起的可抵扣暂时性差异增加致使相应的递延所得税资产增加所致。
10）应付账款：主要系应付工程款增加所致。
11）预收款项：主要系项目预收款增加所致。
12）一年内到期的非流动负债：主要系归还 8 亿元信托资金所致。
13）长期借款：主要系银行借款增加所致。
14）预计负债：主要系子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司和安徽鸿翔房地产开发有限责任公
司预估尚未清算的土地增值税所致。
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
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一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 2012 年 12 月 31 日公允价值 2011 年 12 月 31 日公允价值
可供出售权益工具 38,377,625.00 33,130,357.00
（1）可供出售权益工具的公允价值系以上海证券交易所 2012 年 12 月 31 日收盘价确定。
（2）年末持有招商银行股票 2,791,100 股，该些股票均为上市流通股。
(四) 核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力
公司始终坚持“诚信、务实、理性”的经营理念，秉承“以上海为重心，辐射长三角”的业务布局，
坚持完美城市主义与新市镇建设的开发理念，经过近二十年的不断探索，积累了丰富的开发经验。公司在
上海管理开发的 160 万方大型旧城改造项目“中远两湾城”以及周边城市开发的多个项目，积聚了不少专
业人才，形成了稳定的业务开发团队，显示了较强的区域市场开发能力。
2、跨行业经营能力
经过不断的探索和实践，公司形成了房地产和能矿业务两翼齐飞的战略模式，并组建了两套业务团队，
形成了较强的房地产和能矿业务经营能力，有效避免了单一主业经营的风险。
3、良好的企业文化与公司治理
公司为员工提供良好的工作环境和培训机制，倡导简单而真诚的人际关系，形成了良好的企业文化和
工作氛围。经过上市二十年的不断完善，公司建立了完善的公司治理结构，形成了科学的决策机制；同时，
通过完善规章制度和内控体系，形成了规范的业务流程和监督体系。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
占该公司
证券 报告期所有 会计核算 股份
证券简称 最初投资成本 股权比例 期末账面价值 报告期损益
代码 者权益变动 科目 来源
（％）
可供出售
600036 招商银行 6,535,517.44 0.0158 38,377,625.00 1,172,262.00 3,935,451.00 投资
金融资产
合计 6,535,517.44 - 38,377,625.00 1,172,262.00 3,935,451.00 - -
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
上海万业企业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
单位：万元
所占权益 项目名称或 2012 年 2012 年
公司名称 注册资本 总资产 净资产
比例（%） 产品服务 营业收入 净利润*
上海万业企业宝山
海尚明城福地苑
新城建设开发有限 100.00 48,500.00 217,489.96 106,466.90 75,381.20 12,883.37
海尚明城紫辰苑
公司
苏州万业房地产发
100.00 湖墅金典 63,000.00 204,019.32 60,961.41 24,268.45 53.63
展有限公司
上海万企爱佳房地 “大公建”和“飞
54.00 30,000.00 103,343.25 30,000.46 - 2.02
产开发有限公司 地”地块
湖南西沃建设发展
100.00 巴厘岛 24,000.00 78,264.63 21,129.28 4,948.57 14.13
有限公司
万业新鸿意地产有 瀚海星座
70.00 10,000.00 49,896.38 6,800.32 8,211.03 -87.75
限公司 南京颜料坊
无 锡
无锡万业房地产发
100.00 XDG-2010-63 号 30,000.00 70,186.64 30,002.54 - 0.34
展有限公司| 上海万业企业股份有限公司2012年年度报告摘要 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-03-22 |
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