目录
一、审计报告………………………………………………………第1—6页
二、财务报表………………………………………………………第7—14页
（一）合并资产负债表……………………………………………第7页
（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页
（三）合并利润表…………………………………………………第9页
（四）母公司利润表………………………………………………第10页
（五）合并现金流量表……………………………………………第11页
（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页
（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页
（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页
三、财务报表附注…………………………………………………第15—97页
四、附件……………………………………………………………第98—101页
（一）本所执业证书复印件………………………………………第98页
（二）本所营业执照复印件………………………………………第99页
（三）签字注册会计师证书复印件…………………………第100-101页
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审计报告天健审〔2024〕2792号
南都物业服务集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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(一)收入确认
1.事项描述相关信息披露详见财务报表附注三(二十一)及五(二)1。南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2023年度，南都物业公司营业收入金额为人民币185,088.66万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币162,420.06万元，占营业收入的87.75%。
由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3)对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；
(4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；
(5)获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；
(6)对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；
(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二)应收账款减值
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十)及五(一)3所述。
截至2023年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币
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58,560.98万元，坏账准备为人民币8,517.55万元，账面价值为人民币50,043.43万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或应收组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；
(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，复核管理层对预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的诉讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；
(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；
(6)结合应收账款函证以及期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；
(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三)商誉减值
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十八)及五(一)14。
截至2023年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币25,789.87万元，减值准备为人民币2,777.45万元，账面价值为人民币23,012.42万元。
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南都物业公司管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值确定。由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)针对管理层以前年度就预计未来现金流量现值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；
(3)了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；
(4)评价管理层在减值测试中使用的方法的适当性和一贯性；
(5)评价管理层在减值测试中使用的重大假设的适当性，复核相关假设是否与总体经济环境、行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、经审批预算、会议纪要、其他会计估计中所使用的假设、业务活动的其他领域中所使用的相关假设等一致；
(6)评价管理层在减值测试中使用的数据的适当性、相关性和可靠性，并复核减值测试中有关信息的一致性；
(7)测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；
(8)检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
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基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六)就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：
（项目合伙人）中国·杭州中国注册会计师：
二〇二四年四月十九日
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南都物业服务集团股份有限公司
财务报表附注
2023年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为91330000142924946H的营业执照，注册资本187,777,779.00元，股份总数187,777,779股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。致力于向城市运营综合服务商转型升级。主要为住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。
本财务报表业经公司2024年4月19日三届十五次董事会批准对外报出。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
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(一)遵循企业会计准则的声明本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)营业周期公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。
(五)重要性标准确定方法和选择依据公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
涉及重要性标准判断
的披露事项
该事项在本财务报表附注中的披
露位置
重要性标准确定方法和选择依据重要的单项计提坏账准备的应收账款
五（一）3（2）2)
公司将单项应收账款金额超过资产总额
0.5%的应收账款认定为重要应收账款。重要的子公司、非全资子公司
七（一）2七（四）
公司将资产总额超过集团总资产总额的
5%的子公司确定为重要子公司、重要非
全资子公司。重要的联营企业七（五）
公司将资产总额超过集团总资产总额的
0.5%的联营企业确定为重要的联营企
业。重要的投资活动现金流量五（三）1
公司将投资活动现金流量超过集团总资
产总额的10%的的投资活动现金流量认
定为重要的投资活动现金流量。重要的承诺事项十二可能影响资产负债表日披露
(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
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公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1.控制的判断
拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
2.合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
(八)现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
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易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的后续计量方法
1)以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3)金融负债的后续计量方法
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。
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3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：①按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4)以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)金融资产和金融负债的终止确认
1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
①收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
②金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计
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入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5.金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认
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后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
6.金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
(十)应收款项预期信用损失的确认标准和计提方法
1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法应收银行承兑汇票
票据类型
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收商业承兑汇票
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组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法
应收账款——账龄组合账龄
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失应收账款——合并范围内关联往来组合
款项性质
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失其他应收款——账龄组合账龄
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失其他应收款——合并范围内关联往来组合
款项性质
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表账龄
应收账款预期信用损失率（%）
其他应收款预期信用损失率（%）1年以内（含，下同）551-2年10102-3年30303-4年50504-5年80805年以上100100
应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。
3.按单项计提预期信用损失的应收款项的认定标准对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。
(十一)存货
1.存货的分类存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生
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产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2.发出存货的计价方法发出存货采用移动加权平均法。
3.存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。
4.低值易耗品和包装物的摊销方法
(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
(2)包装物按照一次转销法进行摊销。
5.存货跌价准备资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(十二)长期股权投资
1.共同控制、重大影响的判断按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
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“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3.后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一
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种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：
1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2)不属于“一揽子交易”的会计处理
1)个别财务报表对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2)合并财务报表在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(3)属于“一揽子交易”的会计处理
1)个别财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2)合并财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十三)投资性房地产
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1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十四)固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物直线法20、1755.59-4.75运输工具直线法3-5531.67-19其他设备直线法3-5531.67-19
(十五)在建工程
1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物达到生产或办公的预定可使用状态机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准
(十六)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
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始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(十七)无形资产
1.无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
