公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2023年年度报告摘要
第一节 重要提示1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事局会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事局决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案拟以公司2023年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.70元（含税）。
第二节 公司基本情况1 公司简介
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 |
| A股 | 上海证券交易所 | 华发股份 | 600325 |
| 联系人和联系方式 | 董事局秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 侯贵明 | 阮宏洲 |
| 办公地址 | 珠海市昌盛路155号 | 珠海市昌盛路155号 |
| 电话 | 0756-8282111 | 0756-8282111 |
| 电子信箱 | zqb@cnhuafas.com | zqb@cnhuafas.com |
2 报告期公司主要业务简介2023年以来，房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄。房地产竣工面积增加较快，“保交楼”工作效果持续显现。国家统计局发布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资为110,913亿元，相比上年下降9.6%，但降幅相比较2022年而言收窄了0.4个百分点；全国房屋竣工面积为99,831万平米，增长17.0%，其中住宅竣工面积为72,433万平米，增长17.2%。
2023年商业地产市场供需两端均偏弱，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。新房市场方面，商办用房开发投资额和新开工面积同比下降，销售面积也有所减少。租赁市场方面，商铺租赁需求在消费复苏带动下有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨，写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。其中公募REITs试点已拓展至消费基础设施领域，为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，未来有望助力企业存量资产盘活。
2023年物业管理行业保持良好发展势头，高质量发展成为行业“主旋律”，行业营收和管理规模再创新高。中国物业管理协会数据显示，预计2023年末，中国物业管理行业营收规模将达到
1.69万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。
目前，我国城镇化仍然处在持续发展过程中，城镇化数量和质量提升还有很大的空间。国家统计局数据显示，近五年城镇化率年均提高0.93个百分点，每年超过1000万的农村居民进入城镇，带来大量新增住房的需求。此外，改善性住房需求比较迫切，形成房地产市场的重要推动力，在70个大中城市中，2023年二手房的成交量已经超过新房成交量。随着“三大工程”有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2023年 | 2022年 | 本年比上年 增减(%) | 2021年 | ||
| 调整后 | 调整前 | ||||
| 总资产 | 451,699,413,671.47 | 403,598,575,931.28 | 402,691,072,097.23 | 11.92 | 355,057,380,817.86 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 22,176,545,773.56 | 19,460,621,581.76 | 19,742,814,556.27 | 13.96 | 20,819,051,464.90 |
| 营业收入 | 72,144,909,943.75 | 60,446,879,717.26 | 59,189,810,191.70 | 19.35 | 51,240,679,151.29 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 1,837,841,852.48 | 2,609,889,760.75 | 2,577,816,542.73 | -29.58 | 3,194,739,694.53 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 874,958,285.62 | 2,417,406,859.02 | 2,417,406,859.02 | -63.81 | 2,940,118,220.51 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 50,543,848,009.60 | 38,546,311,496.45 | 38,344,229,233.72 | 31.12 | 36,060,703,529.04 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 9.66 | 14.15 | 13.74 | 减少4.49个百分点 | 17.80 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.79 | 1.14 | 1.12 | -30.70 | 1.34 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.79 | 1.14 | 1.12 | -30.70 | 1.34 |
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 11,958,336,526.39 | 19,520,133,355.18 | 15,772,556,395.36 | 24,893,883,666.82 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 539,673,774.77 | 1,386,585,634.50 | 275,220,573.71 | -363,638,130.50 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | 558,077,970.71 | 1,362,273,143.26 | 247,863,781.69 | -1,293,256,610.04 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 10,971,701,898.58 | 22,325,098,586.55 | 13,007,492,235.69 | 4,239,555,288.78 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
| 截至报告期末普通股股东总数（户） | 38,590 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 40,897 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 珠海华发集团有限公司 | 212,588,900 | 724,967,983 | 26.34 | 180,911,500 | 无 | 国有法人 | |
| 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪 | 76,071,370 | 78,669,870 | 2.86 | 74,349,442 | 无 | 其他 | |
| 中央汇金资产管理有限责任公司 | 0 | 64,827,120 | 2.36 | 0 | 无 | 国有法人 | |
| 珠海华发综合发展有限公司 | 0 | 48,877,280 | 1.78 | 0 | 无 | 国有法人 | |
| 招商银行股份有限公司－上证红利交易型开放式指数证券投资基金 | 6,447,371 | 43,555,321 | 1.58 | 0 | 无 | 其他 | |
| 全国社保基金一零七组合 | 24,543,100 | 43,064,962 | 1.56 | 0 | 无 | 其他 | |
| 华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划 | 0 | 42,000,000 | 1.53 | 0 | 无 | 其他 | |
| 王秀娟 | 23,573,075 | 41,900,475 | 1.52 | 21,065,675 | 无 | 境内自然人 | |
| 全国社保基金四一三组合 | 14,348,984 | 38,445,082 | 1.40 | 4,353,084 | 无 | 其他 | |
