厦门港务控股集团有限公司等
拟进行港口码头资源整合所涉及的
厦门国贸码头有限公司股东全部权益
资产评估报告
中通评报字〔2013〕12号
中通诚资产评估有限公司
二〇一三年一月二十三日
厦门港务控股集团有限公司等拟进行
港口码头资源整合所涉及的厦门国贸码头有限公司股东全部权益评估报告 目录
目 录
声 明.......................................................................................................................1
摘 要.......................................................................................................................2
正 文
一、 委托方、被评估单位概况及其他报告使用者......................................5
二、 评估目的..................................................................................................8
三、 评估对象和范围......................................................................................8
四、 价值类型及其定义..................................................................................9
五、 评估基准日..............................................................................................9
六、 评估依据................................................................................................10
七、 评估方法................................................................................................ 11
八、 评估程序实施过程和情况....................................................................20
九、 评估假设................................................................................................21
十、 评估结论................................................................................................22
十一、特别事项说明......................................................................................23
十二、评估报告使用限制说明......................................................................24
十三、评估报告日..........................................................................24
附 件.....................................................................................................................25
厦门港务控股集团有限公司等拟进行
港口码头资源整合所涉及的厦门国贸码头有限公司股东全部权益评估报告 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当
事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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港口码头资源整合所涉及的厦门国贸码头有限公司股东全部权益评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
为加强厦门港整体竞争力，打造国际航运中心，厦门港内相关集装箱码头拟采
用“新设合并+资产出资”的方式进行资源整合重组。
本次整合涉及厦门港东渡港区 5#-16#泊位、东渡港区 20#-21#泊位、海沧港区
1#-6#泊位、海沧港区 18#-19#泊位以及嵩屿港区 1#-3#泊位合计 25 个集装箱码头泊
位。纳入本次整合范围内的资产或公司如下：
1．厦门港务集团海天集装箱有限公司（经营东渡港区5#-11#泊位、海沧港区
4#-6#泊位）；
2．厦门象屿新创建码头有限公司（拥有并经营东渡港区12#-16#泊位）；
3．厦门国贸码头有限公司（拥有并经营东渡港区20#-21#泊位）；
4．厦门海沧港务有限公司（持有厦门国际货柜码头有限公司51%股权，其拥有
并经营海沧港区2#-3#泊位）；
5．厦门国际港务股份有限公司拥有的东渡港区5#-11#泊位、海沧港区4#-5#泊
位的资产以及与该等资产对应的债权、债务以及厦门港务控股集团有限公司拥有的
海沧港区6#泊位等相关资产；