项目使用寿命及其确定依据摊销方法软件5直线法车位使用权5直线法
3.研发支出的归集范围
(1)人员人工费用人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。
研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。
(2)直接投入费用
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直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1)直接消耗的材料、燃料和动力费用；2)用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3)用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。
(3)折旧费用与长期待摊费用
折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。
用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。
长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。
(4)无形资产摊销费用
无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。
(5)设计费用
设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。
(6)装备调试费用与试验费用
装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。
为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范围。
试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。
(7)委托外部研究开发费用
委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。
(8)其他费用
其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验
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收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。
4.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十八)部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
(十九)长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十)职工薪酬
1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2.短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3.离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
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财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4.辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5.其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十一)收入
1.收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
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入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2.收入计量原则
(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3.收入确认的具体方法
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
(1)物业基础服务
公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。
(2)物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。
(二十二)合同资产、合同负债
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公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十三)政府补助
1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；
(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(二十四)递延所得税资产、递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
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2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
(二十五)租赁
1.公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
(1)使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁
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资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2)租赁负债在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
2.公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1)经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2)融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3.售后租回
(1)公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
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或损失。售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
(2)公司作为出租人公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。
(二十六)重要会计政策变更
1.企业会计准则变化引起的会计政策变更
(1)公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体调整情况如下：
受重要影响的报表项目影响金额备注2022年12月31日资产负债表项目
递延所得税资产643,557.04递延所得税负债3,598.91盈余公积237.69未分配利润638,519.48少数股东权益1,200.96
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受重要影响的报表项目影响金额备注2022年度利润表项目
所得税费用-132,329.48归属于母公司所有者的净利润131,421.42少数股东损益908.06
(2)公司自2023年起提前执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于售后租回交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
四、税项
(一)主要税种及税率税种计税依据税率增值税
以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
13%、9%、6%、5%、
3%、1%房产税
从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴
1.2%或12%城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%教育费附加实际缴纳的流转税税额3%地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率浙江悦都网络科技有限公司15%浙江乐勤清洁服务有限公司20%杭州南诚智慧生活服务有限公司20%浙江悦都物业服务有限公司20%杭州乐勤楼宇工程有限公司20%杭州乐勤装饰工程有限公司20%杭州南郡商业经营管理有限公司20%杭州信建大悦住房服务有限公司20%乌鲁木齐南都物业服务有限公司20%
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纳税主体名称所得税税率南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司20%南都正和(山东)物业服务有限公司20%南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司20%海宁南都智联物业服务有限公司20%杭州悦嘉家网络科技有限公司20%宁波奉化南都智联物业服务有限公司20%杭州南都悦萱养老服务有限公司20%桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司20%丽水南都智联物业服务有限公司20%上海南都悦郡物业服务有限公司20%杭州中大物业服务有限公司20%海宁南都悦郡物业服务有限公司20%宁波南都悦郡物业服务有限公司20%绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司20%杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司20%启东南都智联物业服务有限公司20%杭州悦歆商业运营管理有限公司20%杭州悦房智慧科技有限公司20%杭州悦享供应链管理有限公司20%常熟市中远物业服务有限责任公司20%新青云物业管理服务(新泰)有限公司20%杭州中大普惠保安服务有限公司20%连云港中大普惠香溢物业服务有限公司20%除上述以外的其他纳税主体25%
(二)税收优惠
1.根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期3年，企业所得税优惠期为2022年1月1日至2024年12月31日，按15%的税率计缴企业所得税。
2.根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部
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税务总局公告2022年第13号)和《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）的规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
3.根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）的规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：(1)允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额；(2)允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。公司属于生产性服务业纳税人。南都物业服务集团股份有限公司、浙江悦郡商业经营管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州南郡商业经营管理有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司适用该项优惠政策。
4.根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）的规定，增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公司、磐安分公司、义乌分公司适用该增值税小规模纳税人减免增值税优惠政策。
5.根据《财政部税务总局退役军人事务部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财政部税务总局退役军人事务部公告2023年第14号)的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。南都物业服务集团股份有限公司富阳分公司、临安分公司、上海采林物业
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管理有限公司、上海采林物业管理有限公司重庆分公司、江苏金枫物业服务有限责任公司适用该退伍军人减免增值税优惠政策。
6.根据《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部税务总局公告2022年10号)，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、南都物业服务集团股份有限公司诸暨分公司、永康分公司适用该“六税两费”减免优惠政策。
7.根据《关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财政部税务总局公告2019年22号)，自2019年1月1日至2021年12月31日，企业招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。纳税人在2021年12月31日享受本通知规定税收优惠政策未满3年的，可继续享受至3年期满为止。江苏金枫物业服务有限责任公司、南都物业服务集团股份有限公司常熟分公司、启东分公司、上海分公司、郑州分公司适用该优惠政策。
五、合并财务报表项目注释
(一)合并资产负债表项目注释
1.货币资金
(1)明细情况项目期末数期初数库存现金226,549.28358,662.30银行存款462,610,099.29464,086,838.28其他货币资金4,490,839.601,709,493.82合计467,327,488.17466,154,994.40
(2)其他说明
期末银行存款包括冻结的银行存款4,920,020.76元，使用受限，其他货币资金中包含保证金1,113,876.80元，使用受限。
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2.交易性金融资产项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
理财产品[注]710,063,435.00577,516,670.62合计710,063,435.00577,516,670.62
[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》,公司于2023年2月购买中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计划3,000万元。截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付。鉴于上述信托产品投资款项的收回尚存在不确定性，公司将该信托产品的账面价值调整为1,500万元。
3.应收账款
(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额1年以内348,100,078.88402,752,492.191-2年111,681,567.58130,141,232.312-3年71,050,764.2539,006,725.943-4年25,058,710.3025,406,781.864-5年19,726,423.2813,267,333.725年以上9,992,214.561,984,632.48
合计585,609,758.85612,559,198.50
(2)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）单项计提坏账准备99,255,368.7616.9543,652,555.3043.9855,602,813.46按组合计提坏账准备486,354,390.0983.0541,522,950.148.54444,831,439.95
合计585,609,758.85100.0085,175,505.4414.54500,434,253.41
（续上表）
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种类