| 泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001沪 | 26,442,804 | 28,983,404 | 1.05 | 26,022,304 | 无 | 其他 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属子公司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划为一致行动人。 | ||||||
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第一期）（品种一） | 19华发01 | 151195 | 2024-02-25 | 7.5 | 5.1 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第二期）（品种一） | 19华发03 | 151992 | 2024-08-19 | 5 | 5.00 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）（品种二） | 20华发02 | 163168 | 2025-02-24 | 15.8 | 5.30 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种一） | 20华发04 | 175401 | 2025-11-12 | 15 | 4.05 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种二） | 20华发05 | 175402 | 2025-11-12 | 0.5 | 4.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年非公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 21华发01 | 177557 | 2026-01-18 | 1.25 | 4.98 |
| 珠海华发实业 | 21华发03 | 188669 | 2026-09-13 | 20 | 3.90 |
| 股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一） | |||||
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） | 21华发05 | 188988 | 2026-12-17 | 15 | 4.05 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 22华发01 | 185641 | 2027-04-29 | 3.9 | 4.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二） | 22华发02 | 185640 | 2027-04-29 | 3 | 4.90 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） | 22华发03 | 137752 | 2027-09-13 | 5 | 4.80 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）(品种一） | 23华发03 | 251710 | 2028-07-18 | 11 | 4.20 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债 | 23华发04 | 251711 | 2028-07-18 | 6.95 | 4.58 |
| 券（第一期）（品种二） | |||||
| 珠海华发实业股份有限公司2024年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）（品种二） | 24华发02 | 253790 | 2029-02-02 | 7.5 | 3.80 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期中期票据 | 20华发实业MTN001 | 102000111 | 2023-02-18 | 0 | 4.30 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期中期票据 | 20华发实业MTN002 | 102000811 | 2023-04-23 | 0 | 4.10 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期定向债务融资工具 | 20华发实业PPN001 | 032000766 | 2023-08-31 | 0 | 4.68 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期定向债务融资工具 | 20华发实业PPN002 | 032000850 | 2023-09-25 | 0 | 4.68 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第三期中期票据 | 20华发实业MTN003 | 102001864 | 2023-09-29 | 0 | 4.58 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第一期超短期融资券 | 23华发实业SCP001 | 012380961 | 2023-09-10 | 0 | 4.00 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第二期超短期融资券 | 23华发实业SCP002 | 012381114 | 2023-10-27 | 0 | 3.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四 | 20华发实业MTN004 | 102002032 | 2025-10-29 | 0.1 | 4.05 |
| 期中期票据 | |||||
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期定向债务融资工具 | 21华发实业PPN001 | 032100193 | 2026-02-04 | 0.72 | 4.95 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期中期票据 | 21华发实业MTN001 | 102100834 | 2024-04-26 | 5.1 | 4.65 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第二期中期票据 | 21华发实业MTN002 | 102101186 | 2026-06-24 | 3.8 | 3.90 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第三期中期票据 | 21华发实业MTN003 | 102101771 | 2024-09-02 | 10 | 3.20 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第四期中期票据 | 21华发实业MTN004 | 102103125 | 2024-11-29 | 3.9 | 3.60 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期中期票据(品种一) | 22华发实MTN001A | 102281460 | 2027-07-04 | 12 | 4.94 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期中期票据(品种二) | 22华发实MTN001B | 102281461 | 2027-07-04 | 18 | 4.79 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种一) | 22华发实业MTN002A | 102281723 | 2027-08-08 | 6 | 4.85 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种二) | 22华发实业MTN002B | 102281724 | 2027-08-08 | 10 | 4.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司 | 22华发实业MTN003(并购) | 102200256 | 2027-10-31 | 10 | 4.80 |
| 2022年度第三期中期票据(并购) | |||||