6．厦门嵩屿集装箱码头有限公司（拥有并经营嵩屿港区1#-3#泊位）59.65%股
权；
7．厦门海沧国际货柜码头有限公司（拥有并经营海沧港区1#泊位）51%股权。
二、评估目的
为加强厦门港整体竞争力，打造国际航运中心，厦门港内相关集装箱码头拟采
用“新设合并+资产出资”的方式进行资源整合重组，为满足上述经济行为的顺利实
现，厦门国贸码头有限公司作为参与整合的一方，需对其进行资产评估，为该经济
行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为厦门国贸集团股份有限公司持有的厦门国贸码头有限公司 75%股权
以及宝达投资（香港）有限公司持有的厦门国贸码头有限公司 25%股权。评估范围
包括由厦门国贸码头有限公司申报的评估基准日表内各项资产及负债。
四、价值类型
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根据评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值类
型。
五、评估基准日
2012 年 10 月 31 日
六、评估方法
本次评估采用资产基础法和收益法进行评估，最终以资产基础法作为评估结论。
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日 2012 年 10 月 31 日，厦门国贸码头有限公司的股权评估价值为
45,305.16 万元，较净资产账面值 20,394.43 万元增值 24,910.73 万元，增值率为
122.14%。其中，厦门国贸集团股份有限公司和宝达投资（香港）有限公司分别持有
的厦门国贸码头有限公司 75%股权和 25%股权评估价值分别为 33,978.87 万元和
11,326.29 万元。
资产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2012 年 10 月 31 日
被评估单位：厦门国贸码头有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 1,777.27 1,777.27 0.00 0.00%
2 非流动资产 48,487.09 73,309.83 24,822.74 51.19%
(1) 固定资产 40,112.23 45,320.23 5,208.00 12.98%
(2) 在建工程 369.24 368.86 -0.38 -0.10%
(3) 无形资产 8,004.76 27,619.88 19,615.12 245.04%
(4) 递延所得税资产 0.86 0.86 0.00 0.00%
3 资产总计 50,264.36 75,087.10 24,822.74 49.38%
4 流动负债 29,869.93 29,781.94 -87.99 -0.29%
5 负债总计 29,869.93 29,781.94 -87.99 -0.29%
6 净资产 20,394.43 45,305.16 24,910.73 122.14%
本评估结论仅对报告中载明的经济行为及评估目的有效。
本评估报告于 2012 年 10 月 31 日至 2013 年 10 月 30 日之间使用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．纳入本次评估范围内的房屋建筑物均没有办理房屋产权证。本次评估所涉及
上述房产的面积等参数以企业申报为准，未考虑其与未来证载所示面积存在的差异
对评估值的影响。
2．根据“CF005H-2008”长贷押抵押合同，纳入评估范围的宗地 1（夏地房证
第地 00005811 号）在 2008 年 10 月 9 日抵押给中国银行股份有限公司厦门市分行，
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抵押日期至 2013 年 10 月 9 日止，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
3．根据厦门象屿建设集团有限责任公司和厦门国贸码头有限公司于2007年10
月24日签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，象屿物流园区（保税区二期）
因港中路市政工程建设，将征用厦门国贸码头有限公司所拥有的20#泊位土地
7,987.47平方米，并拆除地上相关房屋及附属物。协议约定，地上房屋、构筑物及附
属物按评估后价格予以补偿，总金额为1,333,263.00元，被征用土地权属仍然保持不
变，为厦门国贸码头有限公司所有。截止评估基准日，厦门国贸码头有限公司将收
到的补偿金879,829.00元在其他应付款挂账，合同约定的余款433,263.00元尚未收取。
考虑到上述实际情况，本次评估将厦门国贸码头有限公司在其他应付款挂账的补偿
金879,829.00元评估为零。
4．截止评估基准日，厦门国贸码头有限公司已取得了东渡港区20#、21#泊位的
港池海域使用权证，面积共计5.269公顷，东渡港区20号泊位港池年度海域使用费已
缴纳至2006年，2007年至2012年10月31日未缴纳金额已预提；东渡港区21号泊位港
池年度海域使用费尚未缴纳，使用期限为2006年6月30日至2056年6月29日，已预提
至2012年10月31日。
5．由于条件所限，本次评估中，对机器设备的技术鉴定主要采用现场勘察手段，
并未使用精密仪器对设备进行测试和检验，而是通过与现场设备管理人员的沟通及
查阅有关档案记录对相关设备进行了核实；对于固定资产，特别是对码头水工、排
水工程等隐蔽部分无法实施勘察和观测，具体情况是以被评估单位有关资产管理人
员的介绍和评估人员经验判断为依据；
6．本次评估中评估人员已获取了委估宗地的国有土地使用证及国有土地出让合