期初数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）单项计提坏账准备102,237,116.5816.6934,246,880.1433.5067,990,236.44按组合计提坏账准备510,322,081.9283.3144,672,997.988.75465,649,083.94
合计612,559,198.50100.0078,919,878.1212.88533,639,320.38
2)期末重要的单项计提坏账准备的应收账款单位名称
期初数期末数账面余额坏账准备账面余额坏账准备
计提比例（%）
计提理由绿地地产101,455,915.3633,465,678.9296,811,040.2141,208,226.7542.57
按预计可收回金额计提小计101,455,915.3633,465,678.9296,811,040.2141,208,226.7542.57
3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款账龄
期末数账面余额坏账准备计提比例（%）1年以内347,733,870.0117,386,693.555.001-2年108,214,904.4610,821,490.4510.002-3年19,177,838.035,753,351.4130.003-4年6,419,293.703,209,646.8550.004-5年2,283,580.071,826,864.0680.005年以上2,524,903.822,524,903.82100.00
小计486,354,390.0941,522,950.148.54
(3)坏账准备变动情况
项目期初数
本期变动金额
期末数计提收回或转回核销其他[注]单项计提坏账准备
34,246,880.1417,279,279.827,344,753.20528,851.4643,652,555.30按组合计提坏账准备
44,672,997.98-895,733.28125,238.382,129,076.1841,522,950.14合计78,919,878.1216,383,546.547,344,753.20125,238.382,657,927.6485,175,505.44
[注]抵房入账后应收账款减少的坏账准备2,657,927.64元
(4)本期实际核销的应收账款情况
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本期实际核销应收账款125,238.38元。
(5)应收账款前5名情况单位名称期末账面余额
占应收账款期末余额合计数的比例（%）
坏账准备第一名13,473,766.152.304,574,717.58第二名12,368,198.842.1110,582,333.97第三名9,370,275.641.60606,840.50第四名9,328,188.171.59第五名9,068,236.001.552,720,470.80
小计53,608,664.809.1518,484,362.85
4.预付款项
(1)账龄分析账龄
期末数期初数账面余额
比例（%）
减值准备
账面价值账面余额
比例（%）
减值准备
账面价值1年以内10,725,652.2496.1510,725,652.245,758,427.3497.235,758,427.341-2年396,936.193.56396,936.19146,692.972.48146,692.972-3年14,449.000.1314,449.0017,516.420.2917,516.423年以上17,516.420.1617,516.42
合计11,154,553.85100.0011,154,553.855,922,636.73100.005,922,636.73
(2)预付款项金额前5名情况单位名称账面余额
占预付款项余额的比例（%）西安采林物业管理有限公司3,977,599.7135.66国网浙江省电力有限公司杭州供电公司1,213,996.9510.88中国石化销售股份有限公司江苏苏州常熟石油分公司
737,598.976.61贵州盐业（集团）生态农业有限公司477,048.004.28西安国丹园林工程有限公司274,410.002.46
小计6,680,653.6359.89
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5.其他应收款
(1)款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额应收暂付款97,492,169.5069,463,342.48押金保证金37,557,531.6536,901,281.78其他11,998,783.618,217,054.71合计147,048,484.76114,581,678.97
(2)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）按组合计提坏账准备147,048,484.76100.0024,338,996.4616.55122,709,488.30
合计147,048,484.76100.0024,338,996.4616.55122,709,488.30
（续上表）
种类
期初数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）按组合计提坏账准备114,581,678.97100.0017,975,161.3015.6996,606,517.67
合计114,581,678.97100.0017,975,161.3015.6996,606,517.67
2)采用组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称
期末数期初数账面余额坏账准备
计提比例（%）
账面余额坏账准备
计提比例（%）账龄组合其中：1年以内84,717,161.504,235,862.505.0074,481,270.403,724,063.545.001-2年30,933,554.453,093,346.5910.0013,647,645.531,364,764.5710.002-3年9,740,865.752,922,259.7430.0017,369,925.485,210,977.6430.003-4年14,341,761.907,170,880.9650.002,135,056.611,067,528.3150.00
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组合名称
期末数期初数账面余额坏账准备
计提比例（%）
账面余额坏账准备
计提比例（%）4-5年1,992,472.461,593,977.9780.001,699,768.601,359,814.8980.005年以上5,322,668.705,322,668.70100.005,248,012.355,248,012.35100.00小计147,048,484.7624,338,996.4616.55114,581,678.9717,975,161.3015.69
(3)坏账准备变动情况项目
第一阶段第二阶段第三阶段
合计未来12个月预期信用损失
整个存续期预期信用损失（未发生信用减值）
整个存续期预期信用损失（已发生信用减值）期初数3,724,063.541,364,764.5712,886,333.1917,975,161.30期初数在本期——————--转入第二阶段-1,546,677.721,546,677.72--转入第三阶段-974,086.58974,086.58--转回第二阶段--转回第一阶段本期计提2,058,476.681,155,990.883,930,102.227,144,569.78本期收回或转回本期核销780,734.62780,734.62期末数4,235,862.503,093,346.5917,009,787.3724,338,996.46期末坏账准备计提比例（%）
5.0010.0054.1816.55
(4)本期实际核销的其他应收款情况本期实际核销其他应收款780,734.62元。
(5)其他应收款金额前5名情况单位名称款项性质期末账面余额账龄
占其他应收款余额的比例（%）
期末坏账准备
传富置业成都有限公司
应收暂付款735,084.141年以内
1.38686,754.21押金保证金1,300,000.003-4年杭州兴耀商业经营管理有限公司
履约保证金1,300,000.005年以上0.881,300,000.00
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单位名称款项性质期末账面余额账龄
占其他应收款余额的比例（%）
期末坏账准备常熟市芝友电梯安装工程有限公司
应收暂付款1,000,000.001-2年0.68100,000.00湖州吴兴兴城市政工程有限公司
押金保证金900,000.003-4年0.61450,000.00江苏枫庭物业管理有限公司
拆借款
400,000.002-3年
0.59352,727.32465,454.633-4年小计6,100,538.774.142,889,481.53
6.存货
(1)明细情况项目
期末数期初数账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值原材料2,447,547.842,447,547.84613,178.37613,178.37库存商品15,041,819.5516,500.0015,025,319.5513,358,497.4716,500.0013,341,997.47合计17,489,367.3916,500.0017,472,867.3913,971,675.8416,500.0013,955,175.84
(2)存货跌价准备
1)明细情况项目期初数
本期增加本期减少
期末数计提其他转回或转销其他库存商品16,500.0016,500.00
合计16,500.0016,500.00
2)确定可变现净值的具体依据库存商品可变现净值按照估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
7.其他流动资产项目
期末数期初数账面余额
减值准备
账面价值账面余额
减值准备
账面价值预缴税金26,676,912.6126,676,912.6119,127,368.2719,127,368.27待摊维保费1,703,019.681,703,019.681,324,875.661,324,875.66
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项目
期末数期初数账面余额
减值准备
账面价值账面余额
减值准备
账面价值待摊房租及物业费
2,277,331.092,277,331.092,079,685.062,079,685.06待抵扣增值税1,016,253.971,016,253.971,574,201.161,574,201.16待摊财产保险费
773,015.17773,015.17684,916.60684,916.60其他1,515,918.131,515,918.131,140,801.811,140,801.81
合计33,962,450.6533,962,450.6525,931,848.5625,931,848.56
8.长期股权投资
(1)分类情况项目
期末数期初数账面余额
减值准备
账面价值账面余额
减值准备
账面价值对联营企业投资
222,623,212.34222,623,212.3487,564,109.7387,564,109.73合计222,623,212.34222,623,212.3487,564,109.7387,564,109.73
(2)明细情况被投资单位
期初账面价值本期增减变动账面价值减值准备追加投资
减少投资
权益法下确认
的投资损益
其他综合收益调整联营企业浙江谷尚智能科技有限公司
85,259,800.00136,000,000.00-798,732.85杭州运河辰景物业管理服务有限公司
1,519,057.77120,905.30常熟润城智慧综合服务有限公司
450,000.0072,182.12江西国信南都商业管理有限公司
785,251.96-785,251.96合计87,564,109.73136,450,000.00-1,390,897.39
（续上表）被投资单位
本期增减变动期末账面价值其他权益
变动
宣告发放现金
股利或利润
计提减值准
备
其他账面价值减值准备
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被投资单位
本期增减变动期末账面价值其他权益
变动
宣告发放现金
股利或利润
计提减值准备
其他账面价值减值准备联营企业浙江谷尚智能科技有限公司
220,461,067.15杭州运河辰景物业管理服务有限公司
1,639,963.07常熟润城智慧综合服务有限公司
522,182.12江西国信南都商业管理有限公司[注]合计222,623,212.34
[注]江西国信南都商业管理有限公司本期发生额超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零。
9.其他非流动金融资产项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产其中：权益工具投资173,588,706.9056,339,012.09
合计173,588,706.9056,339,012.09
10.投资性房地产项目房屋及建筑物合计账面原值
期初数27,078,405.3827,078,405.38
本期增加金额
1)抵债转入5,341,106.475,341,106.47
2)固定资产转入2,895,827.502,895,827.50
本期减少金额
期末数35,315,339.3535,315,339.35累计折旧和累计摊销
期初数2,330,026.382,330,026.38
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项目房屋及建筑物合计
本期增加金额
1)计提或摊销1,496,261.381,496,261.38
2)固定资产转入673,153.68673,153.68本期减少金额期末数4,499,441.444,499,441.44账面价值
期末账面价值30,815,897.9130,815,897.91期初账面价值24,748,379.0024,748,379.00
11.固定资产
(1)明细情况项目房屋及建筑物运输工具其他设备合计账面原值期初数48,999,259.8242,201,168.4116,108,703.95107,309,132.18本期增加金额
1)外购518,443.14952,614.171,471,057.31
2)债务重组8,086,540.778,086,540.77
本期减少金额
1)处置或报废3,840,180.50231,535.204,071,715.70
2)转入投资性质房地产
2,895,827.502,895,827.50
期末数54,189,973.0938,879,431.0516,829,782.92109,899,187.06累计折旧
期初数27,238,970.3425,604,501.0112,490,733.3465,334,204.69
本期增加金额
1)计提2,635,979.986,088,055.991,290,790.7510,014,826.72
本期减少金额
1)处置或报废3,282,015.61204,300.093,486,315.70
2)转入投资性质房地产
673,153.68673,153.68
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项目房屋及建筑物运输工具其他设备合计
期末数29,201,796.6428,410,541.3913,577,224.0071,189,562.03减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值期末账面价值24,988,176.4510,468,889.663,252,558.9238,709,625.03期初账面价值21,760,289.4816,596,667.403,617,970.6141,974,927.49
(2)经营租出固定资产项目期末账面价值房屋及建筑物6,050,617.58小计6,050,617.58
12.使用权资产项目房屋及建筑物运输工具合计账面原值
期初数103,608,953.13231,089.24103,840,042.37
本期增加金额
1)租入12,877,533.8284,651.7712,962,185.59
本期减少金额
1)处置233,285.07233,285.07
期末数116,253,201.88315,741.01116,568,942.89累计折旧
期初数30,768,472.3077,029.7430,845,502.04
本期增加金额
1)计提15,923,563.7253,893.8315,977,457.55
本期减少金额
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项目房屋及建筑物运输工具合计
1)处置233,285.07233,285.07期末数46,458,750.95130,923.5746,589,674.52减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值期末账面价值69,794,450.93184,817.4469,979,268.37期初账面价值72,840,480.83154,059.5072,994,540.33
13.无形资产项目软件车位使用权合计账面原值期初数1,827,967.29504,000.002,331,967.29本期增加金额
1)债务重组767,798.25767,798.25
本期减少金额
期末数1,827,967.291,271,798.253,099,765.54累计摊销