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第一期中期票据 | 23华发实业MTN001 | 102300332 | 2028-04-03 | 10 | 4.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第二期中期票据(并购) | 23华发实业MTN002(并购) | 102381113 | 2028-04-27 | 4 | 4.20 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第三期中期票据(品种一) | 23华发实业MTN003A | 102382501 | 2028-09-19 | 9 | 4.15 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第三期中期票据(品种二) | 23华发实业MTN003B | 102382502 | 2026-09-19 | 11 | 3.62 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第四期中期票据(品种一) | 23华发实业MTN004A | 102383166 | 2028-11-24 | 4 | 4.30 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第四期中期票据(品种二) | 23华发实业MTN004B | 102383167 | 2026-11-24 | 6 | 3.46 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第五期中期票据 | 23华发实业MTN005 | 102383296 | 2026-12-11 | 10 | 3.60 |
| 珠海华发实业股份有限公司2024年度第一期超短期融资券 | 24华发实业SCP001 | 012480238 | 2024-10-18 | 8.5 | 2.95 |
| 珠海华发实业股份有限公司2024年度第一 | 24华发实业MTN001 | 102400706 | 2024-04-03 | 6.1 | 3.5 |
期中期票据
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
| 债券名称 | 付息兑付情况的说明 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年非公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 公司已于2023年1月18日支付了2022年1月18日至2023年1月17日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）（品种二） | 公司已于2023年2月24日支付了2022年2月24日至2023年2月23日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第一期）（品种一） | 公司已于2023年2月25日支付了2022年2月25日至2023年2月24日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 公司已于2023年4月29日支付了2022年4月29日至2023年4月28日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二） | 公司已于2023年4月29日支付了2022年4月29日至2023年4月28日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） | 公司已于2023年7月30日支付了2022年7月30日至2023年7月29日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第二期）（品种一） | 公司已于2023年8月19日支付了2022年8月19日至2023年8月18日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 公司已于2023年9月13日支付了2022年9月13日至2023年9月12日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年面向专 | 公司已于2023年9月13日支付了2022年9月13日至2023年9月12日期间的利息。 |
| 业投资者公开发行公司债券（第二期） | |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种一） | 公司已于2023年11月12日支付了2022年11月12日至2023年11月11日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种二） | 公司已于2023年11月12日支付了2022年11月12日至2023年11月11日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） | 公司已于2023年12月17日支付了2022年12月17日至2023年12月16日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期定向债务融资工具 | 公司已于2023年2月4日支付了2022年2月4日至2023年2月3日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期中期票据 | 公司已于2023年2月18日支付了2022年2月18日至2023年2月17日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期中期票据 | 公司已于2023年4月23日支付了2022年4月23日至2023年4月22日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期中期票据 | 公司已于2023年4月26日支付了2022年4月26日至2023年4月25日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第二期中期票据 | 公司已于2023年6月24日支付了2022年6月24日至2023年6月23日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期中期票据(品种一) | 公司已于2023年7月4日支付了2022年7月4日至2023年7月3日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期中期票据(品种二) | 公司已于2023年7月4日支付了2022年7月4日至2023年7月3日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种一) | 公司已于2023年8月8日支付了2022年8月8日至2023年8月7日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种二) | 公司已于2023年8月8日支付了2022年8月8日至2023年8月7日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期定向债务融资工具 | 公司已于2023年8月31日支付了2022年8月31日至2023年8月30日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第三期中期票据 | 公司已于2023年9月2日支付了2022年9月2日至2023年9月1日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第一期超短期融资券 | 公司已于2023年9月10日支付了2023年3月14日至2023年9月9日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年第二期定向债务融资工具 | 公司已于2023年9月25日支付了2022年9月25日至2023年9月24日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第三期中期票据 | 公司已于2023年9月29日支付了2022年9月29日至2023年9月28日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2023年度第二期超短期融资券 | 公司已于2023年10月27日支付了2023年3月21日至2023年10月26日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四期中期票据 | 公司已于2023年10月29日支付了2022年10月29日至2023年10月28日期间的利息及回售部分的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2022年度第三期中期票据(并购) | 公司已于2023年10月31日支付了2022年10月31日至2023年10月30日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第四期中期票据 | 公司已于2023年11月29日支付了2022年11月29日至2023年11月28日期间的利息及回售部分的本金。 |
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 主要指标 | 2023年 | 2022年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 70.84 | 72.95 | -2.89 |
| 扣除非经常性损益后净利润 | 874,958,285.62 | 2,417,406,859.02 | -63.81 |
| EBITDA全部债务比 | 4.14 | 4.18 | -0.96 |
| 利息保障倍数 | 1.46 | 1.41 | 3.55 |
第三节 重要事项1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用