同，但由于土地出让合同中未写明委估宗地的规划容积率，受到条件限制，评估人
员根据实际情况，以被评估企业申报的房屋建筑物的总面积与土地面积之比求得委
估宗地的容积率，不考虑与规划容积率的差异对评估结果的影响。
7．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控制权溢价和流
动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑控制权溢价及流动
性折价对评估结果的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告
中通评报字[2013]12号
厦门国贸集团股份有限公司、宝达投资（香港）有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资
产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程
序，对厦门国贸码头有限公司的股东全部权益在2012年10月31日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况及其他报告使用者
(一)委托方
本次项目的委托方分别为厦门国贸集团股份有限公司和宝达投资（香港）
有限公司
1．厦门国贸集团股份有限公司
名 称：厦门国贸集团股份有限公司
法定住所：厦门市思明区湖滨南路国贸大厦18层
法 人：何福龙
注册资本：人民币壹拾叁亿叁仟零捌拾叁万伍仟捌佰捌拾捌元整
公司类型：股份有限公司(上市)
主要经营范围：1．经营各类商品和技术的进出口(不另附进出口商品目
录)，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；2．房地产开发与
经营；3．国际、国内货运代理，物流服务，仓储服务；4．其他法律、法规
未禁止或未规定需经审批的项目，自主选择经营项目，开展经营活动。(以上
经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)
厦门国贸集团股份有限公司于1980年12月成立，原名“厦门经济特区国
际贸易信托公司”，1984年，在香港创办宝达投资（香港）有限公司。1994年
更名为“厦门国贸集团股份有限公司”，并于1996年在上海证券交易所上市。
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2． 宝达投资(香港)有限公司
名 称：宝达投资(香港)有限公司
法定住所：Flat/Rm 3202 Shun Tak Ctr 200 Connaught Rd C HK
业务性质：Trading Inv’t
法律地位：Body Corporate
宝达投资（香港）有限公司为厦门国贸集团股份有限公司的子公司。
(二)被评估单位
名 称：厦门国贸码头有限公司(以下简称“国贸码头”)
法定住所：厦门市湖里区石湖山东渡港区20#泊位国贸码头综合楼
法定代表人：曾挺毅
注册资本：人民币贰亿元整
公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
经营范围：1、从事码头开发、建设、装拆箱业务和其它与集装箱及件杂
货码头相关业务； 2、经营内、外贸集装箱及散杂货的装卸作业、仓储业务；
3、从事疏运业务和修箱业务的筹备工作。(以上经营范围涉及许可经营项目的，
应在取得有关部门的许可后方可经营。)
国贸码头于 2005 年 8 月 11 日经厦门市工商行政管理局批准成立，注册
资本为 10,000.00 万元，由厦门国贸集团股份有限公司出资 7,500.00 万元，占
注册资本 75%；宝达投资(香港)有限公司出资 2,500.00 万元，占注册资本的
25%。2007 年 3 月，国贸码头增加注册资本 10,000.00 万元，认缴注册资本增
至 2 亿元，其中厦门国贸集团股份有限公司以 20#泊位用地及附属设施和货币
出资 15,000.00 万元，持股比例为 75%，宝达投资(香港)有限公司以货币出资
5,000.00 万元，持股比例为 25%。
国贸码头于 2006 年 9 月获准可靠泊外轮进行试生产，2006 年 12 月开始
经营件杂货和散货，2007 年开始经营集装箱码头装卸业务。2007 年 3 月 20
日通过省级验收，同年 5 月获得开放口岸批文。2007 年共计完成货物吞吐量
284,944 吨，其中件杂货 239,947 吨、集装箱 3,172 标箱、河砂 13,277 吨。随
着业务不断发展，2008 年完成集装箱 6.35 万标箱，2009 年集装箱吞吐量大幅
增长，2010 年取得了 50%以上的增长，目前开辟的集装箱班轮航线已涵盖所
有近洋航线，主要有至日本关东、关西、韩国、台湾、香港、东南亚、越南
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等国家和地区的 10 多条航线。件杂货石材方面，印度、巴西的外贸进口荒料
石也主要在国贸码头装卸。出口台湾的人工砂及碎石粉，年吞吐量均超 100
万吨，形成较大的吞吐量规模。
近几年国贸码头业务发展迅速，航线不断增加，集装箱吞吐量和件散货
货源稳步增加，2012年全年作业船舶1,181艘次，完成集装箱吞吐量20.54万标
箱，件杂货27.16万吨，散货195.30万吨。
国贸码头目前已配备了包括 4 台 60 吨配双 20 尺吊具的集装箱桥吊、9 台
龙门吊，2 台 40 吨全幅度 33 米的多用途门机、1 台集装箱正面吊、2 台空箱
堆高机、7 台叉车等先装卸设备和电脑操作管理信息系统。20#、21#泊位，码
头岸线长为 550 米，陆域纵深约 500 米，港区占地总面积约 25 万平方米，20#
泊位按 5 万吨级集装箱码头设计，前沿水深底标高-13.5 米；21#泊位水工主体