期初数1,587,284.83151,202.341,738,487.17
本期增加金额
1)计提120,015.12228,771.06348,786.18
本期减少金额
期末数1,707,299.95379,973.402,087,273.35减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
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项目软件车位使用权合计期末数账面价值
期末账面价值120,667.34891,824.851,012,492.19期初账面价值240,682.46352,797.66593,480.12
14.商誉
(1)明细情况
被投资单位名称或形成商誉的事项
期末数期初数账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值上海采林物业管理有限公司43,596,660.8523,930,160.5519,666,500.3043,596,660.8521,504,215.1722,092,445.68江苏金枫物业服务有限责任公司
95,863,585.9895,863,585.9895,863,585.9895,863,585.98新青云物业管理服务（新泰）有限公司
1.001.001.001.00浙江中大普惠物业有限公司114,260,024.33114,260,024.33114,260,024.33114,260,024.33杭州中大物业服务有限公司4,178,461.573,844,327.99334,133.584,178,461.574,178,461.57
合计257,898,733.7327,774,488.54230,124,245.19257,898,733.7321,504,215.17236,394,518.56
(2)商誉账面原值被投资单位名称或形成商誉的事项
期初数
本期企业合并形成
本期减少
期末数处置上海采林物业管理有限公司
43,596,660.8543,596,660.85江苏金枫物业服务有限责任公司
95,863,585.9895,863,585.98新青云物业管理服务（新泰）有限公司
1.001.00浙江中大普惠物业有限公司
114,260,024.33114,260,024.33杭州中大物业服务有限公司
4,178,461.574,178,461.57合计257,898,733.73257,898,733.73
(3)商誉减值准备被投资单位名称或形成商誉的事项
期初数
本期增加本期减少
期末数计提处置
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被投资单位名称或形成商誉的事项
期初数
本期增加本期减少
期末数计提处置上海采林物业管理有限公司
21,504,215.172,425,945.3823,930,160.55江苏金枫物业服务有限责任公司新青云物业管理服务（新泰）有限公司浙江中大普惠物业有限公司杭州中大物业服务有限公司
3,844,327.993,844,327.99合计21,504,215.176,270,273.3727,774,488.54
(4)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息资产组或资产组组合名
称
资产组或资产组组合的构成
和依据
所属经营分部和依据
资产组或资产组组合是否与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组或资产
组组合一致上海采林物业管理有限公司
管理层将上海采林物业管理有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。
不适用是
江苏金枫物业服务有限责任公司
管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。
不适用是
新青云物业管理服务（新泰）有限公司
管理层将新青云物业管理服务（新泰）有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。
不适用是
浙江中大普惠物业有限公司
管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。
不适用是
杭州中大物业服务有限公司
管理层将杭州中大物业服务有限公司账面资产组合认定为一个资产组，主要系该资
不适用是
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资产组或资产组组合名
称
资产组或资产组组合的构成
和依据
所属经营分部和依据
资产组或资产组组合是否与购买日、以前年
度商誉减值测试时所
确定的资产组或资产组组合一致产组的管理自成体系并严格独立。
(5)可收回金额的具体确定方法可收回金额按预计未来现金流量的现值确定项目
包含商誉的资产组或资产组组合的账
面价值
可收回金额本期计提减值金额上海采林物业管理有限公司
28,618,194.8725,922,700.002,425,945.38江苏金枫物业服务有限责任公司
150,089,499.56171,240,000.00浙江中大普惠物业有限公司
149,733,614.69156,837,800.00杭州中大物业服务有限公司
4,233,027.99388,700.003,844,327.99小计332,674,337.11354,389,200.006,270,273.37
（续上表）项目
预测期年限
预测期内的收入增长率、利
润率等参数及其确定依据
稳定期增长率、利润率等参数及其确定
依据
折现率及其确定依
据
上海采林物业管理有限公司
预测期5年复核增长率-0.92%，息税前利润率为
3.80%-4.55%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
稳定期增长率为0，息税前利润率为
4.40%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
税前折现率为
13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
江苏金枫物业服务有限责任公司
预测期5年复核增长率
0.46%，息税前利润率为
8.38%-8.57%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
稳定期增长率为0，息税前利润率为
8.38%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
税前折现率为
13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场
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项目
预测期
年限
预测期内的收入增长率、利
润率等参数及其确定依据
稳定期增长率、利润率等参数及其确定
依据
折现率及其确定依
据风险溢价ERP等
浙江中大普惠物业有限公司
预测期5年复核增长率3%，息税前利润率为
12.57%-13.09%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
稳定期增长率为0，息税前利润率为
13.09%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
税前折现率为
13.78%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
杭州中大物业服务有限公司
预测期5年复核增长率
0.69%，息税前利润率为
0.42%-1.51%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
稳定期增长率为0，息税前利润率为
0.42%，确定依据为历史数据及市场发展趋势预测
税前折现率为
14.25%，确定依据为长期国债的平均到期年收益率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的Beta、市场风险溢价ERP等
15.长期待摊费用项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数群岛服务式公寓装修工程（西溪店）
22,374,410.21156,653.973,228,537.9319,302,526.25群岛服务式公寓装修工程（鑫都会店）
10,185,223.542,453,237.807,731,985.74群岛国际青年社区装修工程（天瑞店）
4,184,550.531,230,598.982,953,951.55零星装修工程1,099,866.8639,405.94599,050.65540,222.15
合计37,844,051.14196,059.917,511,425.3630,528,685.69
16.递延所得税资产、递延所得税负债
(1)未经抵销的递延所得税资产项目
期末数期初数可抵扣暂时性差异
递延所得税资产
可抵扣暂时性差异
递延所得税资产
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项目
期末数期初数可抵扣暂时性差异
递延所得税资产
可抵扣暂时性差异
递延所得税资产资产减值准备81,927,224.9619,588,965.0575,532,975.0118,593,579.81可弥补亏损314,305.1215,715.26租赁负债及预付租金
76,255,374.1419,062,267.6275,553,649.8018,877,351.56合计158,496,904.2238,666,947.93151,086,624.8137,470,931.37
(2)未经抵销的递延所得税负债项目
期末数期初数应纳税暂时性差异
递延所得税负债
应纳税暂时性差异
递延所得税负债非同一控制下企业合并资产评估增值
14,145,861.973,536,465.4915,191,539.573,797,884.89交易性金融资产公允价值变动
136,474,723.3034,118,680.8311,671,113.432,917,778.35使用权资产69,979,268.3717,493,211.1472,994,540.3318,237,393.43
合计220,599,853.6455,148,357.4699,857,193.3324,953,056.67
(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债项目
期末数期初数递延所得税资产和负债互抵金额
抵销后递延所得税资产或负债余额
递延所得税资产和负债互抵金额
抵销后递延所得税资产或负债余额递延所得税资产36,221,342.112,445,605.8221,151,572.8716,319,358.50递延所得税负债36,221,342.1118,927,015.3521,151,572.873,801,483.80
(4)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数资产减值准备27,603,776.9421,378,564.41可抵扣亏损33,560,936.4055,777,584.34公允价值变动7,150.68
合计61,164,713.3477,163,299.43
(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数2023年7,145,830.05
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年份期末数期初数2024年2,540,038.6115,096,112.072025年6,689,240.716,934,350.192026年22,545,613.9224,499,761.252027年1,289,314.912,101,530.782028年及以后496,728.25
合计33,560,936.4055,777,584.34
17.所有权或使用权受到限制的资产
(1)明细情况
1)期末资产受限情况
项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因货币资金6,033,897.566,033,897.56冻结保证金、银行冻结
合计6,033,897.566,033,897.56
2)期初资产受限情况
项目期初账面余额期初账面价值受限类型受限原因货币资金4,083,444.294,083,444.29冻结保证金、银行冻结
合计4,083,444.294,083,444.29
18.短期借款
项目期末数期初数信用借款161,145,138.89
合计161,145,138.89
19.应付账款
项目期末数期初数外包服务费330,368,044.47350,063,658.04工程款8,250,181.085,996,782.15水电费5,776,894.288,643,255.67
第
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项目期末数期初数其他20,611,152.6813,247,109.60合计365,006,272.51377,950,805.46
20.预收款项
项目期末数期初数预收租金2,673,405.241,010,623.83
合计2,673,405.241,010,623.83
21.合同负债
项目期末数期初数物业管理费271,352,743.84229,745,955.42餐饮服务4,352,045.748,097,411.77其他1,976,357.07304,700.48
合计277,681,146.65238,148,067.67
22.应付职工薪酬
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数短期薪酬81,561,445.14610,805,665.49606,909,668.2785,457,442.36离职后福利—设定提存计划
63,094.4735,331,623.9835,394,718.45辞退福利126,700.00126,700.00
合计81,624,539.61646,263,989.47642,431,086.7285,457,442.36
(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数工资、奖金、津贴和补贴78,840,598.02545,422,890.53542,513,197.0281,750,291.53职工福利费32,103,553.5632,103,553.56社会保险费54,081.6020,682,245.5620,736,327.16其中：医疗保险费19,793.4419,019,687.7919,039,481.23
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项目期初数本期增加本期减少期末数工伤保险费32,692.461,044,585.911,077,278.37生育保险费1,139.94614,005.22615,145.16补充医疗保险费455.763,966.644,422.40住房公积金5,952.007,101,903.607,107,855.60工会经费和职工教育经费
2,660,813.525,495,072.244,448,734.933,707,150.83小计81,561,445.14610,805,665.49606,909,668.2785,457,442.36
(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数基本养老保险35,621.1233,937,259.0633,972,880.18失业保险费1,558.361,223,869.681,225,428.04补充养老保险156,075.24156,075.24企业年金缴费25,914.9914,420.0040,334.99
小计63,094.4735,331,623.9835,394,718.45
23.应交税费项目期末数期初数增值税30,726,731.2725,411,170.15企业所得税8,832,181.949,013,790.67代扣代缴个人所得税1,714,018.57473,327.07城市维护建设税858,361.31754,501.05房产税572,355.71397,570.61教育费附加391,866.87337,339.32地方教育附加261,616.46224,718.36土地使用税20,943.949,164.96地方水利建设基金3,650.931,429.18其他141,554.00143,742.40合计43,523,281.0036,766,753.77
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24.其他应付款
(1)明细情况项目期末数期初数应付股利3,453,797.02其他应付款446,892,670.16416,908,766.23合计446,892,670.16420,362,563.25
(2)应付股利项目期末数期初数普通股股利3,453,797.02小计3,453,797.02
(3)其他应付款项目期末数期初数代收代付款308,962,329.80261,821,554.39押金保证金115,337,111.45126,917,983.72股权转让款3,751,951.73其他22,593,228.9124,417,276.39小计446,892,670.16416,908,766.23
25.一年内到期的非流动负债项目期末数期初数一年内到期的租赁负债15,183,507.3312,944,197.28合计15,183,507.3312,944,197.28
26.其他流动负债项目期末数期初数待转销项税额96,159.49202,563.69
合计96,159.49202,563.69
27.租赁负债
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项目期末数期初数租赁付款额82,691,271.5090,476,529.12减：未确认的融资费用5,935,180.419,252,285.55
重分类至一年内到期的非流动负债15,183,507.3312,944,197.28租赁负债净额61,572,583.7668,280,046.29
28.递延收益项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因增值税进项税加计扣除
1,293,196.585,003,011.945,528,690.79767,517.73
财政部税务总局公告〔2023〕年第1号合计1,293,196.585,003,011.945,528,690.79767,517.73
29.股本项目期初数
本期增减变动（减少以“—”表示）
期末数发行新股
送股
公积金转股
其他小计股份总数187,777,779.00187,777,779.00
30.资本公积
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数股本溢价259,033,083.01127,628.50258,905,454.51合计259,033,083.01127,628.50258,905,454.51
(2)其他说明
1)2023年1月，公司与建信住房服务（浙江）有限责任公司签订《股权转让协议》,公司收购杭州信建大悦住房服务有限公司40%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额368,921.63元，本公司确认资本公积-股本溢价；
2)2023年7月，公司与杭州大乘商业管理有限公司签订《股权转让协议》,公司收购杭州南诚智慧生活服务有限公司49%少数股权，收购价款与应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额58,486.40元，本公司确认资本公积-股本溢价；
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3)2023年12月，公司与浙江中大普惠物业有限公司(以下简称中大普惠公司)签订《股权转让协议》，将其持有的杭州中大物业服务有限公司(以下简称中大物业公司)100%股权转让给中大普惠公司，由于公司对中大普惠公司持有80%股权，收购价与中大物业公司按新取得的股权比例计算确定应享有子公司自交易日开始持续计算的可辨认净资产份额的差额，本公司相应减少资本公司-股本溢价555,036.53元。
31.盈余公积
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数法定盈余公积75,845,170.2513,619,360.5789,464,530.82合计75,845,170.2513,619,360.5789,464,530.82
(2)其他说明
本期增加系按母公司实现净利润的10%提取法定盈余公积13,619,360.57元。
32.未分配利润
(1)明细情况项目本期数上年同期数调整前上期末未分配利润505,295,023.17435,061,177.46调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）507,335.34调整后期初未分配利润505,295,023.17435,568,512.80
加：本期归属于母公司所有者的净利润185,767,199.49145,484,915.12
减：提取法定盈余公积13,619,360.5710,648,337.66
应付现金股利58,154,778.1665,110,067.09期末未分配利润619,288,083.93505,295,023.17
(2)调整期初未分配利润明细由于根据企业会计准则及其相关新规定进行追溯调整，影响上年期初未分配利润507,335.34元。
(3)其他说明根据2023年5月16日公司2022年度股东大会审议通过的2022年度利润分配方案，公司以2022年12月31日的总股本187,777,779股为基数，每10股分配3.097元（含税）现
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金股利，合计分配现金股利58,154,778.16元。
(二)合并利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况项目
本期数上年同期数收入成本收入成本主营业务收入1,848,658,293.801,552,597,132.611,844,178,120.441,483,813,583.89其他业务收入2,228,332.202,125,693.322,551,572.552,562,388.52
合计1,850,886,626.001,554,722,825.931,846,729,692.991,486,375,972.41其中：与客户之间的合同产生的收入
1,828,668,780.451,537,346,594.061,816,656,765.631,463,283,913.60
(2)与客户之间的合同产生的收入,按主要类别的分解信息
1)按商品或服务类型分解
项目
本期数上年同期数收入成本收入成本物业基础服务1,624,200,647.781,415,867,999.831,589,808,692.621,316,501,597.12物业增值服务157,741,250.1385,228,602.94168,066,999.2298,175,393.02非业主增值服务23,092,009.0017,280,455.1336,724,707.3030,465,120.04其他23,634,873.5418,969,536.1622,056,366.4918,141,803.42
小计1,828,668,780.451,537,346,594.061,816,656,765.631,463,283,913.60
2)按商品或服务转让时间分解项目本期数上年同期数在某一时点确认收入151,317,208.77155,539,897.21在某一时段内确认收入1,677,351,571.681,661,116,868.42
小计1,828,668,780.451,816,656,765.63
2.税金及附加项目本期数上年同期数城市维护建设税3,274,631.232,956,771.36房产税1,697,887.221,563,229.47
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项目本期数上年同期数教育费附加1,557,731.991,389,576.88地方教育附加1,038,525.44928,461.49印花税111,521.73144,639.26土地使用税53,908.2068,327.38车船税1,153.561,380.00其他9,884.53187.99合计7,745,243.907,052,573.83
3.销售费用
项目本期数上年同期数职工薪酬8,084,808.588,833,874.37办公费7,403,422.408,350,782.42广告宣传费5,350,920.553,086,866.37交通费3,684,948.083,352,363.29业务招待费1,935,731.612,057,408.52差旅费1,353,288.991,734,452.25通讯费1,170,291.101,109,116.13其他2,610,080.923,214,390.57
合计31,593,492.2331,739,253.92
4.管理费用
项目本期数上年同期数职工薪酬84,014,764.1785,411,861.24业务招待费9,577,358.689,713,972.24办公费7,005,215.858,728,347.71租赁费3,378,635.801,834,008.63交通费3,210,111.792,931,450.34咨询费5,264,478.754,472,061.46
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项目本期数上年同期数折旧费与摊销2,584,769.272,530,480.30差旅费1,776,291.92897,656.50通讯费622,465.70583,488.13其他5,664,093.689,123,001.20合计123,098,185.61126,226,327.75
5.研发费用
项目本期数上年同期数职工薪酬1,960,851.832,428,514.94维护费946,161.41服务费303,783.06132,747.46其他260,288.90534,789.98
合计3,471,085.203,096,052.38
6.财务费用
项目本期数上年同期数利息收入-4,365,294.13-5,559,009.37利息支出2,270,170.83手续费3,002,601.732,640,881.67未确认融资费用4,020,749.546,274,322.43
合计4,928,227.973,356,194.73
7.其他收益
项目本期数上年同期数
计入本期非经常性损益的金额与收益相关的政府补助[注]7,337,983.603,432,793.677,337,983.60代扣个人所得税手续费返还25,087.6668,742.87增值税加计抵减或减免5,528,690.799,980,657.54
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项目本期数上年同期数
计入本期非经常性损益的金额合计12,891,762.0513,482,194.087,337,983.60
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注八之说明
8.投资收益项目本期数上年同期数权益法核算的长期股权投资收益-1,390,897.39-321,720.11处置长期股权投资产生的投资收益121,423.35金融工具持有期间的投资收益12,521,558.0316,618,427.51其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（理财产品）
12,521,558.0316,618,427.51债务重组损益1,625,789.24合计12,756,449.8816,418,130.75
9.公允价值变动收益项目本期数上年同期数权益工具投资117,249,694.819,161,593.49交易性金融资产10,063,435.002,516,670.62合计127,313,129.8111,678,264.11
10.信用减值损失项目本期数上年同期数坏账损失-16,183,363.12-35,556,580.60
合计-16,183,363.12-35,556,580.60
11.资产减值损失项目本期数上年同期数商誉减值损失-6,270,273.37
合计-6,270,273.37
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12.资产处置收益项目本期数上年同期数
计入本期非经常性损益的金额固定资产处置收益104,881.59-31,566.23104,881.59使用权资产处置收益2,397,010.11
合计104,881.592,365,443.88104,881.59
13.营业外收入项目本期数上年同期数
计入本期非经常性损益的金额诉讼利息收入1,381,633.081,381,633.08赔款收入672,633.9174,806.89672,633.91罚没收入66,908.001,259,264.2866,908.00无法支付款项1,965.861,650.331,965.86其他90,046.22104,846.1990,046.22
合计2,213,187.071,440,567.692,213,187.07
14.营业外支出项目本期数上年同期数
计入本期非经常性损益的金额赔款支出1,964,194.5489,340.901,964,194.54诉讼利息支出580,425.47580,425.47罚款支出535,620.68642,707.49535,620.68对外捐赠327,790.00377,759.00327,790.00非流动资产毁损报废损失123,745.5225,915.45123,745.52税收滞纳金77,781.2377,781.23地方水利建设基金23,842.2727,009.27其他13,071.7229,747.2613,071.72
合计3,646,471.431,192,479.373,622,629.16
15.所得税费用
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(1)明细情况项目本期数上年同期数当期所得税费用29,464,549.3847,976,049.34递延所得税费用28,999,284.23-5,579,452.16合计58,463,833.6142,396,597.18
(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数利润总额254,506,867.64197,518,858.51按母公司适用税率计算的所得税费用63,626,716.9149,379,714.61子公司适用不同税率的影响-2,720,175.32-3,536,167.05调整以前期间所得税的影响-1,741,731.56-1,967,535.32非应税收入的影响347,724.3580,430.03不可抵扣的成本、费用和损失的影响1,169,876.221,113,920.34使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
-5,324,688.50-3,805,732.26本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响
3,399,962.911,384,570.92研发费用加计扣除的影响-293,234.16-320,958.49适用税率变动对递延所得税费用的影响-617.2468,354.40所得税费用58,463,833.6142,396,597.18
(三)合并现金流量表项目注释
1.收到或支付的重要的投资活动有关的现金
(1)收回投资收到的现金项目本期数上年同期数
收回理财产品397,000,000.00615,571,070.76收到杭州中大人力资源有限公司注销款941,327.29
小计397,000,000.00616,512,398.05
(2)投资支付的现金项目本期数上年同期数
购买理财522,000,000.00755,000,000.00
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项目本期数上年同期数支付浙江谷尚智能科技有限公司投资款136,000,000.0085,259,800.00支付陈采林股权转让款3,751,951.73
支付常熟润城智慧综合服务有限公司投资款450,000.00
小计662,201,951.73840,259,800.00
2.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金
(1)收到其他与经营活动有关的现金
项目本期数上年同期数代收代付款72,054,432.4626,292,991.86收到押金保证金9,832,635.4624,079,951.10政府补助7,337,983.605,081,301.67利息收入4,365,294.135,559,009.37收回拆借款639,490.75282,599.62其他11,057,244.2513,644,525.42
合计105,287,080.6574,940,379.04
(2)支付其他与经营活动有关的现金
项目本期数上年同期数付现费用64,603,825.9861,117,646.29代收代付款53,079,997.2569,100,646.20支付押金保证金22,804,579.0416,343,335.25对外捐赠327,790.00377,759.00其他16,873,247.837,902,906.59
合计157,689,440.10154,842,293.33
(3)支付其他与筹资活动有关的现金
项目本期数上年同期数新租赁准则支付的长期租赁租赁费23,018,146.3123,905,723.85向少数股东收购股权支付的现金128,672.44注销子公司向少数股东支付的现金18,363.01
合计23,165,181.7623,905,723.85
3.现金流量表补充资料
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补充资料本期数上年同期数
(1)将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润196,043,034.03155,122,261.33加：资产减值准备22,453,636.4935,556,580.60固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
11,511,088.1011,126,891.97使用权资产折旧15,977,457.5519,518,153.24无形资产摊销348,786.18338,723.58长期待摊费用摊销7,511,425.369,048,893.68处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