按 10 万吨级预留，前沿水深底标高-15.3 米。进港航道水深－12.0 米，设计年
吞吐能力为集装箱 40 万标箱，件杂货 110 万吨。
至评估基准日，国贸码头的出资额及出资比例情况如下图所示：
金额单位：人民币元
投资方 认缴注册资本额 出资比例
厦门国贸集团股份有限公司 150,000,000.00 75.00%
宝达投资(香港)有限公司 50,000,000.00 25.00%
合 计 200,000,000.00 100.00%
国贸码头近年财务状况如下表所示：
国贸码头 2009 年-2012 年(1-10)财务状况
单位：万元
项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年(1-10)月
资产总额 51,683.95 53,542.93 51,285.24 50,264.36
其中：非流动资产 50,532.32 51,784.89 49,718.13 48,487.09
负债总额 33,393.01 34,767.81 32,053.91 29,869.93
净资产 18,290.94 18,775.12 19,231.33 20,394.43
营业收入 5,229.66 6,863.69 7,532.07 7,193.84
利润总额 -513.31 484.19 456.21 1,162.24
净利润 -513.31 484.19 456.21 1,163.10
(三)委托方与被评估单位的关系
根据相关法律文件显示，委托方厦门国贸集团股份有限公司、宝达投资
（香港）有限公司为被评估单位国贸码头的股东。
(四)其他评估报告使用者
除委托方、资产占有方、参与新设合并成立合资公司的股东以及国家法
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律、法规规定的评估报告使用者外，未约定其他的评估报告使用者。
二、评估目的
为加强厦门港整体竞争力，打造国际航运中心，厦门港内相关集装箱码
头拟采用“新设合并+资产出资”的方式进行资源整合重组，为满足上述经济
行为的顺利实现，国贸码头作为参与整合的一方，需对其进行资产评估，为
该经济行为提供价值参考。
三、评估对象和范围
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为厦门国贸集团股份有限公司持有的国贸码头75%股权以及宝
达投资（香港）有限公司持有的国贸码头25%股权。评估范围包括由国贸码头
申报的评估基准日表内各项资产及负债。该评估范围对应的会计报表已经由
致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，具体资产负债情况见下表。
单位：元
序号 科目名称 账面价值
一 流动资产合计 17,772,682.25
货币资金 1,000,160.16
应收账款 12,833,439.81
预付款项 674,499.97
其他应收款 65,694.77
存货 3,198,887.54
二 非流动资产合计 484,870,875.92
固定资产 401,122,267.64
在建工程 3,692,429.59
无形资产 80,047,626.77
递延所得税资产 8,551.92
三 资产总计 502,643,558.17
四 流动负债合计 298,699,270.84
应付账款 9,306,819.63
预收款项 408,202.55
应付职工薪酬 1,145,017.25
应交税费 329,011.53
应付利息 386,623.29
其他应付款 2,910,304.04
一年内到期的非流动负债 30,000,000.00
其他流动负债 254,213,292.55
五 负债总计 298,699,270.84
六 净资产 203,944,287.33
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在上述资产中，固定资产—构筑物(20#泊位)为评估入账资产，其中构筑
物主要为国贸码头成立时，由股东厦门国贸集团股份有限公司以 20#泊位的前
期投入和在建工程评估价作为资本金注入，上述资产评估价值为 12,334.72 万
元。
纳入本次评估范围内的实物资产主要包括被评估单位的存货、固定资产
和在建工程，其中固定资产主要包括房建类资产和设备类资产。
1．存货类实物资产主要为原材料，主要包括工具类、备品备件类、油类
和日常用品类材料，分布在国贸码头的仓库内。
2．房建类资产主要包括房屋建筑物和构筑物，房屋建筑物主要包括候工
楼、仓库等；构筑物主要包括20#泊位、21#泊位和道路、堆场、围墙等，房
屋建筑物和构筑物均分布在国贸码头港区内。
3．设备类资产主要包括机器设备、车辆和电子设备。其中，机器设备主
要包括桥吊、龙门吊、起重机、堆高机等；车辆主要为汽车、客车和皮卡；
电子设备主要包括电脑、打印机、复印机、空调等。设备类资产主要分布在
国贸码头的办公地点。
4．在建工程主要为在建土建工程，主要包括筹建处费用、泊位加固改造
工程(实际为泊位安全论证费用)、泊位疏浚工程。
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外
的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本
次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2012年10月31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时
间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
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六、评估依据
(一)经济行为依据
厦门市人民政府市长办公会议纪要([2012]14号)。
(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的
意见》(国办发[2001]102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274号)。
(三)评估准则依据
1．《评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》(财
企[2004]20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
3．《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]277号)；
4．《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则(中评协[2007]189号)；
5．《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号)；
6．《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协
[2011]230号)；
(四)权属依据
1．房地产权证复印件；
2．车辆行驶证复印件；
3．主要资产购置合同复印件。
(五)取价依据
1．被评估单位提供的有关工程建设批复文件；
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2．福建省建筑工程安装工程费用定额(2003版)；
3．国家统计局公布的福建省固定资产投资价格指数；
4．国贸码头提供的建筑物竣工资料；
5．《最新资产评估常用数据与参数手册》2002版；
6．原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》；
7．《关于切实加强我省白蚁防治管理工作的通知》(闽建房[2007]19号)；
8．2004年交通部《沿海港口水工建筑工程定额》、2004年交通部《沿海
港口水工建筑建筑工程参考定额》；
9．《沿海港口装卸机械设备安装工程定额》、《沿海港口水工建筑及装卸
机械设备安装工程船舶机械艘(台)班费用定额》和《水运工程混凝土和砂浆材
料用量定额》；
10．建设单位提供的泊位工程量清单，道路堆场的工程结算书和建筑施
工合同等；
11．2012 年 10 月份福建省交通（公路、水运）工程各市主要材料价格信
息。
12．评估人员收集的有关厦门市造价资料；
13．《汽车报废标准》国经贸[1997]456号发布；
14．《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》国经贸资源[2000]1202号；
15．机械工业信息研究院《机电产品报价手册》；
16．近期电子设备及汽车市场价格资料；
17．向有关设备供应商询价取得的信息资料；
18．企业提供的机器设备评估申报明细表及有关资料；
19．现场勘查记录等；
20．国贸码头提供的未来年度盈利预测。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227号)，注册资产评估师
执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收
集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方
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法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产
权[2006]274号)，涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估
时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实
际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
根据本次项目的实际情况，由于被评估单位属非上市公司，且与被评估
单位相关行业、相关规模企业公开数据无法取得，而且无合适的参考企业，
本次评估不具备采用市场法评估的条件。
考虑到国贸码头的主营业务为码头装卸等服务，具有独立获利能力的公
司，其资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以量化，未来收益可
以明确预测，故本次评估适宜采用收益法。同时，企业资产清晰，也适宜采
用资产基础法进行评估，故本次评估采用了资产基础法和收益法对企业进行
了整体评估。
(二)资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负
债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值
是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
本次评估涉及的具体评估方法如下：
1．流动资产
货币资金主要包括现金、银行存款，根据企业提供的各项目的明细表，
以审查核实后账面值确定评估值。
对于应收账款、预付账款和其他应收款，以企业提供的账面值作为评估
基础，采用对经济内容和账龄分析的方法，按每笔款项可能收回的数额确定
评估值。
对于存货，根据被评估企业提供的评估申报明细表，核查账账、账表的
一致性，了解仓储情况和内控制度管理情况，进行了抽查盘点工作，确认评