-104,881.59-2,365,443.88固定资产报废损失（收益以“－”号填列）123,745.5225,915.45公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-127,313,129.81-11,678,264.11财务费用（收益以“－”号填列）6,290,920.376,274,322.43投资损失（收益以“－”号填列）-12,756,449.88-16,418,130.75递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）13,873,752.68-5,343,026.61递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）15,125,531.55-236,425.55存货的减少（增加以“－”号填列）-3,517,691.55-2,079,511.53经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-34,279,470.21-160,942,793.36经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）74,064,015.48118,140,557.49其他经营活动产生的现金流量净额185,351,770.27156,088,703.98
(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
(3)现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额461,293,590.61462,071,550.11减：现金的期初余额462,071,550.11706,789,998.13加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额
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补充资料本期数上年同期数现金及现金等价物净增加额-777,959.50-244,718,448.02
4.现金和现金等价物的构成
(1)明细情况
项目期末数期初数
1)现金461,293,590.61462,071,550.11其中：库存现金226,549.28358,662.30
可随时用于支付的银行存款457,690,078.53461,211,270.79可随时用于支付的其他货币资金3,376,962.80501,617.02可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项
2)现金等价物其中：三个月内到期的债券投资
3)期末现金及现金等价物余额461,293,590.61462,071,550.11其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
(2)公司持有的使用范围受限的现金和现金等价物项目期末数期初数
使用范围受限的原因、作为现金和现金等价物的理由货币资金50,118,894.0961,820,788.35募集资金特定使用用途小计50,118,894.0961,820,788.35
(3)不属于现金和现金等价物的货币资金项目期末数期初数
不属于现金和现金等价物的
理由货币资金6,033,897.564,083,444.29保证金、司法冻结等小计6,033,897.564,083,444.29
5.筹资活动相关负债变动情况项目期初数
本期增加本期减少
期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动短期借款161,000,000.002,270,170.832,125,031.94161,145,138.89租赁负债（含一年内到期的租赁81,224,243.5721,003,684.6621,451,087.604,020,749.5476,756,091.09
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项目期初数
本期增加本期减少
期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动负债）
小计81,224,243.57161,000,000.0023,273,855.4923,576,119.544,020,749.54237,901,229.98
6.不涉及现金收支的商业汇票背书转让金额项目本期数上年同期数背书转让的商业汇票金额520,000.00100,000.00其中：支付货款520,000.00100,000.00
(四)其他
1.租赁
(1)公司作为承租人
1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)12之说明。
2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十五)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项目本期数上年同期数短期租赁费用3,378,635.801,845,888.66
合计3,378,635.801,845,888.66
3)与租赁相关的当期损益及现金流
项目本期数上年同期数租赁负债的利息费用4,020,749.546,274,322.43转租使用权资产取得的收入3,758,363.52与租赁相关的总现金流出26,396,782.1125,751,612.51
4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注九(二)之说明。
(2)公司作为出租人
1)经营租赁
①租赁收入
项目本期数上年同期数租赁收入22,217,845.5530,072,927.36
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其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入
②经营租赁资产项目期末数上年年末数固定资产6,050,617.589,239,700.14投资性房地产30,815,897.9124,748,379.00使用权资产66,112,163.7970,694,487.49
小计102,978,679.28104,682,566.63
经营租出固定资产详见本财务报表附注五(一)11之说明。
③根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额剩余期限期末数上年年末数1年以内16,895,307.3511,098,954.361-2年10,575,930.033,257,023.262-3年8,658,897.992,350,653.403-4年6,630,521.691,275,062.944-5年6,472,695.53820,404.005年以后4,800,679.51合计54,034,032.1018,802,097.96
六、研发支出项目本期数上年同期数职工薪酬1,960,851.832,428,514.94维护费946,161.41服务费303,783.06132,747.46其他260,288.90534,789.98
合计3,471,085.203,096,052.38其中：费用化研发支出3,471,085.203,096,052.38
资本化研发支出
七、在其他主体中的权益
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(一)企业集团的构成
1.公司将浙江悦郡商业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、中大普惠公司等三十九家子公司纳入合并财务报表范围。
2.重要子公司基本情况子公司名称
注册资本(单位：万元)
主要经营地及注册地
业务性质
持股比例（%）
取得方式直接间接浙江悦郡商业管理有限公司
6,000.00浙江杭州资产管理100.00设立江苏金枫物业服务有限责任公司
500.00江苏常熟物业管理70.00非同一控制下合并
(二)其他原因的合并范围变动
1.合并范围增加公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例宁波南都悦郡物业服务有限公司
设立2023年5月29日
尚未实际出
资
100.00%绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司
设立2023年10月13日
尚未实际出
资
65.00%杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司
设立2023年5月29日
尚未实际出
资
51.00%启东南都智联物业服务有限公司
设立2023年4月21日
尚未实际出
资
100.00%
2.合并范围减少公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产
期初至处置日
净利润浙江南都爱如餐饮管理有限公司
注销2023年9月28日37,315.92-59,950.58
(三)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易
1.在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例杭州信建大悦住房服务有限公司
2023年1月17日60.00%100.00%杭州南诚智慧生活服务有限公司
2023年10月31日51.00%100.00%中大物业公司2023年12月7日100.00%80.00%
2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
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项目
杭州信建大悦住房服务有限公司
杭州南诚智慧生活服
务有限公司
中大物业公司购买成本现金128,672.44购买成本合计128,672.44减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额
-368,921.6370,186.04555,036.53差额368,921.6358,486.40-555,036.53其中：调整资本公积368,921.6358,486.40-555,036.53
调整盈余公积调整未分配利润
(四)重要的非全资子公司
1.明细情况
子公司名称
少数股东持股比例
本期归属于少数股东的损益
本期向少数股东宣告分派的股利
期末少数股东
权益余额江苏金枫物业服务有限责任公司
30.00%6,706,383.365,353,147.2313,031,674.30
2.重要非全资子公司的主要财务信息
(1)资产和负债情况
子公司
名称
期末数流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计江苏金枫物业服务有限责任公司
146,950,678.9714,780,684.77161,731,363.74118,250,738.8241,710.58118,292,449.40
（续上表）
子公司
名称
期初数流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计江苏金枫物业服务有限责任公司
132,379,054.1920,154,496.29152,533,550.48113,494,151.90111,271.33113,605,423.23
(2)损益和现金流量情况
子公司
名称
本期数营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量江苏金枫物业服务有限责任公司301,317,619.0622,354,611.1922,354,611.1941,487,124.31
(续上表)
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子公司
名称
上年同期数营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量江苏金枫物业服务有限责任公司305,103,949.7023,053,295.3623,053,295.3624,145,963.13
(五)在合营企业或联营企业中的权益
1.重要的合营企业或联营企业
(1)基本情况合营企业或联营企
业名称
主要经营地
注册地业务性质
持股比例（%）对合营企业或联营企业
投资的会计处理方法直接间接浙江谷尚智能科技有限公司
浙江杭州
浙江杭州
研究和实验发展
17.00权益法核算
(2)持有20%以下表决权但具有重大影响的依据公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于20%，公司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。
2.重要联营企业的主要财务信息
项目
期末数/本期数期初数/上年同期数浙江谷尚智能科技有限公司浙江谷尚智能科技有限公司流动资产103,302,175.2635,532,376.46非流动资产966,860,043.26606,314,649.44资产合计1,070,162,218.52641,847,025.90流动负债1,022,297.638,676.50非流动负债负债合计1,022,297.638,676.50少数股东权益归属于母公司所有者权益1,069,139,920.89641,838,349.40按持股比例计算的净资产份额181,753,786.55109,112,519.40对联营企业权益投资的账面价值220,461,067.1585,259,800.00存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入净利润-4,698,428.51-4,674,232.31终止经营的净利润其他综合收益-4,698,428.51-4,674,232.31
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项目
期末数/本期数期初数/上年同期数浙江谷尚智能科技有限公司浙江谷尚智能科技有限公司综合收益总额-4,698,428.51-4,674,232.31本期收到的来自联营企业的股利
3.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息项目期末数/本期数期初数/上年同期数联营企业投资账面价值合计2,162,145.192,304,309.73下列各项按持股比例计算的合计数净利润-592,164.54-321,720.11其他综合收益-592,164.54-321,720.11综合收益总额-592,164.54-321,720.11
八、政府补助
(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额与收益相关的政府补助其中：计入递延收益
计入其他收益12,866,674.39计入营业外收入合计12,866,674.39
(二)涉及政府补助的负债项目财务报列报项目期初数
本期新增补助金额
本期计入其他收益金额
本期计入营业外收入金额递延收益1,293,196.585,003,011.945,528,690.79
小计1,293,196.585,003,011.945,528,690.79
（续上表）项目
本期冲减成本费用金额
本期冲减资
产金额
其他变动期末数
与资产/收益
相关递延收益767,517.73与收益相关
小计767,517.73
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(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数计入其他收益的政府补助金额12,866,674.3913,413,451.21合计12,866,674.3913,413,451.21
九、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一)信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
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1)债务人发生重大财务困难；
2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五
(一)5之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2023年12月31日，本公司应收账款的9.15%（2022年12月31日：10.70%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二)流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。
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金融负债按剩余到期日分类项目
期末数账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上银行借款161,145,138.89165,822,154.17165,822,154.17应付账款365,006,272.51365,006,272.51365,006,272.51其他应付款446,892,670.16446,892,670.16446,892,670.16一年内到期的非流动负债
15,183,507.3319,184,990.4719,184,990.47租赁负债61,572,583.7667,501,414.1036,001,609.7131,499,804.39小计1,049,800,172.651,064,407,501.41996,906,087.3136,001,609.7131,499,804.39
（续上表）
项目
上年年末数账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上应付账款377,950,805.46377,950,805.46377,950,805.46其他应付款420,362,563.25420,362,563.25420,362,563.25一年内到期的非流动负债
12,944,197.2816,802,886.8516,802,886.85租赁负债68,280,046.2977,532,331.8433,524,465.3744,007,866.47
小计879,537,612.28892,648,587.40815,116,255.5633,524,465.3744,007,866.47
(三)市场风险市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1.利率风险利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。
2.外汇风险外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
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十、公允价值的披露
(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
项目
期末公允价值第一层次公允价值计量
第二层次公允
价值计量
第三层次公允
价值计量
合计持续的公允价值计量
1.交易性金融资产和其他非流动金融资产
(1)分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
173,588,706.90695,063,435.0015,000,000.00883,652,141.90理财产品695,063,435.0015,000,000.00710,063,435.00权益工具投资173,588,706.90173,588,706.90持续以公允价值计量的资产总额173,588,706.90695,063,435.0015,000,000.00883,652,141.90
(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据对于持有的其他非流动金融资产，以相应产品在公开市场上的报价作为计价的确定。
(三)持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。
(四)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
对于持有的中融信托理财产品，期末资产公允价值采用预计可清偿法，为不可观察输入值。
十一、关联方及关联交易
(一)关联方情况
1.本公司的母公司情况
(1)本公司的母公司母公司名称注册地业务性质注册资本
母公司对本公司的持股比例
（%）
母公司对本公司的表决权比例（%）浙江南都产业发展集浙江杭州房地产综合5,005万元34.3634.36
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母公司名称注册地业务性质注册资本
母公司对本公司的持股比例（%）
母公司对本公司的表决权比例（%）团有限公司服务
(2)自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司57.12%股权，是本公司的实际控制人。
2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注七之说明。
3.本公司的合营和联营企业情况
(1)本公司的合营和联营企业
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注七之说明。本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称与本公司关系杭州运河辰景物业管理服务有限公司联营企业
4.本公司的其他关联方情况
(1)本公司的其他关联方
其他关联方名称其他关联方与本公司关系杭州南迪幼儿园有限公司同受实际控制人控制浙江南都企业管理服务有限公司同受实际控制人控制杭州南郡溪景置业有限公司同受实际控制人控制浙江南都教育科技有限公司同受实际控制人控制杭州南郡房友房地产经纪有限公司同受实际控制人控制浙江南都房地产营销策划有限公司同受实际控制人控制杭州丽郡置业有限公司[注]实际控制人之联营企业上海卓训教育科技有限公司独立董事周宏伟控制之企业
[注]浙江南都产业发展集团有限公司于2023年7月投资入股。
(二)关联交易情况
1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易
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(1)明细情况
1)采购商品和接受劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数杭州运河辰景物业管理服务有限公司
物业费、水电费等118,750.84136,637.46浙江南都企业管理服务有限公司
电费6,730.937,691.70上海卓训教育科技有限公司
教育培训费4,401.89
2)出售商品和提供劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数杭州运河辰景物业管理服务有限公司
保洁费3,387,911.172,701,419.94人工费277,320.32361,539.94商品款54,832.8378,706.29物业费22,678.18杭州南郡溪景置业有限公司
案场服务费528,327.67816,227.92商品款2,698.034,050.09杭州丽郡置业有限公司案场服务费327,677.87浙江南都企业管理服务有限公司
商品款23,863.9011,331.72家政服务3,510.00杭州南迪幼儿园有限公司商品款14,555.21浙江南都产业发展集团有限公司
商品款366.98
2.关联租赁情况公司出租情况承租方名称租赁资产种类
本期确认的
租赁收入
上年同期确认的
租赁收入杭州南郡溪景置业有限公司
房屋建筑物165,230.29331,174.93
3.关键管理人员报酬项目本期数上年同期数关键管理人员报酬1,253.90万元1,127.77万元
(三)关联方应收应付款项
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1.应收关联方款项项目名称关联方
期末数期初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款
杭州南郡溪景置业有限公司
1,810,002.83250,949.101,490,055.7382,443.19杭州运河辰景物业管理服务有限公司
1,465,228.4473,261.42807,823.8640,391.19杭州丽郡置业有限公司
102,045.445,102.27杭州南迪幼儿园有限公司
1,700.0085.003,168.00158.40浙江南都企业管理服务有限公司
3,510.00175.50小计3,382,486.71329,573.292,301,047.59122,992.78其他应收款
杭州运河辰景物业管理服务有限公司
45,154.142,257.71小计45,154.142,257.71
十二、承诺事项
（一）浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计111,015,884.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付57,483,313.89元租赁费。
（二）浙江悦郡公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25,464,587.78元。租赁期前三个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于2022年与杭州天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自2022年5月1日公司退租南楼4-5楼房屋，租赁期调整为自2022月5月1日至2027年7月19日止，租金及调整为7,139,009.95元。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付14,265,206.96元租赁费。
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（三）浙江悦郡公司于2017年7月14日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市西湖区天目山路405号的房屋，租赁期自2017年7月15日起至2029年7月14日止，租金及物业费合计69,283,724.00元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金及物业费每六个月支付一次。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付36,658,666.02元租赁费。
（四）浙江悦郡公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至2025年5月31日止，租金合计23,809,146.67元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于2023年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自2023年6月1日公司新增租赁25套房屋，租赁期自2023月6月1日至2027年5月31日止，并将原合同项下的120套房屋的租赁期限延长至2027年5月31日止,合同总价调整为35,300,346.67元。截至2023年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付17,948,000.00元租赁费。
十三、资产负债表日后事项
(一)资产负债表日后利润分配情况
根据2024年4月19日公司第三届董事会第十五次会议审议通过的2023年度利润分配预案，公司拟以2023年12月31日的总股本187,777,779股为基数，每股分配0.3463元（含税）现金股利。
公司目前正在实施股份回购，回购专用账户所持有本公司股份不参与本次利润分配，如后续在实施权益分派的股权登记日前因回购股份致使公司总股本发生变动的，拟维持利润分配总额不变，相应调整每股分配比例。
十四、其他重要事项
(一)分部信息
本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按主要类别分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注五(二)1之说明。
(二)其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
1.公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供
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物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2023年12月31日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计3,285.08万元。
2.为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截至2023年12月31日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计9,681.10万元，已采取保全措施2,296.86万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账余额4,120.82万元。
十五、母公司财务报表主要项目注释
(一)母公司资产负债表项目注释
1.应收账款
(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额1年以内209,941,854.34251,050,843.341-2年94,240,440.50135,748,722.402-3年84,085,215.1534,761,806.523-4年23,380,156.0123,127,906.264-5年19,236,401.0611,882,373.265年以上8,619,591.521,214,187.86合计439,503,658.58457,785,839.64
(2)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）单项计提坏账准备98,474,167.5422.4142,871,354.0843.5455,602,813.46
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种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）按组合计提坏账准备341,029,491.0477.5929,932,027.988.78311,097,463.06合计439,503,658.58100.0072,803,382.0616.56366,700,276.52（续上表）
种类
期初数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）单项计提坏账准备101,455,915.3622.1633,465,678.9232.9967,990,236.44按组合计提坏账准备356,329,924.2877.8432,312,217.859.07324,017,706.43合计457,785,839.64100.0065,777,896.7714.37392,007,942.87
2)期末重要的单项计提坏账准备的应收账款
单位名称
期初数期末数账面余额坏账准备账面余额坏账准备
计提比例（%）
计提理由绿地地产101,455,915.3633,465,678.9296,811,040.2141,208,226.7542.57
按预计可收回金额计提小计101,455,915.3633,465,678.9296,811,040.2141,208,226.7542.57
3)采用组合计提坏账准备的应收账款项目
期末数账面余额坏账准备计提比例（%）账龄组合322,294,429.2529,932,027.989.29合并范围内关联方往来组合
18,735,061.79小计341,029,491.0429,932,027.988.78
4)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款账龄
期末数账面余额坏账准备计提比例（%）1年以内207,213,226.5810,360,661.335.001-2年90,675,590.619,067,559.0610.00
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账龄
期末数账面余额坏账准备计提比例（%）2-3年15,937,832.804,781,349.8430.003-4年4,740,739.412,370,369.7150.004-5年1,874,759.071,499,807.2680.005年以上1,852,280.781,852,280.78100.00小计322,294,429.2529,932,027.989.29
(3)坏账准备变动情况项目期初数
本期变动金额
期末数计提收回或转回核销其他单项计提坏账准备
33,465,678.9217,279,279.827,344,753.20528,851.4642,871,354.08按组合计提坏账准备
32,312,217.85-2,272,638.2538,703.7368,847.8929,932,027.98合计65,777,896.7715,006,641.577,344,753.2038,703.73597,699.3572,803,382.06
(4)本期实际核销的应收账款情况项目核销金额实际核销的应收账款38,703.73
(5)应收账款金额前5名情况单位名称账面余额
占应收账款期末余额的比例（%）
坏账准备第一名16,274,456.133.70第二名13,473,766.153.074,574,717.58第三名12,368,198.842.8110,582,333.97第四名9,328,188.172.12第五名9,068,236.002.062,720,470.80小计60,512,845.2913.7617,877,522.35
2.其他应收款
(1)明细情况项目期末数期初数应收股利8,058,859.69
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项目期末数期初数其他应收款97,552,128.5180,922,331.31合计97,552,128.5188,981,191.00