估基准日数量。对价格变化较大的原材料以经核实后的数量并参考评估基准
日近期市场购置价确定评估值；对周转速度快，账面单价与市场价相近的原
材料，以核实后账面值确定评估值。
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2．固定资产—房屋建筑物类
房屋建筑物类评估通常采用的评估方法有重置成本法、市场法和收益法。
由于同类房屋建筑物类较难在市场中找到结构、面积、位址等因素接近
的交易案例。因此本次评估未采用市场法。另一方面，采用收益法需对各委
估房产未来的收益做出合理预测，由于企业收益是各项因素综合作用的结果，
很难准确预计各房屋建筑物的未来收益情况，所以不采用收益法进行评估。
本次评估采用重置成本法。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产
所需的全部成本，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济
性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
评估价值=重置全价×综合成新率
①重置全价的确定
对委估建筑物中有代表性的建筑物，采用指数调整法和类比法确定建安
工程造价，再以建安工程造价为基础计算建筑工程的重置全价，其他建筑物
根据类比方法确定建安工程造价。对于构筑物，比如码头水工结构主体、道
路堆场等，主要是依据相应工程提供的工程量资料及评估基准日市场价格，
计算建安工程费用，再以建安工程费用为基础计算构筑物的重置全价。公式
如下：
重置全价＝建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本+开发利润
考虑到评估范围内委估资产的专用性特点，实际计算时，重置全价中不
考虑开发方所拥有的开发利润。
A．建筑安装工程费
对能够取得房屋建筑物工程结算资料的，根据福建省造价信息网站公布
的不同年期日同类建筑工程的工程造价指标系数，对其工程造价进行调整，
调整至评估基准日的建筑安装工程造价。无法取得工程决算资料的，则以厦
门市公布的各类建筑工程造价综合指标为基础，按建成日期至评估基准日固
定资产投资价格指数进行时间价格调整；按结构尺寸不同进行结构尺寸影响
因素价格调整，最终计算出现行建筑安装工程造价。对于构筑物，则依据该
工程决算审计资料、施工图纸和相关设计文件确定的工程量，再以工程量为
基础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场价格
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水平，然后进行取费，得出资产建安工程费用。
B．前期费用及其他费用
a．房屋建筑物前期费用及其他费用
包括工程项目前期规划、勘察设计等；其他费用包括建设单位管理费、
勘察设计费、工程监理费、招投标代理服务费、可行性研究费、环境评价费
以及白蚁防治费。相关费率见下表：
房屋建筑物—前期及其他费用项目费率表
序号 费用名称 计费基础 取费标准% 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.93% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 建安工程造价 3.90% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 建安工程造价 2.10% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 建安工程造价 0.15% 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 建安工程造价 0.40% 计价格[1999]1283 号
6 环境评价费 建安工程造价 0.08% 计价格[2002]125 号
基础(一层)6 元
7 白蚁防治费 建筑面积 /m2，二层及以 闽价[2002]房 572 号
上 1 元/m2
合计 6.83%+6 元/m2(或 1 元/m2)
b．构筑物类资产前期费用及其他费用
前期费用和其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、
工程造价编制及审核费及招投标代理服务费等。相关费率见下表：
构筑物—前期费用和其他费用费率表
序号 名称 计费基础 费率 备注
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.8% 交水发[2004]247 号
2 勘察设计费 建安工程造价 2.57% 计价格[2002]10 号
3 工程建设监理费 建安工程造价 1.85% 发改价格[2007]670 号
4 工程造价编制及审核 建安工程造价 0.3%
5 工程招投标费 建安工程造价 0.2%
合计 5.72%
C．资金成本，采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利
率计算，建设期为2年。设定投资在建设期内均匀投入。
②成新率的确定
本次评估对建（构）筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。
A．使用年限法
使用年限法依据建（构）筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合
考虑其尚可使用年限，最后判断其成新率。
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尚可使用年限
使用年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
B．观察法