(2)应收股利
项目期末数期初数普通股股利8,058,859.69
小计8,058,859.69
(3)其他应收款
1)款项性质分类情况
款项性质期末账面余额期初账面余额应收暂付款81,053,878.9563,414,781.19押金保证金27,972,962.2426,567,196.23其他5,547,226.562,241,361.17
小计114,574,067.7592,223,338.59
2)账龄情况
账龄期末账面余额期初账面余额1年以内65,386,504.3363,222,498.751-2年27,191,535.428,667,036.832-3年5,974,911.9915,118,277.703-4年12,678,673.331,641,119.154-5年1,369,229.65820,971.005年以上1,973,213.032,753,435.16
小计114,574,067.7592,223,338.59
3)坏账准备计提情况
①类别明细情况
种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）按组合计提坏账准备114,574,067.75100.0017,021,939.2414.8697,552,128.51
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种类
期末数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）小计114,574,067.75100.0017,021,939.2414.8697,552,128.51（续上表）
种类
期初数账面余额坏账准备
账面价值金额
比例（%）
金额
计提比例（%）按组合计提坏账准备92,223,338.59100.0011,301,007.2812.2580,922,331.31
小计92,223,338.59100.0011,301,007.2812.2580,922,331.31
②采用组合计提坏账准备的其他应收款组合名称
期末数账面余额坏账准备计提比例（%）合并范围内关联方往来组合
2,270,121.52账龄组合112,303,946.2317,021,939.2415.16其中：1年以内64,185,192.043,209,259.615.00
1-2年26,122,726.192,612,272.6210.002-3年5,974,911.991,792,473.5930.003-4年12,678,673.336,339,336.6750.004-5年1,369,229.651,095,383.7280.005年以上1,973,213.031,973,213.03100.00小计114,574,067.7517,021,939.2414.86
4)坏账准备变动情况项目
第一阶段第二阶段第三阶段
合计未来12个月预期信用损失
整个存续期预期信用损失（未发生
信用减值）
整个存续期预期信用损失（已发生信用减值）期初数3,104,430.79786,987.967,409,588.5311,301,007.28期初数在本期——————--转入第二阶段-1,306,136.311,306,136.31
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项目
第一阶段第二阶段第三阶段
合计未来12个月预期信用损失
整个存续期预期信用损失（未发生信用减值）
整个存续期预期信用损失（已发生信用减值）--转入第三阶段-597,491.20597,491.20--转回第二阶段--转回第一阶段本期计提1,410,965.131,116,639.553,193,327.285,720,931.96本期收回或转回本期核销其他变动期末数3,209,259.612,612,272.6211,200,407.0117,021,939.24期末坏账准备计提比例（%）
5.0010.0050.9217.45
5)其他应收款金额前5名情况单位名称款项性质期末账面余额账龄
占其他应收款余额的比例（%）
期末坏账准备
传富置业成都有限公司
应收暂付款735,084.141年以内
1.78686,754.21
押金保证金1,300,000.003-4年湖州吴兴兴城市政工程有限公司
押金保证金900,000.003-4年0.79450,000.00崔炜应收暂付款840,309.131年以内0.7342,015.46杭州市钱塘区人民政府义蓬街道办事处
押金保证金784,468.151-2年0.6878,446.82杭州之江创意园开发有限公司
押金保证金74,681.001年以内
0.61316,234.05
押金保证金625,000.003-4年小计5,259,542.424.591,573,450.54
3.长期股权投资
(1)明细情况
项目
期末数期初数账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
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对子公司投资445,256,787.5726,190,000.00419,066,787.57451,971,913.1326,190,000.00425,781,913.13对联营、合营企业投资
222,101,030.22222,101,030.2287,564,109.7387,564,109.73合计667,357,817.7926,190,000.00641,167,817.79539,536,022.8626,190,000.00513,346,022.86
(2)对子公司投资被投资单位
期初数本期增减变动期末数账面价值
减值准备
追加投资
减少投资
计提减值准备
其他
账面价值
减值准备浙江悦郡商业管理有限公司
117,858,000.00117,858,000.00浙江乐勤清洁服务有限公司
3,000,000.003,000,000.00杭州南诚智慧生活服务有限公司
153,000.00128,672.44281,672.44浙江悦都网络科技有限公司
40,000,000.0040,000,000.00浙江悦都物业服务有限公司
957,000.00957,000.00杭州乐勤楼宇工程有限公司
500,000.00500,000.00杭州乐勤装饰工程有限公司
603,452.40603,452.40上海采林物业管理有限公司
49,500,000.0026,190,000.0049,500,000.0026,190,000.00江苏金枫物业服务有限责任公司
100,800,000.00100,800,000.00杭州南郡商业经营管理有限公司
1,275,000.001,275,000.00杭州信建大悦住房服务有限公司
200,000.00200,000.00南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司
255,000.00255,000.00浙江南都智联物业服务有限公司
500,000.00500,000.00
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杭州南都悦萱养老服务有限公司
1,000,000.001,000,000.00浙江南都爱如餐饮管理有限公司
255,000.00255,000.00桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司
3,000,000.003,000,000.00浙江中大普惠物业有限公司
125,526,662.73125,526,662.73杭州中大物业服务有限公司
6,588,798.006,588,798.00小计451,971,913.1326,190,000.00128,672.44255,000.006,588,798.00445,256,787.5726,190,000.00
(3)对联营、合营企业投资被投资单位
期初数本期增减变动账面价值
减值准备
追加投资
减少投资
权益法下确认
的投资损益
其他综合收益调整联营企业杭州运河辰景物业管理服务有限公司
1,519,057.77120,905.30江西国信南都商业管理有限公司
785,251.96-785,251.96浙江谷尚智能科技有限公司
85,259,800.00136,000,000.00-798,732.85合计87,564,109.73136,000,000.00-1,463,079.51
（续上表）被投资单位
本期增减变动期末数其他权益变动
宣告发放现金股利或利
润
计提减值准备
其他账面价值减值准备联营企业杭州运河辰景物业管理服务有限公司
1,639,963.07江西国信南都商业管理有限公司浙江谷尚智能科技有限公司
220,461,067.15合计222,101,030.22
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(二)母公司利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况项目
本期数上年同期数收入成本收入成本主营业务收入1,192,300,752.401,022,655,365.601,185,572,740.80949,054,008.60其他业务收入1,985,124.651,080,015.722,124,230.281,603,850.72合计1,194,285,877.051,023,735,381.321,187,696,971.08950,657,859.32其中：与客户之间的合同产生的收入
1,183,130,722.481,022,568,672.101,179,384,604.31949,054,008.60
(2)与客户之间的合同产生的收入按主要类别的分解信息
1)收入按商品或服务类型分解项目
本期数上年同期数收入成本收入成本物业基础服务1,087,727,800.83971,755,552.991,063,207,657.60877,835,437.51物业增值服务75,365,001.5133,986,848.8281,335,649.4543,516,237.86非业主增值服务20,037,920.1416,826,270.2934,841,297.2627,702,333.23
小计1,183,130,722.481,022,568,672.101,179,384,604.31949,054,008.60
2)收入按商品或服务转让时间分解项目本期数上年同期数在某一时点确认收入60,337,278.5761,675,311.60在某一时段内确认收入1,122,793,443.911,117,709,292.71
小计1,183,130,722.481,179,384,604.31
2.投资收益项目本期数上年同期数权益法核算的长期股权投资收益-1,463,079.51-321,720.11成本法核算的长期股权投资收益15,271,566.8229,583,855.48金融工具持有期间的投资收益11,111,123.8915,201,074.62其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（理财产品）
11,111,123.8915,201,074.62债务重组损益597,699.35
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合计25,517,310.5544,463,209.99
十六、其他补充资料
(一)非经常性损益
1.非经常性损益明细表
(1)明细情况项目金额说明非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分
-18,863.93计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
7,337,983.60除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
139,834,687.84
安邦护卫上市影响金额117,249,694.81元，理财产品收益22,584,993.03元计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回7,344,753.20企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益1,625,789.24企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
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交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,285,696.57其他符合非经常性损益定义的损益项目小计154,838,653.38减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）38,648,624.05少数股东权益影响额（税后）623,457.38归属于母公司所有者的非经常性损益净额115,566,571.95
2.执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》对2022年度非经常性损益金额的影响
项目金额2022年度归属于母公司所有者的非经常性损益净额
34,769,731.862022年度按《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》规定计算的归属于母公司所有者的非经常性损益净额
27,567,533.77差异7,202,198.09
(二)净资产收益率及每股收益
1.明细情况报告期利润
加权平均净资产收益率（%）
每股收益（元/股）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润
17.09%0.990.99扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
6.46%0.370.37
2.加权平均净资产收益率的计算过程
项目序号本期数归属于公司普通股股东的净利润A185,767,199.49非经常性损益B115,566,571.95扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润C=A-B70,200,627.54归属于公司普通股股东的期初净资产D1,027,951,055.43发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净E
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项目序号本期数资产新增净资产次月起至报告期期末的累计月数F回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产
G58,154,778.16减少净资产次月起至报告期期末的累计月数H7
其他
收购南诚智慧少数股权导致资本公积增加I58,486.40增减净资产次月起至报告期期末的累计月数
J2收购信建大悦少数股权导致资本公积增加I368,921.63增减净资产次月起至报告期期末的累计月数
J
出售中大物业20%股权给中大普惠少数股东I-555,036.53增减净资产次月起至报告期期末的累计月数
J1报告期月份数K
加权平均净资产
L=D+A/2+E×F/K-G×H/K±I×J/K
1,087,212,707.43加权平均净资产收益率M=A/L17.09%扣除非经常损益加权平均净资产收益率N=C/L
6.46%
3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数归属于公司普通股股东的净利润A185,767,199.49非经常性损益B115,566,571.95扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润C=A-B70,200,627.54期初股份总数D187,777,779.00因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数E发行新股或债转股等增加股份数F增加股份次月起至报告期期末的累计月数G因回购等减少股份数H减少股份次月起至报告期期末的累计月数I报告期缩股数J
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附件一
仅为南都物业服务集团股份有限公司出具2023年年度审计报告之目的而提供文件的复印件，仅用于说明天健会计师事务所（特殊普通合伙）具有执业资质未经
本所书面同意，此文件不得用作任何其他用途，亦不得向第三方传送或披露。
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附件二
仅为南都物业服务集团股份有限公司出具2023年年度审计报告之目的而提供文件的复印件，仅用于说明天健会计师事务所（特殊普通合伙）合法经营未经本所书面同意，此文件不得用作任何其他用途，亦不得向第三方传送或披露。
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附件三
仅为南都物业服务集团股份有限公司出具2023年年度审计报告之目的而提供文件的复印件，仅用于说明赵丽是中国注册会计师未经本人书面同意，此文件不得用作任何其他用途，亦不得向第三方传送或披露。
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仅为南都物业服务集团股份有限公司出具2023年年度审计报告之目的而提供文件的复印件，仅用于说明李迎亚是中国注册会计师未经本人书面同意，此文件不得用作任何其他用途，亦不得向第三方传送或披露。